Jeffrey Woods est passé d’étudiant fauché à propriétaire de plus de 150 propriétés locatives en moins de six ans. Son secret ? Les coentreprises et des stratégies d’investissement intelligentes qui lui ont permis de croître bien au-delà de ce que son propre argent pouvait acheter.
Voici comment il a procédé et ce que vous pouvez apprendre de son parcours.
Commencer petit : Le premier succès immobilier
Woods a acheté sa première propriété en 1998 alors qu’il avait à peine de quoi vivre pendant ses études. Il a économisé chaque dollar qu’il pouvait et a acheté une propriété saisie par la banque. Puis, il a fait preuve de créativité.
Au lieu de simplement louer la maison à une seule famille, il l’a rénovée et a loué des chambres individuelles à des étudiants. Le résultat ? La propriété s’est non seulement autofinancée, mais elle lui a également rapporté de l’argent supplémentaire chaque mois.
Cette première réussite lui a montré que l’immobilier pouvait fonctionner. Mais sa deuxième propriété lui a enseigné une leçon encore plus précieuse.
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L’erreur qui a tout changé
Enthousiasmé par son premier succès, Woods s’est lancé trop rapidement dans sa deuxième propriété. Il a acheté dans un quartier malfamé, s’est retrouvé avec des locataires problématiques, a dû faire face à des violations du code du bâtiment et a dû passer par le processus du conseil de location.
C’était un désastre. Mais cela lui a appris quelque chose de crucial : il avait besoin d’une formation adéquate et de mentors parmi les personnes qui avaient déjà réussi cela.
Ce changement a transformé toute sa carrière d’investisseur. Il a arrêté d’essayer de tout comprendre par lui-même et a commencé à apprendre auprès d’investisseurs expérimentés. Son portefeuille s’est développé beaucoup plus rapidement par la suite.
Si vous prévoyez d’utiliser la stratégie BRRRR avec un partenaire de coentreprise comme Jeffrey Woods, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que la phase de refinancement ne vous prenne pas au dépourvu.
Comment se développer sans son propre argent
Après avoir épuisé son argent personnel, Woods a découvert les coentreprises. C’est là que les choses ont vraiment décollé.
Il a trouvé des partenaires qui avaient de l’argent mais pas le temps de gérer les propriétés. Apprenez-en davantage sur la façon de trouver facilement des partenaires immobiliers. C’étaient des professionnels aux revenus élevés qui comprenaient l’immobilier mais étaient trop occupés par leur carrière et leur famille pour faire le travail eux-mêmes.
La configuration était parfaite. Woods apportait le temps, les connaissances et les compétences de gestion. Ses partenaires apportaient l’argent.
La stratégie BRRRR en action
Voici exactement comment Woods a utilisé La méthode BRRRR : Construisez rapidement un portefeuille locatif :
- Acheter une propriété sous-évaluée avec l’argent d’un partenaire
- Rénover et ajouter de la valeur à la propriété
- La louer à de bons locataires
- Refinancer une fois la valeur augmentée
- Renvoyer le capital aux partenaires (souvent la totalité ou la quasi-totalité)
- Répéter avec les mêmes partenaires ou de nouveaux
Ce qui fait fonctionner les coentreprises
Toutes les collaborations ne réussissent pas. Woods a souligné plusieurs éléments qui ont rendu les siennes efficaces :
Prenez votre temps pour vérifier les partenaires
Ne vous précipitez pas dans des partenariats juste parce que vous êtes enthousiasmé. Laissez cet enthousiasme initial s’estomper. Examinez attentivement les chiffres. Assurez-vous que vous et votre partenaire partagez la même vision à long terme.
Woods travaillait uniquement avec des personnes qui souhaitaient conserver les propriétés à long terme, en particulier les immeubles multifamiliaux. Cet alignement a évité les conflits ultérieurs.
Mettez tout par écrit
Chaque partenariat nécessite une documentation appropriée par l’intermédiaire d’un avocat. Avoir un avocat immobilier qui protège vos transactions protège toutes les personnes impliquées et évite les malentendus ultérieurs.
Communiquez clairement et souvent
Tenez vos partenaires informés. Une communication régulière renforce la confiance et maintient tout le monde sur la même longueur d’onde.
Avant de faire appel à un partenaire financier, découvrez comment un prêt hypothécaire de coentreprise affecte vos limites d’emprunt personnelles en consultant notre équipe sur les limites des prêts hypothécaires de coentreprise pour établir un plan.
