Si vous avez recherché des financements pour des biens d’investissement, vous avez probablement rencontré les prêts DSCR. Ils semblent presque trop beaux pour être vrais : pas de vérification de revenus, pas de vérification d’emploi, et la possibilité de clôturer dans une SARL. Mais sont-ils réellement le bon choix pour votre prochaine transaction ?
Ce guide détaille les avantages et inconvénients réels des prêts DSCR afin que vous puissiez prendre une décision éclairée. Nous n’allons pas minimiser les inconvénients ni survendre les avantages. Vous méritez la vue d’ensemble avant de vous engager dans une stratégie de financement qui affectera votre flux de trésorerie pendant des années.
Si vous découvrez ce type de prêt, commencez par notre aperçu complet des prêts DSCR pour un contexte fondamental. Sinon, passons à l’évaluation honnête.
Qu’est-ce qu’un prêt DSCR ? Un rapide rappel
Un prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio) est un type de prêt non-QM (non-qualifié) conçu spécifiquement pour les biens d’investissement. Au lieu de se qualifier en fonction de vos revenus personnels, de vos déclarations de revenus ou de votre historique d’emploi, le prêteur évalue si les revenus locatifs de la propriété couvrent le paiement hypothécaire.
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La formule de base est simple :
DSCR = Loyer mensuel brut / Paiement hypothécaire mensuel (PITIA)
PITIA signifie Principal, Intérêts, Taxes, Assurance et cotisations de copropriété. Si une propriété se loue 2 000 $ par mois et que le paiement PITIA complet est de 1 600 $, le DSCR est de 1,25. La plupart des prêteurs veulent voir un ratio d’au moins 1,0, ce qui signifie que le loyer couvre au minimum le paiement.
Ce seul chiffre est le fondement de l’ensemble du processus de souscription. Et cette simplicité est à la fois sa plus grande force et la source de tous les compromis dont nous allons discuter.
Les avantages : Pourquoi les investisseurs choisissent les prêts DSCR
1. Aucune documentation de revenus personnels requise
C’est l’avantage principal et il est véritablement transformateur pour de nombreux investisseurs. Avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous devez fournir deux ans de déclarations de revenus, de bulletins de paie W-2, et parfois une lettre de votre employeur. Avec un prêt DSCR, rien de tout cela n’est requis.
Le prêteur ne se soucie pas de savoir si vous gagnez 40 000 $ ou 400 000 $ par an. Il ne se soucie pas de savoir si vous êtes employé, travailleur indépendant ou retraité. Le seul revenu qui compte est celui que génère la propriété.
Ce n’est pas seulement un facteur de commodité. Pour les investisseurs qui déduisent des dépenses importantes sur leurs déclarations de revenus (réduisant ainsi leur revenu imposable), la qualification conventionnelle peut être presque impossible. Les prêts DSCR résolvent entièrement ce problème.
2. Clôturer au nom d’une SARL ou d’une entité corporative
La plupart des prêteurs conventionnels exigent que l’emprunteur soit un particulier. Les prêts DSCR vous permettent de clôturer au nom de votre SARL, de votre société ou de toute autre entité commerciale. C’est un avantage majeur pour la protection des actifs et la planification fiscale.
Détenir des propriétés dans une SARL crée un bouclier de responsabilité entre l’investissement et vos actifs personnels. Cela simplifie également la comptabilité et peut offrir des avantages fiscaux en fonction de votre structure. Avec un financement conventionnel, de nombreux investisseurs doivent transférer la propriété à leur SARL après la clôture, ce qui peut techniquement déclencher une clause « due-on-sale ».
3. Pas de limite sur le nombre de propriétés
Le financement conventionnel via Fannie Mae et Freddie Mac vous limite à 10 propriétés financées. Après cela, c’est terminé. Certains prêteurs imposent des limites encore plus strictes de quatre ou six propriétés.
