Financement de locations de vacances au Mexique pour les Canadiens

Vous savez déjà que l’immobilier canadien est cher. Vous possédez peut-être déjà des biens d’investissement au Canada ou aux États-Unis. Maintenant, vous regardez plus au sud, vers les condos en bord de mer à Playa del Carmen, les maisons d’époque coloniale à San Miguel de Allende, ou les propriétés de villégiature le long de la Riviera Maya.

Le Mexique offre ce que les marchés canadiens ne peuvent tout simplement pas offrir : des propriétés côtières abordables avec une forte demande locative de vacances et une communauté croissante d’expatriés canadiens et de retraités. Rien que la météo attire des millions de Canadiens chaque année, et de plus en plus, ces visiteurs se posent la même question que vous : pourquoi ne pas y posséder ?

Mais financer une propriété au Mexique en tant que Canadien n’est pas simple. Les structures de propriété sont différentes. Les options de financement sont différentes. Le cadre juridique est différent. Ce guide couvre tout cela pour que vous puissiez prendre une décision éclairée et conclure une transaction.

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Pourquoi le Mexique est intéressant pour les investisseurs canadiens

L’argument d’investissement en faveur des locations de vacances au Mexique repose sur plusieurs facteurs convergents.

Abordabilité. Un condo en bord de mer dans la Riviera Maya mexicaine coûte une fraction de ce que vous paieriez pour une propriété comparable en Colombie-Britannique ou en Ontario. Les prix d’entrée pour des unités de location de vacances bien situées sont nettement inférieurs à ceux des marchés de villégiature canadiens comme Whistler ou Mont-Tremblant.

Forte demande locative de vacances. Le Mexique reçoit plus de 40 millions de touristes internationaux par an. Des plateformes comme Airbnb et VRBO ont rendu simple pour les propriétaires d’accéder à cette demande. Les locations de vacances bien gérées dans les destinations populaires génèrent des tarifs journaliers élevés en haute saison et une bonne occupation tout au long de l’année.

Communautés d’expatriés en croissance. Les communautés d’expatriés canadiens et américains au Mexique se développent rapidement. Des villes comme Puerto Vallarta, Lake Chapala, San Miguel de Allende et Merida ont des communautés canadiennes établies avec des commodités familières, un accès aux soins de santé et des réseaux sociaux. Cela crée à la fois une demande locative et un vivier d’acheteurs potentiels si vous décidez de vendre.

Avantage de la devise. Le dollar canadien achète beaucoup plus au Mexique qu’au pays. Votre prix d’achat, vos coûts de rénovation et vos dépenses d’exploitation sont tous libellés en pesos mexicains, ce qui permet d’étirer votre capital d’investissement.

Proximité. Les vols directs depuis la plupart des grandes villes canadiennes vers les destinations de villégiature mexicaines durent de 4 à 6 heures. Vous pouvez visiter votre propriété, en profiter personnellement et gérer votre investissement sans traverser un océan.

Pour un aperçu complet de nos programmes de prêt spécifiques au Mexique, visitez la page Financement immobilier au Mexique pour les Canadiens.

Comment les étrangers possèdent des propriétés au Mexique

C’est la section la plus importante de ce guide. La loi mexicaine restreint la propriété étrangère dans un rayon de 50 kilomètres du littoral et de 100 kilomètres des frontières internationales. C’est ce qu’on appelle la zone restreinte, et elle comprend toutes les destinations balnéaires où les Canadiens souhaitent acheter.

Mais il existe un mécanisme juridique bien établi qui rend possible la propriété étrangère.

Fideicomiso (Fiducie bancaire)

Un fideicomiso est une fiducie bancaire dans laquelle une banque mexicaine détient le titre de propriété en votre nom. Vous êtes le bénéficiaire de la fiducie et conservez tous les droits de propriété :

• Vous contrôlez entièrement la propriété
• Vous recevez tous les revenus locatifs
• Vous pouvez vendre, louer, rénover ou léguer la propriété
• Vous décidez quand et comment la propriété est utilisée
• Le rôle de la banque est purement administratif

Le fideicomiso est établi par l’intermédiaire d’un notario mexicain (un professionnel du droit spécialisé avec plus d’autorité qu’un notaire canadien) et d’une banque mexicaine. Sa mise en place prend généralement de 4 à 8 semaines.

