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Le problème “Vous êtes à votre maximum” auquel tout investisseur est confronté
Voici une histoire que je vois se dérouler tout le temps.
Un investisseur vient me voir frustré. Il a un solide portefeuille. Le flux de trésorerie est bon. Les propriétés sont performantes. Mais lorsqu’il est allé voir sa banque pour une autre propriété locative — ou même juste une carte de crédit — il a été refusé.
“Vos ratios d’endettement sont trop élevés.”
Ça vous dit quelque chose ?
Le fait est que cet investisseur n’était pas réellement à son maximum. La banque calculait juste mal son revenu locatif. Et cela arrive constamment car la plupart des prêteurs — et honnêtement, la plupart des courtiers hypothécaires — ne savent pas comment prendre correctement en compte les revenus locatifs.
La solution ? Les feuilles de travail locatives. Et si vous ne les utilisez pas, vous laissez de l’argent (et des transactions) sur la table.
Pourquoi les banques pensent que vous perdez de l’argent (alors que ce n’est pas le cas)
Laissez-moi vous expliquer cela avec des chiffres réels, car c’est là que cela devient frustrant.
Prenons une propriété locative :
- Loyer : 3 000 $/mois
- Paiement hypothécaire : 2 000 $/mois
- Taxes foncières : 200 $/mois
- Dépenses totales : 2 200 $/mois
Dans le monde réel, vous avez un flux de trésorerie de 800 $ par mois. Pas mal, n’est-ce pas ?
Mais voici comment la plupart des prêteurs le voient. Ils ne comptent que 50 % de votre revenu locatif. Donc, au lieu de 3 000 $, ils utilisent 1 500 $.
Faites le calcul : 1 500 $ de revenus moins 2 200 $ de dépenses = moins 700 $ par mois.
Selon la banque, vous PERDEZ 700 $ par mois sur une propriété qui vous rapporte en fait 800 $. C’est une différence de 1 500 $ dans la mauvaise direction — et c’est complètement artificiel.
Multipliez cela par trois, quatre ou cinq propriétés ? Vos ratios d’endettement sont terribles sur papier, même si votre flux de trésorerie réel est excellent.
Si votre prêteur affiche une perte mensuelle de 700 $ sur une propriété qui génère en fait 800 $ de flux de trésorerie, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons comment les feuilles de travail locatives corrigent ce calcul.
Comment les feuilles de travail locatives changent tout
Les feuilles de travail locatives sont des outils de calcul spécialisés qui permettent à certains prêteurs d’utiliser près de 100 % de votre revenu locatif au lieu de seulement 50 %.
Voici comment cela fonctionne :
Au lieu du calcul standard de compensation des loyers, le prêteur prend votre portefeuille entier et le traite via sa feuille de travail locative. Il saisit 100 % du loyer, applique ses propres formules de dépenses, et s’il y a un surplus — ce qui est presque toujours le cas pour les propriétés bien acquises — ce surplus est AJOUTÉ à votre revenu.
C’est comme effacer toutes vos propriétés locatives du côté des passifs et déplacer le flux de trésorerie vers le côté des revenus.
Le résultat ? Un pouvoir d’achat considérablement accru.
J’ai eu un client récemment qui ne pouvait pas obtenir l’approbation pour une carte de crédit de 10 000 $ en raison de “ratios d’endettement”. Mais en utilisant une feuille de travail locative sur son portefeuille existant, nous lui avons fait approuver un prêt hypothécaire complet pour sa prochaine propriété d’investissement. L’hypothèque était facile. La carte de crédit était difficile. Pensez à quel point c’est inversé.
C’est la puissance de cet outil.
Pourquoi la plupart des courtiers n’utilisent pas les feuilles de travail locatives
En toute honnêteté : les feuilles de travail locatives demandent du travail.
Chaque prêteur a sa propre version. Il n’y a pas de formulaire universel. Chacun a une formule légèrement différente, des hypothèses de dépenses différentes, différentes façons de calculer les chiffres.
Les feuilles de travail de certains prêteurs fonctionnent mieux que d’autres. Certains vous donneront plus de pouvoir d’achat pour le même portefeuille. Trouver la bonne combinaison prend du temps et de l’expérience.
La plupart des courtiers ne s’en occupent pas. Ils soumettent la demande de la manière standard, obtiennent un refus ou une approbation difficile, et disent au client qu’il est à son maximum.
Mais si vous travaillez avec un courtier qui Finance hypothécaire résidentielle, il saura quels prêteurs ont les meilleures feuilles de travail locatives et comment maximiser vos chiffres. Si l’on vous a dit que vos ratios d’endettement sont trop élevés, parlez à un professionnel hypothécaire de LendCity qui sait réellement comment effectuer ces calculs correctement.
Le mythe “Trop de propriétés”
Pendant que nous y sommes, abordons l’autre rejet courant : “Vous avez trop de propriétés.”
La plupart des banques limitent à cinq propriétés financées. Mais voici ce qu’elles ne vous disent pas :
- Certaines banques comptent cinq propriétés AU TOTAL, même si les hypothèques sont ailleurs
- D’autres banques autorisent cinq propriétés CHEZ EUX, indépendamment de ce que vous avez ailleurs
- Certains prêteurs sont spécialisés dans les investisseurs de portefeuille et n’ont pas ces limites du tout
Donc, quand une banque dit que vous avez trop de propriétés, ce qu’elle veut vraiment dire, c’est : “Nous ne savons pas comment travailler avec des investisseurs comme vous.”
