J’ai récemment animé un webinaire intitulé “Guide étape par étape pour construire votre empire immobilier aux États-Unis depuis le Canada”. En compagnie d’experts de l’industrie, Kelly de MoneyCorp et Erwin de Share (SFR), nous avons fourni des informations concrètes aux Canadiens souhaitant s’étendre sur le marché américain. Forts de notre expérience collective — couvrant le financement transfrontalier, le change et la gestion immobilière déléguée — cette session a démystifié le processus et mis en lumière des opportunités qui ne sont tout simplement pas disponibles au niveau national.
Si vous êtes frustré par les coûts d’entrée élevés au Canada, les prêts restrictifs et les protections des locataires, les États-Unis offrent des alternatives intéressantes : flux de trésorerie robustes, financement évolutif et États favorables aux propriétaires. Dans cet article, je résumerai les principaux points à retenir, y compris des exemples concrets et les questions de l’audience. Que vous soyez un investisseur débutant ou que vous étendiez un portefeuille existant, ce plan peut vous aider à démarrer efficacement.
Financer votre investissement américain : des options accessibles et flexibles
Chez LendCity, nous sommes spécialisés dans les hypothèques américaines et canadiennes pour les transactions résidentielles, commerciales, de terrains et de construction. En tant que courtier binationale, je coordonne les transactions transfrontalières pour simplifier votre expérience. Une question fréquente que nous entendons est : “Dans quelle mesure le financement américain est-il difficile pour les Canadiens ?” La réponse : C’est simple et beaucoup plus accommodant qu’au Canada.
Les exigences et avantages clés comprennent :
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Aucune vérification de revenus ni score de crédit requis initialement : Les approbations sont basées sur le flux de trésorerie de la propriété via le financement basé sur le flux de trésorerie pour les étrangers. Bien qu’un score de crédit américain (construit au fil du temps) puisse réduire les taux de 0,25 à 0,5 %, il n’est pas nécessaire pour commencer.
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Acomptes et limites d’achat : Commencez avec 25 % d’apport. Il n’y a pas de limite aux propriétés locatives, contrairement aux restrictions de ratio d’endettement au Canada — les prêteurs soutiennent une mise à l’échelle illimitée.
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Essentiels pour la demande : Fournissez votre passeport (pour confirmer la citoyenneté et éviter les listes de sanctions), les documents de l’entité (les LLC sont utilisées dans 95 % des cas pour l’efficacité fiscale) et les relevés bancaires de deux mois pour vérifier l’acompte. Nous examinons attentivement les dépôts importants pour la conformité de la source des fonds, bien que certains prêteurs offrent de la flexibilité.
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Frais de clôture : Budgettez 4 % du prix d’achat, couvrant les services de titre (équivalent aux avocats canadiens), les frais de courtage (qui peuvent être inclus dans le taux ou payés d’avance — recommandé pour les détentions à long terme), la souscription et l’origination. Les frais sont proportionnellement plus bas pour les prêts plus importants (plus d’un million de dollars).
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Taux et structures actuels : Attendez-vous à 6,5-8 % début 2026, avec des taux plus bas disponibles pour les immeubles multifamiliaux plus grands via des subventions. Optez pour des paiements à intérêts seulement ou des amortissements sur 40 ans pour optimiser le flux de trésorerie. Un avantage majeur : les prêts deviennent sans pénalité après cinq ans, contrairement aux termes fixes canadiens.
Recherchez les registres hypothécaires américains pour examiner le financement et les détails de propriété existants sur toute propriété avant de soumettre une offre.
Avant de commencer à chercher des propriétés, utilisez notre Calculateur de prêt DSCR gratuit pour estimer le revenu locatif dont vous aurez besoin pour être approuvé pour des montants de prêt spécifiques.
Notre processus est efficace : Planifiez un appel stratégique gratuit via le lien ci-dessous pour discuter de vos objectifs. Soumettez les détails de la propriété pour des devis personnalisés de levier et de taux — les facteurs spécifiques à la propriété, comme les zones inondables, peuvent influencer les conditions. Ensuite, créez une entité et un compte bancaire américains, collaborez avec un agent immobilier de confiance (comme Share), et finalisez la transaction en toute transparence.
