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Le problème “Vous êtes à votre maximum” auquel tout investisseur est confronté
Voici une histoire que je vois se dérouler tout le temps.
Un investisseur vient me voir frustré. Il a un solide portefeuille. Le flux de trésorerie est bon. Les propriétés sont performantes. Mais lorsqu’il est allé voir sa banque pour une autre propriété locative — ou même juste une carte de crédit — il a été refusé.
“Vos ratios d’endettement sont trop élevés.”
Ça vous dit quelque chose ?
Le fait est que cet investisseur n’était pas réellement à son maximum. La banque calculait juste mal son revenu locatif. Et cela arrive constamment car la plupart des prêteurs — et honnêtement, la plupart des courtiers hypothécaires — ne savent pas comment prendre correctement en compte les revenus locatifs.
La solution ? Les feuilles de travail locatives. Et si vous ne les utilisez pas, vous laissez de l’argent (et des transactions) sur la table.
Pourquoi les banques pensent que vous perdez de l’argent (alors que ce n’est pas le cas)
Laissez-moi vous expliquer cela avec des chiffres réels, car c’est là que cela devient frustrant.
Prenons une propriété locative :
- Loyer : 3 000 $/mois
- Paiement hypothécaire : 2 000 $/mois
- Taxes foncières : 200 $/mois
- Dépenses totales : 2 200 $/mois
Dans le monde réel, vous avez un flux de trésorerie de 800 $ par mois. Pas mal, n’est-ce pas ?
Mais voici comment la plupart des prêteurs le voient. Ils ne comptent que 50 % de votre revenu locatif. Donc, au lieu de 3 000 $, ils utilisent 1 500 $.
Faites le calcul : 1 500 $ de revenus moins 2 200 $ de dépenses = moins 700 $ par mois.
Selon la banque, vous PERDEZ 700 $ par mois sur une propriété qui vous rapporte en fait 800 $. C’est une différence de 1 500 $ dans la mauvaise direction — et c’est complètement artificiel.
Multipliez cela par trois, quatre ou cinq propriétés ? Vos ratios d’endettement sont terribles sur papier, même si votre flux de trésorerie réel est excellent.
Si votre prêteur affiche une perte mensuelle de 700 $ sur une propriété qui génère en fait 800 $ de flux de trésorerie, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons comment les feuilles de travail locatives corrigent ce calcul.
Comment les feuilles de travail locatives changent tout
Les feuilles de travail locatives sont des outils de calcul spécialisés qui permettent à certains prêteurs d’utiliser près de 100 % de votre revenu locatif au lieu de seulement 50 %.
Voici comment cela fonctionne :
Au lieu du calcul standard de compensation des loyers, le prêteur prend votre portefeuille entier et le traite via sa feuille de travail locative. Il saisit 100 % du loyer, applique ses propres formules de dépenses, et s’il y a un surplus — ce qui est presque toujours le cas pour les propriétés bien acquises — ce surplus est AJOUTÉ à votre revenu.
C’est comme effacer toutes vos propriétés locatives du côté des passifs et déplacer le flux de trésorerie vers le côté des revenus.
Le résultat ? Un pouvoir d’achat considérablement accru.
J’ai eu un client récemment qui ne pouvait pas obtenir l’approbation pour une carte de crédit de 10 000 $ en raison de “ratios d’endettement”. Mais en utilisant une feuille de travail locative sur son portefeuille existant, nous lui avons fait approuver un prêt hypothécaire complet pour sa prochaine propriété d’investissement. L’hypothèque était facile. La carte de crédit était difficile. Pensez à quel point c’est inversé.
C’est la puissance de cet outil.
Pourquoi la plupart des courtiers n’utilisent pas les feuilles de travail locatives
En toute honnêteté : les feuilles de travail locatives demandent du travail.
Chaque prêteur a sa propre version. Il n’y a pas de formulaire universel. Chacun a une formule légèrement différente, des hypothèses de dépenses différentes, différentes façons de calculer les chiffres.
Les feuilles de travail de certains prêteurs fonctionnent mieux que d’autres. Certains vous donneront plus de pouvoir d’achat pour le même portefeuille. Trouver la bonne combinaison prend du temps et de l’expérience.
