Obtenir un prêt hypothécaire est en fait assez simple, si vous avez les bons documents. C’est le grand secret de l’équipe administrative de LendCity Mortgages, qui traite chaque jour les hypothèques pour propriétés d’investissement.
Le hic ? Tout dépend de la documentation appropriée. Pas n’importe quels documents, mais les bons, dans le bon format. Pour une liste complète de ce dont les investisseurs ont besoin, consultez notre Liste de contrôle de pré-approbation hypothécaire pour les investisseurs immobiliers. Voici ce que vous devez vraiment savoir.
Pourquoi votre paiement de voiture compte plus que vous ne le pensez
Avant de parler de paperasse, voici quelque chose que l’équipe administrative des hypothèques aurait aimé savoir plus tôt : votre paiement de voiture affecte directement le montant que vous pouvez acheter en maison.
Il ne s’agit pas seulement du paiement mensuel. Ce paiement de 600 $ pour votre camion pourrait faire la différence entre l’obtention de votre maison de rêve et un refus. Les prêteurs examinent toutes vos dettes lorsqu’ils décident combien vous prêter.
Voici la réalité : un véhicule moins cher maintenant signifie une hypothèque plus importante plus tard. Vous pouvez toujours changer de voiture après avoir acheté une maison. Mais si vous privilégiez d’abord le véhicule fantaisie, vous pourriez vous exclure de la propriété immobilière.
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Lettres d’emploi : pourquoi votre patron ne peut pas simplement écrire une note
Cela surprend certaines personnes, mais votre patron ne peut pas simplement griffonner une lettre d’emploi sur papier d’entreprise. Les prêteurs ne l’accepteront pas, même si elle est totalement légitime.
Ce qui rend une lettre d’emploi acceptable
Votre lettre d’emploi doit contenir ces éléments spécifiques :
- Entête officielle de l’entreprise avec le logo
- Une signature des RH ou de votre superviseur
- Format PDF uniquement (pas Word – ceux-ci peuvent être modifiés)
- Votre titre de poste et date d’embauche
- Si vous êtes payé au salaire ou à l’heure
- Votre salaire ou traitement
- Si vous êtes payé à l’heure, vos heures garanties minimum
- Votre type d’emploi (temps plein, temps partiel, contractuel, permanent)
Pourquoi tant de minutie ? Les prêteurs ne vous connaissent pas. Ils ne connaissent pas votre employeur. Ils ont besoin de vérifier tout, car malheureusement, la fraude hypothécaire existe. Ils se protègent eux-mêmes et vous.
La règle des 30 jours
La plupart des prêteurs veulent des lettres d’emploi datant de moins de 30 jours. Certains acceptent jusqu’à 60 jours, mais cela varie.
Si votre courtier hypothécaire demande une lettre mise à jour même si vous venez d’en envoyer une, ne le prenez pas personnellement. Le prêteur l’exige dans son délai. L’équipe administrative n’est pas difficile – elle suit les règles du prêteur.
Ce paiement de voiture qui grignote vos ratios d’endettement pourrait faire la différence entre l’approbation et le refus – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment vos dettes affectent votre pouvoir d’emprunt.
Relevés de paie : plus que juste une preuve que vous êtes payé
Vos relevés de paie racontent une histoire, et les prêteurs lisent entre les lignes.
Ils calculent ce que devraient être vos gains depuis le début de l’année en fonction de vos heures et de votre salaire déclarés. Si les chiffres ne correspondent pas, ils demanderont pourquoi.
Généralement, il y a une explication simple : vacances non payées, congé, heures réduites pendant une période. C’est bon. Ils ont juste besoin de savoir.
La qualité de la photo compte vraiment
N’envoyez pas de photos floues ou de captures d’écran qui coupent une partie du document. Les prêteurs ont besoin de tout voir clairement. S’ils ne peuvent pas le lire, ils le rejetteront et demanderont un nouveau document.
Votre relevé de paie doit indiquer votre nom, le nom de votre employeur, les gains depuis le début de l’année et la période de paie. Tout doit être lisible.
Quel type d’identité vous pouvez (et ne pouvez pas) utiliser
Vous avez besoin de deux pièces d’identité émises par le gouvernement, recto verso.
Ce qui fonctionne
- Permis de conduire
- Passeport
- Carte ASFC (Assurance-chômage/Sécurité de la vieillesse)
- Certificat de naissance
- Même les permis de chasse ou de possession d’armes à feu sont acceptés
Ce qui ne fonctionne pas
Les cartes d’assurance maladie sont un non catégorique. Non pas parce que les courtiers hypothécaires sont difficiles, mais parce qu’ils ne peuvent légalement pas conserver les informations des cartes d’assurance maladie. Si vous en envoyez une, ils doivent la supprimer immédiatement.
Les cartes de travail et les cartes d’étudiant ne comptent pas non plus, même si elles proviennent d’institutions gouvernementales.
Vous n’êtes pas sûr si votre lettre d’emploi et vos relevés de paie répondent aux exigences du prêteur ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous examinerons vos documents avant de les soumettre.
Propriétés d’investissement : oui, vous avez besoin de toute cette paperasse
Si vous possédez des propriétés locatives, préparez-vous à plus de documentation. Mais il y a une bonne raison à cela. Pour une Liste de contrôle complète des documents pour votre hypothèque de propriété locative, consultez notre guide complet.
