Financement en coentreprise : Guide de structure et de qualification

Vous avez trouvé une excellente affaire. Les chiffres fonctionnent. Mais vous n’avez pas assez de capital ou de capacité d’emprunt pour le faire seul. Ou peut-être avez-vous l’argent mais pas le temps ou l’expertise pour gérer le projet. De toute façon, une coentreprise pourrait être la solution.

Les coentreprises sont l’un des outils les plus puissants en immobilier d’investissement. Elles vous permettent de réaliser des transactions que vous ne pourriez jamais accomplir seul. Mais le financement d’une coentreprise est là où les choses se compliquent rapidement. Qui va sur l’hypothèque? Comment cela affecte-t-il votre emprunt futur? Que se passe-t-il si le partenariat s’effondre?

Ce ne sont pas des questions hypothétiques. Ce sont des décisions que vous devez prendre avant de signer quoi que ce soit. Décortiquons exactement comment structurer le côté hypothécaire d’une coentreprise afin que vous vous protégiez et que vous mettiez en place la transaction pour le succès.

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Pourquoi les coentreprises fonctionnent en immobilier

La raison pour laquelle les coentreprises sont si courantes en immobilier est simple. La plupart des transactions exigent deux choses qui existent rarement chez la même personne : le capital et la capacité.

Le partenaire financier apporte la mise de fonds, les frais de fermeture et souvent le profil de crédit nécessaire pour se qualifier pour un financement. Il peut avoir un emploi bien rémunéré, un bon crédit et des économies, mais n’a pas le temps ou le désir de trouver des transactions, de gérer les rénovations ou de gérer les locataires.

Le partenaire opérationnel apporte la capacité à trouver des transactions, à gérer les rénovations, à placer les locataires et à assurer la supervision quotidienne. Il comprend le marché, sait comment analyser les propriétés et peut gérer l’actif. Mais il peut ne pas avoir l’argent pour une mise de fonds ou les ratios d’endettement pour qualifier une autre hypothèque.

Ensemble, ils peuvent exécuter des transactions que ni l’un ni l’autre ne pourrait faire seul. C’est ainsi que de nombreux investisseurs augmentent leurs portefeuilles sans être limités par leurs propres ressources financières.

Structures communes de coentreprise

Avant de toucher à l’hypothèque, vous devez convenir de la structure du partenariat lui-même.

Le partage 50/50

L’arrangement le plus simple et le plus courant. Un partenaire apporte le capital. L’autre gère la transaction. Les profits sont partagés équitablement. Cela fonctionne bien lorsque les deux parties considèrent que leurs contributions sont à peu près égales en valeur.

Structures de rendement préférentiel

Le partenaire financier reçoit un rendement préférentiel sur son capital investi avant que les profits ne soient partagés. Par exemple, le partenaire financier obtient un rendement annuel de 8 % sur sa mise de fonds en premier, puis tout profit restant est partagé 50/50. Cela compense le partenaire capital pour le risque de son investissement et le coût d’opportunité de bloquer ses fonds.

Modèles d’équité de sueur

Le partenaire opérationnel gagne une participation dans la transaction par son travail plutôt que par son argent. Il pourrait ne pas apporter de capital mais gagner 25 % à 50 % de propriété en gérant la rénovation, le placement des locataires et la gestion immobilière en cours. Le partage exact dépend de la complexité du travail et de la valeur que chaque partenaire y attribue.

Structures GP/LP

Pour les transactions plus importantes ou plusieurs investisseurs, une structure associé commandité / associé commanditaire offre un cadre plus formel. Le GP gère la transaction et prend toutes les décisions. Les LP apportent le capital et reçoivent des rendements mais n’ont aucun rôle de gestion. C’est courant lorsque vous levez des capitaux auprès de plusieurs investisseurs pour des projets plus importants comme les acquisitions multifamiliales.

Avant de décider qui va sur l’hypothèque, parlez à un courtier qui comprend comment ce choix affecte votre future capacité d’emprunt — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous cartographierons exactement comment cette coentreprise affecte votre prochain projet.