Le bon courtier sait à quels prêteurs vous référer en fonction de la taille actuelle de votre portefeuille et de vos objectifs.
On vous a dit que vous aviez trop de propriétés ou que vos ratios d’endettement étaient trop élevés ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous — ces limites pourraient ne pas s’appliquer avec le bon prêteur.
Ce que cela signifie pour votre prochaine transaction
Si vous êtes un propriétaire pour la première fois qui garde sa maison comme location, le Programme de feuille de travail locative : qualifiez-vous pour plus de maison au Canada vous concerne aussi.
Si vous êtes un investisseur — ou si vous travaillez avec des investisseurs — voici ce que vous devez savoir :
N’acceptez pas le “maximum” comme réponse définitive. Obtenez un deuxième avis de quelqu’un qui se spécialise réellement dans les hypothèques d’investissement.
Posez des questions sur les feuilles de travail locatives. Si votre courtier ne sait pas de quoi vous parlez, trouvez-en un qui le sait.
Comparez les prêteurs stratégiquement. Le meilleur prêteur pour votre portefeuille dépend du nombre de propriétés que vous possédez, de l’emplacement de vos hypothèques actuelles et de l’apparence de vos revenus locatifs.
Préparez vos chiffres. Les feuilles de travail locatives nécessitent des informations détaillées sur chaque propriété — loyers, dépenses, soldes hypothécaires, tout. Plus vous serez organisé, plus vite vous obtiendrez l’approbation.
Voici mon conseil : avant de commencer à chercher votre prochaine propriété, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir exactement combien de pouvoir d’achat vous avez réellement. Vous pourriez être surpris.
L’essentiel
Les banques n’essaient pas de vous arnaquer. Elles ont simplement des systèmes rigides conçus pour les propriétaires typiques, pas pour les investisseurs.
Les feuilles de travail locatives sont la solution de contournement. Elles vous permettent de montrer votre véritable situation financière au lieu de la version artificiellement dégonflée que créent les calculs standard.
Si vous êtes sérieux au sujet de Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, vous avez besoin d’un professionnel hypothécaire qui connaît ces outils sur le bout des doigts. C’est la différence entre acheter une propriété de plus et en acheter cinq.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une feuille de travail locative exactement ?
Pourquoi tous les prêteurs n'utilisent-ils pas de feuilles de travail locatives ?
Est-ce que toutes les feuilles de travail locatives fonctionnent de la même manière ?
Comment savoir si j'ai besoin d'une feuille de travail locative ?
Les feuilles de travail locatives peuvent-elles m'aider à me qualifier pour ma résidence principale aussi ?
Quels documents dois-je fournir pour une feuille de travail locative ?
Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux financer avec cette approche ?
Pourquoi ma demande de carte de crédit a-t-elle été refusée mais ma demande d'hypothèque approuvée ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
2 février 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
8 min de lecture
Feuille de calcul locative
Une feuille de calcul locative est un formulaire standardisé utilisé par les prêteurs canadiens pour calculer le revenu locatif net d'une propriété d'investissement, tenant généralement compte d'une allocation pour le vide locatif et des dépenses d'exploitation afin de déterminer combien de revenus locatifs sont admissibles au financement hypothécaire. Ce document aide les investisseurs à démontrer les flux de trésorerie de leur propriété lors de la demande de financement pour des propriétés locatives.
Ratios d'endettement
Les ratios d'endettement sont des calculs financiers que les prêteurs utilisent pour déterminer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Les deux principaux types sont le ratio des charges fixes brutes (CFB) et le ratio des charges fixes totales (CFT). Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces ratios sont des facteurs déterminants essentiels à la qualification qui définissent la capacité d'emprunt. La plupart des prêteurs exigent que le CFB soit inférieur à 39 % et le CFT inférieur à 44 %, bien que les revenus locatifs provenant de propriétés d'investissement puissent contribuer à compenser ces calculs.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Pouvoir d'achat
Le pouvoir d'achat désigne la valeur maximale d'une propriété ou le montant d'un prêt hypothécaire qu'un investisseur immobilier peut obtenir en fonction de ses revenus, de sa cote de crédit, de ses dettes existantes et de la mise de fonds disponible. Pour les investisseurs canadiens, cela détermine le montant de la propriété qu'ils peuvent acquérir et est directement affecté par les taux d'intérêt actuels, les directives de prêt de l'OSFI et les exigences de test de résistance.
Investisseur de portefeuille
Un investisseur de portefeuille est un prêteur, souvent une coopérative de crédit ou une institution privée, qui finance des prêts hypothécaires en utilisant son propre capital et conserve les prêts dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs comme la SCHL. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs de portefeuille sont précieux car ils ont souvent des critères de qualification plus souples et peuvent approuver des transactions que les banques traditionnelles suivant des directives strictes d'assureur refuseraient.
Admissibilité hypothécaire
L'admissibilité hypothécaire est le processus par lequel un prêteur évalue le revenu, la cote de crédit, les ratios d'endettement et les actifs financiers d'un investisseur afin de déterminer son éligibilité à une hypothèque et le montant maximal du prêt qu'il peut recevoir. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela comprend la réussite du test de résistance fédéral à un taux de qualification généralement supérieur de 2 % au taux contractuel, ce qui a un impact direct sur le pouvoir d'achat et la stratégie d'investissement.
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