Ce dont vous avez besoin pour chaque location
- Contrats de location actuels (ou formulaires d’accusé de réception du locataire si c’est de mois en mois)
- Vos déclarations T1 indiquant les revenus locatifs
- Relevés hypothécaires pour chaque propriété
- Factures de taxes foncières – les factures réelles émises par la ville, pas seulement les relevés hypothécaires
Pourquoi tant de documents ? Parce que sans documentation appropriée, votre courtier hypothécaire doit deviner vos chiffres. Cela signifie qu’il pourrait vous dire que vous êtes qualifié pour plus que vous ne l’êtes réellement, vous préparant à la déception plus tard.
Les frais de gestion immobilière comptent
Si vous utilisez un gestionnaire immobilier, dites-le tout de suite. Ces frais (généralement environ 200 $ par propriété par mois) réduisent vos revenus locatifs, ce qui affecte votre qualification.
Découvrir les frais de gestion après l’approbation préliminaire peut faire échouer votre demande lorsque le prêteur recalcule vos chiffres.
Pourquoi les prêteurs veulent voir vos actifs
Vous empruntez de l’argent, pas vous vantez de votre richesse. Alors pourquoi les prêteurs se soucient-ils de vos actifs ?
Quatre bonnes raisons
Premièrement, ils veulent savoir que vous avez un filet de sécurité. Si quelque chose tourne mal, pouvez-vous y faire face ?
Deuxièmement, vous pourriez utiliser vos actifs de manière stratégique. Vendre ce camion ou rembourser une carte de crédit avec votre épargne pourrait améliorer vos ratios suffisamment pour vous qualifier.
Troisièmement, vous avez besoin d’argent pour les Frais de clôture. Les taxes de transfert foncier seules peuvent s’élever à 6 000 $ ou plus. Les prêteurs veulent la preuve que vous pouvez couvrir ces dépenses.
Quatrièmement, il existe des programmes spéciaux pour les personnes ayant des actifs substantiels mais des revenus déclarés plus faibles. Pensez aux retraités avec des pensions modestes mais des investissements importants. Sans voir vos actifs, votre courtier pourrait manquer ces options.
Préparation pour une évaluation
Si votre refinancement nécessite une évaluation, vous pouvez en influencer le résultat.
Préparation de base
- Nettoyez votre maison – les évaluateurs prennent des photos partout
- Coupez l’herbe et rangez l’extérieur
- Organisez le garage (oui, ils le photographient)
- Sécurisez les animaux domestiques pour qu’ils n’interfèrent pas
La conversation qui compte
Soyez présent lors de l’évaluation si possible. Informez l’évaluateur des améliorations qu’il ne peut pas voir :
Nouvelles fenêtres et portes qui ont coûté 20 000 $. Comptoirs en granit au lieu de stratifié. Planchers en bois franc que vous venez d’installer. Un nouveau système CVC. Remplacement du toit.
Ces détails ne sont peut-être pas évidents, mais ils affectent considérablement la valeur de votre maison. Si l’évaluateur semble incertain de la valeur dont vous avez besoin, cette conversation peut faire la différence. Comprendre comment les évaluations immobilières automatisées fonctionnent pour les investisseurs peut vous aider à mieux vous préparer.
Comprendre qui pose vraiment la question
Lorsque votre courtier hypothécaire demande un autre document, ce n’est généralement pas lui qui a décidé que vous en aviez besoin. C’est le prêteur.
Les courtiers hypothécaires travaillent entre vous et le prêteur. Ils vous représentent tout en respectant les exigences du prêteur. Lorsqu’ils demandent quelque chose, c’est parce que le prêteur l’exige.
Après la COVID, les prêteurs sont devenus beaucoup plus stricts à tous égards. Ce qui peut sembler excessif est désormais la norme dans toute l’industrie.
L’équipe administrative n’essaie pas de vous compliquer la vie. Elle essaie de faire approuver votre hypothèque. Plus votre documentation est complète dès le départ, plus le processus sera rapide et fluide.
En résumé
Les prêts hypothécaires sont en réalité plus simples que la plupart des gens ne le pensent. Le processus lui-même n’est pas compliqué.
Ce qui le rend apparemment complexe, ce sont les exigences en matière de documentation. Mais ces exigences existent pour des raisons légitimes – vous protéger, protéger le prêteur et s’assurer que tout est vérifié et exact.
Faites-vous une faveur : fournissez des documents financiers organisés et complets dès le départ. Répondez entièrement aux questions. Divulguez tout dès le départ, même si vous pensez que cela pourrait nuire à votre demande. Que vous financiez un financement hypothécaire résidentiel ou votre résidence principale, une documentation complète est essentielle.
Votre courtier hypothécaire canadien peut travailler avec presque toutes les situations. Si vous avez encore des questions sur le processus, consultez les questions hypothécaires les plus courantes répondues par des experts. Ce avec quoi ils ne peuvent pas travailler, ce sont les surprises qui apparaissent pendant l’évaluation parce que des informations manquaient plus tôt.
L’équipe administrative qui traite votre demande est de votre côté. Elle veut vous voir réussir. Donnez-leur ce dont elles ont besoin, et elles vous aideront à franchir la ligne d’arrivée.
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Foire aux questions
Pourquoi mon patron ne peut-il pas simplement écrire une lettre d'emploi à la main ?
Quelle doit être la date de ma lettre d'emploi ?
Pourquoi ne puis-je pas utiliser ma carte d'assurance maladie comme pièce d'identité pour une demande d'hypothèque ?
Dois-je vraiment indiquer tous mes actifs lorsque j'emprunte de l'argent ?
Comment mon paiement de voiture affecte-t-il ma qualification hypothécaire ?
Quels documents ai-je besoin pour mes propriétés locatives ?
Comment puis-je préparer ma maison pour une évaluation hypothécaire ?
Pourquoi les prêteurs ont-ils besoin d'une documentation aussi détaillée ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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