Financement à 100 % : Occupé par le propriétaire Commercial Canada

Êtes-vous un propriétaire d’entreprise fatigué de payer un loyer pour vos bureaux, locaux industriels ou médicaux ? Ou un investisseur immobilier qui dirige également une entreprise et souhaite un effet de levier maximal pour son prochain achat commercial ? Il existe un programme de financement à 100 % peu connu, disponible dans tout le Canada, qui peut vous permettre d’acheter un immeuble commercial occupé par son propriétaire avec peu ou pas de mise de fonds — même dans l’environnement de prêt prudent actuel.

Dans cet épisode de la série Wisdom Lifestyle Money Show (transcrit et développé pour les lecteurs), l’animateur Scott Dillingham révèle exactement comment fonctionne ce programme, qui est admissible et pourquoi la plupart des prêteurs et même les grandes coopératives de crédit font mal la souscription.

Cet article fournit un aperçu complet du programme de financement commercial à 100 % occupé par le propriétaire — ce qu’il est, comment il fonctionne, les types de propriétés admissibles et comment il se compare au financement commercial traditionnel. Pour une analyse approfondie des erreurs courantes de souscription qui font échouer les transactions commerciales sans mise de fonds, y compris des exemples détaillés de calcul du TCR et des solutions aux demandes rejetées, consultez ce guide spécialisé.

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Qu’est-ce que le Programme de Financement Commercial à 100 % Occupé par le Propriétaire ?

Ce programme spécialisé de prêt hypothécaire commercial est conçu pour les propriétaires d’entreprise achetant l’immeuble qu’ils occuperont (au moins 51 % occupé par le propriétaire). Il ne s’agit pas d’un prêt hypothécaire résidentiel ni d’un prêt typique pour immeuble de placement. Au lieu de cela, les prêteurs se basent principalement sur le Revenu Net d’Exploitation (BN) de votre entreprise pour déterminer combien vous pouvez emprunter — parfois jusqu’à 100 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise.

Les principaux types de propriétés admissibles :

• Immeubles de bureaux (voir notre guide sur l’investissement dans les immeubles de bureaux pour débutants)

• Cliniques médicales/dentaires

• Entrepôts industriels

• Usines de fabrication

• Locaux commerciaux (partie occupée par le propriétaire)

• Mixtes avec occupation significative par le propriétaire

Le programme est disponible depuis des années mais est encore sous-utilisé, en particulier par les investisseurs ayant besoin de financement hypothécaire pour le développement qui exploitent également une entreprise. Comprendre les meilleures stratégies de levier pour l’investissement immobilier et boursier aide les entrepreneurs à maximiser leurs rendements sur toutes les classes d’actifs.

Comment le Revenu Net d’Exploitation (BN) Détermine le Financement à 100 %

La magie opère grâce aux ajustements du BN que la plupart des prêteurs négligent.

BN Standard vs. BN Ajusté pour les Achats Occupés par le Propriétaire

Lorsque vous passez de la location à la propriété, votre dépense de loyer actuelle disparaît. Les souscripteurs expérimentés ajoutent ce loyer (et parfois la dépréciation, les intérêts ou les dépenses uniques) pour créer une image de revenus plus solide.

Exemple (simplifié) :

• Loyer annuel actuel payé : 120 000 $

• Bénéfice net de l’entreprise avant ajouts : 180 000 $

• BN ajusté après ajout du loyer : 300 000 $

Ce seul ajustement peut faire passer votre Ratio de Couverture de la Dette de « refusé » à « entièrement financé ».

Scott a partagé un cas réel où une grande coopérative de crédit canadienne avait initialement rejeté un dossier solide parce que le souscripteur avait oublié d’ajouter les frais de loyer. Après avoir contesté avec les calculs appropriés, la transaction a été approuvée pour un financement de 90 à 100 %.

Si votre loyer actuel dépasse 100 000 $ par an et que votre entreprise est rentable, vous pourriez être un bon candidat pour ce programme — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir comment l’ajout du loyer au BN fonctionne pour vos chiffres.

Ratio de Couverture de la Dette : Le Véritable Déclencheur d’Approbation

Les prêteurs utilisent une approche de type calculateur hypothécaire inversé :

• Prenez votre BN ajusté

• Divisez par le paiement hypothécaire annuel

• Résultat = Ratio de Couverture de la Dette (TCR)

La plupart des prêteurs dans ce programme exigent un TCR minimum de 1,20 (20 % de revenu excédentaire après le service de la dette).

Exemple pratique :

• BN ajusté : 400 000 $/an

• TCR requis : 1,20

• Service annuel maximum de la dette autorisé : 400 000 $ ÷ 1,20 = 333 333 $

• Aux taux actuels et avec une amortisation de 25 ans, cela soutient environ 4 à 4,5 millions de dollars de financement — même si les directives LTV traditionnelles plafonnent les immeubles de bureaux à 65 %.

