Lors du financement d’une propriété multifamiliale au Canada, vous êtes confronté à un choix fondamental : un financement assuré par la SCHL ou un financement conventionnel. Chaque voie offre des avantages et des compromis distincts qui affectent vos rendements, votre flux de trésorerie et votre capacité de croissance de portefeuille.
Il ne s’agit pas d’une simple comparaison du type “le moins cher, c’est le mieux”. Le bon choix dépend de votre transaction, de votre situation financière et de votre stratégie à long terme.
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Comprendre les Deux Voies
Financement Assuré par la SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre une assurance hypothécaire pour les immeubles de rapport multifamiliaux de cinq unités ou plus. Cette assurance protège le prêteur contre le défaut de paiement, lui permettant d’offrir de meilleurs taux et conditions.
L’assurance SCHL nécessite une prime initiale (généralement de 1,5 à 4,5 % du montant du prêt) mais débloque des avantages importants. Pour une analyse approfondie des avantages complets du programme, lisez notre article sur la SCHL MLI Select pour les investisseurs multifamiliaux.
Financement Conventionnel
Le financement conventionnel pour immeubles multifamiliaux implique d’emprunter sans assurance hypothécaire. Les prêteurs supportent le risque total de défaut, ce qui affecte les taux et les conditions qu’ils proposent.
Le financement conventionnel évite les primes d’assurance, mais exige généralement plus de fonds propres et facture des taux d’intérêt plus élevés.
Comparaison Côte à Côte
| Caractéristique | Assuré par la SCHL | Conventionnel |
|---|---|---|
| Mise de fonds | Aussi bas que 15 % | Généralement 25-35 % |
| Taux d’intérêt | Plus bas (remise assurée) | Plus élevés (prime de risque) |
| Amortissement | Jusqu’à 40-50 ans | Généralement 25 ans |
| Prime d’assurance | 1,5-4,5 % du prêt | Aucun |
| Processus de demande | Plus rigoureux | Varie selon le prêteur |
| Exigences du bien | Doit répondre aux normes de la SCHL | Spécifique au prêteur |
| Flexibilité de remboursement anticipé | Plus restrictif | Varie |
Sur un immeuble de 2 millions de dollars, la différence de mise de fonds entre 15 % et 35 % représente plus de 400 000 $ de capital – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour découvrir quelle voie permet de garder plus de liquidités pour travailler.
Quand le Financement Assuré par la SCHL L’emporte
Mise de Fonds Inférieure, Plus de Levier
L’assurance SCHL permet des mises de fonds aussi basses que 15 % sur les propriétés multifamiliales éligibles, comparativement à 25-35 % pour le financement conventionnel. Sur un immeuble d’appartements de 2 millions de dollars, cela représente une différence de 300 000 $ contre 500 000 $ à 700 000 $ de fonds propres requis.
Ce capital libéré peut être utilisé pour acquérir des propriétés supplémentaires, financer des rénovations ou maintenir des réserves. Pour les investisseurs axés sur l’expansion de leur portefeuille, l’efficacité du levier est cruciale.
Meilleurs Taux d’Intérêt
Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL portent généralement des taux inférieurs de 50 à 150 points de base aux alternatives conventionnelles. Sur un prêt hypothécaire de 1,5 million de dollars, une différence de taux de 1 % permet d’économiser environ 15 000 $ par an en intérêts.
Sur une période de cinq ans, cet avantage de taux dépasse souvent le coût de la prime d’assurance, rendant le financement SCHL moins cher globalement malgré la prime initiale.
Amortissement Prolongé
Les programmes de la SCHL offrent des périodes d’amortissement allant jusqu’à 40, voire 50 ans – considérablement plus longues que les 25 ans typiques du financement conventionnel. Un amortissement plus long réduit les paiements mensuels, améliorant ainsi le flux de trésorerie et les ratios de couverture de la dette.
Un prêt hypothécaire de 1,5 million de dollars à 4,5 % coûte environ 8 300 $ par mois sur 25 ans, contre 6 900 $ par mois sur 40 ans. Cette différence mensuelle de 1 400 $ (16 800 $ par an) améliore directement le flux de trésorerie.
Avantages de MLI Select
Le programme MLI Select de la SCHL offre des incitations supplémentaires pour les propriétés répondant à des critères d’abordabilité, d’accessibilité ou d’efficacité énergétique – potentiellement en réduisant les primes et en augmentant encore le levier.
Quand le Financement Conventionnel L’emporte
Éviter la Prime d’Assurance
Sur une propriété de 2 millions de dollars avec un financement de 85 %, une assurance SCHL à 4 % coûte 68 000 $. C’est de l’argent réel. Si vous disposez de fonds propres suffisants et que la différence de taux est faible, le financement conventionnel évite complètement ce coût initial.
Pour les investisseurs disposant de fonds propres substantiels issus de refinancements, d’économies ou de partenaires, le financement conventionnel peut coûter moins cher au total.