Les prêteurs DSCR n’ont pas de tels plafonds. Que vous possédiez 5 propriétés ou 50, chaque transaction est évaluée selon ses propres mérites. Cela fait des prêts DSCR la colonne vertébrale du financement pour les investisseurs qui souhaitent sérieusement faire évoluer un portefeuille.
4. Délais de clôture plus rapides
Sans avoir à vérifier l’emploi, à rechercher des transcriptions fiscales ou à attendre la vérification de l’IRS, les prêts DSCR se clôturent généralement plus rapidement que les hypothèques conventionnelles. De nombreux prêteurs peuvent clôturer en 21 à 30 jours, et certains peuvent aller encore plus vite avec des dossiers clairs.
Lorsque vous êtes en concurrence pour des propriétés sur un marché concurrentiel, cet avantage de vitesse peut faire la différence entre gagner et perdre une transaction.
5. Adapté aux indépendants et aux propriétaires d’entreprise
Si vous dirigez votre propre entreprise, vous connaissez la frustration. Votre entreprise est rentable, mais vos déclarations de revenus montrent un revenu modeste après déductions, amortissements et dépenses. Les prêteurs conventionnels voient ce faible revenu imposable et refusent votre demande.
Les prêts DSCR contournent cela entièrement. Le revenu de votre entreprise est sans importance. Un investisseur indépendant avec des stratégies fiscales agressives est sur un pied d’égalité avec un employé W-2 gagnant un salaire à six chiffres.
6. Divers types de propriétés éligibles
Les prêts DSCR fonctionnent pour une gamme de types de propriétés : maisons unifamiliales, duplex, triplex, quadruplex, condos (garantis et non garantis), maisons de ville et, dans de nombreux cas, propriétés de cinq à huit unités. Certains prêteurs financent également des propriétés à usage mixte où la composante commerciale est limitée.
Cette flexibilité signifie que vous pouvez utiliser le même produit de prêt, que vous achetiez une location unifamiliale en banlieue ou un petit immeuble d’appartements.
7. Compatible avec la location à court terme (STR)
De nombreux prêteurs DSCR acceptent les revenus de location à court terme provenant de plateformes comme Airbnb et VRBO. Ils utilisent généralement une combinaison de l’historique de réservation STR de la propriété et des projections de services comme AirDNA pour calculer le DSCR.
C’est important car les prêteurs conventionnels accordent rarement un crédit complet aux revenus de location à court terme, et beaucoup les excluent complètement. Si votre stratégie d’investissement implique des locations de vacances ou des locations meublées, les prêts DSCR pour la location à court terme sont l’une des rares options de financement qui tiendront correctement compte de ces revenus.
8. Scalabilité du portefeuille
Étant donné que chaque propriété est éligible indépendamment, les prêts DSCR vous permettent de faire évoluer votre portefeuille sans les défis de qualification cumulatifs du financement conventionnel. Votre cinquième prêt DSCR n’est pas plus difficile à obtenir que le premier, à condition que les chiffres de la propriété soient corrects.
C’est fondamentalement différent du prêt conventionnel, où chaque propriété supplémentaire resserre votre ratio d’endettement et rend l’approbation suivante plus difficile.
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Les inconvénients : Ce que vous devez savoir avant de vous engager
Voici la partie que de nombreux articles sur les prêts DSCR survolent. Ce sont de réels inconvénients, et les comprendre est essentiel pour prendre une décision de financement intelligente.
1. Taux d’intérêt plus élevés
C’est le compromis le plus important. Les prêts DSCR ont des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles pour les biens d’investissement. Début 2026, un emprunteur bien qualifié pourrait obtenir un taux conventionnel pour une propriété d’investissement dans la gamme des 6% à mi-haut, tandis qu’un prêt DSCR comparable serait dans la gamme des 7% à mi-haut à 8% à bas.
Cet écart de 0,75 % à 1,5 % peut ne pas sembler spectaculaire, mais sur un prêt de 300 000 $, la différence entre 6,75 % et 7,75 % est d’environ 200 $ par mois. Sur la durée d’un prêt de 30 ans, cela représente plus de 70 000 $ d’intérêts supplémentaires.
