Vous voulez acheter 500 propriétés locatives ? Gérer une entreprise de rénovation et de revente réussie ? Construire une richesse substantielle grâce à l’immobilier ?
La plupart des gens se fixent de grands objectifs et n’en atteignent jamais la majorité. Le problème n’est pas votre ambition. C’est la façon dont vous abordez vos objectifs.
Evan Unger, fondateur de Tuck Capital et détenteur de deux records du monde Guinness, a percé le secret de la fixation d’objectifs. Sa méthode fonctionne pour tout : la forme physique, les affaires ou la construction d’un portefeuille immobilier à partir de zéro. Pour plus d’inspiration sur la réalisation de vos rêves, consultez notre entretien avec un cycliste qui a traversé le Canada et qui enseigne des leçons sur la fixation d’objectifs.
Voici comment appliquer sa stratégie à votre investissement immobilier.
Commencez par votre « pourquoi » (le vrai)
L’argent n’est pas votre véritable objectif. Ni posséder 50 propriétés ou atteindre une certaine valeur nette.
Votre cerveau a besoin de quelque chose de plus profond sur quoi s’accrocher. Quelque chose d’émotionnel. Quelque chose qui vous fait sortir du lit quand les choses deviennent difficiles.
Peut-être voulez-vous prendre votre retraite et aider vos parents. Passer plus de temps avec vos enfants. Avoir la liberté de voyager. Ce sont les raisons qui comptent vraiment lorsque vous avez affaire à des locataires difficiles ou à des baisses de marché.
Sans cet ancrage émotionnel, vous abandonnerez lorsque des obstacles se présenteront. Et croyez-moi, dans l’immobilier, les obstacles se présentent toujours. Pour un exemple puissant de poursuite de grands objectifs, lisez l’article sur la réalisation de vos rêves par un cycliste qui a traversé le Canada.
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Rendez vos objectifs stupidement spécifiques
« Je veux être riche » est une formule creuse. Votre cerveau ne peut pas travailler avec cela.
Essayez ceci à la place : « Je veux gagner 1 000 000 $ avant le 16 février en utilisant le financement hypothécaire de rénovation. »
Voyez la différence ? Vous avez un nombre, une date et une méthode. Maintenant, votre cerveau a quelque chose de concret à atteindre.
Pour les investisseurs immobiliers, cela pourrait ressembler à ceci :
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Acheter 10 propriétés locatives à Hamilton dans les 24 mois
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Générer 5 000 $ de revenus passifs par mois d’ici décembre
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Rénover et revendre 3 maisons à St. Catharines cette année avec un profit de 50 000 $ chacune
Plus c’est spécifique, mieux c’est.
Que votre objectif soit de 10 propriétés locatives à Hamilton ou de 5 000 $ de revenus passifs mensuels, la stratégie de financement doit correspondre au calendrier — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à le planifier.
La méthode de « décomposition »
C’est là que la magie opère. Vous prenez votre objectif massif et le divisez en tâches quotidiennes.
Disons que vous voulez 500 propriétés locatives en 5 ans. Cela semble impossible, n’est-ce pas ?
Voici comment le décomposer :
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500 propriétés en 5 ans = 100 propriétés par an
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100 par an = 8,3 propriétés par mois
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8,3 par mois = environ 2 propriétés par semaine
Maintenant, vous regardez un objectif hebdomadaire au lieu d’une montagne écrasante de cinq ans.
Mais continuez. Travaillez à rebours à partir de ces 2 propriétés hebdomadaires :
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Combien de propriétés devez-vous analyser pour en trouver 2 qui valent la peine d’être achetées ? Peut-être 30.
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Combien d’offres devez-vous faire pour en obtenir 2 d’acceptées ? Peut-être 17.
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Combien d’appels devez-vous passer pour générer ces opportunités ?
Soudain, votre objectif impossible devient une routine quotidienne. Passez X appels. Analysez X propriétés. Soumettez X offres.
Gardez vos objectifs devant vos yeux
Les objectifs s’estompent rapidement en arrière-plan. La vie est mouvementée. Vous devenez réactif au lieu d’être proactif.
Vous avez besoin de rappels physiques qui vous obligent à penser à vos objectifs quotidiennement :
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Portez une carte d’objectif dans votre poche avant (chaque fois que vous cherchez vos clés, vous la touchez)
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Portez un bracelet qui représente votre objectif
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Mettez des notes autocollantes sur votre miroir de salle de bain
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Réglez des rappels téléphoniques tout au long de la journée
Ce ne sont pas des choses ésotériques. Lorsque votre objectif reste à l’esprit, vous remarquez des opportunités que vous manqueriez autrement.
