Si vous êtes un investisseur canadien qui cherche à acheter une propriété aux États-Unis, vous avez probablement entendu parler de l’ITIN – le numéro d’identification fiscale individuel dont vous avez besoin pour commencer. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que l’obtention d’un ITIN ne prend plus des semaines ou des mois.
Voici quelque chose d’intéressant : lorsque nous avons analysé les chiffres, nous avons constaté que 90 à 95 % des investisseurs canadiens qui souhaitent acheter une propriété aux États-Unis se heurtent à un obstacle lors de la création de leur entité. Ils sont enthousiastes, ils ont trouvé une propriété, puis ils se bloquent. Le processus traditionnel prend de quatre à huit semaines, et à ce moment-là, la propriété est déjà vendue.
Mais il existe désormais une meilleure solution.
Pourquoi vous avez besoin d’un ITIN en premier lieu
Avant de passer à la solution rapide, parlons de l’importance de cela. Vous pouvez techniquement acheter une propriété aux États-Unis en votre nom personnel, mais voici le problème avec cette approche :
- Vous pourriez être confronté à une double imposition – payer des impôts à la fois à l’IRS et à l’ARC.
- Vous avez moins d’options de prêteurs, ce qui signifie de moins bonnes conditions.
- Vous vous exposez à une responsabilité personnelle (et oui, les poursuites judiciaires sont plus fréquentes aux États-Unis).
- Vous manquez les avantages fiscaux qu’offre une LLC.
La création d’une LLC (société à responsabilité limitée) résout tous ces problèmes. Elle vous protège légalement, ouvre davantage d’options de financement pour les propriétés d’investissement américaines et vous aide à éviter d’être imposé deux fois sur le même revenu. Parlez-en à votre comptable – la situation de chacun est différente.
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Le problème du calendrier traditionnel
Voici ce qui se passe habituellement : Un investisseur canadien trouve une excellente propriété. Il est prêt à faire une offre. Puis il apprend qu’il doit créer une LLC et obtenir un numéro ITIN. Le processus prend quatre à huit semaines.
La propriété est vendue à quelqu’un d’autre. L’investisseur est frustré. Beaucoup abandonnent complètement.
Ce délai tue des transactions depuis des années. Mais il n’est pas obligé d’en être ainsi.
Si vous avez perdu une transaction parce que le processus traditionnel d’obtention de l’ITIN prenait quatre à huit semaines, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et découvrez comment notre création d’entité en deux heures vous permet de rester compétitif face aux acheteurs locaux.
Comment obtenir votre ITIN en deux heures
La solution est en fait assez simple – elle a juste nécessité un peu de réflexion créative. Au lieu d’attendre que chaque investisseur démarre le processus à partir de zéro, les entités peuvent être créées à l’avance, puis attribuées aux investisseurs lorsqu’ils sont prêts.
Pensez-y comme avoir un stock prêt à l’emploi. Lorsque vous êtes prêt à acheter, la LLC vous est attribuée dans les deux heures ouvrables. Pas d’attente. Pas de transactions perdues. Pas de frustration.
Le processus comprend :
- L’attribution d’une entité pré-établie.
- Votre numéro ITIN prêt à être utilisé.
- La possibilité de renommer l’entité comme vous le souhaitez.
- Le transfert vers l’État où vous achetez, si nécessaire.
- La connexion avec un comptable transfrontalier pour personnaliser votre stratégie fiscale.
Ce que cela signifie pour votre achat immobilier
Lorsque votre entité et votre ITIN sont prêts, vous pouvez agir rapidement. Vous pouvez faire des offres en toute confiance. Vous pouvez obtenir des lettres de pré-approbation au nom de votre entité, ce qui fait de vous un acheteur sérieux.
Une fois que votre LLC et votre ITIN sont prêts, vous pouvez obtenir des lettres de pré-approbation au nom de votre entité le même jour – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous mettrons en contact avec le bon prêteur transfrontalier pour votre situation.