La prime de taux existe parce que les prêts DSCR comportent plus de risques pour le prêteur. Sans vérifier les revenus personnels de l’emprunteur, le prêteur repose entièrement sur la performance de la propriété. Ce risque est intégré dans le taux.
Pour une analyse détaillée des fourchettes de taux actuelles et sur la façon de minimiser votre taux, consultez notre guide des taux des prêts DSCR.
2. Acompte plus important requis
Les prêts conventionnels pour les biens d’investissement nécessitent un apport de 15 % à 25 %. Les prêts DSCR exigent généralement un minimum de 20 % à 25 %, et les emprunteurs ayant des scores de crédit plus bas ou des propriétés avec des ratios DSCR plus faibles peuvent devoir verser 30 % ou plus.
Sur une propriété de 400 000 $, la différence entre 15 % d’acompte (60 000 $) et 25 % d’acompte (100 000 $) est de 40 000 $ de capital supplémentaire dont vous avez besoin à la clôture. C’est du capital qui aurait pu être déployé sur une autre transaction.
3. Score de crédit minimum plus élevé
Alors que les prêts conventionnels peuvent être obtenus avec des scores de crédit aussi bas que 620 (et les prêts FHA encore plus bas), la plupart des prêteurs DSCR exigent un minimum de 660, avec de meilleures conditions à partir de 700 ou 720.
Si votre score de crédit est inférieur à 680, vous ferez face à des taux plus élevés, à des exigences d’acompte plus importantes, ou aux deux. En dessous de 660, de nombreux prêteurs DSCR ne vous approuveront pas du tout. Consultez la répartition complète des exigences pour les prêts DSCR pour plus de détails sur les paliers de crédit.
4. Pénalités de remboursement anticipé courantes
La plupart des prêts DSCR incluent une pénalité de remboursement anticipé, généralement structurée sous forme de pourcentage dégressif sur trois à cinq ans. Une structure courante est 5-4-3-2-1, ce qui signifie que vous payez 5 % du solde du prêt si vous le remboursez au cours de la première année, 4 % la deuxième année, et ainsi de suite.
Sur un prêt de 300 000 $, une pénalité de remboursement anticipé de 5 % représente 15 000 $. Si votre stratégie de sortie implique de vendre ou de refinancer dans les premières années, cette pénalité peut réduire considérablement vos rendements.
Certains prêteurs proposent des options sans pénalité de remboursement anticipé ou avec des périodes de pénalité réduites, mais vous paierez un taux d’intérêt plus élevé pour cette flexibilité.
5. Non disponible pour les résidences principales
Les prêts DSCR sont strictement destinés aux biens d’investissement. Vous ne pouvez pas les utiliser pour acheter une maison que vous avez l’intention d’habiter. Si vous faites du « house hacking » (vivre dans une unité d’une propriété multifamiliale), vous aurez plutôt besoin d’un financement conventionnel ou FHA.
Cela limite le cas d’utilisation aux propriétés d’investissement pures, ce qui signifie que vous avez besoin de stratégies de financement distinctes pour votre résidence personnelle et votre portefeuille d’investissement.
6. La propriété doit générer des flux de trésorerie
Cela semble évident, mais c’est une contrainte réelle. Si le loyer du marché de la propriété ne couvre pas le paiement PITIA, vous ne serez pas éligible. Sur les marchés à coût élevé où les valeurs immobilières ont dépassé les loyers, trouver des transactions qui respectent un DSCR de 1,0 peut être véritablement difficile.
Une propriété évaluée à 500 000 $ avec un PITIA de 3 200 $ par mois doit se louer au moins 3 200 $ pour atteindre un DSCR de 1,0. Sur de nombreux marchés côtiers et urbains, les calculs ne fonctionnent tout simplement pas, poussant les investisseurs vers les marchés secondaires et tertiaires.
Certains prêteurs proposent des programmes inférieurs à un DSCR de 1,0 (jusqu’à 0,75 dans certains cas), mais vous paierez des taux considérablement plus élevés et aurez besoin d’un apport plus important.
