Et si vous pouviez doubler, voire tripler, votre revenu locatif sans acheter une autre propriété ?
C’est exactement ce que font les unités d’habitation supplémentaires (UHS). Et j’ai vu des investisseurs partout au Canada utiliser cette stratégie pour transformer complètement leurs flux de trésorerie, ajoutant parfois 1 000 $ ou plus par mois à des propriétés qu’ils possédaient déjà.
Une UHS, qu’il s’agisse d’une suite de sous-sol, d’une conversion de garage ou d’une maison de ruelle dans la cour, transforme une propriété unifamiliale en une machine à revenus multiples. Vous ajoutez de l’espace locatif légal sur un terrain que vous contrôlez déjà. Pas de nouvel acompte. Pas de maux de tête pour la qualification hypothécaire. Juste plus de revenus de la même adresse. Notre guide sur l’investissement dans les maisons de ruelle et de cour approfondit cette stratégie.
Ici au Canada, les pénuries de logement ont fait grimper les loyers dans presque tous les grands marchés. Des villes comme Vancouver et Halifax assouplissent la réglementation sur les UHS pour encourager une plus grande offre de logements. Les propriétaires ajoutent des unités. Les investisseurs avisés y prêtent une attention particulière.
Laissez-moi vous montrer pourquoi cette stratégie mérite sa place dans votre boîte à outils et comment l’exécuter correctement.
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Qu’est-ce qu’une unité d’habitation supplémentaire ?
Une UHS est un espace de vie secondaire sur une propriété qui possède déjà une résidence principale. Pensez-y comme une mini-maison complète : cuisine, salle de bain, coin couchage et entrée séparée. Simplement plus petite et construite sur (ou dans) votre propriété existante.
Voici comment les principaux types se répartissent :
| Type | Ce que c’est | Coût typique (CAD) | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Suite de sous-sol | Conversion d’un sous-sol existant en appartement | 50 000 $–100 000 $ | Propriétés avec une hauteur sous plafond de 7 pieds et plus |
| Conversion de garage | Transformation d’un garage en espace de vie | 60 000 $–120 000 $ | Garages détachés ou surdimensionnés |
| Conversion de grenier | Création d’un appartement aux étages supérieurs | 40 000 $–80 000 $ | Maisons avec un espace de grenier approprié |
| Suite de jardin | Cottage détaché dans la cour arrière | 150 000 $–300 000 $ | Propriétés avec un espace de cour suffisant |
| Maison de ruelle | Maison construite donnant sur une ruelle arrière | 150 000 $–300 000 $ | Propriétés avec accès à une ruelle |
Le point commun ? Vous créez un espace de vie légal et louable sans acheter plus de terrain.
Les chiffres qui rendent les UHS irrésistibles
Laissez-moi vous montrer comment cela fonctionne concrètement avec de vrais chiffres.
Supposons que vous possédez une propriété locative unifamiliale dans une ville de taille moyenne de l’Ontario. Elle rapporte 2 200 $ par mois. Après votre hypothèque, vos taxes, votre assurance et votre entretien, vous dégagez environ 350 $ de flux de trésorerie mensuel. Solide, mais rien de spectaculaire.
Maintenant, vous ajoutez une suite de sous-sol légale pour 80 000 $. Le loyer de votre unité principale baisse légèrement à 1 900 $ (car les locataires n’ont plus l’usage exclusif de toute la propriété). Mais votre nouvelle suite de sous-sol rapporte 1 350 $ par mois.
Loyer total : 3 250 $.
Même avec des dépenses légèrement plus élevées pour la deuxième unité, votre flux de trésorerie passe à 850 $ ou 900 $ par mois. Vous venez de plus que doubler votre flux de trésorerie grâce à un seul projet.
Cet investissement de 80 000 $ vous rapporte maintenant 12 à 15 % par an en flux de trésorerie supplémentaire. De plus, vous avez augmenté la valeur globale de la propriété, souvent plus que ce que vous avez dépensé en construction.