Détails clés du fideicomiso :

• Durée : 50 ans, renouvelable indéfiniment
• Frais annuels : Généralement entre 500 et 1 500 USD par an, payés à la banque détenant la fiducie
• Frais de mise en place : 1 000 à 3 000 USD, frais de notario inclus
• Transférable : Vous pouvez vendre la propriété en cédant la fiducie à l’acheteur

Le fideicomiso n’est pas une restriction. C’est le mécanisme standard et juridiquement sûr que des milliers de Canadiens et d’Américains utilisent pour posséder des propriétés côtières mexicaines. Chaque transaction immobilière légitime dans la zone restreinte utilise cette structure.

Propriété directe à l’intérieur des terres

Si vous achetez une propriété à l’intérieur des terres du Mexique (à plus de 50 km de la côte et à 100 km des frontières), vous pouvez posséder directement par le biais d’une société mexicaine ou, dans certains cas, personnellement. Des villes comme San Miguel de Allende, Guanajuato et certaines parties de Mexico se situent en dehors de la zone restreinte.

La propriété directe est plus simple et évite les frais annuels du fideicomiso, mais la plupart des propriétés de location de vacances visées par les Canadiens se trouvent dans des zones côtières nécessitant la structure de fiducie.

Options de financement pour les Canadiens achetant au Mexique

C’est là que le Mexique diffère le plus de l’investissement canadien ou américain. Le paysage du financement est moins développé, mais plusieurs options viables existent.

Hypothèques de banques mexicaines

Plusieurs banques mexicaines proposent des hypothèques aux acheteurs étrangers. Cela inclut des banques ayant des opérations internationales qui comprennent les transactions transfrontalières.

Conditions typiques :

• Ratio prêt/valeur : 50-70 % (soit un acompte de 30-50 %)
• Taux d’intérêt : Plus élevés que les taux canadiens, souvent dans la fourchette de 8 à 12 %
• Devise : Libellé en USD ou en MXN (USD est recommandé pour les Canadiens afin de réduire le risque de change)
• Amortissement : 15-20 ans
• Durée : Généralement amortissement complet (pas de paiement forfaitaire)

Le processus de qualification examine vos revenus et actifs mondiaux. Les banques mexicaines examineront :

• Justificatifs de revenus (lettres d’emploi, déclarations fiscales ou états financiers d’entreprise)
• Relevés bancaires montrant des actifs suffisants
• Rapport de crédit de votre pays d’origine
• Vérification de l’acompte

Les hypothèques des banques mexicaines sont simples mais comportent des coûts plus élevés que ce à quoi vous êtes habitué au Canada. Les taux d’intérêt plus élevés reflètent l’environnement économique plus large du Mexique, et non nécessairement un risque plus élevé pour votre propriété spécifique.

Programmes de financement transfrontalier canadiens

Certains prêteurs canadiens et programmes spécialisés transfrontaliers proposent un financement pour l’achat de propriétés mexicaines. Ces programmes comprennent les investisseurs canadiens et sont conçus pour fonctionner avec la structure du fideicomiso.

L’équipe de LendCity met en relation les Canadiens avec des programmes de financement hypothécaire transfrontalier spécialement conçus pour les achats de propriétés mexicaines. Cela inclut de travailler avec des prêteurs qui comprennent la structure du fideicomiso, le processus notarial et les implications fiscales canadiennes.

