Vous avez trouvé la propriété, votre offre a été acceptée et votre Financement par Prêt DSCR progresse. Vient maintenant la partie qui rend la plupart des investisseurs novices nerveux : la clôture. Le processus de clôture d’un prêt DSCR implique plusieurs parties, des délais spécifiques et des coûts que vous devez comprendre avant d’atteindre la ligne d’arrivée.
Voici exactement ce qui se passe entre la signature du contrat et la remise des clés, pour que rien ne vous surprenne.
Calendrier Général de Clôture
Une clôture de prêt DSCR typique prend de 21 à 45 jours à partir du moment où vous signez le contrat. Le délai le plus courant est d’environ 30 jours, mais plusieurs facteurs affectent votre rapidité :
- Type de propriété : Les maisons unifamiliales se clôturent plus rapidement que les propriétés multifamiliales.
- Délai de remise de l’évaluation : C’est généralement la plus grande variable, allant de 5 à 14 jours selon le marché.
- Complexité de la recherche de titre : Les historiques de titre clairs se clôturent rapidement ; les propriétés avec des privilèges ou des servitudes prennent plus de temps.
- Votre réactivité : La rapidité avec laquelle vous retournez les documents signés et satisfaites aux conditions a un impact direct sur votre calendrier.
Si vous avez été pré-approuvé pour votre prêt DSCR avant de trouver la propriété, vous avez déjà gagné 5 à 10 jours sur ce calendrier, car votre profil d’emprunteur est déjà vérifié.
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Répartition Phase par Phase
Phase 1 : Demande et Soumission des Documents (Jours 1-3)
Une fois que vous êtes sous contrat, vous soumettez officiellement votre demande de prêt ainsi que le contrat d’achat et les détails de la propriété. Si vous êtes déjà pré-approuvé, cette phase concerne principalement la fourniture des informations spécifiques sur la propriété à votre prêteur. Pour une explication complète de la demande elle-même, consultez notre guide sur comment demander un prêt DSCR.
Votre prêteur aura besoin de :
- Accord d’achat entièrement exécuté
- Adresse de la propriété et description légale
- Documents de revenus locatifs attendus (baux existants ou analyse des loyers du marché)
- Preuve du dépôt de garantie (earnest money)
- Relevés bancaires mis à jour (si plus de 30 jours depuis la pré-approbation)
Phase 2 : Commande de l’Évaluation (Jours 3-7)
Le prêteur commande une évaluation de la propriété auprès d’un expert agréé et indépendant. C’est l’une des étapes les plus critiques d’un prêt DSCR, car l’évaluateur détermine deux choses :
- La juste valeur marchande de la propriété (ce qui affecte votre ratio prêt/valeur).
- L’analyse des loyers du marché (ce qui détermine votre ratio DSCR).
L’évaluation coûte généralement de 400 $ à 800 $ pour une propriété unifamiliale et de 800 $ à 1 500 $ pour une petite propriété multifamiliale. Vous payez cela d’avance, et c’est non remboursable même si la transaction échoue.
Le délai de remise de l’évaluation varie selon le marché. Dans les grandes métropoles comme Phoenix ou Atlanta, prévoyez 7 à 14 jours. Dans les marchés plus petits, vous pourriez la recevoir en 5 à 7 jours.
Ce qui peut mal se passer : La valeur estimée est inférieure au prix d’achat, ce qui réduit votre montant de prêt. Ou l’analyse des loyers du marché montre des loyers trop bas pour atteindre le ratio DSCR minimum (généralement 1,0 à 1,25). L’un ou l’autre scénario nécessite une renégociation avec le vendeur ou l’apport de plus de liquidités à la clôture.
Phase 3 : Recherche de Titre et Assurance (Jours 3-10)
Parallèlement à l’évaluation, la société de titre effectue une recherche approfondie de l’historique de propriété. Ils recherchent :
- Privilèges en cours (privilèges fiscaux, privilèges de mécanicien, privilèges de jugement)
- Servitudes ou empiètements
- Réclamations de propriété non résolues
- Violations des syndicats de copropriétaires ou cotisations impayées
- Tout défaut dans la chaîne de titre
Une fois la recherche de titre terminée sans problème, la société de titre délivre un engagement de titre, qui est essentiellement une promesse d’assurer le titre de propriété lors de la clôture. Vous achèterez une police d’assurance de titre pour le prêteur (obligatoire) et facultativement une police d’assurance de titre pour le propriétaire (fortement recommandée).
