Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous n’avez ni le temps ni le savoir-faire ? Vous n’êtes pas seul. La plupart des gens adorent l’idée de construire un patrimoine grâce à l’immobilier, mais la pensée de devoir gérer des locataires à 21h un samedi soir ? C’est suffisant pour tuer le rêve.
Important — il s’agit généralement d’une opération sur valeurs mobilières au Canada. Une coentreprise dans laquelle un partenaire fournit du capital et dépend principalement des efforts d’un autre partenaire pour générer des rendements est généralement considérée comme un placement de valeurs mobilières en vertu du Règlement 45-106. Toute offre de coentreprise spécifique doit être structurée, documentée et distribuée par l’entremise d’un courtier inscrit sur le marché dispensé et d’un avocat en valeurs mobilières, et sera habituellement limitée aux investisseurs qualifiés ou à d’autres investisseurs bénéficiant d’une dispense. LendCity Mortgages est uniquement un courtier hypothécaire — nous ne vendons, ne commercialisons, ne structurons ni ne sollicitons de capitaux pour des placements de valeurs mobilières, et rien de ce qui suit ne constitue une offre d’investissement. Faites appel à des professionnels qualifiés avant de participer à l’une ou l’autre des parties d’une coentreprise.
Voici la bonne nouvelle : il existe un moyen d’investir dans l’immobilier sans devenir propriétaire. Cela s’appelle une société en nom collectif (joint venture), et c’est peut-être exactement ce que vous recherchez.
Qu’est-ce qu’une Société en Nom Collectif dans l’Immobilier ?
Une société en nom collectif est un partenariat où deux personnes s’associent pour acheter un bien d’investissement. Généralement, cela fonctionne comme suit :
- Une personne apporte l’argent (c’est le partenaire capital)
- Une autre personne apporte l’expérience et fait tout le travail (c’est le partenaire opérationnel)
- Vous partagez les profits 50/50, bien que vous puissiez ajuster cela en fonction de votre accord.
Imaginez ceci : vous fournissez la mise de fonds et obtenez le prêt hypothécaire. Votre partenaire trouve la propriété, analyse les chiffres, gère l’achat, s’occupe de tout, et vous ne levez pas le petit doigt. Quand la propriété génère des revenus, vous gagnez tous les deux.
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Pourquoi les Sociétés en Nom Collectif Ont du Sens pour les Personnes Occupées
Investir dans l’immobilier semble génial jusqu’à ce que vous réalisiez le travail que cela implique réellement. Vous devez :
- Savoir quels quartiers sont de bons investissements
- Analyser les transactions pour savoir si elles vont réellement rapporter de l’argent
- Sélectionner correctement les locataires (cela seul est un travail énorme)
- Gérer les appels d’entretien et les urgences
- Gérer le processus de prêt hypothécaire
- Comprendre les marchés locaux et la réglementation
C’est beaucoup. Et la plupart des gens qui ont assez d’argent pour investir dans l’immobilier sont occupés par leur carrière. Ils n’ont pas le temps d’apprendre tout cela, encore moins de le faire.
C’est là que le partenariat avec un investisseur expérimenté change la donne. Vous bénéficiez de tous les avantages de l’investissement immobilier sans devenir un gestionnaire immobilier à temps partiel.
Si vous êtes le partenaire capital fournissant la mise de fonds et la qualification hypothécaire, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour vous assurer que la structure de financement protège vos intérêts dès le premier jour.
Le Coût Réel de la Gestion de Vos Propres Propriétés
Voici quelque chose auquel la plupart des nouveaux investisseurs ne pensent pas : la gestion immobilière professionnelle coûte environ 5 à 7 % par propriété. C’est peut-être 100 $ par mois.
Cela semble beaucoup, n’est-ce pas ? Faux.
Posez-vous cette question : quelle est la valeur de votre temps ? Si vous recevez un SMS à 21h un samedi au sujet d’un robinet qui fuit, cela gâche toute votre soirée. Si vous êtes en vacances et qu’il y a un problème, vous passez des heures au téléphone au lieu de profiter du temps en famille.
