Voici ce que personne ne vous dit avant d’acheter cette propriété d’investissement et de la mettre en liste sur Airbnb : les règles sont complètement différentes selon la ville où vous êtes. Et je ne veux pas dire légèrement différentes. Je veux dire « parfaitement légal dans une ville, amende de 10 000 $ dans la ville voisine » différentes.
J’ai vu des investisseurs acheter des propriétés spécifiquement pour les locations à court terme sans vérifier d’abord les règlements municipaux locaux. C’est une erreur coûteuse. Certains ont découvert que leur ville exige que la location à court terme soit leur résidence principale—ce qui signifie que leur propriété d’investissement ne peut pas être mise en liste du tout. D’autres ont découvert des exigences en matière de permis qui prennent des mois à traiter.
Parcourons donc les principaux marchés canadiens et ce que les règles ressemblent réellement. Je vais vous donner les informations pratiques : ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, ce que cela coûte, et ce qui se passe si vous contrevenez aux règles.
Note importante : Les réglementations municipales changent fréquemment. Ceci est à jour au début de 2026, mais vérifiez toujours auprès de votre municipalité locale avant de prendre des décisions d’investissement.
Toronto
Toronto a sévèrement réprimé les locations à court terme à partir de 2020, et l’application des règles n’a fait que s’intensifier.
La grande règle : Vous ne pouvez exploiter une location à court terme que dans votre résidence principale. C’est-à-dire le foyer où vous vivez, dormez et recevez votre courrier. Les propriétés d’investissement ne peuvent pas être mises en liste pour des séjours de moins de 28 jours. Point final.
Ce qui compte : Vous pouvez louer votre maison entière lorsque vous êtes absent (jusqu’à 180 nuits par année), ou vous pouvez louer des chambres individuelles dans votre maison toute l’année.
Enregistrement : Vous devez vous enregistrer auprès de la Ville de Toronto et obtenir un numéro d’enregistrement d’exploitant de location à court terme. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce. Les frais d’enregistrement sont d’environ 50 $ par année.
Responsabilité des plateformes : Airbnb, Vrbo et autres plateformes sont tenues de collecter et de remettre la taxe d’hébergement municipal (THM) sur toutes les réservations à Toronto. Le taux de la THM a été temporairement augmenté à 8,5 % du 1er juin 2025 au 31 juillet 2026 pour financer la Coupe du Monde 2026 (le taux standard est de 6 %). Les plateformes doivent également s’assurer que les annonces incluent un numéro d’enregistrement valide.
Amendes : L’exploitation sans enregistrement ou à partir d’une résidence autre que la résidence principale peut entraîner des amendes pouvant atteindre 10 000 $ par infraction pour les particuliers et 50 000 $ pour les sociétés. La ville a une équipe d’application dédiée qui enquête activement sur les plaintes et surveille les annonces. Airbnb bloque automatiquement les annonces qui ne sont pas enregistrées auprès de la ville.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : Toronto est essentiellement hors limites pour les propriétés d’investissement traditionnelles de location à court terme. Si vous possédez un condo ou une maison d’investissement à Toronto, vous ne pouvez pas légalement le mettre en Airbnb pour des séjours de moins de 28 jours. Vos options sont la location à long terme, la location à moyen terme (28 jours ou plus), ou vivre dans la propriété et louer des chambres.
Vancouver
Vancouver a été l’une des premières villes canadiennes à réréglementer les locations à court terme, et leurs règles sont similaires à celles de Toronto.
Exigence de résidence principale : Oui. Vous ne pouvez offrir des locations à court terme que dans votre résidence principale—le foyer où vous vivez et dormez au moins 180 jours par année.
Permis requis : Vous avez besoin d’un permis d’exploitation de la Ville de Vancouver. Les frais annuels sont d’environ 100 $. Votre numéro de permis doit figurer sur toutes les annonces.
Limites quotidiennes : Vous pouvez louer votre résidence principale entière jusqu’à 180 nuits par année lorsque vous êtes absent. Vous pouvez louer des chambres dans votre résidence principale toute l’année.
Exigence provinciale : La Colombie-Britannique exige que tous les exploitants de location à court terme, les plateformes et les plateformes d’hôtellerie de strata s’enregistrent sur le registre provincial de location à court terme, en vigueur depuis le 1er mai 2025. Toutes les annonces doivent afficher un numéro d’enregistrement provincial valide. Les annonces sans enregistrement ont été retirées des plateformes à partir du 1er mai 2025, et toutes les réservations futures pour les annonces non enregistrées ont été annulées à partir du 1er juin 2025. C’est distinct du permis d’exploitation municipal.