L’assurance de titre du prêteur protège l’intérêt du prêteur dans la propriété. Le coût est généralement de 500 $ à 1 500 $ selon le montant du prêt et l’État.
L’assurance de titre du propriétaire protège votre capital. C’est un paiement unique à la clôture, généralement de 500 $ à 2 000 $. Évitez cela à vos risques et périls. Un défaut de titre découvert des années plus tard pourrait vous coûter la propriété entière.
Phase 4 : Liaison d’Assurance (Jours 5-15)
Vous devez souscrire une assurance de propriété (assurance dommages) avant la clôture. Le prêteur exige une preuve que la propriété est assurée pour au moins le montant du prêt. Vous aurez besoin de :
- Assurance dommages/propriété couvrant les incendies, le vent et d’autres périls couverts.
- Assurance inondation si la propriété est située dans une zone inondable désignée par la FEMA.
- Assurance responsabilité civile (généralement incluse dans votre police d’assurance de propriété).
Pour une maison locative unifamiliale, prévoyez de payer 1 200 $ à 3 000 $ par an pour l’assurance de propriété, selon l’emplacement, la valeur de la propriété et les montants de couverture. L’assurance inondation, si requise, ajoute 500 $ à 3 000 $+ par an.
Obtenez des devis d’au moins trois compagnies d’assurance. Votre agent d’assurance doit indiquer le prêteur comme créancier hypothécaire sur la police et fournir une attestation (preuve d’assurance) à la société de titre avant la clôture.
Prenez Votre Appel Stratégique
Phase 5 : Conditions de Souscription (Jours 10-25)
C’est ici que la souscription examine chaque détail. Après réception de l’évaluation, de l’engagement de titre et de l’attestation d’assurance, le souscripteur examine tout et émet une liste de conditions qui doivent être remplies avant que le prêt ne puisse être clôturé.
Les conditions courantes de souscription de prêt DSCR comprennent :
- Vérification des réserves (relevés bancaires mis à jour montrant des fonds suffisants pour la mise de fonds, les frais de clôture et les réserves requises).
- Vérification de l’entité (confirmation que votre SARL est en règle).
- Examen des baux (s’il y a des locataires existants, le souscripteur examine les contrats de location actuels).
- Confirmation d’assurance (montants de couverture appropriés et clause de créancier hypothécaire).
- Clarifications d’évaluation (parfois, le souscripteur pose des questions de suivi à l’évaluateur sur les propriétés comparables ou les notations de condition).
- Exigences relatives à l’état de la propriété (si l’évaluateur a noté des travaux d’entretien différés, le souscripteur peut exiger des réparations avant la clôture).
Répondez rapidement aux conditions. Chaque jour de retard prolonge votre calendrier de clôture. La meilleure pratique est de répondre à toutes les conditions dans les 24 à 48 heures.
Phase 6 : Accord pour Clôturer (Jours 20-35)
Une fois que toutes les conditions de souscription sont satisfaites, vous recevez les mots magiques : Accord pour Clôturer (CTC). Cela signifie que le prêt est entièrement approuvé et que le prêteur est prêt à financer.
À ce stade, l’équipe de clôture (généralement la société de titre ou l’avocat de clôture, selon l’État) prépare les documents de clôture. Cela comprend la reconnaissance de dette hypothécaire, l’acte de fiducie, le relevé de règlement et toutes les divulgations requises.
Phase 7 : Relevé de Clôture (3 Jours Ouvrables Avant la Clôture)
La loi fédérale exige que vous receviez un Relevé de Clôture (CD) au moins trois jours ouvrables avant votre date de clôture. Ce document détaille tous les coûts, crédits et ajustements de la transaction.
Examinez attentivement le CD et comparez-le à l’estimation de prêt que vous avez reçue au début du processus. Points clés à vérifier :
- Le montant du prêt et le taux d’intérêt correspondent à ce qui a été convenu.
- Répartition du paiement mensuel (principal, intérêts, taxes, assurance).
- Tous les frais de clôture sont reflétés avec précision.
- Conditions de pénalité de remboursement anticipé (le cas échéant).
- Le montant en espèces dû à la clôture correspond à vos attentes.
S’il y a des changements importants au CD après sa publication, le délai de trois jours recommence, ce qui peut retarder votre clôture.
