Lors du financement de biens d’investissement, l’origine de votre prêt hypothécaire est aussi importante que le taux que vous payez. Les prêteurs A et les prêteurs B s’adressent à différents profils et situations d’investisseurs. Comprendre les différences vous aide à prendre des décisions de financement stratégiques plutôt que de simplement rechercher le taux le plus bas.
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Les prêteurs A : La voie traditionnelle
Les prêteurs A comprennent les grandes banques canadiennes (les « Cinq Grandes » et d’autres) ainsi que les grandes coopératives de crédit. Ils offrent les taux les plus bas et les meilleures conditions car ils prêtent aux emprunteurs qui présentent le risque le plus faible.
Ce que les prêteurs A exigent
- Scores de crédit de 680+ (certains exigent 700+)
- Revenus vérifiables respectant les ratios de service de la dette
- Types de propriétés standard dans des emplacements acceptables
- Documentation complète des revenus, actifs et passifs
- Réussite du test de résistance hypothécaire
- Généralement moins de cinq prêts hypothécaires existants
Ce que les prêteurs A offrent
- Meilleurs taux d’intérêt disponibles
- Conditions standard
- Pas de frais de prêteur (dans la plupart des cas)
- Processus de renouvellement simples
- Produits assujettis à l’assurance SCHL
Pour les investisseurs ayant un bon crédit, des revenus documentés et des portefeuilles plus petits, les prêteurs A sont le premier choix évident. L’avantage de taux par rapport aux prêteurs B se traduit par des milliers d’économies annuelles par propriété. Si vous financez une propriété résidentielle standard, le financement hypothécaire résidentiel vous aide à obtenir les meilleurs taux de prêteur A disponibles sur le marché actuel.
Les prêteurs B : La voie alternative
Les prêteurs B comprennent les sociétés de fiducie, les prêteurs monolignes et les institutions financières alternatives. Ils servent des emprunteurs qui ne répondent pas aux critères des prêteurs A mais qui représentent toujours un risque de crédit acceptable.
À qui s’adressent les prêteurs B
Les investisseurs autonomes dont la déclaration de revenus optimisée fiscalement ne répond pas aux exigences de ratios des prêteurs A. Ces investisseurs ont souvent de bonnes entreprises, mais déclarent leurs revenus d’une manière qui ne satisfait pas aux calculs de qualification traditionnels.
Les investisseurs ayant des difficultés de crédit. Les faillites passées, les propositions de consommateur ou les situations de rétablissement de crédit peuvent temporairement vous disqualifier du financement A. Les prêteurs B comblent le fossé pendant que votre crédit se rétablit.
Les investisseurs de portefeuille dépassant les limites des prêteurs A. Une fois que vous possédez quatre ou cinq propriétés, de nombreux prêteurs A cessent de prêter, peu importe vos revenus ou votre crédit. Les prêteurs B peuvent continuer à financer des propriétés supplémentaires. Comprendre comment se qualifier pour plusieurs propriétés locatives offre des stratégies supplémentaires.
Les situations de propriétés non standard. Les propriétés qui ne correspondent pas aux critères des prêteurs A – configurations inhabituelles, emplacements ruraux, immeubles à usage mixte – peuvent nécessiter la flexibilité des prêteurs B.
Ce que coûtent les prêteurs B
Les taux des prêteurs B sont généralement supérieurs de 1 à 3 % aux taux des prêteurs A. Beaucoup facturent des frais de prêteur de 1 à 2 % du montant du prêt hypothécaire. Ces coûts supplémentaires s’accumulent de manière significative sur la durée d’un prêt hypothécaire.
Sur un prêt hypothécaire de 400 000 $, une prime de taux de 2 % coûte 8 000 $ supplémentaires par an en intérêts. Des frais de prêteur de 1 % ajoutent 4 000 $ supplémentaires à l’avance. Sur une période de cinq ans, la prime totale dépasse facilement 40 000 $.
Ces chiffres exigent une évaluation honnête : la transaction justifie-t-elle le coût du financement ?
Vous n’êtes pas sûr que votre score de crédit et vos ratios de service de la dette vous qualifient pour les taux des prêteurs A ou vous orientent vers le territoire des prêteurs B ? Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous examinerons vos chiffres ensemble.
Quand le financement B est stratégiquement judicieux
Malgré des coûts plus élevés, le financement par prêteur B est parfois le bon choix.
La transaction justifie le coût
Si les rendements d’une propriété absorbent confortablement le coût de financement plus élevé et produisent toujours des rendements acceptables, la prime du prêteur B est simplement un coût d’exploitation. Une transaction produisant des rendements de 8 % avec un financement de prêteur B est préférable à aucune transaction du tout.
Faites les calculs en incluant les coûts des prêteurs B. Si la transaction fonctionne toujours, procédez. Si elle ne fonctionne qu’avec les taux des prêteurs A, trouvez un financement de prêteur A ou renoncez à la transaction.