Financement par le promoteur

De nombreux promoteurs mexicains, en particulier dans les projets de condominiums neufs, offrent leur propre financement. Cela peut être attrayant car :

• Exigences d’acompte plus faibles pendant la construction (souvent structurées en paiements échelonnés)
• Aucune qualification bancaire requise
• Conditions négociées directement avec le promoteur
• Financement intégré au prix d’achat

Les risques comprennent le risque de crédit spécifique au promoteur (et si le promoteur fait faillite ?) et des conditions potentiellement moins favorables que le financement bancaire. Faites toujours examiner les contrats de financement par le promoteur par un avocat mexicain avant de signer.

Considérations sur les REER et CELI auto-gérés

Certains Canadiens explorent l’utilisation de comptes enregistrés autogérés pour investir dans l’immobilier mexicain. C’est un domaine complexe avec des implications fiscales importantes.

La réalité : La détention directe de biens immobiliers étrangers dans un REER ou un CELI n’est généralement pas autorisée selon les règles de l’ARC. Il existe des structures indirectes (comme la détention d’actions d’une société qui possède la propriété), mais celles-ci ajoutent de la complexité, des coûts et des risques fiscaux.

Avant d’entreprendre cette voie, consultez un expert-comptable fiscaliste transfrontalier qui comprend les règles de l’ARC et la propriété immobilière mexicaine. Les pénalités pour non-conformité aux règles des comptes enregistrés sont sévères.

Achat au comptant et stratégie de refinancement

De nombreux investisseurs canadiens achètent des propriétés mexicaines au comptant, puis les refinancent plus tard. Cette approche :

• Rend votre offre plus forte (aucune condition de financement)
• Clôture plus rapidement (les hypothèques des banques mexicaines prennent 60 à 90 jours)
• Vous permet de sécuriser la propriété d’abord, puis de la financer
• Fonctionne bien si vous avez un capital-logement au Canada

Vous pouvez refinancer vos propriétés canadiennes par le biais de programmes de financement hypothécaire résidentiel ou de financement hypothécaire d’immeubles locatifs pour libérer des liquidités pour un achat mexicain. Cela utilise vos relations de prêt canadiennes et les taux d’intérêt canadiens plus bas pour financer une acquisition mexicaine.

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Potentiel de revenus locatifs de vacances

Le marché des locations de vacances au Mexique est mature et bien soutenu par des plateformes comme Airbnb, VRBO et Booking.com. Voici ce à quoi vous attendre.

Moteurs de revenus

Saisonnalité. La haute saison s’étend de décembre à avril, lorsque les retraités canadiens et américains affluent dans les zones de villégiature mexicaines. Les tarifs journaliers en haute saison peuvent être le double ou le triple des tarifs hors saison. Semana Santa (la semaine de Pâques) et les périodes de Noël/Nouvel An sont des périodes de pointe.

Emplacement dans la destination. Une unité en bord de mer commande des tarifs journaliers nettement plus élevés qu’une unité à 10 pâtés de maisons de la plage. La proximité à pied des restaurants, des boutiques et des attractions affecte à la fois les tarifs et l’occupation.

Qualité et commodités de la propriété. L’accès à une piscine, les terrasses sur le toit, les cuisines modernes et une connexion Internet fiable affectent considérablement les taux de réservation. Les vacanciers au Mexique s’attendent à un certain niveau de qualité, et les propriétés qui répondent ou dépassent ce niveau surperforment.

Gestion professionnelle. Les propriétés gérées par des sociétés professionnelles de location de vacances surpassent constamment les propriétés gérées par les propriétaires. Les gestionnaires professionnels s’occupent de :

• Optimisation des annonces et stratégie de tarification
• Communications avec les clients et avis
• Nettoyage et roulement du personnel
• Maintenance et réparations
• Conformité locale et déclaration fiscale

Les frais de gestion représentent généralement 20 à 30 % des revenus locatifs bruts. Cela semble élevé, mais les réservations accrues et les tarifs journaliers plus élevés compensent généralement largement le coût.