Qui va sur l’hypothèque

C’est la décision de financement la plus importante dans toute transaction en coentreprise. Celui qui va sur l’hypothèque est celui dont la capacité d’emprunt sera affectée.

Le partenaire admissible

Dans la plupart des arrangements en coentreprise, le partenaire financier va sur l’hypothèque. Il a le revenu, le pointage de crédit et la mise de fonds. Le prêteur le qualifie en fonction de son profil financier personnel.

Le test de résistance s’applique. En 2026, il doit se qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % ou son taux contractuel plus 2 % — confirmez le seuil actuel auprès de votre courtier, car la Banque du Canada l’examine périodiquement. Son ratio TDS doit rester à 39 % ou moins, et son ratio TDS à 44 % ou moins. La propriété d’investissement nécessite une mise de fonds minimale de 20 %.

Chaque hypothèque que cette personne contracte s’affiche sur son dossier de crédit et compte contre ses ratios d’endettement pour les demandes futures. C’est un vrai coût. Si le partenaire financier envisage d’acheter plus de propriétés seul, l’hypothèque en coentreprise grignote sa capacité d’emprunt.

Co-emprunteur versus garant

Il y a deux façons qu’une deuxième personne peut être impliquée dans l’hypothèque.

Co-emprunteur. Les deux partenaires sont sur l’hypothèque et sur le titre. Les deux sont également responsables de la dette. Les deux ont leur capacité d’emprunt affectée. C’est l’approche la plus courante lorsque les deux partenaires veulent que leur propriété soit reflétée sur le titre.

Garant. Un partenaire est sur le titre et l’hypothèque. L’autre garantit l’hypothèque mais n’est pas sur le titre. La capacité d’emprunt du garant est toujours affectée car la dette s’affiche sur son dossier de crédit, mais il n’a aucun intérêt de propriété dans la propriété par le titre.

Votre courtier de financement hypothécaire résidentiel peut vous aider à comprendre quelle approche fonctionne le mieux pour votre situation spécifique et quels prêteurs sont les plus flexibles avec les arrangements en coentreprise.

Options de titre pour les coentreprises

La façon dont vous tenez le titre est une décision distincte de celle concernant qui est sur l’hypothèque, bien que les deux soient étroitement liées.

Copropriété

Les deux partenaires sont propriétaires de la propriété ensemble avec droit de survivance. Si un partenaire décède, l’autre hérite automatiquement de sa part. C’est courant pour les couples mariés mais moins idéal pour les coentreprises commerciales car cela ne permet pas des partages de propriété inégaux et la caractéristique de survivance peut ne pas s’aligner avec votre accord de coentreprise.

Copropriété

Chaque partenaire est propriétaire d’un pourcentage spécifique de la propriété. Les parts peuvent être inégales, comme 60/40 ou 70/30. Chaque partenaire peut vendre, hypothéquer ou transférer sa part indépendamment. Si un partenaire décède, sa part va à sa succession, pas automatiquement à l’autre partenaire.

C’est la structure de titre la plus courante pour les transactions immobilières en coentreprise car elle reflète clairement le pourcentage de propriété de chaque partenaire et permet la flexibilité que les partenariats commerciaux exigent.

Propriété corporative

Les deux partenaires forment ensemble une société, et la société achète la propriété. La propriété est reflétée par les participations dans la société plutôt que directement sur le titre de propriété.

Cette approche offre une protection de la responsabilité et peut offrir des avantages fiscaux, mais elle ajoute de la complexité et des coûts. Certains prêteurs sont moins disposés à financer les achats corporatifs, et les taux peuvent être plus élevés. Les options de financement hypothécaire pour les investisseurs canadiens varient considérablement selon la structure de propriété, donc cette décision doit être prise en consultation avec votre courtier.

Les structures en coentreprise, l’enregistrement du titre et le traitement fiscal varient énormément selon les provinces — programmez une session de consultation gratuite avec nous et nous vous montrerons comment mettre en place votre transaction afin que le financement fonctionne réellement dans votre province.

