Voici quelque chose qui déconcerte beaucoup d’investisseurs : lorsque l’économie flanche, les propriétés locatives abordables ont tendance à performer mieux que les logements de luxe.
Je sais. Cela semble contre-intuitif. On pourrait penser que les locataires à faible revenu sont plus risqués en période difficile. Mais les données racontent une toute autre histoire — et une fois que vous comprendrez pourquoi, vous construirez un portefeuille qui résiste lorsque tout le reste devient fragile.
Laissez-moi vous expliquer l’économie de l’investissement locatif résistant à la récession, en particulier ce que cela signifie pour les investisseurs canadiens.
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Ce qui arrive réellement aux marchés locatifs pendant les récessions
Lorsque l’économie se contracte, les marchés locatifs évoluent de manière prévisible.
Les gens perdent leur emploi. Les heures sont réduites. Certains locataires cessent de payer leur loyer. D’autres se précipitent pour trouver un endroit moins cher. Le volume des transactions diminue, le financement se resserre et la valeur des propriétés baisse.
Mais voici ce que la plupart des investisseurs manquent : ces effets touchent les différents segments du marché de manière complètement différente.
| Impact de la récession | Propriétés de luxe | Propriétés abordables |
|---|---|---|
| Perception des loyers | Risque plus élevé de paiements manqués | Taux de perception plus stables |
| Taux d’inoccupation | Souvent en forte augmentation | Souvent stables ou en baisse |
| Baisse de valeur | Baisse plus importante | Baisse plus modérée |
| Moment du redressement | Lent à rebondir | Redressement plus rapide |
Les locataires de luxe ont des options. Ils peuvent réduire leur niveau de vie, déménager dans un quartier moins cher ou attendre que le marché se stabilise dans un logement moins coûteux. Les locataires de logements abordables ? Ils sont déjà au plus bas ou près du bas de ce qu’ils peuvent se permettre. Il n’y a pas d’option moins chère vers laquelle déménager.
Cette seule différence change tout quant à la performance de votre investissement.
L’effet du « plancher de demande » expliqué
Pensez-y : les gens ont besoin d’un toit au-dessus de leur tête, quelle que soit la conjoncture économique. Ce besoin humain fondamental crée une demande qui ne disparaît pas simplement parce que le PIB diminue.
Les logements locatifs abordables servent des personnes qui ne peuvent pas réduire davantage leurs frais de logement. Un locataire de luxe payant 2 800 $ par mois à Toronto pourrait déménager dans quelque chose à 1 800 $. Mais un locataire de logement abordable payant 1 400 $ ? Il n’y a nulle part de moins cher où aller — et la plupart des gens feront presque n’importe quoi pour éviter de perdre leur logement entièrement.
Cela crée ce que j’appelle un plancher de demande sous le logement abordable. C’est une demande locative de base qui persiste, quelle que soit la conjoncture économique globale. Les propriétés de luxe n’en bénéficient tout simplement pas.
Selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL, les taux d’inoccupation des logements locatifs construits à cet effet dans les segments locatifs les plus abordables du Canada sont restés inférieurs à 3 % même pendant les périodes de ralentissement économique — tandis que les logements haut de gamme ont vu leur taux d’inoccupation grimper à 5 à 8 % dans plusieurs marchés majeurs.
La mobilité descendante travaille en votre faveur
Voici une autre dynamique qui joue en votre faveur si vous possédez des propriétés abordables : lorsque les temps deviennent difficiles, les gens descendent l’échelle du logement, pas l’inverse.
Ce locataire qui payait 2 800 $ par mois pour un condo dans le centre-ville de Vancouver et qui est licencié ? Il commence à chercher des appartements à 1 500 $ à Surrey ou à New Westminster. La famille de la classe moyenne de Calgary dont le revenu baisse de 30 % ? Elle a besoin d’un logement abordable maintenant.
Cette mobilité descendante augmente en fait la demande de logements locatifs abordables pendant les récessions. Vous ne vous disputez pas un bassin de locataires qui se rétrécit — vous absorbez la demande de personnes qui vivaient auparavant dans des logements plus chers.
J’ai vu des propriétés abordables maintenir une occupation proche de la totalité pendant les ralentissements, tandis que des immeubles de luxe dans la même ville luttaient avec 15 à 20 % d’inoccupation. Les mathématiques ici ne sont pas compliquées. Plus de demande plus une offre limitée égale un flux de trésorerie stable.
Si l’effet du plancher de demande et les dynamiques de mobilité descendante vous font reconsidérer la composition de votre portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à structurer un financement qui résiste à un cycle complet.
Comment les propriétés abordables conservent leur valeur
Lorsque la valeur des propriétés baisse pendant les récessions, les propriétés abordables diminuent généralement moins que les alternatives de luxe. Voici pourquoi.
