Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ignorent : les propriétés hors marché sont systématiquement évaluées plus cher que ce que les acheteurs paient pour elles.
Comment le sais-je ? En tant que courtier hypothécaire, je vois les expertises. Des transactions, il y en a tant, où les investisseurs ont acheté des propriétés par le biais de plateformes professionnelles, et l’évaluateur de la banque les valorise plus que le prix d’achat. C’est une plus-value instantanée dès le premier jour.
Laissez-moi vous expliquer pourquoi les transactions hors marché sont importantes et comment elles fonctionnent. Pour la feuille de route complète pour les transactions transfrontalières, visitez notre centre d’investissement transfrontalier US.
Qu’est-ce qui rend les propriétés hors marché spéciales ?
Les propriétés hors marché ne sont pas inscrites sur le MLS. Le grand public ne les voit jamais. Elles circulent par le biais de réseaux privés entre grossistes, institutions, constructeurs et acheteurs éprouvés.
Pensez-y comme ceci : si vous vendez une propriété et que vous pouvez trouver un acheteur qualifié rapidement sans l’inscrire publiquement, pourquoi ne le feriez-vous pas ? Pas de visites, moins de tracas, une clôture plus rapide. Tout le monde y gagne.
Mais voilà le hic : la plupart des investisseurs individuels ne peuvent pas accéder à ces transactions. Ils n’ont pas les relations ni le bilan.
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Cinq façons pour les professionnels de trouver des transactions hors marché
Réseaux de grossistes
Les grossistes sécurisent les propriétés sous contrat et les proposent à des acheteurs privés. Ces transactions vont vite – parfois, vous avez 24 heures pour décider. Elles incluent des opportunités intéressantes comme des contrats de location-vente où le vendeur reste locataire, ou des propriétés avec un financement existant que vous pouvez reprendre.
Relations institutionnelles
Les grands propriétaires vendent entre eux avant de rendre public. Si vous gériez des milliards en immobilier comme certains fondateurs de plateformes, vous sauriez qui achète et qui vend. Ces relations prennent des années à construire.
Accès pré-marché des courtiers
Les meilleurs courtiers donnent à leurs meilleurs clients un premier aperçu des propriétés avant qu’elles n’arrivent sur le MLS. Ce n’est pas officiellement hors marché, mais vous les voyez avant que tout le monde ne se précipite.
Ventes directes de constructeurs
Les constructeurs proposent des propriétés neuves ou rénovées à des acheteurs connus avant de les inscrire. Ils préfèrent vendre trois propriétés à un acheteur fiable plutôt que de traiter avec trois nouveaux acheteurs différents.
Analyse technologique
Même les propriétés sur le marché sont analysées différemment par les professionnels. Ils utilisent des algorithmes et des outils institutionnels pour trouver les quelques bonnes affaires parmi des milliers d’annonces.
Si les transactions hors marché sont systématiquement évaluées plus haut que le prix d’achat, le financement doit correspondre à cette plus-value intégrée — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour structurer correctement votre prêt américain.
Pourquoi les investisseurs individuels peinent
J’ai vu de nombreux investisseurs essayer de s’en sortir seuls sur les marchés américains. Voici ce qui se passe généralement mal :
Ils ne comprennent pas les réévaluations de la taxe foncière. Dans de nombreux comtés, lorsqu’une propriété est vendue, elle est réévaluée au nouveau prix d’achat. Vos impôts pourraient augmenter de 50 % ou plus. Oubliez cela dans vos calculs et votre flux de trésorerie disparaît.
Ils ne peuvent pas accéder aux mêmes transactions. Les grossistes veulent des acheteurs qui peuvent conclure en quelques jours, pas en quelques semaines. Les institutions vendent à d’autres institutions. Les investisseurs individuels obtiennent ce qui reste.
Ils utilisent des outils grand public. Les plateformes d’analyse institutionnelle coûtent des milliers par an. Les investisseurs individuels utilisent Zillow et espèrent le meilleur.
Ils gèrent tout eux-mêmes. La recherche de transactions, la création d’entités, la planification fiscale, la supervision de la gestion immobilière, la stratégie de refinancement – c’est un emploi à temps plein.
La preuve de l’expertise
Laissez-moi partager ce que je vois en tant que courtier hypothécaire finançant ces transactions.
Lorsqu’un investisseur achète une propriété, nous commandons une expertise. C’est un tiers indépendant – il ne se soucie pas du prix d’achat. Il nous dit simplement ce que vaut la propriété en fonction des ventes comparables.
Les propriétés sourcées par des plateformes professionnelles sont systématiquement évaluées plus cher que le prix d’achat. Pas de peu – nous parlons d’une plus-value réelle tout de suite.
Cela me dit deux choses. Premièrement, la plateforme a bien négocié. Deuxièmement, ils ont été prudents dans leurs prix, offrant aux clients une marge de sécurité.
C’est la différence entre l’accès hors marché et les guerres d’enchères sur les annonces du MLS.
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Ce à quoi ressemble une véritable diligence raisonnable
Les plateformes professionnelles ne font pas que trouver des propriétés. Elles vérifient tout avant que vous ne voyiez la transaction.
Le filtrage initial vérifie l’état de la propriété, examine les données du marché, confirme que le prix est raisonnable et effectue des calculs préliminaires. Si cela ne passe pas cette étape, vous n’en entendez jamais parler.
La vérification par des tiers utilise des services de données pour confirmer les loyers, recoupe les valeurs des propriétés, estime les assurances par le biais de polices collectives et projette les taxes, y compris les réévaluations probables.