La tendance croissante des coentreprises
Les coentreprises deviennent plus courantes dans l’immobilier, et cela se comprend. Les prix de l’immobilier sont beaucoup plus élevés qu’auparavant. De nombreux investisseurs ont besoin de partenaires pour entrer sur le marché ou développer leur portefeuille.
Cette stratégie convient parfaitement à deux types de personnes :
- Ceux qui ont du temps et des connaissances mais peu d’argent
- Ceux qui ont de l’argent mais pas de temps en raison de leur carrière et de leur famille
Lorsque ces deux types de personnes s’associent, tout le monde y gagne.
Les défis de l’immobilier canadien
Après 25 ans d’investissement en Ontario, Woods constate de sérieux problèmes pour les propriétaires canadiens.
L’expulsion prend beaucoup de temps
En Ontario, expulser un locataire qui ne paie pas a historiquement pris de huit mois à un an et demi. Grâce au projet de loi 60 (Loi contre les délais, pour une construction plus rapide), les délais pour les dossiers de non-paiement se sont améliorés — ils sont maintenant d’environ 3 à 5 mois en 2026 — mais cela reste bien plus long que dans la plupart des marchés américains. Woods estime que ce seul problème lui a coûté des centaines de milliers de dollars, voire des millions, au cours de sa carrière d’investisseur.
Il s’agit de loyers perdus plus des dommages matériels qu’il est presque impossible de recouvrer.
Le contrôle des loyers nuit au flux de trésorerie
Le contrôle des loyers en Ontario limite le montant auquel vous pouvez augmenter les loyers chaque année — la directive 2026 est de 2,1 %, le plus bas en quatre ans. Lorsque les taux hypothécaires sont passés de 2 % à 6-8 %, de nombreux propriétaires ont vu leurs paiements tripler ou quadrupler. Mais ils n’ont pas pu augmenter les loyers suffisamment pour couvrir l’augmentation. Notez que les immeubles nouvellement construits occupés pour la première fois après le 15 novembre 2018 sont exemptés du contrôle des loyers, offrant plus de flexibilité aux investisseurs dans des unités plus récentes.
Risques des taux variables
Les investisseurs qui ont choisi des prêts hypothécaires à taux variable pour maximiser le flux de trésorerie ont été durement touchés lorsque les taux ont augmenté. Beaucoup n’ont pas prévu d’augmentations car les taux étaient bas depuis si longtemps. Leurs propriétés à flux de trésorerie sont rapidement devenues des drains de trésorerie.
Pourquoi certains investisseurs se tournent vers les États-Unis
Ces défis ont conduit Woods à rechercher d’autres marchés. Après avoir examiné les options dans le monde entier, il s’est concentré sur certains marchés américains, notamment Charlotte, en Caroline du Nord, et Atlanta, en Géorgie.
Voici ce qui rend ces marchés attractifs :
Expulsions rapides
Dans les États favorables aux propriétaires comme le Texas, la Caroline du Nord et la Géorgie, les expulsions prennent environ 21 à 30 jours au lieu de 8 à 18 mois. Cela seul peut faire économiser des centaines de milliers de dollars aux investisseurs.
Pas de contrôle des loyers
De nombreux États américains ne restreignent pas les augmentations de loyer. Vous pouvez fixer les loyers aux prix du marché et les ajuster si nécessaire. Cette flexibilité est importante lorsque les coûts augmentent.
Prêts hypothécaires à taux fixe à long terme
Les prêts hypothécaires américains offrent des taux fixes sur 30 ans. Les investisseurs qui ont bloqué des taux entre 2 % et 4 % conservent ces taux pendant toute la durée du prêt. Pas de risque de refinancement tous les cinq ans comme au Canada.
Prêts basés sur le flux de trésorerie
Les prêts DSCR examinent le flux de trésorerie de la propriété au lieu de vos revenus personnels. Cela est important pour les investisseurs canadiens dont les revenus n’apparaissent pas sur les déclarations de revenus américaines. Apprenez-en davantage sur les prêts DSCR pour les étrangers.
Certains prêteurs n’exigent même pas de flux de trésorerie positif pour se qualifier, bien que vous obtiendrez de meilleurs taux si la propriété génère des flux de trésorerie.
Report d’impôt grâce aux échanges 1031
Le code fiscal américain vous permet de reporter l’impôt sur les plus-values lorsque vous vendez une propriété si vous réinvestissez l’argent dans une autre propriété d’investissement. Cela signifie que vous pouvez réinvestir de l’argent qui aurait été destiné aux impôts, ce qui augmente votre croissance au fil du temps.