Moins de prime spéculative à perdre. L’immobilier de luxe comporte une prime importante basée sur le prestige et les attentes d’appréciation. Lorsque la confiance s’évapore, cette prime disparaît rapidement. Les propriétés abordables sont évaluées plus près de leur valeur d’utilité fondamentale — ce qu’une personne paiera réellement pour un logement de base et solide. Il y a moins d’air à faire sortir du ballon.
Une occupation stable soutient la valeur. Lorsque votre propriété reste entièrement occupée et génère des revenus, il y a beaucoup moins de pression pour baisser le prix que lorsque vous faites face à des unités vides et que vous perdez de l’argent chaque mois. Les actifs productifs de revenus sont évalués en fonction de leurs revenus. Pas de revenus, pas de valeur.
Redressement plus rapide lorsque l’économie reprend. La demande refoulée de personnes qui ont retardé leur départ ou la création de familles est libérée en premier lieu aux points de prix abordables. Les gens peuvent se permettre 1 400 $ de loyer bien avant de pouvoir se permettre 2 800 $. Vos unités se remplissent en premier en sortant d’une récession.
Regardez ce qui s’est passé sur les marchés canadiens lors du ralentissement de 2020. La valeur des condos dans le centre-ville de Toronto a baissé de 5 à 10 % et l’inoccupation a grimpé à plus de 5 %. Pendant ce temps, les logements locatifs abordables dans les marchés secondaires comme Hamilton, London et Moncton n’ont pratiquement pas bronché. Ce schéma se répète dans presque tous les ralentissements.
Les risques que vous devez toujours gérer
Je ne vais pas prétendre que les logements locatifs abordables sont incassables. Ils ne le sont pas. Mais les risques sont spécifiques, et vous pouvez les gérer si vous êtes proactif.
Vos locataires ont une marge de manœuvre financière moins importante. Lorsque quelque chose ne va pas — une perte d’emploi, un problème médical, une panne de voiture — les locataires de logements abordables ont souvent très peu d’économies. Un problème qu’un locataire à revenu plus élevé absorbe sans sourciller peut se transformer en crise de paiement pour une personne vivant de paie en paie. Sachez cela avant de commencer.
Les défis de perception sont réels. Lorsque les locataires ne peuvent pas payer, ils ne peuvent pas payer. Aucune tactique de recouvrement agressive ne change les mathématiques. L’expulsion coûte cher (surtout dans des provinces favorables aux locataires comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, où le processus prend des mois) et crée de l’inoccupation. Établissez des relations où les locataires vous parlent de leurs problèmes tôt. Cela vous donne des options. Une approche conflictuelle vous donne des maux de tête.
L’entretien ne peut pas être négligé. Les propriétés abordables qui se détériorent perdent leur avantage concurrentiel et commencent à attirer des locataires problématiques. C’est une spirale descendante que vous ne voulez pas. Maintenez la propriété en bon état à travers toutes les phases du cycle, même lorsque le flux de trésorerie est serré. Budgettez-le maintenant, pas plus tard.
Le risque de concentration est réel. Un portefeuille entièrement composé de propriétés abordables dans une seule ville fait face à de sérieux problèmes si ce marché est durement touché. Pensez à ce qui arrive à une ville de ressources comme Fort McMurray lorsque les prix du pétrole s’effondrent. Répartissez vos risques sur différents marchés et types de propriétés.
Vous voulez maintenir votre ratio prêt à valeur (LTV) en dessous de 75 % et bloquer des taux fixes tant qu’ils se situent encore dans la fourchette de 4 à 5 % ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous élaborerons ensemble un plan de financement conservateur.
Comment construire un portefeuille canadien résistant à la récession
Si vous voulez que votre portefeuille résiste aux cycles économiques complets, soyez intentionnel dans sa construction.
Choisissez des marchés à emploi diversifié
Les villes qui dépendent d’une seule industrie sont durement touchées lorsque cette industrie connaît des difficultés. Recherchez des marchés dotés d’une base économique large — soins de santé, éducation, administration publique, fabrication, technologie, et plusieurs employeurs du secteur privé.
Au Canada, pensez à Ottawa (administration publique + technologie), Halifax (soins de santé + militaire + éducation) ou Kitchener-Waterloo (technologie + fabrication + université). Ces marchés ne fluctuent pas autant que les villes à industrie unique.
Ciblez des propriétés près d’employeurs résistants à la récession
Les travailleurs essentiels, les employés du gouvernement, les professionnels de la santé — ces personnes continuent de travailler même lorsque l’économie se contracte. Les propriétés situées près des principaux hôpitaux, bases militaires, universités et bureaux gouvernementaux attirent des locataires plus stables.
