Chaque semaine, je parle à des investisseurs bloqués sur la même question : devrais-je mettre cette propriété sur Airbnb ou simplement trouver un locataire à long terme?
Ça semble simple, mais la réponse implique bien plus que de comparer les tarifs nocturnes au loyer mensuel. J’ai vu des investisseurs exceller avec Airbnb, et j’en ai vu d’autres perdre de l’argent avec exactement la même stratégie dans exactement la même ville. La différence revient toujours à comprendre les vrais chiffres—pas les projections fantaisistes que vous voyez sur Instagram.
Alors décortiquons ça correctement. Je vais vous guider à travers une vraie comparaison côte à côte en utilisant un type de propriété réel que vous trouveriez sur un marché canadien. À la fin, vous saurez exactement quelle stratégie a du sens pour votre situation.
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La propriété que nous comparons
Utilisons un condo de deux chambres dans une ville ontarienne de taille moyenne. Prix d’achat : 400 000 $. Vous mettez 20 % de mise de fonds (80 000 $), donc votre hypothèque est de 320 000 $ à 5,25 % sur un amortissement de 25 ans.
Voici vos coûts mensuels fixes qui ne changent pas, peu importe la stratégie de location :
| Dépense | Coût mensuel |
|---|---|
| Hypothèque (C+I) | 1 905 $ |
| Taxe foncière | 300 $ |
| Assurance (standard) | 150 $ |
| Frais de copropriété | 400 $ |
| Total des coûts fixes | 2 755 $ |
Voyons maintenant comment chaque stratégie se compare à ces coûts.
Location à long terme : les chiffres
Avec un locataire à long terme, vos revenus sont prévisibles. Ce même condo de deux chambres se loue 2 200 $ par mois dans la plupart des marchés ontariens de taille moyenne. Certains mois ce sera 2 300 $, d’autres 2 100 $, mais utilisons 2 200 $ comme base de référence.
Vos dépenses supplémentaires en plus des coûts fixes :
| Dépense | Coût mensuel |
|---|---|
| Gestion immobilière (8 %) | 176 $ |
| Réserve d’entretien (5 %) | 110 $ |
| Provision pour vacance (4 %) | 88 $ |
| Total des coûts variables | 374 $ |
Total des dépenses mensuelles : 2 755 $ + 374 $ = 3 129 $
Flux de trésorerie mensuel : 2 200 $ - 3 129 $ = −929 $
Oui, c’est négatif. Et c’est la réalité pour beaucoup de marchés canadiens en ce moment avec les taux d’intérêt élevés. Vous accumulez de l’équité grâce au remboursement du capital hypothécaire (plus de 700 $ par mois vont au capital), et vous pariez sur la plus-value, mais le flux de trésorerie mensuel est sous l’eau.
C’est exactement pourquoi tant d’investisseurs se tournent vers les locations à court terme. Ils ont besoin de plus de revenus pour que l’affaire fonctionne.
Airbnb : les chiffres
C’est ici que les choses deviennent intéressantes—et plus compliquées. Vos revenus dépendent de trois choses : le tarif nocturne, le taux d’occupation et la saisonnalité.
Pour ce même condo de deux chambres, disons que vous pouvez facturer 175 $ par nuit. C’est raisonnable pour une unité bien meublée dans un marché avec une demande touristique ou d’affaires.
Mais vous ne serez pas réservé 365 nuits par an. Voici à quoi ressemble une occupation réaliste :
| Saison | Mois | Occupation | Tarif nocturne | Revenu mensuel |
|---|---|---|---|---|
| Haute (été) | Juin–août | 85 % | 195 $ | 4 973 $ |
| Intermédiaire (printemps/automne) | Avr–mai, sept–oct | 70 % | 175 $ | 3 675 $ |
| Basse (hiver) | Nov–mars | 50 % | 150 $ | 2 250 $ |
Revenu annuel pondéré : environ 42 500 $, soit environ 3 540 $ par mois en moyenne.
C’est 1 340 $ de plus par mois que la location à long terme. Ça a l’air génial, non? Mais attendez—vos dépenses sont aussi beaucoup plus élevées.
