Jeffrey Woods est passé d’étudiant fauché à propriétaire de plus de 150 propriétés locatives en moins de six ans. Son secret ? Les coentreprises et des stratégies d’investissement intelligentes qui lui ont permis de croître bien au-delà de ce que son propre argent pouvait acheter.
Voici comment il a procédé et ce que vous pouvez apprendre de son parcours.
Commencer petit : Le premier succès immobilier
Woods a acheté sa première propriété en 1998 alors qu’il avait à peine de quoi vivre pendant ses études. Il a économisé chaque dollar qu’il pouvait et a acheté une propriété saisie par la banque. Puis, il a fait preuve de créativité.
Au lieu de simplement louer la maison à une seule famille, il l’a rénovée et a loué des chambres individuelles à des étudiants. Le résultat ? La propriété s’est non seulement autofinancée, mais elle lui a également rapporté de l’argent supplémentaire chaque mois.
Cette première réussite lui a montré que l’immobilier pouvait fonctionner. Mais sa deuxième propriété lui a enseigné une leçon encore plus précieuse.
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L’erreur qui a tout changé
Enthousiasmé par son premier succès, Woods s’est lancé trop rapidement dans sa deuxième propriété. Il a acheté dans un quartier malfamé, s’est retrouvé avec des locataires problématiques, a dû faire face à des violations du code du bâtiment et a dû passer par le processus du conseil de location.
C’était un désastre. Mais cela lui a appris quelque chose de crucial : il avait besoin d’une formation adéquate et de mentors parmi les personnes qui avaient déjà réussi cela.
Ce changement a transformé toute sa carrière d’investisseur. Il a arrêté d’essayer de tout comprendre par lui-même et a commencé à apprendre auprès d’investisseurs expérimentés. Son portefeuille s’est développé beaucoup plus rapidement par la suite.
Si vous prévoyez d’utiliser la stratégie BRRRR avec un partenaire de coentreprise comme Jeffrey Woods, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que la phase de refinancement ne vous prenne pas au dépourvu.
Comment se développer sans son propre argent
Après avoir épuisé son argent personnel, Woods a découvert les coentreprises. C’est là que les choses ont vraiment décollé.
Il a trouvé des partenaires qui avaient de l’argent mais pas le temps de gérer les propriétés. Apprenez-en davantage sur la façon de trouver facilement des partenaires immobiliers. C’étaient des professionnels aux revenus élevés qui comprenaient l’immobilier mais étaient trop occupés par leur carrière et leur famille pour faire le travail eux-mêmes.
La configuration était parfaite. Woods apportait le temps, les connaissances et les compétences de gestion. Ses partenaires apportaient l’argent.
La stratégie BRRRR en action
Voici exactement comment Woods a utilisé La méthode BRRRR : Construisez rapidement un portefeuille locatif :
- Acheter une propriété sous-évaluée avec l’argent d’un partenaire
- Rénover et ajouter de la valeur à la propriété
- La louer à de bons locataires
- Refinancer une fois la valeur augmentée
- Renvoyer le capital aux partenaires (souvent la totalité ou la quasi-totalité)
- Répéter avec les mêmes partenaires ou de nouveaux
Ce qui fait fonctionner les coentreprises
Toutes les collaborations ne réussissent pas. Woods a souligné plusieurs éléments qui ont rendu les siennes efficaces :
Prenez votre temps pour vérifier les partenaires
Ne vous précipitez pas dans des partenariats juste parce que vous êtes enthousiasmé. Laissez cet enthousiasme initial s’estomper. Examinez attentivement les chiffres. Assurez-vous que vous et votre partenaire partagez la même vision à long terme.
Woods travaillait uniquement avec des personnes qui souhaitaient conserver les propriétés à long terme, en particulier les immeubles multifamiliaux. Cet alignement a évité les conflits ultérieurs.
Mettez tout par écrit
Chaque partenariat nécessite une documentation appropriée par l’intermédiaire d’un avocat. Avoir un avocat immobilier qui protège vos transactions protège toutes les personnes impliquées et évite les malentendus ultérieurs.
Communiquez clairement et souvent
Tenez vos partenaires informés. Une communication régulière renforce la confiance et maintient tout le monde sur la même longueur d’onde.
Avant de faire appel à un partenaire financier, découvrez comment un prêt hypothécaire de coentreprise affecte vos limites d’emprunt personnelles en consultant notre équipe sur les limites des prêts hypothécaires de coentreprise pour établir un plan.
La tendance croissante des coentreprises
Les coentreprises deviennent plus courantes dans l’immobilier, et cela se comprend. Les prix de l’immobilier sont beaucoup plus élevés qu’auparavant. De nombreux investisseurs ont besoin de partenaires pour entrer sur le marché ou développer leur portefeuille.
Cette stratégie convient parfaitement à deux types de personnes :
- Ceux qui ont du temps et des connaissances mais peu d’argent
- Ceux qui ont de l’argent mais pas de temps en raison de leur carrière et de leur famille
Lorsque ces deux types de personnes s’associent, tout le monde y gagne.
Les défis de l’immobilier canadien
Après 25 ans d’investissement en Ontario, Woods constate de sérieux problèmes pour les propriétaires canadiens.
L’expulsion prend une éternité
En Ontario, expulser un locataire qui ne paie pas prend de huit mois à un an et demi. Woods estime que ce seul problème lui a coûté des centaines de milliers de dollars, voire des millions, au cours de sa carrière d’investisseur.
Il s’agit de loyers perdus plus des dommages matériels qu’il est presque impossible de recouvrer.