La plupart des courtiers ne s’en occupent pas. Ils soumettent la demande de la manière standard, obtiennent un refus ou une approbation difficile, et disent au client qu’il est à son maximum.
Mais si vous travaillez avec un courtier qui Finance hypothécaire résidentielle, il saura quels prêteurs ont les meilleures feuilles de travail locatives et comment maximiser vos chiffres. Si l’on vous a dit que vos ratios d’endettement sont trop élevés, parlez à un professionnel hypothécaire de LendCity qui sait réellement comment effectuer ces calculs correctement.
Le mythe “Trop de propriétés”
Pendant que nous y sommes, abordons l’autre rejet courant : “Vous avez trop de propriétés.”
La plupart des banques limitent à cinq propriétés financées. Mais voici ce qu’elles ne vous disent pas :
- Certaines banques comptent cinq propriétés AU TOTAL, même si les hypothèques sont ailleurs
- D’autres banques autorisent cinq propriétés CHEZ EUX, indépendamment de ce que vous avez ailleurs
- Certains prêteurs sont spécialisés dans les investisseurs de portefeuille et n’ont pas ces limites du tout
Donc, quand une banque dit que vous avez trop de propriétés, ce qu’elle veut vraiment dire, c’est : “Nous ne savons pas comment travailler avec des investisseurs comme vous.”
Le bon courtier sait à quels prêteurs vous référer en fonction de la taille actuelle de votre portefeuille et de vos objectifs.
On vous a dit que vous aviez trop de propriétés ou que vos ratios d’endettement étaient trop élevés ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous — ces limites pourraient ne pas s’appliquer avec le bon prêteur.
Ce que cela signifie pour votre prochaine transaction
Si vous êtes un propriétaire pour la première fois qui garde sa maison comme location, le Programme de feuille de travail locative : qualifiez-vous pour plus de maison au Canada vous concerne aussi.
Si vous êtes un investisseur — ou si vous travaillez avec des investisseurs — voici ce que vous devez savoir :
N’acceptez pas le “maximum” comme réponse définitive. Obtenez un deuxième avis de quelqu’un qui se spécialise réellement dans les hypothèques d’investissement.
Posez des questions sur les feuilles de travail locatives. Si votre courtier ne sait pas de quoi vous parlez, trouvez-en un qui le sait.
Comparez les prêteurs stratégiquement. Le meilleur prêteur pour votre portefeuille dépend du nombre de propriétés que vous possédez, de l’emplacement de vos hypothèques actuelles et de l’apparence de vos revenus locatifs.
Préparez vos chiffres. Les feuilles de travail locatives nécessitent des informations détaillées sur chaque propriété — loyers, dépenses, soldes hypothécaires, tout. Plus vous serez organisé, plus vite vous obtiendrez l’approbation.
Voici mon conseil : avant de commencer à chercher votre prochaine propriété, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir exactement combien de pouvoir d’achat vous avez réellement. Vous pourriez être surpris.
L’essentiel
Les banques n’essaient pas de vous arnaquer. Elles ont simplement des systèmes rigides conçus pour les propriétaires typiques, pas pour les investisseurs.
Les feuilles de travail locatives sont la solution de contournement. Elles vous permettent de montrer votre véritable situation financière au lieu de la version artificiellement dégonflée que créent les calculs standard.
Si vous êtes sérieux au sujet de Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, vous avez besoin d’un professionnel hypothécaire qui connaît ces outils sur le bout des doigts. C’est la différence entre acheter une propriété de plus et en acheter cinq.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une feuille de travail locative exactement ?
Pourquoi tous les prêteurs n'utilisent-ils pas de feuilles de travail locatives ?
Est-ce que toutes les feuilles de travail locatives fonctionnent de la même manière ?
Comment savoir si j'ai besoin d'une feuille de travail locative ?
Les feuilles de travail locatives peuvent-elles m'aider à me qualifier pour ma résidence principale aussi ?
Quels documents dois-je fournir pour une feuille de travail locative ?
Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux financer avec cette approche ?
Pourquoi ma demande de carte de crédit a-t-elle été refusée mais ma demande d'hypothèque approuvée ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
2 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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