Êtes-vous un propriétaire d’entreprise fatigué de payer un loyer pour vos bureaux, entrepôts ou locaux médicaux ? Ou peut-être êtes-vous un investisseur immobilier qui dirige également une entreprise et souhaitez un effet de levier maximal sur votre prochain achat commercial. Il existe un programme de financement spécialisé disponible au Canada qui peut vous aider à acheter un immeuble commercial occupé par le propriétaire avec peu ou pas de mise de fonds, même lorsque les conditions de prêt sont difficiles.
Ce guide révèle exactement comment fonctionne ce programme, qui est éligible, et pourquoi la plupart des prêteurs et même les grandes coopératives de crédit se trompent souvent dans la souscription.
Cet article se concentre sur le processus de souscription et les erreurs courantes qui entraînent des rejets inutiles : comment calculer correctement le BNIO ajusté, quels ajouts les prêteurs manquent et comment résoudre les problèmes des demandes refusées. Pour un aperçu général du financement à 100 % pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire, y compris les bases du programme et les types de propriétés éligibles, commencez par là.
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Qu’est-ce que le Financement Immobilier Commercial Occupé par le Propriétaire ?
Ce programme spécialisé de prêt hypothécaire commercial est conçu pour les propriétaires d’entreprise qui achètent le bâtiment qu’ils occuperont. Pour être éligible, au moins 51 % de la propriété doit être occupée par le propriétaire. Contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels ou aux prêts typiques pour propriétés d’investissement, les prêteurs se concentrent principalement sur le Revenu Net d’Opération (BNIO) de votre entreprise pour déterminer combien vous pouvez emprunter, parfois jusqu’à 100 % du prix d’achat ou de la valeur estimée.
Types de Propriétés Éligibles
Plusieurs types de propriétés commerciales conviennent bien à cette approche de financement :
Immeubles de bureaux, Cliniques médicales et dentaires, Entrepôts industriels, Installations de fabrication, Locaux commerciaux avec une partie occupée par le propriétaire, et Immeubles à usage mixte avec une occupation significative par le propriétaire.
Le programme existe depuis des années mais reste sous-utilisé, en particulier parmi les investisseurs immobiliers qui exploitent également une entreprise. Pour les transactions commerciales standard, consultez notre guide sur les prêts hypothécaires commerciaux et ce qui les différencie.
Comment le Revenu Net d’Opération Entraîne un Financement Complet
La magie réside dans les ajustements du BNIO que la plupart des prêteurs manquent. Comprendre ce processus peut faire la différence entre l’approbation et le rejet.
BNIO Standard vs BNIO Ajusté
Lorsque vous passez de la location à la propriété, votre dépense de loyer actuelle disparaît. Les souscripteurs expérimentés ajoutent ce loyer, et parfois la dépréciation, les intérêts ou les dépenses uniques, pour créer une image de revenus plus solide.
Voici un exemple simplifié :
- Loyer annuel actuel payé : 120 000 $
- Revenu net de l’entreprise avant ajouts : 180 000 $
- BNIO ajusté après ajout du loyer : 300 000 $
Cet ajustement unique peut faire passer votre ratio de couverture de la dette de “refusé” à “financé entièrement”.
De nombreuses transactions sont refusées simplement parce que le souscripteur a oublié d’ajouter la dépense de loyer. Avec des calculs appropriés et la bonne argumentation, ces mêmes transactions sont souvent approuvées pour un financement de 90 à 100 %.
Si l’ajout de vos frais de loyer peut augmenter votre BNIO ajusté suffisamment pour un financement à 100 %, cela vaut la peine de faire les calculs avec un spécialiste. Réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour voir où vous en êtes.
Comprendre le Ratio de Couverture de la Dette
Les prêteurs utilisent une approche de calcul inversée pour déterminer l’approbation. Voici comment cela fonctionne :
- Prenez votre BNIO ajusté
- Divisez par le paiement annuel du prêt hypothécaire
- Le résultat est votre Ratio de Couverture de la Dette (RCD)
La plupart des prêteurs de ce programme exigent un RCD minimum de 1,20, ce qui signifie que vous avez besoin d’un excédent de revenus de 20 % après le service de la dette. Comprendre comment les ratios d’endettement affectent votre approbation est essentiel pour les emprunteurs commerciaux.
Exemple Pratique
Disons que votre BNIO ajusté est de 400 000 $ par an :
- RCD requis : 1,20
- Service annuel maximal de la dette autorisé : 400 000 $ / 1,20 = 333 333 $
- Aux taux actuels avec une amortisation de 25 ans, cela soutient environ 4 à 4,5 millions de dollars de financement
Même si les directives traditionnelles de ratio prêt/valeur plafonnent les immeubles de bureaux à 65 %, ce calcul pourrait vous qualifier pour un financement à 100 %. Si les chiffres sont légèrement inférieurs, 85 à 95 % est toujours courant, bien mieux que les conditions commerciales standard.
Pourquoi Cela Compte sur le Marché Actuel
De nombreux prêteurs institutionnels ont resserré leurs lignes directrices de financement commercial :
- Ratio prêt/valeur (LTV) maximum de 60 à 65 % sur les immeubles de bureaux purement d’investissement
- 70 à 75 % sur les commerces ou industriels à locataires multiples
- Exigences plus strictes en matière de vacance et de durée des baux
Le programme de financement pour les propriétés occupées par le propriétaire contourne ces restrictions car le prêteur évalue le flux de trésorerie de votre entreprise, et pas seulement les revenus locatifs des locataires.
Le résultat ? Un dentiste, un médecin, un fabricant ou un investisseur immobilier qui exploite sa propre entreprise peut souvent emprunter 20 à 35 % de plus que selon les règles commerciales conventionnelles.