C’est pourquoi les UHS enthousiasment les investisseurs. Les rendements sont exceptionnels. Le risque est gérable. Et vous ne vous engagez pas dans la complexité d’acquérir une propriété entièrement nouvelle.
Si une suite de sous-sol de 80 000 $ pouvait plus que doubler votre flux de trésorerie mensuel comme le montre l’exemple ci-dessus, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à trouver le financement pour le projet.
Le “House Hacking” pour atteindre la liberté financière
Si vous vivez dans votre propriété, les UHS débloquent de sérieuses opportunités de “house hacking”.
Le “house hacking” traditionnel consiste à louer des chambres dans votre maison. Ça marche, mais cela signifie aussi partager votre cuisine avec des inconnus. Pour la plupart des gens, c’est un refus catégorique.
Les UHS résolvent complètement ce problème. Vous vivez dans une unité. Ils vivent dans une autre. Entrées séparées. Espaces séparés. Vies séparées. Vous percevez un loyer sans sacrifier votre vie privée.
Pour les investisseurs débutants, cette configuration est idéale. Vous apprenez les bases de la gestion locative – sélection des locataires, perception des loyers, entretien – tout en vivant sur place où vous pouvez tout voir. Lorsque la fournaise tombe en panne à 23 heures, vous êtes là. C’est comme des roues d’entraînement pour propriétaires avec un filet de sécurité intégré.
L’impact sur les revenus peut être transformateur. Si votre paiement hypothécaire est de 2 800 $ et que votre locataire de l’UHS paie 1 400 $, vous avez divisé par deux votre coût de logement. Cet argent libéré peut accélérer le remboursement de vos dettes, financer votre prochain investissement ou simplement vous donner une marge de manœuvre.
J’ai vu de jeunes investisseurs à Toronto et à Vancouver utiliser cette stratégie exacte pour s’offrir des quartiers qu’ils n’auraient jamais cru possibles. Les revenus de l’UHS font la différence entre la survie financière et l’accumulation de richesse.
Transformer le unifamilial en multifamilial
Au-delà du “house hacking”, les UHS vous permettent de transformer des investissements unifamiliaux en propriétés multifamiliales. Cela compte plus que ce que la plupart des investisseurs réalisent.
Des flux de revenus multiples réduisent votre risque. Si votre locataire de propriété unifamiliale déménage, vous n’avez aucun revenu en attendant d’en trouver un nouveau. Avec deux unités, la perte d’un locataire vous laisse toujours des revenus couvrant la majeure partie de vos dépenses. C’est une diversification au niveau de la propriété.
Des unités plus petites élargissent votre bassin de locataires. Deux unités louées chacune 1 400 $ attirent des locataires différents d’une unité à 2 500 $. Vous atteignez des locataires qui veulent un logement de qualité mais ne peuvent pas se permettre des endroits plus grands. Cela se traduit souvent par un placement de locataire plus rapide et moins de vacances locatives.
Les propriétés multifamiliales commandent de meilleures valorisations. Lorsque vous finirez par vendre, les propriétés avec des flux de revenus secondaires établis attireront des offres de qualité, surtout de la part d’acheteurs investisseurs qui peuvent immédiatement voir le potentiel de flux de trésorerie.
Votre pouvoir de financement augmente. De nombreux prêteurs prendront en compte les revenus des UHS lors de votre qualification pour de futurs financements hypothécaires résidentiels. Le revenu locatif ajouté améliore vos ratios d’endettement, vous permettant potentiellement d’acquérir plus de propriétés plus rapidement.
Vous vous demandez si une marge de crédit hypothécaire (HELOC) ou un refinancement est le moyen le plus intelligent de financer votre projet d’UHS ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous comparerons les coûts pour votre propriété spécifique.
Gérer les règlements de zonage et les permis au Canada
C’est là que les projets d’UHS se compliquent : chaque municipalité a des règles différentes.