Processus Plus Rapide et Plus Simple
Les demandes de la SCHL nécessitent une documentation détaillée, y compris des évaluations environnementales, des rapports sur l’état des propriétés et des analyses d’abordabilité. Le processus peut être long.
Les prêteurs conventionnels peuvent traiter les demandes plus rapidement avec moins d’exigences de documentation. Lorsque le calendrier d’une transaction est critique, la rapidité du financement conventionnel a de la valeur.
Plus de Flexibilité pour les Propriétés
La SCHL a des normes d’éligibilité spécifiques pour les propriétés. Les propriétés nécessitant des travaux importants, celles situées dans certaines zones, ou les configurations non standard peuvent ne pas être éligibles.
Les prêteurs conventionnels peuvent financer des propriétés que la SCHL n’assure pas. Pour les investisseurs axés sur la création de valeur qui achètent des propriétés en dessous des normes de la SCHL avec l’intention de les améliorer, le financement conventionnel offre un accès. Envisagez de lire comment financer des immeubles multifamiliaux au Canada pour connaître l’ensemble des options.
Flexibilité de Remboursement Anticipé
Certains prêteurs conventionnels offrent des privilèges de remboursement anticipé plus généreux. Si vous prévoyez de rembourser rapidement le prêt hypothécaire, de vendre la propriété ou de refinancer dans le terme, les conditions conventionnelles peuvent offrir plus de flexibilité sans pénalités.
Si vous achetez une propriété avec potentiel de valeur ajoutée qui ne répond pas encore aux normes de la SCHL, un financement conventionnel avec un refinancement ultérieur par la SCHL pourrait être la bonne stratégie – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous modéliserons les deux scénarios.
Calculer les Chiffres
La seule façon de choisir définitivement est de modéliser les deux options avec les chiffres de votre transaction spécifique.
Calculez le coût total de l’emprunt pour chaque option, y compris les primes d’assurance, les différences de taux d’intérêt et les frais de prêteur. Comparez les coûts totaux sur cinq et dix ans.
Modélisez le flux de trésorerie dans chaque scénario. Les paiements plus bas de la SCHL peuvent rendre une transaction serrée viable ou transformer une bonne transaction en une excellente transaction.
Exécutez vos calculs à l’aide du Calculateur MLI Select pour voir comment les conditions de la SCHL affectent votre montant de prêt maximum et vos paiements mensuels.
Considérez le coût d’opportunité des fonds propres supplémentaires requis pour le financement conventionnel. Le capital immobilisé dans une propriété ne peut pas être déployé ailleurs. Si ce capital générerait des rendements dans un autre investissement, le coût effectif du financement conventionnel augmente.
Tenez compte de vos plans de croissance. Si vous construisez un portefeuille plus important, l’efficacité du capital grâce au financement SCHL accélère la croissance, même si les coûts des transactions individuelles sont similaires.
Quels Investisseurs Choisissent Quoi
Le financement assuré par la SCHL a tendance à attirer les investisseurs qui se développent agressivement et qui ont besoin d’efficacité en matière de capital, dont les propriétés répondent aux critères d’éligibilité de la SCHL, qui privilégient l’optimisation du flux de trésorerie grâce à un amortissement prolongé, et qui sont à l’aise avec des processus de demande plus longs.
Le financement conventionnel a tendance à attirer les investisseurs disposant de fonds propres substantiels recherchant la simplicité, ceux qui achètent des propriétés avec potentiel de valeur ajoutée qui ne répondent pas encore aux normes de la SCHL, les investisseurs qui souhaitent une flexibilité de remboursement anticipé, et ceux qui ont des relations avec des prêteurs commerciaux offrant des conditions conventionnelles compétitives.
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Questions Fréquemment Posées
Puis-je passer du financement conventionnel à celui de la SCHL plus tard ?
L'assurance SCHL couvre-t-elle l'investisseur si la propriété échoue ?
Quels types de propriétés sont éligibles à l'assurance multifamiliale de la SCHL ?
La prime d'assurance SCHL est-elle déductible d'impôt ?
Combien de temps prend l'approbation de la SCHL par rapport au financement conventionnel ?
Faire Votre Choix
Aucune option n’est universellement supérieure. Le financement SCHL optimise le levier et le flux de trésorerie. Le financement conventionnel optimise la simplicité et la flexibilité.
Modélisez les deux options avec les chiffres réels de votre transaction. Considérez non seulement les coûts immédiats, mais aussi la manière dont chaque choix affecte votre stratégie de portefeuille globale. Le meilleur financement doit servir vos objectifs d’investissement à long terme, et non pas seulement la transaction individuelle.
Si vous cherchez à comparer les options de financement commercial pour différents types de propriétés au-delà du multifamilial, travailler avec un courtier qui connaît l’ensemble du paysage des programmes peut vous aider à évaluer toutes les voies disponibles. Pour le multifamilial spécifiquement, travaillez avec un professionnel de l’hypothèque expérimenté en financement multifamilial qui peut présenter les deux options avec des chiffres réalistes pour votre situation spécifique.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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