Vos coûts fixes changent aussi—l’assurance LCT coûte environ 250 $ au lieu de 150 $ :
| Dépense fixe | Coût mensuel |
|---|---|
| Hypothèque (C+I) | 1 905 $ |
| Taxe foncière | 300 $ |
| Assurance (LCT) | 250 $ |
| Frais de copropriété | 400 $ |
| Total des coûts fixes | 2 855 $ |
Et vos dépenses variables grimpent fortement :
| Dépense | Coût mensuel |
|---|---|
| Amortissement du mobilier | 250 $ |
| Ménage (moy. 8 rotations/mois × 100 $) | 800 $ |
| Fournitures et consommables | 150 $ |
| Frais de plateforme (Airbnb 3 %) | 106 $ |
| Gestion immobilière (20 % des revenus) | 708 $ |
| Services publics (vous les payez maintenant) | 200 $ |
| Wifi et streaming | 75 $ |
| Réserve d’entretien (7 %) | 248 $ |
| Coussin vacance/annulation | Inclus dans les estimations d’occupation |
| Total des coûts variables | 2 537 $ |
La gestion de location à court terme coûte 20 %, pas 8 %. C’est beaucoup plus de travail. Si vous gérez vous-même, vous économisez ces 708 $—mais vous passez 15 à 20 heures par mois en communication avec les voyageurs, avis, ajustements de tarifs et coordination des préposés au ménage.
Total des dépenses mensuelles (entièrement géré) : 2 855 $ + 2 537 $ = 5 392 $
Flux de trésorerie mensuel (entièrement géré) : 3 540 $ - 5 392 $ = −1 852 $
C’est pire que la location à long terme. Les coûts de gestion ont tout mangé. Voici la version autogérée :
Total des dépenses mensuelles (autogéré) : 5 392 $ - 708 $ = 4 684 $
Flux de trésorerie mensuel (autogéré) : 3 540 $ - 4 684 $ = −1 144 $
Toujours négatif—et toujours environ 215 $ de moins par mois que la location à long terme.
Où Airbnb gagne vraiment
Voici le truc—les chiffres ci-dessus supposent une occupation moyenne dans un marché qui n’est peut-être pas idéal pour les locations à court terme. Airbnb devient rentable lorsque vous avez un ou plusieurs de ces avantages :
Tarifs nocturnes plus élevés. Dans les zones à fort tourisme comme Niagara-on-the-Lake, Canmore ou Mont-Tremblant, vous pourriez facturer 250 $ à 350 $ par nuit pour la même propriété. Ça change tout.
Occupation plus élevée. Les propriétés près des hôpitaux, universités ou grands employeurs peuvent soutenir une occupation de 75 à 80 % à l’année grâce aux réservations à moyen terme.
Prix d’achat plus bas. Dans les marchés où vous pouvez acheter pour 250 000 $ à 300 000 $ tout en facturant 150 $ et plus par nuit, les calculs changent dramatiquement.
Pas de frais de copropriété. Une maison unifamiliale ou un maison de ville élimine ces 400 $/mois de frais de copropriété.
Refaisons les calculs pour une maison de ville de 300 000 $ dans un marché touristique de la région de Niagara :
| Indicateur | Long terme | Airbnb (autogéré) |
|---|---|---|
| Revenu mensuel | 1 900 $ | 4 200 $ |
| Dépenses mensuelles | 2 550 $ | 3 800 $ |
| Flux de trésorerie mensuel | −650 $ | +400 $ |
Maintenant, Airbnb génère un flux de trésorerie positif de 400 $ par mois tandis que la location à long terme est encore négative. C’est une différence de 1 050 $ par mois—12 600 $ par année.
Le taux d’occupation de rentabilité
C’est le chiffre que tout investisseur LCT doit connaître. À quel taux d’occupation vos revenus Airbnb égalent-ils vos revenus de location à long terme?