L’accord de coentreprise : Ce qui doit être écrit

Mettez cela par écrit. Chaque coentreprise. J’ai vu des investisseurs perdre six chiffres parce qu’ils faisaient confiance à un accord verbal avec quelqu’un qu’ils connaissaient depuis des années. Ne soyez pas cette personne. Engagez un avocat, signez l’accord, puis commencez la transaction. Voici ce que cet accord doit couvrir.

Contributions de capital

Qui met quoi, et quand. Soyez précis. L’accord doit énoncer les montants en dollars exacts pour la mise de fonds, les frais de fermeture, les budgets de rénovation et les réserves. Il doit aussi aborder ce qui se passe si un capital supplémentaire est nécessaire. Chaque partenaire contribue-t-il proportionnellement? Un partenaire a-t-il le droit de financer le manque et de recevoir un rendement préférentiel sur le capital supplémentaire?

Distribution des profits et pertes

Comment les profits sont-ils partagés? Les flux de trésorerie mensuels, les produits de refinancement et les produits de vente éventuelle peuvent tous être partagés différemment. L’accord doit spécifier chacun. Certaines coentreprises partagent les flux de trésorerie mensuels 50/50 mais donnent au partenaire financier un rendement préférentiel sur les produits de vente. D’autres gardent les choses simples avec un ratio unique dans tous les domaines.

Aucune approche n’est mauvaise — ce qui compte, c’est que les deux partenaires se mettent d’accord sur les chiffres avant la fermeture de la transaction, pas après l’arrivée du premier chèque.

Voici ce que je recommande de préciser explicitement :

• Flux de trésorerie mensuels : Qui est payé en premier, et combien? S’il y a un rendement préférentiel, définissez le pourcentage et la période de calcul.
• Produits de refinancement : Si vous retirez des capitaux propres par le biais d’un refinancement, cela compte-t-il comme un retour de capital ou une distribution? Cela importe pour la façon dont vous suivez la base de chaque partenaire dans la transaction.
• Produits de vente : Après avoir remboursé l’hypothèque et les frais de fermeture, comment le net est-il divisé? Le partenaire financier récupère-t-il d’abord son capital d’origine avant que le partage ne commence?

Soyez précis. Le langage vague comme « les profits sont partagés équitablement » a mis fin à plus de partenariats que les mauvais locataires ne l’ont jamais fait.

Rôles et responsabilités

Qui fait quoi. Le partenaire opérationnel gère généralement la gestion immobilière, les relations avec les locataires, la maintenance, les rénovations et la comptabilité. Le partenaire financier fournit généralement le capital et garantit le financement. Mais précisez-le. Quand la fournaise casse à minuit, qui prend la décision? Qui approuve les dépenses au-delà d’un certain montant?

Autorité décisionnelle

Comment les décisions sont-elles prises? Le partenaire opérationnel peut-il dépenser jusqu’à 5 000 $ sans approbation? Qu’est-ce qui nécessite le consentement unanime? Qui a le dernier mot sur la vente, le refinancement ou la prise de dettes supplémentaires?

Déclencheurs de sortie et dispositions d’achat

C’est la section que la plupart des accords de coentreprise ignorent, et c’est celle qui importe le plus quand les choses tournent mal. L’accord doit aborder :

• Ce qui se passe si un partenaire veut vendre et l’autre non
• Comment la propriété est évaluée pour un achat (évaluation indépendante, formule convenue, etc.)
• Droit de première refus si un partenaire veut vendre sa part
• Ce qui se passe si un partenaire décède, devient incapable ou fait faillite
• Un calendrier défini pour le partenariat (p. ex., tenir pendant cinq ans, puis réviser)

Résolution des différends

Comment les désaccords seront-ils résolus? Médiation d’abord, puis arbitrage, ou directement avant la cour? Spécifier un processus de résolution des différends à l’avance économise d’énormes frais juridiques et d’énergie émotionnelle si les choses tournent mal.

