Les régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) sont l’un des outils de création de richesse les plus puissants du Canada. En 2026, la limite de cotisation au REER s’élève à 32 490 $ — c’est une partie importante de l’espace à l’abri de l’impôt que la plupart des Canadiens n’utilisent pas pleinement. Bien que la plupart des gens pensent que les REER ne sont destinés qu’aux actions et aux obligations, ces comptes peuvent également bien fonctionner pour les investisseurs immobiliers — bien que pas de la façon directe à laquelle vous pourriez vous attendre. Comprendre comment utiliser votre REER pour l’exposition immobilière ouvre des voies supplémentaires pour construire un portefeuille diversifié.
Comprendre les notions de base du REER
Avant d’explorer les applications immobilières, comprendre comment fonctionnent les REER vous prépare à des stratégies plus avancées.
La structure de l’avantage fiscal
Les REER offrent deux avantages fiscaux principaux. Premièrement, les cotisations sont déductibles d’impôt, ce qui réduit votre revenu imposable au cours de l’année de la cotisation. Deuxièmement, les investissements croissent à l’abri de l’impôt au sein du compte, ce qui signifie que vous ne payez pas d’impôt sur les dividendes, les intérêts ou les gains en capital jusqu’au retrait.
Cette croissance à l’abri de l’impôt peut considérablement accélérer l’accumulation de richesse par rapport aux comptes imposables où les rendements annuels des placements font face à l’imposition immédiate. Plus votre horizon de placement est long, plus cet avantage de report d’impôt devient précieux.
Placements admissibles
Les REER peuvent détenir divers types de placements, notamment des comptes d’épargne, des certificats de placement garanti, des actions d’entreprises, des obligations, des fonds communs de placement, des fonds négociés en bourse et — ce qui nous intéresse — certains placements liés à l’immobilier.
Ce que les REER ne peuvent pas détenir, c’est la propriété directe de biens de placement. Vous ne pouvez pas utiliser votre REER pour acheter une propriété locative directement. Les investisseurs se tournent donc vers des approches alternatives pour y avoir accès au marché immobilier dans leurs comptes enregistrés.
| Admissible au REER | Non admissible au REER |
|---|---|
| FPI | Propriété directe |
| SIM | Biens immobiliers à usage personnel |
| Prêts hypothécaires (structurés correctement) | Terrains |
| Fonds communs de placement immobiliers | Intérêts de partenariat (généralement) |
Investissement immobilier par l’intermédiaire des REER
Plusieurs stratégies permettent aux titulaires de REER d’avoir accès au marché immobilier sans propriété directe.
Fonds de placement immobilier
Les fonds de placement immobilier (FPI) représentent la méthode la plus accessible pour investir dans l’immobilier par le biais d’un REER. Ces sociétés cotées en bourse détiennent et exploitent des biens immobiliers générant des revenus, distribuant la plupart des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les FPI canadiens se négocient à la Bourse de Toronto et sur d’autres marchés, ce qui les rend faciles à acheter par l’intermédiaire de n’importe quel compte de courtage, y compris les comptes REER. Ils fournissent une exposition immobilière diversifiée gérée par des équipes professionnelles, avec une liquidité qui vous permet d’acheter et de vendre des actions facilement.
Les FPI se concentrent sur différents types de propriétés, notamment les biens immobiliers résidentiels, commerciaux, de détail, industriels et de santé. Les investisseurs peuvent sélectionner des FPI alignés sur leurs secteurs préférés ou choisir des fonds FPI généralisés pour une diversification maximale.
Sociétés de placement hypothécaire
Les sociétés de placement hypothécaire (SIM) regroupent le capital des investisseurs pour financer des prêts hypothécaires, générant des rendements grâce aux paiements d’intérêts. Les SIM sont structurées comme des sociétés dont les actions peuvent être détenues dans des REER, offrant une autre voie pour y avoir accès à des rendements liés à l’immobilier.