En tant qu’investisseurs nous-mêmes, notre équipe traite tout en interne pour minimiser les frais et maximiser les options. Nous récompensons la fidélité par des coûts réduits à mesure que votre portefeuille grandit, et contrairement à de nombreux courtiers américains, nous travaillons exclusivement avec des prêteurs favorables aux acheteurs étrangers.
Réservez votre appel stratégique
Naviguer dans le change : maximisez votre valeur avec des conseils d’experts
Les fluctuations monétaires peuvent éroder les bénéfices, mais Kelly de MoneyCorp — un leader mondial avec 90 milliards de dollars échangés annuellement sur 120 paires — a montré comment éviter les pièges bancaires. Avec des bureaux dans 11 pays et des décennies de conformité réglementaire, MoneyCorp offre un service de qualité institutionnelle adapté aux transactions immobilières.
Pourquoi choisir un spécialiste plutôt que votre banque ?
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Taux de change supérieurs : Les banques ajoutent des marges de 2 à 5 % au taux interbancaire ; MoneyCorp opère à moins de 1 %. Pour une propriété américaine de 400 000 $, cela pourrait économiser des milliers sur votre transaction.
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Élimination des frais : Pas de frais de transfert internationaux. Utilisez leurs comptes canadiens pour les virements nationaux, puis une livraison transparente en USD aux sociétés de titre ou à votre banque américaine.
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Planification stratégique : Des spécialistes dédiés surveillent les marchés pour cibler votre taux idéal, en utilisant des contrats à terme (jusqu’à deux ans, dépôt de 10 %) ou en pré-achetant des USD à conserver. Rapatriez les revenus locatifs efficacement — à partir de seulement 250 $ par transfert.
La configuration du compte ne nécessite que des preuves d’identité et d’adresse. Pour les investisseurs européens, des économies similaires s’appliquent (par exemple, CAD vers EUR). Visitez moneycorp.com pour les mises à jour du marché et les guides immobiliers. Contactez Kelly directement pour une consultation.
Avec des prêts DSCR commençant à 25 % d’apport et aucune vérification de revenus requise, la barrière à l’entrée est plus basse que ce à quoi la plupart des Canadiens s’attendent — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons à travers le processus transfrontalier.
Propriété déléguée : rationaliser l’acquisition et la gestion avec Share
Irwin de Share (SFR) a démontré comment la technologie et l’expertise peuvent rendre l’investissement américain aussi simple que la possession d’actions. La plateforme “clé en main” de SFR gère tout à distance, idéale pour les Canadiens occupés. Soutenu par une équipe ayant des milliards d’actifs sous gestion — y compris les 10 000 $ de flux de trésorerie mensuels d’Andrew provenant de 20 propriétés non vues — SFR se concentre sur les maisons unifamiliales louées (SFR) pour une stabilité et une liquidité optimales des locataires.
Pourquoi les SFR ? Ils attirent les familles à revenu moyen recherchant une qualité de vie suburbaine, avec des rendements potentiels variant selon le marché dans les États rouges favorables aux propriétaires (Texas, Arizona, Caroline du Nord, Géorgie, Missouri, Ohio). Les marchés américains surpassent de loin ceux du Canada : le secteur des SFR de 2,4 billions de dollars dépasse notre économie entière, attirant des capitaux institutionnels comme l’engagement de 700 millions de dollars du RPC à Atlanta.
L’investissement en auto-gestion implique des étapes longues et des risques ; SFR rationalise :
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Profilage de l’investisseur : Définissez votre “boîte d’achat” pour le flux de trésorerie, l’appréciation ou les stratégies comme le “subject-to” (reprise des hypothèques à faible taux des vendeurs avec eux comme locataires).
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Approvisionnement hors marché : 90 % des transactions proviennent de grossistes et de constructeurs ; l’IA analyse les annonces pour trouver des correspondances.
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Exécution de service complet : Création d’entité/fiscale (via le comptable transfrontalier de SHR ou LendCity), inspections et clôtures — tout est coordonné. En savoir plus sur la structure d’entreprise pour les investisseurs immobiliers au Canada. Voir tous les Financements hypothécaires pour les Canadiens aux États-Unis.