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Considérations fiscales canadiennes pour les investisseurs en coentreprise

Le côté fiscal d’une coentreprise est là où de nombreux investisseurs canadiens sont pris de court. Voici ce que vous devez savoir avant de structurer la transaction.

Revenus locatifs et le T776

Si votre coentreprise détient une propriété locative, chaque partenaire déclare sa part du revenu locatif et des dépenses sur un T776 — État des locations de biens immeubles — déposé auprès de sa déclaration de revenus personnels. Ceci s’applique que vous déteniez le titre en tant que copropriétaires ou par le biais d’un partenariat. Chaque partenaire réclame sa part proportionnelle du revenu, des intérêts hypothécaires, des taxes foncières, de l’assurance, des réparations et de la dépréciation (CCA).

Une chose à surveiller : si vous réclamez le CCA (Capital Cost Allowance) pour réduire le revenu locatif, cela réduit votre base de coûts rajustée et augmente le gain en capital lorsque vous vendez. La plupart des investisseurs ignorent le CCA sur les propriétés locatives pour exactement cette raison. Parlez à votre comptable avant de le réclamer.

Traitement des gains en capital lors de la vente

Lorsque la propriété en coentreprise est vendue, chaque partenaire déclare sa part du gain en capital sur sa déclaration personnelle. Au Canada, 50 % du gain en capital est inclus dans votre revenu imposable (le taux d’inclusion). Donc si votre part du gain est de 100 000 $, vous ajoutez 50 000 $ à votre revenu pour cette année.

Si la propriété est détenue dans une société, le gain en capital est d’abord imposé à l’intérieur de la société, puis la distribution de ces produits aux actionnaires crée une autre couche fiscale. C’est pourquoi la propriété corporative n’est pas toujours l’avantage fiscal qu’elle semble être — exécutez les chiffres avec votre comptable avant de choisir la route corporative.

Exemption pour résidence principale — Ce que vous perdez

Si vous êtes le partenaire opérationnel et que vous vivez dans la propriété pendant une rénovation (une stratégie BRRRR ou assimilée à un retournement courante), vous pourriez penser que vous pouvez réclamer l’exemption pour résidence principale (PRE) pour abriter le gain. Voici le problème : la PRE s’applique seulement à votre part de propriété, et seulement si la propriété se qualifie vraiment comme votre résidence principale. Votre partenaire en coentreprise ne peut pas réclamer la PRE sur sa part.

Plus important encore, si l’ARC détermine que la propriété a été acquise principalement pour la revente, elle peut traiter le gain comme du revenu d’entreprise plutôt qu’un gain en capital — ce qui signifie 100 % est imposable, pas 50 %. C’est un vrai risque d’audit sur les retournements en coentreprise à court terme.

Structures corporatives de coentreprise et fiscalité

Détenir une propriété en coentreprise dans une société peut reporter l’impôt et offrir une protection de la responsabilité, mais cela vient avec des compromis :

• Le financement hypothécaire est plus difficile à obtenir et les taux sont généralement plus élevés
• La déduction pour petite entreprise ne s’applique pas au revenu locatif passif
• L’extraction des profits sous forme de salaire ou de dividendes déclenche l’impôt personnel
• L’exemption cumulative des gains en capital ne s’applique pas à l’immobilier

Les structures corporatives ont le plus de sens pour les investisseurs ayant un revenu personnel élevé qui souhaitent reporter l’impôt à l’intérieur de la société et réinvestir. Pour la plupart des transactions en coentreprise, la copropriété avec propriété personnelle est plus simple et plus favorable au financement.

Obtenez toujours un avis d’un comptable canadien qui travaille avec des investisseurs immobiliers — pas un généraliste. Les règles sont spécifiques et les enjeux sont élevés.

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Enregistrement du titre provincial et implications de la coentreprise

Le Canada n’a pas un seul système national pour enregistrer le titre de propriété. Chaque province gère son propre système, et les différences comptent pour la façon dont vous structurez une coentreprise.