Evan avait besoin d’un entrepreneur en béton pour une propriété. Après en avoir fait une priorité dans son esprit, il a repéré quelqu’un à la salle de sport portant un t-shirt qui disait « Je coule du béton ». Il a engagé la conversation et a obtenu un devis 18 % moins cher que ses autres estimations.
Cela n’est arrivé que parce que l’objectif était bien présent.
Si vous divisez en 2 propriétés par semaine, chaque offre doit avoir un financement prêt — réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour que vous puissiez agir rapidement lorsque la bonne affaire se présente.
Revoyez et ajustez régulièrement
Vos objectifs doivent évoluer au fur et à mesure que votre vie change.
Mettez en place un programme de réflexion :
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Hebdomadaire : Petit résumé de la façon dont la semaine s’est déroulée
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Mensuel : Réflexion plus approfondie sur les progrès
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Trimestriel : Évaluation majeure de la direction
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Annuel : Replanification complète des objectifs annuels
Ce qui compte pour vous à 25 ans ne sera pas la même chose à 35 ans. Avoir des enfants change les choses. L’expérience aussi. Vos objectifs doivent refléter où vous en êtes réellement, pas où vous pensiez être.
Stratégie réelle : Locations étudiantes de luxe
Voici un exemple pratique de fixation d’objectifs menant à une stratégie réussie.
Tuck Capital a changé de direction plusieurs fois sur les mêmes propriétés :
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A commencé comme des rénovations et reventes prévues
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Converti en Airbnbs haut de gamme lorsque les marges de rénovation étaient faibles
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Passé aux locations étudiantes de luxe lorsque la demande pour les Airbnbs en centre-ville a chuté
Le modèle de location étudiante de luxe fonctionne comme suit :
Meublez les propriétés selon les normes élevées d’Airbnb. Nous parlons de matelas de qualité, de sets de cuisine assortis, d’éléments décoratifs, le tout. Louez ensuite aux étudiants près des universités comme McMaster.
Les logements étudiants ordinaires à Hamilton se louent environ 500 à 600 $ par chambre. Les locations étudiantes de luxe rapportent 1 000 $ pour une occupation simple, 1 250 $ pour une occupation double dans les plus grandes chambres.
Pourquoi les étudiants paient-ils le double ? Vous ciblez des jeunes issus de familles aisées de Toronto ou d’Oakville. Leurs parents peuvent se le permettre et veulent que leurs enfants aient des endroits agréables et sûrs.
Les avantages :
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Des loyers plus élevés signifient un meilleur flux de trésorerie (Cash Flow)
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Le roulement régulier (les étudiants partent après l’obtention de leur diplôme) vous permet d’augmenter les loyers aux tarifs du marché
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Les locataires ont généralement un soutien financier familial
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Moins de risque de problèmes de paiement à long terme
Les inconvénients :
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Marketing plus fréquent nécessaire
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Potentiel de dommages plus élevé
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Plusieurs locataires signifient plusieurs points de communication
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Gestion plus intensive
Mais si votre objectif est de maximiser le flux de trésorerie sur les propriétés près des universités, cette stratégie est efficace.
Concentrez-vous d’abord sur la santé
Cela peut sembler hors sujet, mais c’est essentiel.
Tous les investisseurs qui réussissent et qui utilisent des ressources et des outils pour investisseurs vous diront la même chose : votre santé est le fondement. Essayez de construire un portefeuille lorsque vous êtes malade ou épuisé. Cela ne fonctionne pas.
La forme physique améliore la discipline, la clarté mentale et la prise de décision. Elle déclenche des réactions chimiques positives qui améliorent le fonctionnement de tout.
Mettez les objectifs de santé en tête de votre liste, même au-dessus des objectifs financiers. Vous avez besoin de l’énergie et de la vivacité d’esprit pour exécuter votre stratégie immobilière.
Constituez votre équipe d’élite
Vous ne pouvez pas faire cela seul. Pas en Ontario, où les lois sur la location rendent les choses compliquées.
Votre équipe doit comprendre :
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Des parajuristes pour les litiges juridiques
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Des comptables pour la stratégie fiscale
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Des entrepreneurs pour les rénovations et l’entretien
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Des gestionnaires immobiliers pour les opérations quotidiennes
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Des courtiers hypothécaires spécialisés dans les propriétés d’investissement
Ce doivent être des personnes en qui vous avez une confiance absolue. Votre équipe d’élite. Des gens avec qui vous iriez à la guerre.