Les SIM prêtent généralement à des emprunteurs qui ne se qualifient pas pour le financement bancaire traditionnel, facturant des taux d’intérêt plus élevés qui se traduisent par des rendements plus importants pour les investisseurs. Les prêts sont garantis par des biens immobiliers, offrant une garantie sous-jacente même si les investisseurs ne sont pas propriétaires directs.
Bien que les SIM puissent offrir des rendements attractifs, elles comportent des risques, notamment le défaut de paiement de l’emprunteur et les corrections du marché immobilier qui affectent les valeurs des garanties. Faites des recherches sur les gestionnaires de SIM et les antécédents avant d’investir.
Prêt de fonds REER aux investisseurs
Pour les investisseurs qui recherchent une implication plus directe, il est possible de prêter des fonds REER à des investisseurs immobiliers sous forme de financement hypothécaire. Cette approche est plus complexe que l’achat de FPI ou de SIM, mais peut offrir des rendements plus élevés pour ceux qui sont disposés à gérer la complexité supplémentaire.
Cette stratégie vous rend essentiellement prêteur privé, votre REER détenant le billet hypothécaire en tant que placement. L’emprunteur verse des intérêts à votre REER, générant des rendements à l’abri de l’impôt dans le compte enregistré.
Structurer le prêt hypothécaire du REER
Le prêt de fonds REER aux investisseurs immobiliers nécessite des éléments structurels spécifiques pour maintenir l’admissibilité au REER et protéger vos intérêts.
Exigences du REER autogéré
Les comptes REER standard tenus auprès de banques ou de courtiers ne peuvent généralement pas détenir d’hypothèques privées. Vous avez besoin d’un REER autogéré spécifiquement structuré pour s’adapter à ce type de placement.
Les REER autogérés offrent la flexibilité de détenir des placements non traditionnels, notamment des hypothèques privées, certaines actions de sociétés privées et d’autres actifs alternatifs. Le titulaire du compte oriente les décisions d’investissement plutôt que de choisir parmi les menus limités proposés par les comptes standard.
Implication du fiduciaire
Les placements hypothécaires privés au sein des REER nécessitent des fiduciaires qualifiés pour administrer l’arrangement. Les fiduciaires s’assurent que les transactions respectent les règlements des REER, gèrent les transferts de fonds et maintiennent la documentation appropriée.
Sélectionnez des fiduciaires expérimentés dans les placements hypothécaires privés au sein de comptes enregistrés. Leur expertise aide à éviter les problèmes réglementaires qui pourraient compromettre le statut fiscal de votre REER.
Trouver des emprunteurs
L’identification d’emprunteurs appropriés est essentielle au succès du prêt hypothécaire du REER. Recherchez des investisseurs immobiliers expérimentés ayant démontré un historique de projets réussis et de remboursements de prêts.
Les réunions d’investisseurs immobiliers, les clubs d’investissement et les événements de réseautage peuvent vous connecter avec des emprunteurs potentiels. Certains investisseurs trouvent également des emprunteurs par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires qui travaillent avec des sources de prêt privé.
Exigences en matière de diligence raisonnable
Avant de prêter des fonds REER, effectuez une diligence raisonnable approfondie sur l’emprunteur et la propriété sous-jacente. Examinez l’expérience de l’emprunteur, sa stabilité financière et ses antécédents auprès de prêteurs antérieurs.
Évaluez la valeur de la propriété par le biais d’évaluations indépendantes. Comprenez le ratio prêt-valeur et quel coussin de fonds propres protège votre investissement. Examinez la stratégie de sortie de l’emprunteur pour rembourser le prêt.
Cette diligence raisonnable protège vos économies-retraite contre les pertes qui pourraient avoir un impact significatif sur votre avenir financier.
L’exception du Régime d’accession à la propriété
Bien que les REER ne puissent généralement pas financer les achats de propriétés de placement, une exception notable permet les retraits du REER pour l’achat de résidences principales.
Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété
En vertu du Régime d’accession à la propriété, les acheteurs d’une première maison peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ (la limite de 2026) de leurs REER sans impôt pour financer un achat de maison. Les couples qui achètent ensemble peuvent chacun retirer jusqu’à 60 000 $, ce qui leur donne accès à jusqu’à 120 000 $ combinés. Les montants retirés doivent être remboursés à votre REER sur 15 ans pour maintenir le traitement sans impôt — manquez un remboursement et la portion de cette année s’ajoute à votre revenu imposable.
Ce programme aide les Canadiens à accéder à leurs économies-retraite pour l’accession à la propriété sans conséquences fiscales immédiates, à condition qu’ils respectent le calendrier de remboursement.
Limitations pour les investisseurs
Le Régime d’accession à la propriété s’applique spécifiquement aux résidences principales que vous avez l’intention d’occuper, non aux propriétés de placement. Vous ne pouvez pas utiliser ce programme pour financer les achats de propriétés locatives ou d’autres investissements immobiliers.
Cependant, l’achat d’une résidence principale représente toujours un investissement immobilier — votre maison s’apprécie généralement avec le temps et accumule l’équité grâce aux versements hypothécaires. Pour de nombreux Canadiens, leur maison devient leur investissement individuel le plus important.
Avantages des stratégies immobilières du REER
L’intégration de l’immobilier à votre portefeuille REER offre plusieurs avantages réels. Voici ce que vous obtenez réellement.
Croissance à l’abri de l’impôt
Les placements immobiliers au sein des REER croissent sans impôt jusqu’au retrait. Les dividendes des FPI, les intérêts des SIM et les paiements hypothécaires des prêts privés s’accumulent tous sans que l’imposition annuelle ronge vos rendements.
Sur de longs horizons d’investissement, ce report d’impôt peut augmenter considérablement votre richesse finale par rapport à la détention des mêmes placements dans un compte imposable. Pensez-y : chaque dollar qui aurait été versé à l’Agence du revenu du Canada reste investi et continue de s’accumuler.
Diversification du portefeuille
L’ajout d’exposition immobilière aux portefeuilles traditionnels d’actions et d’obligations améliore la diversification. Les rendements immobiliers ne se déplacent pas en synchronisation avec le marché boursier, de sorte qu’un portefeuille combiné tend à mieux supporter la volatilité qu’une approche réservée aux actions.
Les FPI et autres placements immobiliers vous donnent cette diversification tout en conservant la liquidité et la simplicité dont votre compte de retraite a besoin.
Protection contre l’inflation
L’immobilier a historiquement suivi — et souvent surpassé — l’inflation. Lorsque le coût de la vie augmente, les valeurs immobilières et les revenus locatifs augmentent aussi. Détenir des placements liés à l’immobilier dans votre REER signifie que vos économies-retraite ont une couverture intégrée contre l’érosion du pouvoir d’achat.
Gestion professionnelle
La plupart des placements immobiliers admissibles au REER — FPI, SIM et fonds immobiliers — sont accompagnés d’une gestion professionnelle intégrée. Les équipes expérimentées s’occupent de la sélection des propriétés, de la gestion des locataires et des décisions de disposition en votre nom.
Vous obtenez une exposition au marché immobilier sans devenir propriétaire. C’est un grand avantage pour les investisseurs qui veulent les rendements sans les appels de maintenance à 2 h du matin.
Risques et considérations
Les stratégies immobilières du REER impliquent des risques importants qui nécessitent une considération attentive.
Risque de marché
Les marchés immobiliers fluctuent, et les placements liés aux valeurs immobilières peuvent diminuer. Les cours des actions FPI peuvent baisser lors des ralentissements immobiliers, et les valeurs des garanties hypothécaires peuvent s’avérer insuffisantes si les emprunteurs font défaut lors de marchés faibles.
Comprenez que les économies-retraite font face à un risque lorsqu’elles sont investies dans n’importe quelle catégorie d’actifs, y compris l’immobilier.