Restrictions de strata : Même si la ville l’autorise, votre strata (condo) peut avoir des règlements interdisant les locations à court terme. De nombreux stratas de Vancouver ont adopté des règlements de restriction des locations. Vérifiez vos règles de strata avant de supposer que vous pouvez mettre en liste.
Amendes : La province peut imposer des amendes allant jusqu’à 50 000 $ pour non-conformité à la Loi sur les locations de courte durée. Les municipalités peuvent émettre des contraventions allant jusqu’à 3 000 $ par infraction par jour. La ville croise les annonces Airbnb avec les registres de propriété et les données d’évaluation immobilière de la Colombie-Britannique pour identifier les exploitants non conformes.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : La même situation qu’à Toronto. Les propriétés d’investissement à Vancouver ne sont pas admissibles aux locations à court terme. Si vous voulez faire une location à court terme sur le marché de Vancouver, vous devez soit y vivre, soit regarder les municipalités juste en dehors de la juridiction de Vancouver—mais beaucoup de celles-ci (comme Burnaby et Richmond) ont adopté des règles similaires.
Ottawa
L’approche d’Ottawa est légèrement plus flexible que celle de Toronto ou Vancouver, mais il y a toujours des restrictions significatives.
Exigence de résidence principale : Oui, mais avec une particularité. Ottawa exige que la location à court terme soit votre résidence principale, mais la définition vous permet de louer la maison entière pendant jusqu’à 180 jours par année. Vous pouvez louer des chambres dans votre résidence principale sans limite de jours.
Permis : Vous avez besoin d’un permis de location à court terme. Le coût est d’environ 100 $ à 200 $ par année selon le type de permis.
Rural vs urbain : Ottawa est une vaste municipalité qui comprend beaucoup de terrain rural. Les règles s’appliquent partout dans les limites de la ville, mais l’intensité de l’application naturelle est concentrée dans les zones urbaines.
Règles de condo : Les condos d’Ottawa peuvent avoir leurs propres restrictions par le biais de leur déclaration ou de leurs règles. La Loi sur les condominiums permet aux conseils de condo de passer des règles restreignant les locations à court terme même si la ville les autorise.
Amendes : Jusqu’à 100 000 $ pour les particuliers et 500 000 $ pour les sociétés pour violations du règlement en vertu des dispositions de la Loi sur l’administration municipale de l’Ontario.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : Comme à Toronto, les propriétés d’investissement à Ottawa ne peuvent pas légalement être utilisées comme locations à court terme. L’exigence de résidence principale bloque les locations à court terme non occupées par le propriétaire. Cependant, la main-d’œuvre gouvernementale et technologique forte d’Ottawa en fait une excellente région pour les locations à moyen terme (30 jours ou plus) qui ne sont pas soumises aux réglementations de location à court terme.
Montréal
Le Québec fait les choses différemment. La province réglemente les locations à court terme par le biais de la Loi sur l’industrie touristique du Québec plutôt que de laisser cela entièrement aux municipalités.
Classification provinciale : Au Québec, les hébergements touristiques (31 jours ou moins) sont considérés comme un hébergement touristique et exigent un certificat de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Cela s’applique à l’échelle de la province.
Règles spécifiques à Montréal : Montréal a également son propre règlement municipal. Selon les récents amendements, les exploitants doivent détenir un numéro de classification CITQ valide et s’enregistrer auprès de la ville. La propriété doit être la résidence principale de l’exploitant pour les locations de logements entiers.
Zones : Montréal a désigné certaines zones où les locations à court terme sont autorisées et d’autres où elles sont restreintes. Vérifiez les règles spécifiques aux arrondissements, car les réglementations varient entre les arrondissements comme Le Plateau, Ville-Marie et Rosemont.
Obligations fiscales au Québec : Les exploitants doivent collecter et remettre la taxe d’hébergement de 3,5 % plus la TVQ applicable (Taxe de vente du Québec). Airbnb collecte automatiquement ces taxes pour les réservations effectuées par l’intermédiaire de sa plateforme.