Voici la formule :
Occupation de rentabilité = (revenu LTL + dépenses supplémentaires LCT) / (tarif nocturne × 30)
Pour notre exemple de condo original :
- Revenu LTL : 2 200 $/mois
- Dépenses LCT supplémentaires par rapport à la LTL : environ 2 400 $/mois (ménage, fournitures, gestion plus élevée, services publics, mobilier)
- Donc vous avez besoin de : (2 200 $ + 2 400 $) / (175 $ × 30) = 4 600 $ / 5 250 $ = 88 % d’occupation
C’est extrêmement difficile à atteindre de façon constante. Et ce n’est que pour atteindre le seuil de rentabilité par rapport à la location à long terme—pas pour réellement faire de l’argent.
Pour la maison de ville de Niagara :
- Revenu LTL : 1 900 $/mois
- Dépenses LCT supplémentaires : environ 1 800 $/mois
- Seuil de rentabilité : (1 900 $ + 1 800 $) / (200 $ × 30) = 3 700 $ / 6 000 $ = 62 % d’occupation
C’est tout à fait atteignable. Et tout ce qui dépasse 62 % est du bonus.
C’est pourquoi la sélection du marché compte plus que tout autre chose dans le jeu de la LCT.
Les coûts cachés dont personne ne parle
Il y a des dépenses qui n’apparaissent pas dans la plupart des tableurs :
Votre temps. Même « autogéré » n’est pas gratuit. Si vous valorisez votre temps à 50 $/heure et passez 15 heures par mois sur votre LCT, c’est 750 $ en coût d’opportunité. Soudainement, l’autogestion n’a plus l’air si bon marché.
Remplacement du mobilier. Les voyageurs sont plus durs sur le mobilier que les locataires à long terme. Prévoyez de remplacer les articles majeurs tous les 2 à 3 ans.
Mauvais avis. Un mauvais avis peut faire chuter vos réservations pendant des semaines. La perte de revenus est réelle.
Dépendance à la plateforme. Airbnb peut changer son algorithme, sa structure de frais ou ses politiques à tout moment. Vous construisez sur un terrain loué.
Risque réglementaire. Les villes à travers le Canada resserrent la vis sur les LCT. Toronto, Vancouver et Montréal ont déjà des règles strictes. Si votre ville interdit les LCT ou exige une résidence principale, votre modèle d’affaires s’évapore du jour au lendemain.
Complexité fiscale. Les revenus de LCT sont typiquement des revenus d’entreprise, pas des revenus de location. Vous devrez probablement percevoir et remettre la TVH/TPS si vous grossissez plus de 30 000 $. Votre comptabilité devient plus coûteuse.
Les avantages cachés dont personne ne parle
Ce n’est pas que des inconvénients pour la LCT cependant :
Usage personnel. Vous pouvez bloquer du temps et utiliser la propriété vous-même. Essayez de faire ça avec un locataire à long terme.
Flexibilité. Si le marché change, vous pouvez passer au long terme. Aller dans l’autre direction est plus difficile (il faut meubler, mettre en place des systèmes, etc.).
Standards plus élevés forcés. Les propriétés LCT ont tendance à être mieux entretenues parce que les voyageurs laissent des avis. Cela protège la valeur de votre actif.
Diversification des revenus. Vous n’êtes pas dépendant d’un seul locataire qui paie le loyer. Perdre une réservation Airbnb ne signifie pas zéro revenu ce mois-là.
Mon cadre de décision
Voici comment j’y pense. Posez-vous ces cinq questions :
- Puis-je réalistement atteindre 70 %+ d’occupation à l’année? Sinon, restez avec le long terme.
- Mon tarif nocturne sera-t-il d’au moins 2× mon tarif quotidien de location à long terme? (Loyer mensuel / 30 = tarif LTL quotidien.) Sinon, les calculs ne fonctionnent probablement pas.
- Suis-je dans une municipalité qui autorise les LCT sans restrictions majeures? S’il y a une exigence de résidence principale, c’est terminé.
- Est-ce que je veux gérer une entreprise d’hospitalité ou posséder des propriétés locatives? Ce sont véritablement des entreprises différentes.