Ontario — Système d’enregistrement des terres

L’Ontario utilise le système Land Titles, administré via Teranet. Le titre est enregistré électroniquement, et les intérêts de propriété (y compris les partages de copropriétaires) sont clairement enregistrés sur le titre. Les partenaires en coentreprise détenant en tant que copropriétaires apparaissent chacun sur le titre avec leur pourcentage de propriété. Une note importante : l’Ontario ne reconnaît pas une « coentreprise » comme une entité juridique, donc l’accord de coentreprise est un contrat privé entre les parties — il n’apparaît pas sur le titre. Votre avocat enregistre la structure de propriété, pas l’accord lui-même.

Colombie-Britannique — Land Title and Survey Authority (LTSA)

La Colombie-Britannique utilise le système Land Title and Survey Authority. Comme l’Ontario, la propriété de copropriétaires est enregistrée avec la part de chaque partenaire sur le titre. La Colombie-Britannique permet également les arrangements de fiducie nue, où un partenaire détient le titre au nom des deux — utile dans certaines structures de coentreprise mais cela nécessite une déclaration de fiducie distincte et a ses propres obligations de déclaration fiscale. La Colombie-Britannique a une Property Transfer Tax (PTT) qui s’applique à l’acquisition, et certaines exemptions ne s’appliquent pas aux propriétés d’investissement ou aux achats corporatifs.

Alberta — Land Titles Act

L’Alberta opère en vertu de la Loi sur les titres fonciers (Torrens title system) via le Bureau des titres fonciers de l’Alberta. L’enregistrement est simple pour les arrangements de copropriétaires. L’Alberta n’a pas de taxe de transfert immobilier provinciale, ce qui la rend l’une des provinces les plus rentables pour les acquisitions en coentreprise. La propriété corporative est également plus simple à enregistrer ici que dans certaines autres provinces.

Québec — Système de droit civil

Le Québec opère selon le Code civil du Québec, qui est fondamentalement différent du système de droit commun utilisé dans chaque autre province. La propriété immobilière est enregistrée dans le Registre foncier du Québec (Registre foncier). Le Québec ne reconnaît pas la « copropriété » de la façon que les provinces de droit commun le font — au lieu de cela, la copropriété (indivision) est l’équivalent de la copropriété. Les accords de coentreprise au Québec doivent être rédigés par un notaire (pas seulement un avocat), et l’acte notarié est ce qui est enregistré. Si vous faites une coentreprise au Québec et votre avocat n’est pas un notaire du Québec, vous devez en faire venir un.

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Comment les coentreprises affectent la qualification hypothécaire

C’est la partie qui prend de nombreux investisseurs de court. L’impact du financement d’une coentreprise s’étend bien au-delà de la transaction spécifique.

La capacité d’emprunt du partenaire admissible diminue. Le montant complet de l’hypothèque compte contre ses ratios d’endettement, même s’il ne possède que 50 % de la propriété. Si l’hypothèque est de 400 000 $, le prêteur compte 400 000 $ contre son TDS, pas 200 000 $. C’est vrai quel que soit ce que dit l’accord de coentreprise sur les partages de profits.

Le décalage du revenu locatif varie selon le prêteur. Certains prêteurs utiliseront un décalage du revenu locatif pour réduire l’impact de l’hypothèque en coentreprise sur les ratios du partenaire admissible. D’autres ne le feront pas. Un bon courtier qui comprend le financement hypothécaire pour propriétés d’investissement vous apparieras avec les prêteurs qui traitent les propriétés en coentreprise le plus favorablement.

Les transactions futures sont affectées. Si le partenaire financier envisage de continuer à acheter des propriétés, il doit tenir compte de l’hypothèque en coentreprise lors de la planification de son prochain achat. C’est pourquoi de nombreuses structures en coentreprise envisagent un refinancement à un certain point, qui pourrait permettre à un partenaire de reprendre l’hypothèque ou à la propriété d’être refinancée dans une entité corporative.