Amendes : L’exploitation sans classification CITQ peut entraîner des amendes de 2 500 $ à 25 000 $ pour une première infraction et de 5 000 $ à 50 000 $ pour les infractions répétées.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : Les exigences provinciales et municipales doubles font de Montréal l’un des marchés les plus complexes pour les investisseurs en location à court terme. Vous avez besoin à la fois de la classification CITQ et de la conformité municipale. Les propriétés d’investissement font face à des obstacles importants, et l’exigence de résidence principale à Montréal-centre limite vos options.
Réserver votre appel stratégique
Région de Niagara
Réserver votre appel stratégique
C’est là que les choses deviennent plus intéressantes pour les investisseurs. La région de Niagara comprend plusieurs municipalités avec différentes approches des locations à court terme, et certaines sont beaucoup plus favorables aux investisseurs.
Chutes de Niagara : Exige un permis de location à court terme. Pas d’exigence de résidence principale pour de nombreux types de propriétés, ce qui en fait l’un des marchés ontariens les plus accessibles pour l’investissement de location à court terme. Les frais de permis sont d’environ 250 $ à 500 $ par année. Les propriétés doivent respecter les normes d’incendie et de sécurité.
Niagara-on-the-Lake : C’est l’une des meilleures destinations touristiques de l’Ontario, et la ville a des exigences en matière de permis pour les locations à court terme. En raison de la forte demande du tourisme de la région vinicole et du Festival Shaw, les tarifs quotidiens sont solides. La délivrance du permis implique un processus de demande, des inspections et un renouvellement annuel. Vérifiez les règles actuelles car la ville ajuste périodiquement ses réglementations.
St. Catharines : La ville a mis en place un permis de location à court terme. Les règles sont un peu plus permissives que Toronto, mais les réglementations se sont resserrées. Vérifiez les règlements actuels pour connaître les dernières exigences.
Fort Erie : A des exigences en matière de permis de location à court terme. En tant que ville frontalière avec le tourisme balnéaire d’été, il y a une demande saisonnière.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : La région de Niagara est l’une des meilleures régions de l’Ontario pour l’investissement de location à court terme car plusieurs municipalités permettent les locations à court terme non occupées par le propriétaire avec un permis approprié. La forte demande touristique des Chutes de Niagara, de la région viticole et des loisirs d’été soutient des tarifs quotidiens solides. Assurez-vous simplement d’obtenir le bon permis pour votre municipalité spécifique.
Canmore, Alberta
Canmore est un marché unique—une petite ville de montagne à côté du parc national Banff avec une énorme demande touristique et des règles de location à court terme très spécifiques.
Désignation de maison touristique : Canmore utilise un système de désignation d’utilisation des terres. Les propriétés ne peuvent exploiter une location à court terme que si elles se trouvent dans une zone qui permet les « maisons touristiques ». Cela inclut généralement les propriétés dans les zones touristiques spécifiques et certaines propriétés à usage commercial.
Non autorisé dans la plupart des zones résidentielles : Si vous achetez une propriété résidentielle ordinaire à Canmore, vous ne pouvez probablement pas l’exploiter comme location à court terme. La ville applique cette règle de plus en plus strictement.
Permis d’exploitation : Requis pour toutes les opérations de location à court terme. Les frais annuels varient selon le type de propriété.
Règlements d’hébergement pour visiteurs : La ville a des règlements détaillés concernant le stationnement, le bruit, les ordures et l’occupation maximale des maisons touristiques.
Amendes : L’application est active, et les amendes peuvent être importantes. La ville surveille les plateformes de location.
Ce que cela signifie pour les investisseurs : Canmore offre un potentiel de revenus de location à court terme exceptionnel—les tarifs quotidiens de 300 $ à 500 $ ou plus pour les belles propriétés près du centre-ville sont courants pendant la haute saison. Mais vous devez acheter dans la bonne zone. Les propriétés dans les zones autorisées pour maisons touristiques commandent une prime significative en raison de cette restriction. Un condo de 600 000 $ dans une zone autorisée pour maisons touristiques pourrait générer le double du revenu du même unité dans une zone résidentielle uniquement—ce qui est pourquoi elle coûte aussi plus cher à l’achat. Faites votre diligence raisonnable sur le zonage avant d’acheter.
Autres marchés à connaître
Halifax : A mis en place des exigences en matière d’enregistrement de location à court terme. Les règles de résidence principale s’appliquent à certaines catégories. Vérifiez les règlements actuels du HRM.