Phase 8 : Jour de Clôture (Signature)
Le jour de la clôture, vous signez les documents finaux. Selon votre État et votre situation, cela peut se faire en personne au bureau de la société de titre ou à distance.
Clôture en personne : Vous vous asseyez avec un agent de clôture au bureau de la société de titre ou de l’avocat. Prévoyez 45 minutes à une heure de signature.
Clôture à distance / Signature électronique : De nombreux États autorisent désormais la notarisation en ligne à distance (RON), ce qui vous permet de signer tous les documents numériquement via un appel vidéo. C’est particulièrement utile pour les investisseurs hors État. Votre prêteur et la société de titre peuvent confirmer si votre État et votre comté prennent en charge les clôtures RON.
Procuration : Si vous ne pouvez pas assister en personne et que la RON n’est pas disponible, vous pouvez parfois accorder une procuration à un représentant de confiance pour signer en votre nom. Cela nécessite une coordination préalable avec le prêteur et la société de titre.
Phase 9 : Financement et Enregistrement (1-3 Jours Après la Signature)
Une fois tous les documents signés, le prêteur vire les fonds du prêt à la société de titre. La société de titre débourse les fonds au vendeur, paie tous les privilèges existants, distribue les frais de clôture et enregistre l’acte de propriété et l’hypothèque auprès du comté.
Dans certains États (connus sous le nom d’États de “financement sur table”), le financement se fait simultanément à la signature. Dans d’autres, il y a un intervalle de 24 à 72 heures entre la signature et le financement.
Vous possédez officiellement la propriété une fois que l’acte est enregistré auprès du comté. La société de titre vous enverra une copie de l’acte enregistré, qui peut prendre quelques semaines pour arriver.
Répartition Typique des Frais de Clôture
Les frais de clôture des prêts DSCR représentent généralement 2 % à 5 % du montant du prêt. Pour un prêt de 250 000 $, prévoyez 5 000 $ à 12 500 $ de frais de clôture totaux. Voici comment cela se répartit :
Frais du Prêteur
| Frais | Coût Typique |
|---|---|
| Frais d’origination (1-2 points) | 2 500 $ - 5 000 $ |
| Frais de souscription | 500 $ - 1 000 $ |
| Frais de traitement | 300 $ - 750 $ |
| Rapport de crédit | 50 $ - 100 $ |
| Certification d’inondation | 15 $ - 25 $ |
Frais de Tiers
| Frais | Coût Typique |
|---|---|
| Évaluation | 400 $ - 1 500 $ |
| Recherche de titre | 200 $ - 500 $ |
| Assurance de titre du prêteur | 500 $ - 1 500 $ |
| Assurance de titre du propriétaire | 500 $ - 2 000 $ |
| Frais de clôture/règlement | 300 $ - 800 $ |
| Frais d’enregistrement | 100 $ - 300 $ |
| Arpentage (si requis) | 300 $ - 600 $ |
Articles Prépayés et Réglementation
| Article | Coût Typique |
|---|---|
| Intérêts prépayés (par jour x jours jusqu’à la fin du mois) | 200 $ - 1 000 $ |
| Assurance propriété (première année) | 1 200 $ - 3 000 $ |
| Compte d’entiercement pour impôts fonciers (2-4 mois) | 500 $ - 2 000 $ |
| Compte d’entiercement pour assurance (2-3 mois) | 200 $ - 750 $ |
Exemple Réel
Pour un achat de 300 000 $ avec un prêt DSCR de 225 000 $ (25 % d’acompte), voici à quoi ressemblent les frais de clôture réalistes :
- Origination (1,5 point) : 3 375 $
- Frais de souscription : 750 $
- Frais de traitement : 500 $
- Évaluation : 550 $
- Recherche et assurance de titre : 1 800 $
- Frais de clôture : 500 $
- Enregistrement : 175 $
- Intérêts prépayés (15 jours) : 575 $
- Assurance propriété (1ère année) : 2 100 $
- Compte d’entiercement impôts (3 mois) : 1 125 $
- Compte d’entiercement assurance (2 mois) : 350 $
Frais de clôture totaux : environ 11 800 $
Combiné avec l’acompte de 75 000 $, le total des liquidités nécessaires à la clôture est d’environ 86 800 $.