Manque de liquidité dans certaines stratégies
Bien que les FPI cotées en bourse offrent une excellente liquidité, d’autres stratégies immobilières du REER peuvent ne pas le faire. Les hypothèques privées immobilisent le capital jusqu’à l’échéance du prêt. Les actions SIM peuvent avoir des marchés secondaires limités.
Considérez vos besoins de liquidité et vos horizons temporels lorsque vous sélectionnez les placements immobiliers du REER.
Conformité réglementaire
Les placements dans les REER doivent rester conformes aux exigences de la Loi de l’impôt sur le revenu. Les placements non admissibles ou les transactions interdites peuvent entraîner la désinscription de l’ensemble du REER, déclenchant une imposition immédiate sur les soldes complets des comptes.
Travaillez avec des professionnels compétents pour poursuivre les placements non traditionnels du REER pour assurer la conformité continue.
Commencer
Commencer votre parcours d’investissement immobilier en REER implique plusieurs étapes pratiques.
Évaluer votre position actuelle
Examinez vos avoirs actuels en REER et votre portefeuille d’investissement global. Déterminez quelle exposition immobilière, le cas échéant, vous avez actuellement et quelle allocation fournirait une diversification appropriée.
Considérez votre horizon d’investissement, votre tolérance au risque et votre préférence pour les approches d’investissement passives par rapport à plus actives.
Sélectionner les stratégies appropriées
Choisissez les stratégies qui correspondent à votre situation. Pour la plupart des investisseurs, les FPI cotées en bourse ou les fonds FPI fournissent une exposition immobilière simple et liquide nécessitant une expertise minimale ou une gestion continue.
Les investisseurs plus sophistiqués ayant des comptes plus importants et des connaissances appropriées pourraient explorer les SIM ou le prêt hypothécaire privé pour des rendements plus élevés avec une complexité supplémentaire.
Consulter des professionnels
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Les placements immobiliers dans les comptes enregistrés impliquent des implications fiscales, des exigences réglementaires et des complexités d’investissement qui justifient des conseils professionnels. Consultez des conseillers financiers familiers avec les stratégies de REER et les options de placement immobilier.
Les professionnels fiscaux peuvent aider à améliorer le traitement fiscal de votre stratégie globale d’investissement, y compris la façon dont les placements immobiliers du REER s’intègrent dans votre portrait financier complet.
Foire aux questions
Puis-je acheter une propriété locative avec mon REER ?
Les dividendes des FPI sont-ils imposés différemment dans les REER ?
Combien dois-je allouer à l'immobilier dans mon REER ?
Le prêt de mon REER est-il risqué ?
Que se passe-t-il si un placement au REER n'est pas admissible ?
Puis-je utiliser le Régime d'accession à la propriété pour acheter une propriété de placement ?
Qu'est-ce qu'une Société de placement hypothécaire et comment génère-t-elle des rendements ?
Conclusion
Les REER offrent aux investisseurs canadiens des véhicules fiscalement avantageux pour construire la richesse de la retraite, et l’immobilier peut jouer un rôle au sein de ces comptes malgré les restrictions sur la propriété directe. Les FPI offrent une exposition immobilière accessible et liquide adaptée à la plupart des investisseurs. Les SIM et le prêt hypothécaire privé offrent un potentiel de rendement plus élevé pour ceux qui sont disposés à accepter une complexité et un risque supplémentaires.
Comprendre les options disponibles et leurs caractéristiques respectives aide les investisseurs à prendre des décisions intelligentes concernant l’intégration de l’immobilier dans leurs portefeuilles de retraite enregistrés. La croissance à l’abri de l’impôt au sein des REER amplifie l’avantage des rendements immobiliers sur de longs horizons d’investissement.
Quelle que soit la stratégie que vous poursuivez, assurez-vous la conformité aux règlements des REER et effectuez une diligence raisonnable appropriée avant d’engager les économies-retraite dans tout placement. Les conseils professionnels aident à gérer les complexités tout en améliorant votre stratégie d’investissement globale.
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Rédigé par
LendCity
Publié
17 juin 2026
Temps de lecture
11 min de lecture
Due Diligence
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