Un duplex près d’un hôpital régional dans une ville canadienne de taille moyenne? C’est à peu près aussi résistant à la récession que peut l’être un revenu locatif.
Structurez votre financement de manière conservatrice
C’est là que beaucoup d’investisseurs se brûlent. Ils sont surendettés lorsque le ralentissement frappe, et ils ne peuvent pas survivre même quelques mois de revenus réduits.
Maintenez vos ratios prêt à valeur (LTV) en dessous de 75 % lorsque c’est possible. Bloquez des hypothèmes à taux fixe — avec le taux directeur de la Banque du Canada autour de 3 % début 2026, vous pouvez encore obtenir des taux fixes de cinq ans dans la fourchette de 4 à 5 %. Travailler avec Residential Mortgage Financing vous aide à obtenir des conditions de financement conservatrices qui vous protègent tout au long des cycles de marché complets.
Plus important encore, conservez des réserves de trésorerie. Six mois de coûts totaux de possession par propriété est un objectif solide. Cela vous permet de couvrir l’inoccupation, les problèmes de perception ou les réparations imprévues sans déclencher de crise.
Ne poussez pas les loyers au maximum absolu
Si vous cherchez toujours à tirer le maximum de chaque dollar de loyer, vous n’avez aucune marge de manœuvre lorsque les choses se compliquent. Fixer vos loyers légèrement en dessous du plafond absolu vous donne la possibilité de retenir les bons locataires pendant les périodes difficiles — et cette rétention de locataires vaut bien plus que les 50 $ supplémentaires par mois que vous collecteriez en temps normal.
Que faire lorsqu’une récession frappe
Si vous possédez déjà des propriétés lorsqu’un ralentissement arrive, voici votre plan d’action.
Parlez à vos locataires. Comprenez leur situation — sont-ils toujours employés ? S’inquiètent-ils des licenciements ? Prévoient-ils de rester ou envisagent-ils de partir ? Les locataires qui se sentent entendus sont beaucoup plus susceptibles de communiquer les problèmes tôt, avant qu’ils ne deviennent des crises.
Soyez flexible avec les bons locataires qui traversent une période difficile. Perdre un locataire fiable qui a des difficultés temporaires vous coûte la relation, les frais de rotation et potentiellement des mois d’inoccupation. Une réduction de loyer à court terme ou un plan de paiement est presque toujours moins cher que de trouver un nouveau locataire.
Réduisez les dépenses sans réduire la qualité. Obtenez des devis concurrentiels pour la gestion immobilière, l’assurance et les contrats de maintenance. Reportez les améliorations cosmétiques qui n’affectent pas la habitabilité. Mais ne sautez pas l’entretien de la fournaise ou n’ignorez pas le toit qui fuit — c’est ainsi que les petits problèmes deviennent coûteux.
Soyez prêt à acheter. Les récessions créent les meilleures opportunités d’achat que la plupart des investisseurs verront jamais. Les vendeurs en détresse, les banques motivées et la concurrence réduite apparaissent précisément lorsque tout le monde prend peur. Si vous avez le capital et un financement solide en place, une récession est le moment de bâtir une véritable richesse.
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Foire aux questions
Dois-je vendre mes propriétés locatives avant une récession ?
Quelle réduction de loyer dois-je offrir pour garder les locataires pendant un ralentissement ?
Le logement abordable est-il toujours résistant à la récession ?
Devrais-je déplacer mon portefeuille du luxe vers des propriétés abordables dès maintenant ?
Qu'est-ce que l'effet du plancher de demande dans le logement locatif abordable ?
Comment la mobilité descendante profite-t-elle aux propriétaires de logements locatifs abordables ?
Quelles stratégies de financement protègent les portefeuilles locatifs pendant les récessions ?
Construisez pour la résilience avant d’en avoir besoin
Les logements locatifs abordables vous offrent quelque chose de rare : une stabilité relative lorsque les conditions économiques se dégradent. L’effet du plancher de demande, les modèles de mobilité descendante et un redressement plus rapide favorisent les propriétés abordables lorsque l’économie connaît des difficultés.
Cela ne signifie pas que les propriétés abordables sont faciles. Elles nécessitent une gestion pratique, de bonnes relations avec les locataires et un entretien constant des propriétés. Mais pour les investisseurs canadiens qui souhaitent un portefeuille qui génère réellement un flux de trésorerie sur un cycle économique complet — pas seulement pendant les périodes fastes — le segment des logements locatifs abordables mérite un examen attentif.
Le moment de rendre votre portefeuille résistant à la récession est avant la récession, pas pendant. Assurez-vous d’avoir un financement conservateur, des réserves accumulées et des propriétés bien placées sur des marchés solides avec des emplois diversifiés.
Lorsque le prochain ralentissement arrivera, vous serez heureux de l’avoir fait.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
7 février 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
IRD
Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.
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