Si les directives commerciales standard vous limitent à un ratio prêt/valeur de 65 % alors que le flux de trésorerie de votre entreprise pourrait supporter beaucoup plus, réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous examinerons ensemble la voie de l’occupation par le propriétaire.
Taux et Conditions Actuels
Les taux hypothécaires commerciaux au Canada commencent actuellement autour de 5 à 6 % pour les emprunteurs solides, les propriétés occupées par le propriétaire se qualifiant souvent pour des conditions plus favorables. Les structures de prêt typiques comprennent :
Termes à taux fixe de 5, 7 ou 10 ans, Périodes d’amortissement de 25 ans, Taux généralement supérieurs de 0,50 à 2,00 % aux prêts hypothécaires résidentiels, et Options assurées par la SCHL disponibles pour des taux encore meilleurs.
Les emprunteurs qui occupent eux-mêmes la propriété peuvent se qualifier pour un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 90 % dans le cadre des programmes standard, le 100 % étant disponible pour ceux qui ont des chiffres de BNIO solides.
Qui est Éligible à Ce Programme
Bons Candidats
Vous êtes probablement un bon candidat si vous avez :
Une entreprise établie avec 2 à 3 ans de données financières, Une rentabilité positive ou en amélioration, Des plans pour passer d’un local loué à une propriété détenue, Une occupation par le propriétaire d’au moins 51 %, et Un bon crédit personnel et professionnel.
Qui Devrait Chercher Ailleurs
Ce programme ne convient pas aux :
- Start-ups ou entreprises avec des flux de trésorerie faibles ou négatifs
- Propriétés purement d’investissement sans occupation par le propriétaire
- Emplacements très éloignés où la couverture des prêteurs est limitée
Pourquoi Travailler avec des Spécialistes Plutôt que d’Aller Directement
De nombreuses grandes banques et coopératives de crédit proposent ce programme, mais leurs souscripteurs en exploitent rarement tout le potentiel. Les spécialistes expérimentés en prêts hypothécaires commerciaux offrent des avantages significatifs :
Identifier chaque ajout possible pour augmenter votre BNIO, Comparer plusieurs prêteurs avec des exigences RCD différentes, Contester lorsqu’un prêteur manque des ajustements clés, et Présenter votre dossier parfaitement dès la première fois.
Cette approche transforme souvent un refus en approbation et un ratio prêt/valeur de 75 % en un financement de 90 à 100 %.
L’Avantage de la Liquidité
Obtenir un financement de 100 % ou quasi 100 % signifie que vous gardez des liquidités dans votre entreprise au lieu de les immobiliser dans une mise de fonds. Cette liquidité préservée peut financer :
Achats d’équipement, Nouvelles embauches, Campagnes marketing, Besoins en fonds de roulement, et Propriétés d’investissement supplémentaires.
De nombreux investisseurs immobiliers utilisent ce programme pour acheter le bâtiment de leur entreprise d’exploitation avec presque aucune mise de fonds, puis utilisent leur portefeuille personnel pour des transactions purement d’investissement. Si vous recherchez des moyens d’acheter une maison sans avoir économisé pour la mise de fonds, cette approche commerciale offre un effet de levier similaire.
Processus Étape par Étape
Prêt à demander un financement commercial pour propriété occupée par le propriétaire ? Voici ce à quoi vous attendre :
Étape 1 : Rassemblez Vos Données Financières
Compilez 2 à 3 ans d’états financiers de l’entreprise, de déclarations fiscales et de documentation sur les dépenses de loyer actuelles.
Étape 2 : Calculez Votre BNIO Ajusté
Travaillez avec un spécialiste pour identifier tous les ajouts possibles, y compris le loyer, la dépréciation et les dépenses ponctuelles.
Étape 3 : Déterminez Votre Pouvoir d’Emprunt
Utilisez le calcul du RCD pour comprendre combien de financement votre entreprise peut supporter.
Étape 4 : Trouvez la Bonne Propriété
Recherchez des propriétés commerciales qui répondent à l’exigence d’occupation par le propriétaire de 51 % et qui correspondent aux besoins de votre entreprise.
Étape 5 : Soumettez Votre Demande
Travaillez avec un courtier en prêts hypothécaires commerciaux expérimenté qui comprend les nuances du financement pour les propriétés occupées par le propriétaire.
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Foire Aux Questions
Que signifie le financement à 100 % ?
Puis-je vraiment obtenir un prêt commercial sans mise de fonds ?
Quel score de crédit me faut-il ?
Combien de temps prend l'approbation ?
Que se passe-t-il si mon BNIO est insuffisant pour un financement à 100 % ?
Puis-je louer la partie de l'immeuble que je n'occupe pas ?
Quelles sont les erreurs courantes qui entraînent le rejet des demandes de financement commercial pour occupation par le propriétaire ?
Dernières Réflexions
Si vous êtes travailleur indépendant, payez actuellement un loyer pour un espace commercial et disposez de solides états financiers d’entreprise, le programme de financement commercial pour occupation par le propriétaire pourrait être l’un des outils les plus puissants à votre disposition au Canada.
Même un financement de 85 à 95 % est considérable par rapport aux plafonds standards de 65 % pour les bureaux ou de 75 % pour les immeubles industriels.
La clé est de travailler avec une équipe de prêts hypothécaires commerciaux spécialisée dans ces dossiers, pas seulement avec n’importe quelle banque ou courtier. Un ajout oublié peut faire la différence entre l’approbation et le rejet.
Prenez le temps de comprendre votre BNIO ajusté, trouvez un spécialiste qui sait comment tirer le meilleur parti de votre pouvoir d’emprunt, et vous pourriez être surpris de la quantité de biens immobiliers commerciaux que vous pouvez acquérir avec une mise de fonds minimale.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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