Certaines villes canadiennes ont adopté les UHS et rendu leur construction relativement facile. Vancouver, Edmonton et plusieurs municipalités de l’Ontario ont rationalisé leurs processus. D’autres ont toujours un zonage restrictif, des approbations longues et des exigences lourdes.
Avant de vous enthousiasmer à l’idée d’ajouter une UHS, vous devez comprendre ce qu’autorise votre ville spécifique.
Répondez d’abord à ces questions :
Votre propriété est-elle zonée pour les UHS ? Certaines zones résidentielles les autorisent de plein droit. D’autres nécessitent des permis spéciaux ou des dérogations. Quelques-unes ne les autorisent toujours pas du tout.
Quelles sont les restrictions de taille applicables ? De nombreuses juridictions plafonnent la superficie en pieds carrés des UHS, soit comme maximum absolu (par exemple, 90 mètres carrés), soit comme pourcentage du logement principal.
Quelles règles de recul et de placement existent ? Les UHS détachés doivent généralement respecter certaines distances par rapport aux limites de propriété et à la maison principale.
Votre ville exige-t-elle un stationnement supplémentaire ? Certaines municipalités exigent des places de stationnement supplémentaires pour les UHS. D’autres (comme Toronto pour les suites de ruelle) ont renoncé aux exigences de stationnement pour encourager le développement.
Quelles normes du code du bâtiment s’appliquent ? Hauteur sous plafond, fenêtres de secours, séparation coupe-feu, détecteurs de fumée, insonorisation entre les unités – tout cela a des exigences spécifiques qui affectent votre conception et vos coûts.
Votre première démarche : appelez votre service d’urbanisme local. Expliquez ce que vous envisagez et demandez quelles réglementations s’appliquent. Cette conversation de 20 minutes peut vous éviter de poursuivre des projets qui ne sont pas autorisés, ou de manquer des exigences qui feront dérailler vos plans six mois plus tard.
Choisir le bon type d’UHS pour votre propriété
Différents types d’UHS conviennent à différentes propriétés et budgets.
Les suites de sous-sol sont souvent l’option la plus rentable. Vous travaillez dans l’empreinte de votre bâtiment existant. Si votre sous-sol a une hauteur sous plafond décente (généralement un minimum de 7 pieds pour être légal, bien que les exigences varient selon la province) et un accès aux services publics, la conversion peut être simple. Vous ajoutez des murs, des finitions, une cuisine, une salle de bain et une entrée séparée – vous ne construisez pas à partir de zéro.
Les conversions de garage fonctionnent bien lorsque vous avez un garage détaché ou pouvez sacrifier une place de stationnement. La structure existe déjà. Vous la mettez à niveau selon les normes résidentielles : isolation, chauffage, plomberie, fenêtres appropriées. Les coûts varient énormément en fonction de l’état initial du garage.
Les conversions de grenier peuvent être économiques si votre maison a un espace utilisable à l’étage supérieur. Vous aurez probablement besoin de lucarnes pour une hauteur sous plafond adéquate. L’accès – c’est-à-dire des escaliers appropriés – est souvent le défi d’ingénierie le plus délicat.
Les suites de jardin et les maisons de ruelle coûtent plus cher car vous construisez des structures complètes. Mais elles offrent une séparation de la vie privée maximale, commandent souvent les loyers les plus élevés et peuvent être conçues spécifiquement pour attirer les locataires plutôt que de travailler dans des contraintes existantes.
Le bon choix dépend de votre propriété, de votre budget, des réglementations locales et de vos objectifs. Parfois, la décision est évidente : vous avez un sous-sol à haute hauteur, c’est donc votre UHS. D’autres fois, vous avez des options et vous devez faire des calculs sur différents scénarios.
Gérer votre projet de construction d’UHS
Les projets d’UHS sont des projets de construction. Attendez-vous à la complexité qui les accompagne.
Obtenez plusieurs soumissions d’entrepreneurs. N’engagez pas le premier entrepreneur qui répond à votre appel. Obtenez au moins trois soumissions. Vérifiez les références. Vérifiez les licences et les assurances. Demandez spécifiquement leur expérience avec les UHS – ces projets ont des exigences uniques.