Plusieurs coentreprises aggravent le problème. Si vous êtes le partenaire admissible dans trois transactions en coentreprise, vous avez trois hypothèques complètes comptant contre vos ratios d’endettement. Vous pouvez épuiser votre capacité d’emprunt rapidement. Planifier la stratégie de sortie pour chaque coentreprise est essentiel pour gérer votre capacité de financement à long terme.

Exigences des prêteurs pour les transactions en coentreprise

Tous les prêteurs ne sont pas à l’aise avec les arrangements en coentreprise. Voici ce que vous devez savoir.

La plupart des prêteurs A financeront les achats en coentreprise tant que l’emprunteur admissible respecte les exigences standard. Ils n’ont pas besoin de voir l’accord de coentreprise, mais ils ont besoin que toutes les parties sur le titre soient sur la demande d’hypothèque.

Les prêteurs B offrent plus de flexibilité pour les situations où les ratios du partenaire admissible sont serrés. Ils peuvent accepter des pointages de crédit plus bas ou des ratios d’endettement plus élevés, mais à un taux d’intérêt plus élevé.

L’origine de la mise de fonds importe. Le prêteur doit confirmer d’où vient la mise de fonds. Si elle vient du partenaire financier qui n’est pas sur l’hypothèque, cela crée des questions. Les fonds doivent généralement passer par le compte de l’emprunteur admissible avec une piste documentaire claire. Votre courtier peut vous guider dans le processus approprié.

Lettres de donation et documentation de co-emprunteur. Selon la structure, le prêteur peut exiger des lettres de donation, des applications de co-emprunteur ou d’autres documents pour satisfaire ses exigences de souscription. Préparez cette documentation à l’avance pour éviter les retards à la fermeture.

Erreurs courantes en coentreprise à éviter

Après avoir aidé des centaines d’investisseurs à structurer leur financement, voici les erreurs que nous voyons le plus souvent.

Transactions verbales. Ne faites jamais une coentreprise sans un accord écrit. Peu importe le bien que vous connaissez votre partenaire. Mettez-le par écrit. Point final.

Stratégies de sortie peu claires. Chaque coentreprise devrait avoir une période de conservation définie et un plan clair pour ce qui se passe à la fin. Allez-vous vendre? Refinancer et vous racheter mutuellement? Continuer indéfiniment? Décidez-le à l’avance.

Calendriers mal alignés. Si le partenaire financier s’attend à une période de deux ans et le partenaire opérationnel envisage dix ans, vous avez un problème. Convenga du calendrier avant de commencer.

Ignorer l’impact du financement. Le partenaire admissible doit comprendre exactement comment l’hypothèque en coentreprise affectera sa capacité à acheter plus de propriétés. Explorez votre stratégie globale de financement des propriétés d’investissement avant de vous engager dans une coentreprise qui bloque votre capacité d’emprunt.

Ignorer les conseils juridiques indépendants. Les deux partenaires devraient avoir leur propre avocat pour examiner l’accord de coentreprise. Un avocat ne peut pas représenter les deux côtés. Le coût de deux avocats est une fraction de ce qu’une transaction mal structurée coûtera quand elle s’effondre.

Ne pas planifier le pire cas. Que se passe-t-il si la valeur de la propriété baisse? Que se passe-t-il si un partenaire perd son emploi? Que se passe-t-il si la rénovation dépasse le budget? Les bons accords de coentreprise anticipent les problèmes et ont des solutions intégrées.

Commencer avec votre coentreprise

Si vous envisagez une coentreprise pour votre prochain projet, commencez par le financement. Comprendre pour quoi vous pouvez vous qualifier, comment cela affecte votre capacité d’emprunt et quels prêteurs fonctionnent le mieux avec les structures en coentreprise façonnera chaque autre décision du partenariat.

Consultez les ressources éducatives pour investisseurs disponibles et explorez vos options pour le financement hypothécaire multifamilial si vous envisagez de plus grandes transactions qui nécessitent un capital en coentreprise.

Un bon courtier hypothécaire qui travaille quotidiennement avec des investisseurs peut vous aider à modéliser le financement pour votre scénario spécifique de coentreprise et vous montrer exactement comment il s’inscrit dans votre