Déclaration fiscale des locations à court terme au Canada : T776, TPS/TVH et règles des plateformes

Vous avez acheté la propriété, l’avez mise en ligne sur Airbnb, et les réservations affluent. Les revenus ont l’air excellents sur le tableau de bord. Puis arrive la saison des impôts et vous réalisez que vous n’avez aucune idée de quel formulaire de l’ARC utiliser, si vous devez de la TPS/TVH, ou ce qu’Airbnb déclare au gouvernement en votre nom.

La déclaration fiscale des locations à court terme au Canada est plus complexe que celle des locations à long terme. La classification des revenus, les formulaires, le partage de données des plateformes et les règles municipales s’entrecroisent. Manquez un élément et vous vous exposez à des nouvelles cotisations, des pénalités ou une facture surprise de l’ARC.

Cet article est à titre éducatif uniquement. LendCity est un courtier hypothécaire agréé, et non un cabinet fiscal. Toute discussion sur la déclaration T776, l’inscription à la TPS/TVH ou la conformité municipale constitue de l’information générale — et non des conseils adaptés à votre situation particulière. Confirmez tout auprès d’un comptable qualifié qui comprend les opérations de location à court terme.

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T776 vs T2125 : Quel formulaire utiliser ?

La plupart des investisseurs canadiens en immeubles locatifs déclarent sur le formulaire T776 — État des revenus de location de biens immeubles, joint à leur déclaration de revenus personnelle T1. Cela couvre les revenus de location résidentielle et les catégories de dépenses standard : publicité, assurance, intérêts hypothécaires, entretien, frais de gestion, impôts fonciers et services publics.

Les locations à court terme brouillent les lignes. Si vous exploitez comme une entreprise — rotations fréquentes, frais de plateforme, coûts de nettoyage, fournitures, tarification dynamique — votre comptable peut déterminer que le formulaire T2125 (État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale) est plus approprié, surtout si la LCT est votre principale source de revenus ou si vous exploitez plusieurs propriétés comme une entreprise active.

La différence pratique pour vous :

• T776 traite l’activité comme un revenu de location. Les dépenses sont déduites des revenus locatifs propriété par propriété.
• T2125 traite l’activité comme un revenu d’entreprise. Vous pouvez être admissible à différentes catégories de déductions (bureau à domicile, utilisation d’un véhicule à des fins commerciales), mais faire face à un examen plus approfondi en cas de vérification concernant la répartition des dépenses professionnelles et personnelles.

De nombreux investisseurs en LCT possédant une ou deux propriétés utilisent encore le T776, déclarant les revenus bruts de LCT et déduisant les dépenses d’exploitation. Les investisseurs qui gèrent la LCT comme une opération à grande échelle se tournent souvent vers le T2125. Votre comptable devrait prendre cette décision en fonction de votre niveau d’activité, et non d’un billet de blogue.

Point clé : Les prêteurs qui évaluent vos revenus de LCT pour une qualification hypothécaire veulent généralement voir deux années d’historique déclaré sur le formulaire utilisé par votre comptable. Consultez notre guide sur le financement des propriétés de location à court terme au Canada pour savoir comment les prêteurs traitent ces revenus.

Que déclarer et ce que vous pouvez déduire

Peu importe le formulaire, l’ARC s’attend à ce que vous déclariez tous les revenus de location à court terme — y compris les réservations en espèces, les réservations directes et les versements des plateformes.

Les dépenses déductibles courantes comprennent les frais de plateforme, le nettoyage, les fournitures pour les invités, les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, l’assurance, les services publics, les réparations, les frais de gestion et les frais comptables. Conservez vos reçus organisés par catégorie de l’ARC dès le premier jour.

Si vous utilisez également la propriété à des fins personnelles, vous devez répartir les dépenses entre l’usage personnel et l’usage locatif. Louer votre chalet pendant 180 jours et l’utiliser vous-même pendant 185 jours signifie que seule la portion locative des dépenses est déductible.

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TPS/TVH sur les revenus de location à court terme

Cela prend les investisseurs au dépourvu. Les hébergements à court terme (généralement des séjours de moins de 30 jours consécutifs) sont souvent considérés comme des fournitures taxables aux fins de la TPS/TVH lorsque le total de vos fournitures taxables dépasse 30 000 $ sur une période de 12 mois.