Prenez Votre Appel Stratégique
Clôture au Nom d’une SARL
La plupart des prêts DSCR se clôturent au nom de votre SARL, pas à votre nom personnel. Cela ajoute quelques exigences :
- Votre SARL doit être en règle auprès de l’État où elle est enregistrée.
- L’Accord d’Exploitation doit autoriser le membre signataire à exécuter les documents de prêt.
- Le titre et l’assurance doivent être au nom de la SARL.
- Le numéro d’identification d’employeur (EIN) de votre SARL est utilisé pour tous les documents de clôture.
Si votre SARL est enregistrée dans un État différent de celui de la propriété, vous devrez peut-être vous enregistrer en tant qu’entité étrangère dans l’État de la propriété. Vérifiez auprès de votre avocat ou CPA avant la clôture.
Avertissement sur la Fraude par Virement
La fraude par virement est l’une des plus grandes menaces dans les transactions immobilières aujourd’hui. Les criminels piratent les comptes de messagerie et envoient de fausses instructions de virement qui semblent légitimes. Voici comment vous protéger :
- Ne jamais faire confiance aux instructions de virement reçues par e-mail uniquement. Appelez toujours la société de titre directement en utilisant un numéro de téléphone que vous vérifiez indépendamment (depuis leur site Web, pas depuis l’e-mail) pour confirmer les détails du virement.
- Vérifiez le numéro de compte, le numéro de routage et le nom du bénéficiaire lors d’un appel téléphonique en direct avant d’envoyer des fonds.
- Envoyez d’abord un petit virement de test (100 $) et confirmez la réception avant de virer le montant total.
- Soyez suspicieux de tout changement de dernière minute dans les instructions de virement. C’est la tactique de fraude la plus courante.
Si vous transférez des fonds vers le mauvais compte, la récupération est extrêmement difficile et souvent impossible. Prenez les 10 minutes supplémentaires pour tout vérifier.
Ce qu’il faut Apporter à la Clôture
Si vous clôturez en personne, apportez :
- Une pièce d’identité avec photo émise par le gouvernement (permis de conduire ou passeport).
- Un chèque de banque ou une confirmation de virement pour le montant dû à la clôture (les chèques personnels ne sont presque jamais acceptés pour de grosses sommes).
- Une copie des documents de votre SARL (Statuts constitutifs, Accord d’exploitation, lettre d’EIN).
- Une preuve d’assurance (votre agent d’assurance aurait déjà dû l’envoyer à la société de titre, mais apportez une copie au cas où).
Attentes Post-Clôture
Après la clôture, voici ce qui se passe ensuite :
Dans les 1-2 semaines : Vous recevez des copies de tous les documents enregistrés de la société de titre, y compris l’acte et l’hypothèque.
Dans les 30 jours : Votre prêt peut être vendu ou transféré à une société de gestion. Vous recevrez un avis de la part du prêteur d’origine et du nouveau gestionnaire. C’est tout à fait normal et cela ne modifie pas les conditions de votre prêt.
Dans les 45-60 jours : Vous recevez votre police d’assurance de titre finale de la société de titre.
En continu : Configurez votre paiement hypothécaire avec le gestionnaire de prêt. La plupart des prêts DSCR offrent des options de prélèvement automatique. Assurez-vous que votre premier paiement parvient au bon gestionnaire, surtout si le prêt a été transféré.
Si la propriété avait des locataires existants, coordonnez-vous avec l’ancien propriétaire pour une transition en douceur des dépôts de garantie, des contrats de location et des communications avec les locataires. Si elle est vacante, commencez immédiatement votre processus de placement de locataires pour générer les revenus locatifs dont dépend votre ratio DSCR.
Pour des conseils sur la façon d’éviter les problèmes tout au long de ce parcours de financement, consultez notre guide sur les erreurs à éviter avec les prêts DSCR.
Foire Aux Questions
Combien de temps prend la clôture d'un prêt DSCR ?
Quels sont les frais de clôture typiques pour un prêt DSCR ?
Puis-je clôturer un prêt DSCR à distance sans être physiquement présent ?
Puis-je clôturer un prêt DSCR au nom de ma SARL ?
Que se passe-t-il si l'évaluation est basse pour un prêt DSCR ?
Ai-je besoin de mettre en place un compte d'entiercement pour les impôts et l'assurance ?
Qu'est-ce que le Relevé de Clôture et quand le reçois-je ?
Comment me protéger contre la fraude par virement lors de la clôture ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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