Le contrôle des loyers nuit au flux de trésorerie
Le contrôle des loyers en Ontario limite le montant auquel vous pouvez augmenter les loyers chaque année. Lorsque les taux hypothécaires sont passés de 2 % à 6-8 %, de nombreux propriétaires ont vu leurs paiements tripler ou quadrupler. Mais ils n’ont pas pu augmenter les loyers suffisamment pour couvrir l’augmentation.
Risques des taux variables
Les investisseurs qui ont choisi des prêts hypothécaires à taux variable pour maximiser le flux de trésorerie ont été durement touchés lorsque les taux ont augmenté. Beaucoup n’ont pas prévu d’augmentations car les taux étaient bas depuis si longtemps. Leurs propriétés à flux de trésorerie sont rapidement devenues des drains de trésorerie.
Pourquoi certains investisseurs se tournent vers les États-Unis
Ces défis ont conduit Woods à rechercher d’autres marchés. Après avoir examiné les options dans le monde entier, il s’est concentré sur certains marchés américains, notamment Charlotte, en Caroline du Nord, et Atlanta, en Géorgie.
Voici ce qui rend ces marchés attractifs :
Expulsions rapides
Dans les États favorables aux propriétaires comme le Texas, la Caroline du Nord et la Géorgie, les expulsions prennent environ 21 à 30 jours au lieu de 8 à 18 mois. Cela seul peut faire économiser des centaines de milliers de dollars aux investisseurs.
Pas de contrôle des loyers
De nombreux États américains ne restreignent pas les augmentations de loyer. Vous pouvez fixer les loyers aux prix du marché et les ajuster si nécessaire. Cette flexibilité est importante lorsque les coûts augmentent.
Prêts hypothécaires à taux fixe à long terme
Les prêts hypothécaires américains offrent des taux fixes sur 30 ans. Les investisseurs qui ont bloqué des taux entre 2 % et 4 % conservent ces taux pendant toute la durée du prêt. Pas de risque de refinancement tous les cinq ans comme au Canada.
Prêts basés sur le flux de trésorerie
Les prêts DSCR examinent le flux de trésorerie de la propriété au lieu de vos revenus personnels. Cela est important pour les investisseurs canadiens dont les revenus n’apparaissent pas sur les déclarations de revenus américaines. Apprenez-en davantage sur les prêts DSCR pour les étrangers.
Certains prêteurs n’exigent même pas de flux de trésorerie positif pour se qualifier, bien que vous obtiendrez de meilleurs taux si la propriété génère des flux de trésorerie.
Report d’impôt grâce aux échanges 1031
Le code fiscal américain vous permet de reporter l’impôt sur les plus-values lorsque vous vendez une propriété si vous réinvestissez l’argent dans une autre propriété d’investissement. Cela signifie que vous pouvez réinvestir de l’argent qui aurait été destiné aux impôts, ce qui augmente votre croissance au fil du temps.
Leçons pour les nouveaux investisseurs
Que vous investissiez au Canada ou aux États-Unis, ces principes s’appliquent :
Investissez d’abord dans votre formation
Woods attribue son succès à l’apprentissage auprès de personnes qui avaient déjà fait ce qu’il voulait faire. N’essayez pas de tout comprendre par vous-même. Une bonne formation et un bon mentorat vous évitent des erreurs coûteuses.
Ne précipitez pas vos décisions
Les plus grandes erreurs se produisent lorsque vous vous précipitez dans des transactions par enthousiasme. Ralentissez. Analysez les chiffres. Vérifiez soigneusement vos partenaires. Assurez-vous que tout le monde partage les mêmes objectifs.
Commencez petit et développez-vous intelligemment
Woods a commencé avec une propriété et une stratégie créative. Il a appris de ses erreurs. Il s’est formé. Ensuite, il a trouvé un moyen de croître grâce aux partenariats.
Vous n’avez pas besoin de posséder 150 propriétés pour réussir. Mais si tel est votre objectif, les coentreprises offrent une voie éprouvée pour y parvenir.
Établissez des relations
Votre réseau est important. Les relations que Woods a tissées au fil des ans l’aident maintenant à trouver des partenaires et des opportunités sur de nouveaux marchés. Concentrez-vous sur la création de valeur pour tous ceux qui vous entourent, pas seulement pour vous-même.
La conclusion
Développer un portefeuille immobilier ne nécessite pas d’avoir tout l’argent soi-même. Les coentreprises vous permettent de croître au-delà de vos limites de capital personnel en vous associant à des personnes disposant de ressources et d’objectifs différents.
La clé est de prendre votre temps, de recevoir une formation adéquate, de documenter tout légalement et de choisir des partenaires qui partagent votre vision. Si vous cherchez à trouver des partenaires de coentreprise qualifiés, lisez notre guide sur comment trouver facilement des partenaires de coentreprise immobilière. Ou si vous préférez un rôle de partenaire financier passif, découvrez l’investissement immobilier passif en coentreprise.
Que vous investissiez sur votre marché local ou que vous examiniez des opportunités ailleurs, ces principes vous aideront à obtenir un financement multifamilial qui crée une véritable richesse au fil du temps.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une coentreprise en investissement immobilier ?
Comment fonctionne la stratégie BRRRR avec des partenaires de coentreprise ?
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en Ontario ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il ?
Que dois-je rechercher lorsque je choisis un partenaire de coentreprise ?
Comment un échange 1031 aide-t-il les investisseurs immobiliers ?
Pourquoi certains investisseurs canadiens s'intéressent-ils aux marchés immobiliers américains ?
Quelle est la plus grande erreur commise par les nouveaux investisseurs immobiliers ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
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