Le facteur coût
Voici la meilleure partie : si vous obtenez un prêt hypothécaire, il n’y a pas de frais pour l’attribution de l’entité. Vous ne payez que les frais du comptable ou de l’avocat pour la personnalisation de la configuration à votre situation fiscale spécifique.
Différents investisseurs ont des besoins différents. Certains veulent des structures simples. D’autres ont besoin d’arrangements plus complexes. Le comptable travaille avec vous pour déterminer ce qui convient le mieux à vos objectifs, et le prix reflète cette complexité.
Même si vous achetez comptant ou utilisez une marge de crédit du Canada et n’avez pas besoin d’un prêt hypothécaire, vous pouvez toujours accéder à ce service moyennant des frais minimes.
Construire du crédit aux États-Unis
Une fois que vous avez votre ITIN, vous pouvez commencer à construire un historique de crédit américain. C’est important pour le long terme.
La plupart des prêts hypothécaires pour investisseurs canadiens achetant aux États-Unis ne sont pas déclarés aux bureaux de crédit. Donc, si vous voulez établir du crédit là-bas, vous devez obtenir des cartes de crédit et des produits bancaires qui le font.
Pourquoi est-ce important ? Parce qu’une fois que vous avez un score de crédit américain, vos futurs prêts hypothécaires auront une meilleure tarification. Les prêteurs basés sur les flux de trésorerie offrent des taux plus bas aux emprunteurs ayant un crédit établi. Au fil du temps, cela peut vous faire économiser des milliers de dollars.
Plus de prêteurs, de meilleures conditions
Lorsque vous achetez par l’intermédiaire d’une LLC plutôt qu’en votre nom personnel, vous ouvrez l’accès à plus de prêteurs. Plus de prêteurs signifient de la concurrence. La concurrence signifie de meilleurs taux et de meilleures conditions pour vous.
Certaines banques canadiennes prêteront pour des achats immobiliers aux États-Unis en votre nom personnel, mais vos options sont limitées. Avec une LLC et un ITIN, vous pouvez magasiner et trouver la meilleure offre.
Comment commencer
Le processus de création d’entité était autrefois un obstacle majeur. Il empêchait la majorité des investisseurs canadiens de mener à bien leurs achats immobiliers aux États-Unis. Mais cela ne doit pas vous arrêter.
Avec un délai de deux heures, vous pouvez passer de la planification à la soumission d’offres le même jour. Vous pouvez rivaliser avec les acheteurs locaux qui n’ont pas ces retards. Vous pouvez réellement exécuter votre stratégie de financement hypothécaire aux États-Unis pour les Canadiens au lieu de simplement en parler.
Si vous êtes sérieux au sujet de l’achat d’une propriété immobilière aux États-Unis, découvrez comment les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier américain de manière fiscalement intelligente et parlez-en d’abord à votre comptable concernant les implications fiscales. Assurez-vous qu’une structure de LLC vous convient. Ensuite, faites configurer votre entité et votre ITIN avant même de commencer à regarder les propriétés.
Être préparé signifie être capable d’agir lorsque l’opportunité frappe. Et dans l’immobilier, l’opportunité n’attend pas.
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Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qu'un ITIN et pourquoi en ai-je besoin pour acheter une propriété aux États-Unis ?
Combien de temps faut-il normalement pour obtenir un ITIN ?
Puis-je acheter une propriété aux États-Unis en mon nom personnel au lieu d'une LLC ?
Combien coûte l'obtention d'un ITIN et la création d'une LLC ?
Mon prêt hypothécaire américain m'aidera-t-il à établir du crédit en Amérique ?
Puis-je renommer ma LLC après qu'elle m'ait été attribuée ?
Dois-je parler à un comptable avant de créer une LLC ?
À quelle vitesse puis-je faire une offre sur une propriété une fois que j'ai mon ITIN ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
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