Si le prêt calculé dépasse la valeur de la propriété, vous pouvez potentiellement obtenir un financement à 100 %. S’il est légèrement inférieur, 85 à 95 % est toujours courant — bien mieux que les conditions commerciales standard.

Pour les immeubles multifamiliaux, utilisez notre Calculateur de Prêt Maximum MLI SCHL gratuit pour estimer le financement maximum assuré par la SCHL disponible pour les immeubles locatifs.

Pourquoi le Financement à 100 % est Plus Important Fin 2025 et 2026

Fin 2025, de nombreux prêteurs institutionnels ont resserré leurs directives pour les bureaux et les immeubles commerciaux :

• LTV maximum de 60 à 65 % sur les bureaux d’investissement purs

• 70 à 75 % sur le commerce de détail ou industriel multi-locataires

• Exigences plus strictes en matière de vacance et de durée de bail

Le programme à 100 % pour occupation par le propriétaire évite complètement ces catégories car le prêteur parie sur la trésorerie de votre entreprise, et non seulement sur les revenus locatifs des locataires.

Résultat ? Un dentiste, un médecin, un fabricant ou un investisseur immobilier qui gère sa propre entreprise exploitante peut souvent emprunter 20 à 35 % de plus que selon les règles commerciales conventionnelles.

Comme de nombreux prêteurs institutionnels plafonnent le LTV des bureaux à 60 à 65 %, ce programme d’occupation par le propriétaire pourrait débloquer une puissance d’emprunt de 20 à 35 % supplémentaire — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour savoir si vous êtes admissible.

Taux, Conditions et Frais : Ce à Quoi S’attendre

Les taux sont compétitifs avec les prêts hypothécaires commerciaux standards — généralement seulement 0,50–2,00 % plus élevés que les prêts résidentiels.

Qui Est Admissible (et Qui Ne L’est Pas)

Bons candidats :

• Entreprises établies avec 2–3 ans de données financières

• Rentabilité positive ou en amélioration

• Passage de la location à la propriété (le plus grand gain de BN)

• Occupation par le propriétaire ≥51 %

• Bons scores de crédit personnels et professionnels

Ne convient pas :

• Startups ou entreprises avec des flux de trésorerie faibles ou négatifs

• Propriétés d’investissement pures (sans occupation par le propriétaire)

• Emplacements très éloignés (limitations de couverture du prêteur)

Pourquoi Travailler avec des Spécialistes Vaut Mieux Que d’Aller Directement à la Banque

De nombreuses grandes banques et coopératives de crédit ont ce programme, mais leurs souscripteurs le maximisent rarement. L’équipe de Scott effectue une pré-souscription interne pour :

• Identifier chaque ajout possible

• Comparer plusieurs prêteurs avec de légères variations de TCR

• Contester lorsqu’un prêteur oublie des ajustements

• Préparer le dossier parfaitement dès le départ

L’Avantage de la Liquidité pour les Propriétaires d’Entreprises et les Investisseurs

Obtenir un financement à 100 % (ou près de 100 %) signifie que vous gardez de l’argent liquide dans votre entreprise au lieu de le bloquer dans une mise de fonds. Cette liquidité peut financer :

• Achat d’équipement

• Embauche

• Marketing

• Capital de roulement par le biais de l’affacturation de créances

• Bureaux ou immeubles commerciaux supplémentaires

De nombreux investisseurs immobiliers utilisent ce programme pour acheter l’immeuble de leur entreprise exploitante avec presque zéro argent comptant, puis se tournent vers leur portefeuille personnel pour des transactions d’investissement pures.

Dernières Réflexions : Ce Programme Est-il Fait Pour Vous ?

Si vous êtes travailleur indépendant, que vous payez un loyer pour un espace commercial et que vous avez des états financiers solides, le programme de financement commercial à 100 % occupé par le propriétaire pourrait être l’outil le plus puissant disponible au Canada actuellement.

Même un financement de 85 à 95 % change la donne par rapport aux plafonds actuels de 65 % pour les bureaux ou de 75 % pour les locaux industriels.

Contactez une équipe de prêts hypothécaires commerciaux spécialisée dans ces dossiers (pas n’importe quelle banque ou courtier). Un ajout oublié peut faire la différence entre l’approbation et le rejet.

Avez-vous utilisé ce programme ou envisagez-vous d’acheter votre propre immeuble ? Laissez un commentaire ci-dessous et faites-le nous savoir !

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Questions Fréquemment Posées

Rédigé par

LendCity

Publié

18 décembre 2025

Temps de lecture

11 min de lecture

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Commercial Financing Single Family Down Payment Entrepreneurship Mortgage Basics

Termes clés

Amortization Appraisal Cash Flow Commercial Mortgage Down Payment LTV

LTV

Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

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