Pont temporaire vers le financement A
Certains investisseurs utilisent les prêteurs B comme pont. Ils financent avec un prêteur B lorsqu’ils ne peuvent pas se qualifier auprès d’un prêteur A, puis refinancent auprès d’un prêteur A une fois leur situation améliorée – le crédit rétabli, la documentation des revenus renforcée, ou le portefeuille qualifié dans le cadre de programmes commerciaux.
Cette stratégie fonctionne lorsque vous avez une voie claire vers le financement A dans un délai d’un à deux ans. Rester avec le financement B à long terme érode considérablement les rendements.
Besoins de rapidité ou de flexibilité
Les prêteurs B traitent parfois plus rapidement que les prêteurs A et peuvent offrir des conditions plus flexibles. Lorsque le calendrier de la transaction est crucial, la rapidité des prêteurs B peut justifier la prime.
Monter en puissance au-delà des limites des prêteurs A
Les investisseurs qui souhaitent Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada. Les prêteurs B étendent votre capacité d’achat, et le revenu locatif de la propriété peut aider à compenser la prime de taux grâce à une qualification de flux de trésorerie plus solide.
Le cadre décisionnel
Posez-vous ces questions lorsque vous choisissez entre les prêteurs A et B :
Puis-je me qualifier auprès d’un prêteur A ? Si oui, commencez par là. Passez au financement B uniquement si le financement A n’est pas disponible ou si des caractéristiques spécifiques de la transaction l’exigent.
La transaction fonctionne-t-elle avec les coûts des prêteurs B ? Effectuez votre analyse avec les taux et les frais réels des prêteurs B. Si la transaction génère toujours des rendements acceptables, la source de financement importe moins que la qualité de la transaction.
Est-ce temporaire ou permanent ? Si vous pouvez envisager un retour au financement A, le financement par prêteur B est un pont stratégique. Si vous resterez indéfiniment avec les taux des prêteurs B, ce coût continu affectera matériellement les rendements à long terme.
Quelles sont les alternatives ? Pourriez-vous vous associer à quelqu’un qui se qualifie pour un financement A ? Pourriez-vous utiliser une structure de coentreprise pour accéder à un meilleur financement? Pourriez-vous attendre que votre situation s’améliore ?
Si votre portefeuille a atteint le plafond de quatre ou cinq propriétés avec les prêteurs A, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions explorer les options des prêteurs B et commerciales qui vous permettent de continuer à croître.
Au-delà des prêteurs A et B : Le financement privé
Les prêteurs privés – des particuliers ou des groupes qui prêtent leur propre capital – représentent une troisième option. Les taux sont encore plus élevés (souvent 8-15%+), les durées sont plus courtes et les coûts sont importants. Pour comprendre quand le financement privé est judicieux et comment obtenir les meilleurs taux, consultez notre guide complet. Le financement privé convient aux situations à court terme comme le financement transitoire ou les projets de rénovation où le prêt sera remboursé rapidement.
Le financement privé pour le financement de biens d’investissement à long terme est rarement économiquement judicieux. Les coûts érodent les rendements au point où la détention de la propriété peut ne pas en valoir la peine. Réservez le financement privé à des stratégies spécifiques comme le BRRRR où le prêt est temporaire par conception.
Travailler avec votre courtier
Un bon courtier hypothécaire qui travaille avec des investisseurs a accès aux prêteurs A et B et peut présenter des options sur tout le spectre. Il devrait expliquer clairement les différences de coûts et vous aider à évaluer si le financement par prêteur B est judicieux pour des transactions spécifiques.
Méfiez-vous des courtiers qui vous orientent vers les prêteurs B alors que vous vous qualifiez pour un financement A – la structure de commission peut l’encourager. Obtenez une confirmation indépendante de votre éligibilité auprès des prêteurs A.
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Foire Aux Questions
Puis-je avoir des prêts hypothécaires auprès de prêteurs A et B simultanément ?
Comment passer du financement B au financement A ?
Les prêteurs B rapportent-ils aux bureaux de crédit ?
Les prêts hypothécaires des prêteurs B sont-ils plus difficiles à renouveler ?
Quel score de crédit faut-il pour un prêteur B ?
En bref
Les prêteurs A offrent la meilleure économie pour les emprunteurs qualifiés. Si vous pouvez accéder au financement A, utilisez-le. Mais ne laissez pas les limitations des prêteurs A vous empêcher de développer votre portefeuille.
Les prêteurs B jouent un rôle précieux pour les investisseurs qui ont besoin de flexibilité, qui rétablissent leur crédit ou qui ont dépassé la capacité des prêteurs A. La clé est de considérer le financement B comme un choix stratégique – comprendre les coûts, confirmer que la transaction justifie ces coûts et planifier votre chemin vers un meilleur financement lorsque cela est possible.
Les investisseurs avisés utilisent tous les outils de financement disponibles. Parfois, le meilleur outil coûte plus cher.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
BRRRR
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