Kelowna : A des permis de location à court terme. La ville permet les locations à court terme dans les résidences principales et dans certaines propriétés à usage commercial. Les locations à court terme de propriétés d’investissement sont plus restreintes dans les zones résidentielles.
Whistler : Exige un permis d’exploitation pour les locations à court terme. Whistler a un zonage spécifique qui permet les locations quotidiennes dans certaines zones (généralement les propriétés zonées pour le tourisme) et les restreint dans les zones résidentielles. Similaire à Canmore—l’emplacement dans la municipalité importe énormément.
Comté de Prince Edward, Ontario : Une destination populaire du vin et du tourisme avec des exigences en matière de permis de location à court terme. Les réglementations ont évolué à mesure que la région a augmenté en popularité.
Région de Muskoka : Les différents townships ont des approches différentes. Certains exigent un permis, d’autres sont moins réglementés. La dynamique du pays des chalets crée des opportunités de location à court terme uniques, mais vérifiez les règles du canton spécifique.
Comment vérifier avant d’acheter
Avant de faire une offre sur une propriété que vous prévoyez d’utiliser comme location à court terme, faites ces cinq choses :
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Appelez le département de planification municipale. Demandez précisément si votre propriété prévue peut être utilisée comme location à court terme. Posez des questions sur le zonage, les permis et les exigences de résidence principale.
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Vérifiez les exigences provinciales. Au Québec, vous avez besoin de la classification CITQ. En Colombie-Britannique, vous avez besoin de l’enregistrement provincial. Les municipalités ontariennes le gèrent localement, mais la législation provinciale habilite les pouvoirs d’application.
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Lisez les documents de condo. S’il s’agit d’un condo, examinez la déclaration, les règlements et les règles pour toute restriction de location. De nombreux conseils de condo ont interdit ou restreint les locations à court terme même lorsque la ville les autorise.
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Recherchez les modifications récentes du règlement. Cherchez sur Google « [nom de la ville] short-term rental bylaw 2026 » et recherchez les décisions récentes du conseil. De nombreuses villes mettent activement à jour leurs règles.
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Parlez à un agent immobilier local qui travaille avec des investisseurs. Ils connaîtront la réalité pratique de l’application, pas seulement le texte juridique. Certaines villes ont des règles dans les registres qui ne sont pas fortement appliquées. D’autres les appliquent agressivement.
La tendance réglementaire
Je veux être honnête avec vous quant à la direction que cela prend. La tendance à l’échelle du Canada est vers plus de réglementation, pas moins. Les villes qui ont actuellement des règles souples sont susceptibles de les renforcer au cours des prochaines années à mesure que les préoccupations concernant l’accessibilité au logement entraînent une action politique.
Cela ne signifie pas que l’investissement en location à court terme est mort. Cela signifie :
- Achetez sur les marchés où les locations à court terme sont explicitement autorisées et autorisées. Si la ville a un cadre de permis, elle a décidé d’autoriser les locations à court terme—elle veut simplement qu’elles soient réglementées. C’est beaucoup plus sûr que d’opérer dans une zone grise.
- Les propriétés dans les zones zonées pour le tourisme sont le pari le plus sûr. Celles-ci sont désignées pour l’hébergement des visiteurs et sont moins susceptibles de faire face à des restrictions futures.
- Ayez un plan de secours. Toute propriété que vous achetez pour une location à court terme devrait également fonctionner comme une location à moyen terme ou à long terme. Si les réglementations changent, vous avez besoin de pivoter sans perdre d’argent.
Les investisseurs qui se font arnaquer sont ceux qui paient une prime pour une propriété qui ne fonctionne que comme un Airbnb, puis les règles changent. Ne soyez pas cet investisseur.
Foire aux questions
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Puis-je faire un Airbnb de ma propriété d'investissement à Toronto ?
Qu'est-ce que l'exigence de résidence principale pour les locations à court terme ?
Que se passe-t-il si j'exploite une location à court terme illégale au Canada ?
Quelles villes canadiennes autorisent les propriétés d'investissement de location à court terme ?
Dois-je percevoir des impôts sur le revenu de location à court terme au Canada ?
Mon conseil de copropriété peut-il m'empêcher de faire des locations à court terme même si la ville l'autorise ?
Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de location à court terme au Canada ?
Les locations à moyen terme (30 jours ou plus) sont-elles soumises aux mêmes réglementations de location à court terme ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
20 mars 2026
· Updated 29 mars 2026Temps de lecture
15 min de lecture
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