Un investisseur partage un exemple parfait : alors qu’il était en vacances à Niagara Falls, l’une de ses propriétés a subi une légère inondation au sous-sol. Son gestionnaire immobilier a envoyé un bref message indiquant qu’il s’en occupait. C’était tout. Pas de vacances gâchées. Pas de stress. Cela valait bien plus que 100 $.
Les gestionnaires immobiliers professionnels savent également comment sélectionner correctement les locataires. Les mauvais locataires sont généralement le résultat d’un propriétaire inexpérimenté qui ne sait pas quels signaux d’alarme rechercher. Lorsque vous engagez des professionnels dès le départ, vous évitez la plupart des histoires d’horreur dont vous entendez parler.
Comment un Partenaire Expérimenté Ajoute de la Valeur
Lorsque vous vous associez à quelqu’un qui investit dans l’immobilier depuis des années, vous achetez ses connaissances et son réseau. Voici ce qu’un bon partenaire opérationnel apporte :
Connaissance du Marché Local
Ils savent quels quartiers sont des investissements solides et lesquels éviter. Ils comprennent les prix. Ils peuvent repérer une bonne affaire à des kilomètres à la ronde parce qu’ils ont vu des centaines de propriétés.
Analyse des Transactions
Les bons investisseurs sont des personnes qui aiment les feuilles de calcul. Ils vous montreront exactement ce que coûtera la propriété, ce qu’elle rapportera et à quoi ressembleront vos rendements sur cinq ou dix ans. Pas de devinettes. Juste des chiffres.
Équipe Professionnelle
Ils ont déjà des relations avec des gestionnaires immobiliers, des entrepreneurs, des avocats et des équipes de financement hypothécaire résidentiel. Vous n’avez pas à trouver ces personnes vous-même ni à apprendre qui est bon et qui ne l’est pas par le biais d’erreurs coûteuses.
Expérience
Ils ont déjà fait des erreurs et en ont tiré des leçons. Vous pouvez éviter ces leçons coûteuses.
La gestion professionnelle ne coûte qu’environ 5 à 7 % par propriété, et un partenaire expérimenté s’occupe du reste — réservez un appel stratégique gratuit avec nous si vous voulez voir comment les chiffres fonctionnent sur une transaction réelle.
Les Trois Façons de Gagner de l’Argent
L’investissement immobilier génère de la richesse grâce à trois centres de profit différents :
Valorisation
La valeur des propriétés augmente avec le temps. Ce que vous achetez pour 200 000 $ aujourd’hui pourrait valoir 300 000 $ dans dix ans.
Remboursement de l’Hypothèque
Vos locataires paient un loyer. Ce loyer paie l’hypothèque. Chaque mois, vous possédez un peu plus de la propriété. C’est comme une épargne forcée.
Flux de Trésorerie
Si le loyer est supérieur à toutes vos dépenses (hypothèque, gestion immobilière, entretien, taxes, assurance), vous recevez un revenu mensuel. Cela peut être faible au début, mais cela s’accumule.
Ces trois leviers peuvent fonctionner ensemble sur de longues périodes de détention, mais les résultats varient considérablement d’une transaction à l’autre et ne sont jamais garantis.
Ce qu’il Faut Attendre du Processus
Un bon partenaire de société en nom collectif rend cela incroyablement simple :
- Vous avez une conversation sur vos objectifs et le montant que vous souhaitez investir
- Il recherche des propriétés qui correspondent à vos critères
- Il vous présente une analyse complète avec tous les chiffres
- Vous examinez tout et décidez si vous souhaitez aller de l’avant
- Il gère l’achat et met tout en place
- La propriété est gérée professionnellement
- Vous recevez des mises à jour régulières et votre part des bénéfices
Un investisseur récent a décrit son expérience : “Que dois-je faire maintenant ?” La réponse : “Rien. Je ne vous appellerai que si le bâtiment est en feu.”
C’est ainsi que ça devrait être, sans aucune intervention.