De nombreux investisseurs essaient de tout faire eux-mêmes pour économiser de l’argent. Mauvaise idée. Vous serez vite dépassé, ferez des erreurs coûteuses et vous épuiserez.
La philosophie « qui, pas comment » signifie trouver les bonnes personnes au lieu de chercher comment faire tout vous-même. C’est plus rapide et généralement moins cher à long terme. Si vous envisagez également de démarrer votre propre entreprise, les mêmes principes de constitution d’équipe s’appliquent.
L’Ontario est difficile mais ça vaut le coup
Soyons honnêtes : l’Ontario est difficile pour les propriétaires. Le tribunal des propriétaires et des locataires favorise fortement les locataires. Les délais de traitement sont lents. Les règles sont complexes.
Mais l’Ontario offre quelque chose que la plupart des marchés n’offrent pas : une appréciation constante. Les propriétés ici prennent de la valeur à des taux qui surpassent la plupart des marchés canadiens. Apprenez-en davantage sur la recherche d’opportunités sur les marchés canadiens.
La clé du succès ? L’éducation et la constitution d’une équipe.
La plupart des souffrances des investisseurs proviennent de surprises. Un locataire cesse de payer et vous ne savez pas quoi faire. Vous prenez des mesures illégales par panique. Tout s’aggrave.
L’éducation élimine les surprises. Lorsque vous savez ce qui pourrait mal tourner, vous vous y préparez. Vous avez mis en place des systèmes. Vous ne paniquez pas.
Combiné avec une équipe solide, vous pouvez gérer tout ce qui se présente sans perdre le sommeil.
Examinez constamment vos propriétés
Ne laissez pas les propriétés fonctionner en pilote automatique. Recherchez régulièrement des opportunités d’optimisation.
Questions à poser :
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Pourquoi les factures de services publics ont-elles grimpé en flèche ?
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Pouvons-nous ajouter des installations de blanchisserie ?
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Y a-t-il de la place pour convertir en multi-logements ?
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Pourrions-nous mettre en place un stationnement payant ?
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Les loyers sont-ils aux tarifs actuels du marché ?
Un exemple réel : des étudiants ont organisé un tournoi de bière-pong de cinq jours dans un garage non chauffé à l’aide de radiateurs d’appoint. La facture de chauffage était astronomique.
La leçon ? Mettez en place des plafonds de services publics dans les baux où les services publics ne sont pas directement payés par les locataires. Apprenez de chaque expérience et ajustez vos systèmes.
Passez à l’action aujourd’hui
La fixation d’objectifs ne consiste pas à écrire des souhaits sur papier. Il s’agit de créer un système qui vous oblige à agir quotidiennement pour atteindre vos cibles.
Commencez par un objectif spécifique. Trouvez votre profond pourquoi émotionnel. Décomposez-le en tâches quotidiennes. Gardez-le à l’esprit avec des rappels physiques.
Ensuite, faites réellement le travail. Passez les appels. Analysez les propriétés. Soumettez les offres.
C’est ainsi que vous passez de zéro à un portefeuille immobilier. Pas en espérant ou en souhaitant. En agissant quotidiennement et de manière cohérente, guidé par des objectifs clairs et spécifiques.
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Foire aux questions
Comment puis-je décomposer un objectif immobilier massif en tâches quotidiennes ?
Qu'est-ce qui rend les locations étudiantes de luxe plus rentables que les logements étudiants ordinaires ?
Pourquoi avoir un « pourquoi » émotionnel profond est-il important pour l'investissement immobilier ?
À quelle fréquence dois-je revoir mes objectifs d'investissement immobilier ?
De quels membres d'équipe ai-je besoin en tant qu'investisseur immobilier en Ontario ?
Comment garder mes objectifs immobiliers à l'esprit ?
L'Ontario vaut-il la peine d'investir malgré des lois difficiles sur les propriétaires et les locataires ?
Comment puis-je optimiser les performances de mes propriétés locatives existantes ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
11 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
BPA
Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Rotation
Le processus et le coût de préparation d'un logement locatif pour un nouveau locataire après le départ du locataire précédent, y compris le nettoyage, les réparations, le marketing et le temps d'inoccupation. Des taux de rotation élevés réduisent considérablement la rentabilité en raison de la perte de loyer et des dépenses de préparation.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
Location étudiante
Une propriété locative proche d'un collège ou d'une université, louée à des étudiants, généralement à la chambre. Les locations étudiantes génèrent un flux de trésorerie plus élevé que les locations familiales traditionnelles car le loyer est perçu par chambre plutôt que par logement, avec des risques atténués par des garants parentaux.
Fondation
La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.
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