Projections de revenus réalistes

Soyez prudent avec les projections de revenus des promoteurs ou des agents immobiliers. Ils présentent souvent des scénarios optimaux. Une approche conservatrice :

• Supposer un taux d’occupation annuel de 60 à 70 % (pas les 85 à 90 % que les vendeurs prévoient)
• Utiliser les tarifs journaliers moyens sur toutes les saisons, pas seulement les pics de haute saison
• Déduire les frais de gestion, les frais de nettoyage, les frais de plateforme, les services publics et la maintenance
• Prévoir le remplacement des meubles et le renouvellement des unités tous les 3 à 5 ans

Lorsque les chiffres fonctionnent de manière conservatrice, vous avez un investissement solide. Lorsqu’ils ne fonctionnent qu’avec des projections maximales, vous assumez plus de risques que vous ne le pensez.

Considérations juridiques

Le droit immobilier mexicain diffère considérablement du droit canadien. Voici les éléments critiques.

Le processus notarial

Au Mexique, un notario publico est un professionnel du droit nommé par le gouvernement qui valide et enregistre toutes les transactions immobilières. Le notario :

• Vérifie le titre de propriété clair
• S’assure que la propriété n’a pas de privilèges ou de charges
• Calcule et perçoit les droits de mutation
• Enregistre la transaction auprès du registre public
• Établit le fideicomiso avec la banque

Le notario n’est pas votre avocat personnel. C’est une partie neutre requise par la loi. Vous devriez également engager un avocat immobilier mexicain indépendant pour représenter vos intérêts, examiner les contrats et vous conseiller sur la structure.

Frais de fiducie et coûts continus

La possession via un fideicomiso entraîne des coûts continus :

• Frais annuels de fiducie bancaire : 500 à 1 500 USD
• Impôt foncier (predial) : Relativement bas par rapport au Canada
• Frais de syndic : Si vous achetez une copropriété, les frais mensuels couvrent l’entretien des parties communes
• Assurance : L’assurance responsabilité civile et dommages est recommandée mais pas toujours requise par les prêteurs
• Impôt sur les gains en capital : Le Mexique impose les gains en capital sur la vente de biens immobiliers, avec certaines exonérations disponibles

Obligations fiscales

En tant que Canadien possédant une propriété locative au Mexique, vous avez des obligations fiscales dans les deux pays :

• Mexique : Les revenus locatifs sont imposables au Mexique. Vous pouvez choisir de payer un impôt forfaitaire sur le revenu brut ou de déposer une déclaration détaillée déduisant les dépenses. La plupart des investisseurs utilisent la méthode d’impôt forfaitaire pour plus de simplicité.
• Canada : Vous devez déclarer vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs mexicains, sur votre déclaration de revenus canadienne. Vous pouvez demander des crédits d’impôt étrangers pour les impôts payés au Mexique afin d’éviter la double imposition.

Travaillez avec un professionnel de la fiscalité transfrontalière qui comprend les deux juridictions. Pour les Canadiens investissant également aux États-Unis, les mêmes professionnels qui gèrent le financement canadien pour les propriétés américaines ont souvent une expertise dans les structures fiscales mexicaines également.

De nombreux Canadiens commencent par Comment les Canadiens peuvent investir intelligemment dans l’immobilier américain avant de s’étendre au Mexique, car le marché américain dispose de programmes de financement transfrontalier plus établis.

Processus d’achat : étape par étape

Étape 1 : Recherche et sélection de la propriété. Visitez votre marché cible en personne. Parcourez les quartiers. Parlez à d’autres propriétaires canadiens. Consultez Airbnb pour connaître les tarifs de location réels dans la région. Utilisez notre portail de ressources pour investisseurs pour commencer votre recherche.

Étape 2 : Engagez des professionnels. Engagez un avocat immobilier mexicain (indépendant de l’agent du vendeur), identifiez un notario réputé et contactez un courtier en financement si vous n’achetez pas au comptant.

Étape 3 : Faites une offre. Les offres au Mexique sont généralement accompagnées d’un dépôt (généralement détenu en fiducie par le notario ou une société de titres). Le délai entre l’offre et la clôture est plus long qu’au Canada, généralement de 60 à 120 jours.