Prêts DSCR vs. Prêts conventionnels : Tableau comparatif
| Caractéristique | Prêt DSCR | Prêt d’investissement conventionnel |
|---|---|---|
| Vérification des revenus | Non requis | Documentation complète requise |
| Déclarations de revenus nécessaires | Non | Oui (2 ans) |
| Score de crédit minimum | Typiquement 660-680 | Typiquement 620-640 |
| Acompte | Minimum 20-25 % | Typiquement 15-25 % |
| Taux d’intérêt | Gamme 7,0-8,5 % | Gamme 6,5-7,5 % |
| Délai de clôture | 21-30 jours | 30-45 jours |
| Clôture en SARL | Oui | Rarement |
| Limite de propriétés | Aucune | 10 (Fannie/Freddie) |
| Pénalité de remboursement anticipé | Courante (3-5 ans) | Généralement aucune |
| Types de propriétés | Investissement uniquement | Résidence principale, résidence secondaire, investissement |
| Revenus STR acceptés | Oui (nombreux prêteurs) | Limité ou inexistant |
| Adapté aux indépendants | Très | Nécessite des déclarations de revenus solides |
Pour une analyse plus approfondie de cette comparaison, lisez notre analyse complète des prêts DSCR par rapport aux prêts conventionnels.
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Quand les prêts DSCR sont les plus judicieux
Sur la base des avantages et des inconvénients ci-dessus, les prêts DSCR sont le meilleur choix lorsque :
Vous êtes travailleur indépendant ou avez des revenus complexes. Si vos déclarations de revenus ne reflètent pas votre pouvoir de gain réel, le DSCR supprime la plus grande barrière au financement.
Vous possédez déjà plusieurs propriétés financées. Une fois que vous approchez ou dépassez la limite de propriétés conventionnelles, le DSCR est souvent la voie la plus pratique à suivre.
Vous souhaitez détenir des propriétés dans une SARL. Si la protection des actifs par la structuration d’entités est importante pour votre stratégie, les prêts DSCR rendent cela transparent.
Vous évoluez rapidement. Si vous prévoyez d’acquérir plusieurs propriétés par an, la vitesse et la simplicité de la souscription DSCR deviennent un avantage opérationnel important.
Vos propriétés génèrent de bons flux de trésorerie. Dans les marchés où les loyers dépassent confortablement les paiements hypothécaires, le taux plus élevé est compensé par un flux de trésorerie solide et les avantages d’une qualification plus facile.
Quand le financement conventionnel est le meilleur choix
Les prêts conventionnels gagnent lorsque :
Vous avez des revenus documentés solides. Si vous êtes un employé W-2 avec des déclarations de revenus simples, le financement conventionnel vous offrira des taux et des conditions plus avantageux.
Vous possédez moins de quatre propriétés d’investissement. L’avantage de taux des prêts conventionnels est plus prononcé pour vos premières propriétés d’investissement.
Vous avez besoin de minimiser les paiements mensuels. Les taux d’intérêt plus bas sur les prêts conventionnels signifient des paiements mensuels plus bas, ce qui améliore le flux de trésorerie.
Vous prévoyez de vendre ou de refinancer rapidement. Éviter les pénalités de remboursement anticipé peut vous faire économiser des milliers si votre période de détention est courte.
Vous achetez sur un marché coûteux. Lorsque le DSCR est serré, un taux conventionnel plus bas peut faire la différence entre être approuvé et ne pas l’être.