Leçons pour les nouveaux investisseurs
Que vous investissiez au Canada ou aux États-Unis, ces principes s’appliquent :
Investissez d’abord dans votre formation
Woods attribue son succès à l’apprentissage auprès de personnes qui avaient déjà fait ce qu’il voulait faire. N’essayez pas de tout comprendre par vous-même. Une bonne formation et un bon mentorat vous évitent des erreurs coûteuses.
Ne précipitez pas vos décisions
Les plus grandes erreurs se produisent lorsque vous vous précipitez dans des transactions par enthousiasme. Ralentissez. Analysez les chiffres. Vérifiez soigneusement vos partenaires. Assurez-vous que tout le monde partage les mêmes objectifs.
Commencez petit et développez-vous intelligemment
Woods a commencé avec une propriété et une stratégie créative. Il a appris de ses erreurs. Il s’est formé. Ensuite, il a trouvé un moyen de croître grâce aux partenariats.
Vous n’avez pas besoin de posséder 150 propriétés pour réussir. Mais si tel est votre objectif, les coentreprises offrent une voie éprouvée pour y parvenir.
Établissez des relations
Votre réseau est important. Les relations que Woods a tissées au fil des ans l’aident maintenant à trouver des partenaires et des opportunités sur de nouveaux marchés. Concentrez-vous sur la création de valeur pour tous ceux qui vous entourent, pas seulement pour vous-même.
La conclusion
Développer un portefeuille immobilier ne nécessite pas d’avoir tout l’argent soi-même. Les coentreprises vous permettent de croître au-delà de vos limites de capital personnel en vous associant à des personnes disposant de ressources et d’objectifs différents.
La clé est de prendre votre temps, de recevoir une formation adéquate, de documenter tout légalement et de choisir des partenaires qui partagent votre vision. Si vous cherchez à trouver des partenaires de coentreprise qualifiés, lisez notre guide sur comment trouver facilement des partenaires de coentreprise immobilière. Ou si vous préférez un rôle de partenaire financier passif, découvrez l’investissement immobilier passif en coentreprise.
Que vous investissiez sur votre marché local ou que vous examiniez des opportunités ailleurs, ces principes vous aideront à obtenir un financement multifamilial qui crée une véritable richesse au fil du temps.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une coentreprise en investissement immobilier ?
Comment fonctionne la stratégie BRRRR avec des partenaires de coentreprise ?
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en Ontario ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il ?
Que dois-je rechercher lorsque je choisis un partenaire de coentreprise ?
Comment un échange 1031 aide-t-il les investisseurs immobiliers ?
Pourquoi certains investisseurs canadiens s'intéressent-ils aux marchés immobiliers américains ?
Quelle est la plus grande erreur commise par les nouveaux investisseurs immobiliers ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Prêt DSCR
Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Propriété à rénover
Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.
Prêt hypothécaire à taux fixe
Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt, offrant des paiements mensuels prévisibles quelles que soient les fluctuations du marché.
Hypothèque à taux variable
Une hypothèque dont le taux d'intérêt fluctue avec le taux préférentiel, ce qui signifie que vos paiements ou votre amortissement peuvent changer au fil du temps.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
Expulsion
Le processus légal visant à retirer un locataire d'une propriété locative pour des raisons telles que le non-paiement du loyer, des violations du bail ou des dommages matériels. Les lois sur l'expulsion varient selon la province et exigent généralement que les propriétaires respectent des délais de préavis et des procédures de tribunal spécifiques.
Régie du logement
Un tribunal provincial ou un organisme administratif qui résout les litiges entre propriétaires et locataires, traite les demandes d'expulsion et applique la législation sur la location résidentielle. Chaque province canadienne a sa propre régie ou son propre tribunal avec des procédures et des délais spécifiques.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Report différé
Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.
Contrôle des loyers
Réglementations provinciales qui limitent l'augmentation annuelle des loyers qu'un propriétaire peut imposer aux locataires existants. Les règles varient selon la province - l'Ontario plafonne les augmentations à un pourcentage fixé par le gouvernement, tandis que l'Alberta n'a pas de contrôle des loyers. Le contrôle des loyers a un impact direct sur les projections de flux de trésorerie d'investissement.
Échange 1031
Une disposition fiscale américaine permettant aux investisseurs de différer les impôts sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente d'un bien immobilier dans une propriété de remplacement de nature similaire dans des délais spécifiques. Non disponible au Canada, mais pertinent pour les Canadiens investissant dans l'immobilier américain.
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