- Mon financement peut-il supporter le modèle LCT? Certains prêteurs ne compteront pas du tout les revenus LCT. D’autres veulent 12 mois d’historique.
Si vous avez répondu oui aux cinq, Airbnb pourrait être un excellent choix. Si vous avez dit non à même deux d’entre elles, le long terme est probablement votre meilleur pari.
L’approche hybride
Il y a une troisième option que plus d’investisseurs canadiens devraient considérer : les locations à moyen terme. Ce sont des locations meublées de 30 jours à 6 mois ciblant les infirmières en déplacement, les relocalisations d’entreprises, les locataires déplacés par assurance et les travailleurs à distance.
Vous obtenez des revenus plus élevés que le long terme (généralement 30 à 50 % de plus), des dépenses plus basses qu’Airbnb (pas de ménage quotidien, moins de rotations), et vous évitez la plupart des réglementations LCT puisque vous louez pour 30 jours et plus.
Je couvrirai la stratégie à moyen terme en détail dans un autre article, mais il vaut la peine de savoir que cette option existe avant de vous engager dans l’un ou l’autre extrême.
Ce que cela signifie pour votre financement
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Voici la partie que la plupart des gens manquent. La façon dont vous prévoyez louer la propriété affecte la façon dont vous la financez.
Les revenus de location à long terme sont simples—les prêteurs les comprennent et utiliseront typiquement 50 à 80 % du loyer du marché pour vous aider à vous qualifier. Les revenus LCT sont plus délicats. Beaucoup de prêteurs A ne les compteront pas du tout si vous n’avez pas d’historique d’exploitation. Les prêteurs B sont plus flexibles, mais vous paierez des taux plus élevés.
Si vous achetez votre première LCT, vous devrez peut-être vous qualifier sur la base des tarifs de location à long terme même si vous prévoyez de la mettre sur Airbnb. Cela signifie que la propriété doit au moins presque fonctionner comme une location à long terme d’un point de vue du prêt.
C’est exactement le genre de chose dont vous devriez discuter avec un courtier hypothécaire qui travaille avec des investisseurs avant de faire une offre.
En résumé
Aucune stratégie n’est universellement meilleure. Les locations à long terme vous offrent simplicité, prévisibilité et moins d’effort continu. Les locations à court terme peuvent générer significativement plus de revenus mais viennent avec des coûts plus élevés, plus de risques et plus de travail.
Le bon choix dépend de votre marché, de votre propriété, de votre disponibilité en temps et de votre tolérance au risque. Faites les calculs pour votre situation spécifique. Ne supposez pas que ce qui fonctionne à Canmore fonctionne à Kitchener.
Et peu importe ce que vous choisissez, assurez-vous que votre financement est configuré pour soutenir la stratégie. La pire position est d’acheter une propriété qui ne fonctionne qu’en Airbnb et de découvrir ensuite que votre ville vient de les interdire.
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Foire aux questions
Combien de plus pouvez-vous gagner avec Airbnb par rapport à une location à long terme au Canada?
Quel taux d'occupation me faut-il pour que Airbnb soit plus rentable que la location à long terme?
Les prêteurs canadiens comptent-ils les revenus Airbnb pour la qualification hypothécaire?
Combien coûte l'ameublement d'une propriété Airbnb au Canada?
Dois-je facturer la TVH ou la TPS sur mes revenus Airbnb?
Quelle assurance me faut-il pour une propriété de location à court terme au Canada?
Puis-je passer d'une location à long terme à Airbnb sur une propriété existante?
Les revenus Airbnb sont-ils considérés comme des revenus d'entreprise ou des revenus de location pour les impôts canadiens?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
25 juillet 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Optimisation des flux de trésorerie
L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Frais de condominium
Frais mensuels payés par les propriétaires de condos pour couvrir l'entretien de l'immeuble, l'assurance, les services publics des parties communes, les contributions au fonds de réserve et les commodités. Également connus sous le nom de frais de copropriété ou frais d'entretien, ils réduisent directement les flux de trésorerie et constituent une considération essentielle lors de l'analyse des opportunités d'investissement en condo.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
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