Une comparaison des coûts réelle
Mettons des chiffres réels. Considérons une propriété de 350 000 $ avec 25 % d’acompte (87 500 $), résultant en un prêt de 262 500 $ :
Prêt conventionnel à 6,75 % :
- Principal et intérêts mensuels : 1 703 $
- PITIA total (estimé) : 2 253 $
- Loyer requis pour la qualification : Basé sur le ratio DTI, pas sur le loyer
Prêt DSCR à 7,75 % :
- Principal et intérêts mensuels : 1 882 $
- PITIA total (estimé) : 2 432 $
- Loyer requis pour un DSCR de 1,0 : 2 432 $
- Loyer requis pour un DSCR de 1,25 : 3 040 $
Le prêt DSCR coûte 179 $ de plus par mois, soit 2 148 $ par an. Sur une période de détention de 5 ans, cela représente 10 740 $ d’intérêts supplémentaires. Cependant, si le prêt DSCR vous permet d’acheter la propriété alors que le financement conventionnel vous aurait refusé (en raison de la documentation des revenus ou des limites de nombre de propriétés), ce coût supplémentaire est le prix d’accès.
La question n’est jamais « quel prêt est le moins cher ? » La question est « quel prêt me permet d’atteindre mon objectif d’investissement ? »
Conseils pour minimiser les inconvénients des prêts DSCR
Si vous décidez qu’un prêt DSCR est la bonne voie, voici des stratégies pour réduire l’impact des inconvénients :
Améliorez votre score de crédit avant de postuler. La différence entre un score de crédit de 680 et 740 peut signifier une économie de 0,5 % à 1,0 % sur le taux. Même quelques mois d’optimisation du crédit peuvent rapporter gros.
Faites un apport plus important. Verser 30 % au lieu de 25 % améliore généralement votre taux de 0,25 % à 0,50 % et augmente vos chances d’approbation.
Choisissez des propriétés avec de bons flux de trésorerie. Un ratio DSCR plus élevé (1,25 ou plus) permet d’obtenir de meilleurs taux et conditions. Concentrez-vous sur les marchés où les loyers sont solides par rapport aux valeurs des propriétés.
Négociez la pénalité de remboursement anticipé. Certains prêteurs proposent des options de rachat pour la pénalité de remboursement anticipé, ou des périodes de pénalité plus courtes en échange d’une légère augmentation du taux. Adaptez la structure de pénalité à votre période de détention prévue.
Comparez plusieurs prêteurs. Les prix des prêts DSCR varient considérablement d’un prêteur à l’autre. Obtenir des devis auprès d’au moins trois à cinq prêteurs peut vous faire économiser des milliers sur la durée du prêt.
Envisagez les options à intérêt seul. Certains prêteurs DSCR offrent des périodes à intérêt seul qui peuvent améliorer votre flux de trésorerie dans les premières années de propriété pendant que vous mettez en œuvre votre stratégie d’ajout de valeur.
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Foire aux questions
Les taux des prêts DSCR sont-ils négociables ?
Puis-je éviter la pénalité de remboursement anticipé sur un prêt DSCR ?
Les prêts DSCR apparaissent-ils sur mon rapport de crédit personnel ?
Un prêt DSCR est-il un bon choix pour ma première propriété d'investissement ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour une propriété à rénover et à revendre ?
Que se passe-t-il si mes revenus locatifs tombent en dessous du seuil DSCR après la clôture ?
Combien de prêts DSCR puis-je avoir en même temps ?
Les prêts DSCR sont-ils disponibles dans les 50 États ?
Le verdict
Les prêts DSCR sont un outil puissant, mais ce ne sont pas les outils les moins chers. Le compromis est clair : vous gagnez en flexibilité, en vitesse et en évolutivité en échange de taux plus élevés et d’apports plus importants.
Pour les investisseurs qui sont travailleurs indépendants, qui dépassent les limites conventionnelles, ou qui structurent via des SARL, les avantages l’emportent souvent sur les coûts. Pour les salariés W-2 avec des revenus documentés solides et un petit portefeuille, le financement conventionnel sera généralement la meilleure affaire.
L’approche la plus intelligente consiste à comprendre les deux options et à déployer celle qui convient le mieux à chaque transaction. De nombreux investisseurs expérimentés utilisent des prêts conventionnels pour leurs premières propriétés et passent aux prêts DSCR au fur et à mesure de leur croissance. Il n’y a pas de réponse unique et correcte, seulement la réponse correcte pour votre situation, votre transaction et vos objectifs.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
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