Pourquoi Windsor a du Sens pour les Investisseurs
Windsor offre ce que Toronto et d’autres marchés coûteux n’offrent pas : des propriétés qui ont réellement du sens financier. Vous pouvez toujours trouver de bonnes propriétés d’investissement sur le marché en croissance de Windsor à des prix où le loyer couvre toutes vos dépenses et plus encore.
Pour les investisseurs de la région du Grand Toronto, Windsor semble particulièrement attractif. Le même argent qui pourrait vous permettre d’acheter un petit condo à Toronto peut acheter un duplex entier à Windsor avec un flux de trésorerie positif dès le premier jour.
Mais investir sur un marché inconnu est risqué. Vous ne savez pas quelles sont les bonnes zones et quelles sont les mauvaises. Vous ne savez pas si vous payez trop cher. Vous n’avez pas les connexions pour que les choses se réalisent.
Une Société en Nom Collectif est-elle Faite pour Vous ?
Les sociétés en nom collectif fonctionnent mieux si vous :
- Avez de l’argent à investir mais manquez de temps pour gérer les propriétés
- Voulez des rendements immobiliers mais ne voulez pas devenir propriétaire
- Avez un bon revenu et un bon crédit pour obtenir un prêt hypothécaire
- Êtes intéressé par la constitution d’un patrimoine à long terme (cinq à dix ans minimum)
- Voulez investir dans des régions que vous ne connaissez pas bien
- Valorisez votre temps personnel et ne voulez pas de maux de tête avec les locataires
Si cela vous ressemble, une société en nom collectif pourrait être le moyen idéal d’ajouter l’immobilier à votre portefeuille d’investissement sans ajouter de stress à votre vie.
Pour Commencer
Vous n’avez pas besoin de vous engager. Apprenez simplement comment cela fonctionne et voyez si cela a du sens dans votre situation.
Si vous êtes prêt à trouver un partenaire de société en nom collectif avec qui travailler, notre guide sur comment trouver des partenaires de société en nom collectif immobilier couvre les plateformes et les stratégies pour vous connecter avec des investisseurs sérieux. Ou lisez comment un investisseur est passé à 150 portes en utilisant des sociétés en nom collectif et la stratégie BRRRR pour voir le potentiel de croissance.
L’immobilier a été une classe d’actifs importante pour de nombreux Canadiens, mais les résultats dépendent entièrement de la transaction, du marché et de l’opérateur. Un partenariat correctement structuré — examiné par un avocat en valeurs mobilières et organisé par l’entremise d’un courtier inscrit — est une voie que certains investisseurs choisissent pour participer sans avoir à exploiter eux-mêmes des propriétés.
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Foire Aux Questions
Qu'est-ce qu'une société en nom collectif immobilière exactement ?
Combien d'argent dois-je prévoir pour démarrer une société en nom collectif ?
Dois-je m'occuper des locataires dans une société en nom collectif ?
Comment puis-je gagner de l'argent grâce à une société en nom collectif ?
La gestion immobilière vaut-elle le coût ?
Quelle est la période de détention minimale pour une propriété en société en nom collectif ?
Pourquoi un investisseur expérimenté voudrait-il un partenaire ?
Que se passe-t-il si quelque chose ne va pas avec la propriété ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs). Au Canada, les syndications immobilières constituent presque toujours des placements en valeurs mobilières encadrés par la législation provinciale en valeurs mobilières (dispenses de prospectus du Règlement 45-106, exigences relatives aux courtiers inscrits, vérification des investisseurs qualifiés et, souvent, information au moyen d'une notice d'offre). LendCity Mortgages n'est ni un courtier inscrit ni un conseiller inscrit et n'offre ni ne sollicite de placements syndiqués — faites appel à un avocat en valeurs mobilières et à un courtier sur le marché dispensé inscrit avant de mobiliser des capitaux ou d'y investir.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Vérification des locataires
Le processus d'évaluation des locataires potentiels par le biais de vérifications de crédit, de vérification d'emploi, d'examens des antécédents locatifs et de vérifications de références. Un dépistage approfondi est le moyen le plus efficace pour les propriétaires d'éviter des litiges coûteux et de réduire le roulement de personnel.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Copropriété
Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
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