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Gestion continue : Gestionnaires immobiliers institutionnels (plus de 3 000 maisons chacun) via le portail de SHR. Comptabilité numérique incluse. Frais : 7 500 $ ou 3 % d’acquisition (le plus élevé des deux) ; 4 à 6 % du loyer mensuellement (par paliers selon la taille du portefeuille).
Ce contenu est à titre informatif uniquement et ne constitue pas des conseils financiers, d’investissement ou juridiques. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
Études de cas illustratives :
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Shane (Investisseur à Montréal Immobilier : Opportunités d’investissement dans la métropole du Québec) : A commencé avec 100 000 $ ; a acquis une SFR à Memphis de 90 000 $ (rendement solide après rénovation de 9 000 $). A refinancé à une évaluation de 157 000 $, retirant 84 000 $ pour une propriété à Kansas City (rendement de 9 %), lui rapportant 10 000 $ en espèces.
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Derek (Résident de l’Ontario) : Nouvelle construction à Little Rock, AR, pour 176 000 $ ; loyer de 1 425 $ (rendement de 10 %, taux de capitalisation de 6 %).
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Terrace (Investisseur à Toronto) : Transaction “subject-to” à Houston pour 244 000 $ ; taux supposé de 3,9 %, loyer de 2 200 $ (taux de capitalisation de 5,1 %), 12 000 $ prépayés.
Explorez les annonces hors marché et les ressources gratuites sur sharesfr.com, y compris un guide complet sur l’investissement aux États-Unis.
Informations tirées des questions de l’audience
Notre séance de questions-réponses a abordé des préoccupations pratiques :
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Financement multifamilial : Disponible sans limite d’unités ; commencez avec moins de 20 unités sans expérience. Le ratio prêt/valeur s’améliore avec l’échelle (effet de doublement).
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Preuve de fonds : Accepte les relevés bancaires, les investissements, les marges de crédit, voire les REER après impôts.
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Optimisation du flux de trésorerie : Utilisez des conditions à intérêts seulement/40 ans ; une souscription prudente garantit la viabilité.
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Pénalités de refinancement : Réduction progressive de 5-4-3-2-1 %, ouverte après cinq ans ; périodes d’ouverture personnalisables (légère prime de taux).
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Pré-approbations : LendCity fournit des lettres détaillées et des confirmations verbales aux agents immobiliers américains.
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Impact des prêts hypothécaires canadiens : Minimal avec certains prêteurs ; nous vous guidons vers des options conformes.
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Projets de rénovation (“Flips”) : Financement de 75-80 % de l’achat + 100 % des rénovations sur les premières transactions ; les conditions s’améliorent avec l’expérience.
Pour les portefeuilles existants, SHR offre une intégration transparente.
Que vous visiez une maison unifamiliale à Memphis ou un immeuble multifamilial à Cleveland, réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour obtenir un devis personnalisé et comprendre le détail complet des frais de clôture.
Passez à l’étape suivante pour votre portefeuille américain
Le potentiel de flux de trésorerie du marché américain, combiné à l’expertise en financement de LendCity, à l’efficacité du change de MoneyCorp et à la plateforme de gestion de SHR, crée un écosystème puissant pour les investisseurs canadiens. En tant que votre hôte et courtier, je m’engage à vous guider à chaque étape — à distance et sans tracas.
Consultez l’enregistrement complet du webinaire via le lien envoyé aux participants, ou réservez un appel stratégique dès aujourd’hui. Discutons de la manière de transformer ces informations en votre première (ou prochaine) acquisition américaine. Contactez-moi directement chez LendCity pour des conseils personnalisés.
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Foire Aux Questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des prêts hypothécaires pour des propriétés d'investissement américaines ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il pour les acheteurs étrangers ?
Quels sont les meilleurs marchés américains pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Combien d'argent faut-il pour commencer à investir dans l'immobilier américain ?
Quelles sont les implications fiscales pour les Canadiens propriétaires d'une propriété locative américaine ?
Devrais-je acheter des maisons unifamiliales ou des immeubles multifamiliaux aux États-Unis ?
Comment gérer le change lors de l'achat d'une propriété aux États-Unis ?
Puis-je gérer des propriétés locatives américaines depuis le Canada ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
17 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.