Budgétez pour les imprévus. La construction coûte toujours plus cher que prévu. Prévoyez une réserve de 15 à 20 % en plus des estimations. Lorsque vous ouvrez les murs, vous trouvez des choses. Vieil câblage. Dommages dus à l’humidité. Problèmes structurels. Budgétez pour l’inattendu.
Comprenez les délais réalistes. Le traitement des permis à lui seul peut prendre de 6 à 12 semaines dans certaines municipalités. La construction a son propre calendrier. La météo canadienne affecte les travaux extérieurs. Ne comptez pas sur les revenus locatifs avant que l’unité ne soit réellement terminée et occupée.
Planifiez en fonction des locataires existants. Si vous ajoutez une UHS à une propriété occupée, la construction affectera les locataires actuels. Le bruit, les travailleurs sur site, les interruptions de services publics – tout cela crée des frictions. De nombreux investisseurs attendent le roulement naturel des locataires avant de commencer des projets d’UHS majeurs.
Financer votre projet d’UHS
Vous avez plusieurs options pour financer la construction d’UHS :
Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Si vous avez de la valeur nette dans votre propriété, une HELOC vous donne un accès flexible aux fonds. Vous ne payez des intérêts que sur ce que vous tirez. De nombreux investisseurs préfèrent cette approche pour les projets de rénovation.
Refinancer et retirer de la valeur nette. Avec les taux actuels de la Banque du Canada dans la fourchette de 3 à 4 %, le refinancement pour accéder à la valeur nette peut être judicieux, surtout si vous verrouillez pour une période plus longue. Faites attentivement les calculs sur les frais de clôture par rapport aux frais de HELOC.
Prêts de construction ou de rénovation. Certains prêteurs offrent des financements hypothécaires pour la construction. Ceux-ci comprennent parfois des tirages liés aux étapes de construction.
Épargne personnelle. Si vous avez des liquidités, leur utilisation évite entièrement les coûts de financement. Mais considérez si ce capital pourrait rapporter de meilleurs rendements déployé ailleurs pendant que vous financez l’UHS à des taux relativement bas.
Parlez à un courtier hypothécaire pour savoir quelle option vous offre les meilleures conditions pour votre situation spécifique.
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Foire aux questions
Une UHS augmentera-t-elle la valeur de ma propriété ?
Comment gérer les services publics pour mon UHS ?
Qu'en est-il de l'assurance pour mon UHS ?
Puis-je gérer une UHS moi-même ?
Quels loyers les UHS peuvent-ils réalistement commander ?
Combien de temps faut-il pour obtenir des permis d'UHS ?
Puis-je financer la construction d'UHS par mon hypothèque ?
Votre prochaine étape
Les unités d’habitation supplémentaires représentent l’une des stratégies les plus intelligentes dans l’immobilier canadien en ce moment. Vous créez de nouveaux logements sans acheter de nouvelle propriété. Vous ajoutez des flux de revenus à des investissements existants. Vous accumulez de la valeur nette par l’amélioration plutôt que par l’acquisition.
Le travail n’est pas anodin. Vous devrez rechercher les réglementations, gérer la construction et exploiter des propriétés à revenus multiples. Mais les rendements peuvent être exceptionnels. Les risques sont gérables. Et vous répondez à un besoin réel de logement dans votre communauté tout en construisant votre propre richesse.
Si vous possédez une propriété avec un potentiel d’UHS, voici vos devoirs : Comment analyser une propriété locative : Flux de trésorerie et diligence raisonnable. Appelez votre service d’urbanisme local cette semaine. Obtenez des estimations d’entrepreneurs sur ce que coûterait réellement une suite de sous-sol ou une suite de jardin.
Vous pourriez découvrir que votre prochain meilleur investissement n’est pas d’acheter quelque chose de neuf, mais de maximiser ce que vous avez déjà.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
5 février 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
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Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
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