Les rapports d’inspection professionnelle aux États-Unis sont incroyablement détaillés – bien plus complets que ce que l’on voit habituellement au Canada. Ensuite, un entrepreneur local crée un cahier des charges avec des coûts spécifiques pour chaque réparation.
Les gestionnaires immobiliers donnent leur avis sur les taux de location, les priorités de rénovation, le délai pour louer, et la dynamique du quartier.
Ce n’est qu’après tout cela que l’opportunité vous est présentée. Et vous avez encore le temps d’examiner le tout et de décider si vous souhaitez procéder.
La question de la structure de l’entité
Voici quelque chose que les investisseurs individuels font souvent mal : la façon dont vous détenez la propriété est importante.
Les Canadiens achetant une propriété américaine sont confrontés à des implications fiscales des deux côtés de la frontière. Si vous configurez mal les choses, vous pourriez payer plus d’impôts que nécessaire. Ou créer des maux de tête pour la planification successorale. Ou manquer une protection contre la responsabilité.
Technologie qui a du sens
Les investisseurs institutionnels utilisent des outils sophistiqués que les investisseurs individuels ne peuvent pas se permettre d’acheter.
Des outils de prédiction des évaluations fiscales qui comprennent les pratiques au niveau du comté et les cycles de réévaluation. Des bases de données de loyers du marché avec des données de transactions réelles, pas seulement des prix d’annonces. Des modèles d’évaluation de propriétés qui prennent en compte des dizaines de variables. Des analyses de tendances du marché qui traitent des données provenant de multiples sources.
Ces outils coûtent cher annuellement. Mais lorsque vous faites partie d’une plateforme desservant plusieurs investisseurs, le coût est réparti. Vous obtenez une analyse de qualité institutionnelle sans les dépenses de niveau institutionnel.
Au-delà de l’achat
Acheter la propriété n’est que le début. Que se passe-t-il après ?
Les plateformes professionnelles fournissent une gestion d’actifs continue. Elles supervisent votre gestionnaire immobilier, surveillent les performances, identifient les opportunités à valeur ajoutée et gèrent les projets de rénovation.
La gestion de portefeuille examine vos propriétés dans leur ensemble. Quand devriez-vous refinancer et retirer de la plus-value? Comment optimiser sur plusieurs propriétés ? Quand est-il judicieux d’en vendre une et d’en acheter deux autres ? Avoir accès à un financement hypothécaire rapide peut vous aider à exécuter des stratégies à valeur ajoutée sur ces propriétés.
Les gestionnaires immobiliers s’occupent des opérations quotidiennes, mais ils ne réfléchissent pas à ces questions stratégiques. Vous avez besoin de quelqu’un qui regarde la situation dans son ensemble.
Comment commencer
Si vous êtes Investissement PadSplit : Location de chambres pour le flux de trésorerie, commencez par comprendre vos objectifs. Quelle plus-value pouvez-vous déployer ? Quels rendements vous faut-il ? Vous concentrez-vous sur le flux de trésorerie ou l’appréciation, ou les deux ?
Ensuite, parlez à des professionnels spécialisés. Pas des agents immobiliers généralistes – des personnes qui aident spécifiquement les Canadiens à investir dans l’immobilier américain.
Recherchez des plateformes qui offrent un service complet : sourcing de transactions, support à l’acquisition, coordination de la gestion immobilière et surveillance continue du portefeuille. L’approche intégrée est plus importante que vous ne le pensez.
Et travaillez avec un spécialiste du financement hypothécaire transfrontalier. Les prêts pour propriétés d’investissement américaines pour les Canadiens ont des exigences spécifiques. Vous voulez quelqu’un qui traite régulièrement ces transactions, pas quelqu’un qui découvre cela pour la première fois avec votre argent.
La ligne du bas
Les propriétés hors marché vous donnent un avantage. Les données réelles le prouvent – elles sont évaluées plus cher que les prix d’achat parce que vous ne rivalisez pas avec des dizaines d’autres acheteurs.
Mais accéder à ces transactions nécessite des relations et des antécédents qui prennent des années à construire. C’est pourquoi les plateformes existent – pour donner aux investisseurs individuels l’accès à un flux de transactions et à une analyse de niveau institutionnel.
Pouvez-vous investir dans des propriétés américaines par vous-même ? Bien sûr. Mais vous rivaliserez avec tous les autres sur le MLS, manquerez des implications fiscales que vous ignoriez, et gérerez tout vous-même.
Les investisseurs que je vois réussir sur les marchés américains travaillent avec des professionnels qui ont les réseaux, les outils et l’expérience pour trouver de meilleures affaires et éviter les erreurs coûteuses.
Ce ne sont pas des paroles marketing. C’est ce que montrent les expertises, transaction après transaction.
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Foire aux questions
Que signifie "propriété hors marché" ?
Pourquoi les propriétés hors marché sont-elles évaluées plus cher que le prix d'achat ?
Les investisseurs individuels peuvent-ils accéder aux propriétés américaines hors marché ?
Quelle est la plus grande erreur que font les Canadiens en investissant dans l'immobilier américain ?
Ai-je besoin d'une hypothèque spéciale pour les propriétés d'investissement américaines ?
Comment les Canadiens devraient-ils structurer la propriété des biens locatifs américains ?
Que comprend une diligence raisonnable appropriée pour les propriétés locatives américaines ?
Est-il préférable d'acheter des propriétés locatives américaines sur le MLS ou hors marché ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
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