Ce que cela signifie en pratique :

• Une fois le seuil de 30 000 $ franchi, vous devez probablement vous inscrire à un compte de TPS/TVH
• Vous facturez la TPS/TVH sur votre tarif de nuit (ou l’intégrez à votre tarification)
• Vous versez la taxe perçue à l’ARC, déduction faite des crédits de taxe sur les intrants (CTI) sur les dépenses d’entreprise admissibles
• Le taux dépend de votre province : 5 % de TPS en Alberta, 13 % de TVH en Ontario, 15 % de TVH dans les provinces de l’Atlantique, et des combinaisons variables ailleurs

La perception par les plateformes ajoute une autre couche. Airbnb et d’autres grandes plateformes peuvent percevoir et remettre les taxes en votre nom dans certaines juridictions — mais vous demeurez responsable d’assurer la conformité. Ne présumez pas que la plateforme a tout géré.

Le Québec a des exigences supplémentaires par l’intermédiaire de Revenu Québec pour les exploitants de cette province. Si votre propriété se trouve au Québec, votre comptable doit traiter à la fois les obligations fiscales de l’ARC et provinciales.

Avertissement fiscal : Les seuils d’inscription à la TPS/TVH, les taux et les règles de perception des plateformes changent et varient selon la province et la municipalité. Confirmez votre obligation d’inscription et la fréquence de production auprès d’un professionnel de la fiscalité avant votre première réservation.

Déclaration des plateformes : ce qu’Airbnb et les autres partagent

Les grandes plateformes de réservation partagent désormais les données des hôtes avec les autorités fiscales au Canada. Airbnb, par exemple, déclare les gains des hôtes à l’ARC lorsque ceux-ci dépassent certains seuils. Cela signifie que les revenus figurant sur votre déclaration de revenus devraient correspondre à ce que la plateforme a déclaré — les écarts déclenchent un appariement automatisé et une éventuelle nouvelle cotisation.

Ce que vous devriez faire :

• Téléchargez votre sommaire annuel des gains de chaque plateforme (Airbnb, Vrbo, Booking.com)
• Réconciliez les revenus déclarés par la plateforme avec vos dépôts bancaires (ils ne correspondront pas toujours exactement en raison du calendrier, des remboursements et des ajustements)
• Déclarez le revenu locatif brut sur votre T776 ou T2125, puis déduisez les dépenses
• Conservez les relevés de frais de plateforme comme documentation justificative

Si vous exploitez sur plusieurs plateformes, consolidez tous les revenus par propriété. La déclaration à l’ARC se fait par propriété sur le T776, et non par plateforme.

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Règles municipales : aperçu de la C.-B. et du Québec

La déclaration fiscale est fédérale. Mais le droit d’exploiter légalement une LCT — et les frais applicables — relèvent largement du municipal et du provincial. Deux provinces qu’il vaut la peine de comprendre avant d’acheter une propriété d’investissement en LCT :

Colombie-Britannique

La C.-B. exige une inscription au registre provincial des LCT (lancé en mai 2025) ainsi qu’un permis municipal dans la plupart des villes. Vancouver et de nombreuses municipalités de la C.-B. restreignent les LCT aux résidences principales uniquement — les propriétés d’investissement dédiées ne peuvent souvent pas être exploitées légalement. Les frais d’inscription s’élèvent à 100 $/an pour les LCT occupées par le propriétaire; plus élevés pour les non-occupées par le propriétaire. Les amendes pour non-conformité atteignent 50 000 $ au niveau provincial. Consultez notre guide des règlements sur les locations à court terme à travers le Canada pour le détail par ville.

Québec

Le Québec exige un certificat de classification de Tourisme Québec pour les séjours de 31 jours ou moins, en plus des règles municipales à Montréal et ailleurs. Revenu Québec administre la TVQ séparément de la TPS/TVH fédérale — votre comptable doit traiter les deux systèmes.

En résumé pour les investisseurs : En C.-B. comme au Québec, vérifiez que votre propriété est légalement admissible aux opérations de LCT avant de compter sur ces revenus. La conformité fiscale ne vous protège pas contre l’application des règlements municipaux.

Une liste de contrôle pratique de fin d’année

Avant de produire votre déclaration, parcourez cette liste :

1. Réconcilier les gains des plateformes avec les dépôts bancaires pour chaque propriété
2. Confirmer la classification T776 vs T2125 avec votre comptable
3. Vérifier le statut d’inscription à la TPS/TVH et les obligations de production
4. Rassembler les reçus de dépenses organisés par catégorie de l’ARC
5. Calculer la répartition de l’usage personnel le cas échéant
6. Vérifier que le permis municipal est à jour (numéros d’inscription, permis)
7. Examiner les implications relatives à la résidence principale si vous louez une partie de votre domicile

Bien réussir la déclaration fiscale des LCT dès la première année facilite grandement le refinancement hypothécaire, l’expansion du portefeuille et la vente éventuelle. Les prêteurs et les acheteurs demanderont votre historique fiscal — assurez-vous qu’il raconte une histoire claire.

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Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles fiscales changent fréquemment et varient selon la province et la municipalité. Consultez toujours un comptable qualifié avant de produire votre déclaration.