Étape 4 : Diligence raisonnable. Votre avocat vérifie le titre, recherche les privilèges, confirme le zonage, examine les documents de syndic (pour les condos) et s’assure que le vendeur a le droit légal de vendre. Cette étape est essentielle. L’assurance titre existe au Mexique mais est moins courante qu’au Canada. Une diligence raisonnable approfondie par un avocat qualifié est votre meilleure protection.

Étape 5 : Mise en place du fideicomiso. Si vous achetez dans la zone restreinte, le notario initie la fiducie bancaire. Cela nécessite l’obtention d’un permis du ministère des Affaires étrangères du Mexique, ce qui prend 3 à 6 semaines.

Étape 6 : Finalisation du financement. Si vous utilisez une hypothèque, soumettez votre demande et remplissez les exigences du prêteur. Les hypothèques des banques mexicaines prennent 60 à 90 jours pour être traitées.

Étape 7 : Clôture. Le notario effectue la clôture, perçoit les fonds, paie les droits de mutation et enregistre la transaction. Vous recevez votre documentation de fideicomiso confirmant votre propriété effective.

Étape 8 : Préparation à la location. Meublez et photographiez la propriété, engagez un gestionnaire immobilier et listez-la sur les plateformes de location de vacances. La plupart des propriétés peuvent être prêtes à être louées dans les 2 à 4 semaines suivant la clôture.

Erreurs courantes des Canadiens

Ignorer l’avocat indépendant. Le notario travaille pour la transaction, pas pour vous. Faites toujours examiner tout par votre propre avocat avant de signer.

Faire confiance aux projections de revenus des promoteurs. Les promoteurs vendent des biens, pas des conseils d’investissement. Faites vos propres calculs en utilisant les données réelles d’Airbnb pour des propriétés comparables dans la région.

Ignorer le risque de change. Votre hypothèque peut être en USD, vos revenus en MXN et votre déclaration en CAD. L’exposition à triple devise ajoute de la complexité. Comprenez comment les variations des taux de change affectent vos rendements.

Ne pas visiter en personne. N’achetez jamais une propriété mexicaine sans l’avoir vue, en vous basant sur une présentation de promoteur. Visitez la région, voyez la propriété et comprenez le quartier.

Choisir le prix plutôt que l’emplacement. Une propriété bon marché à 20 minutes de la plage dans une zone en développement peut sembler attrayante sur papier mais avoir du mal à générer des réservations. L’emplacement est le facteur le plus déterminant pour les revenus des locations de vacances.

Oublier la sortie. Sachez qui sera votre acheteur éventuel. Les propriétés situées dans des zones établies avec de fortes communautés d’acheteurs étrangers sont plus faciles à vendre que celles des zones émergentes où le bassin d’acheteurs est plus restreint. Comparez cela aux marchés établis disponibles grâce au financement hypothécaire national canadien où la liquidité à la revente n’est généralement pas une préoccupation.

Si vous explorez plusieurs marchés transfrontaliers, notre guide sur l’investissement immobilier au Mexique pour les Canadiens offre un aperçu plus large des opportunités d’investissement au-delà des simples locations de vacances.

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Foire aux questions

Rédigé par

LendCity

Publié

15 février 2026

Temps de lecture

14 min de lecture

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Condominium Fideicomiso

Fideicomiso

Une fiducie bancaire mexicaine permettant aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans la zone restreinte du Mexique, à moins de 50 km de la côte ou à 100 km des frontières. Une banque mexicaine détient le titre de propriété légal tandis que l'acheteur étranger conserve tous les droits de propriété bénéficiaire.

Restricted Zone Notario

Notario

Au Mexique, un fonctionnaire public agréé qui authentifie les transactions immobilières, perçoit les impôts et assure la conformité juridique. Un notario n'est pas un avocat indépendant ; les investisseurs devraient engager leur propre avocat séparément.

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