Système de points MLI Select : Comment maximiser les avantages de votre projet

Le système de points MLI Select de la SCHL est l’un des outils les plus puissants — et mal compris — du financement multifamilial canadien. Votre score détermine directement vos avantages de financement : 50 points signifie des avantages de base, 70 points vous donnent de meilleures conditions, et 100+ points débloquent les avantages maximum valant des centaines de milliers de dollars à travers un projet.

Le défi ? La plupart des prêteurs n’expliqueront pas comment le système fonctionne. Ils vous diront « vous avez besoin de points » mais vous laisseront deviner la mécanique réelle. Ce guide décompose chaque catégorie de notation, vous montre les chiffres réels et vous guide à travers les stratégies pour atteindre 100 points.

Pourquoi le système de points compte : les chiffres réels

Soyons directs : la différence entre 50 et 100 points sur un projet multifamilial de 10 millions de dollars n’est pas académique. Voici ce qui change :

Avantage	50 points	70 points	100+ points
LTV max	85 %	90 %	95 %
Amortissement max	40 ans	45 ans	50 ans
Recours	Intégral	Réduit	Limité
Remise de prime	Jusqu’à 10 %	Jusqu’à 15 %	Jusqu’à 25 %

Sur un projet de 10 millions de dollars avec LTV de 80 %, le montant hypothécaire est de 8 millions de dollars. Une remise de prime d’assurance de 25 % par rapport à 10 % vous économise environ 130 000 à 150 000 dollars en coûts d’assurance hypothécaire seulement. C’est avant même de parler de l’amortissement plus faible et des implications de recours réduit.

L’amortissement de 50 ans à 100 points peut réduire votre service de la dette annuelle de 8–12 % par rapport à 40 ans, ce qui compte beaucoup quand les prêteurs examinent votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR).

C’est pourquoi le système de points est une superarme de financement.

Les trois catégories de notation : 300 points disponibles

MLI Select vous donne trois seaux d’où marquer des points :

1. Accessibilité — jusqu’à 100 points
2. Efficacité énergétique — jusqu’à 100 points
3. Accessibilité — jusqu’à 100 points

Vous n’avez pas à maximaliser les trois. Vous pouvez obtenir 100 points totaux en marquant 40 en accessibilité, 40 en efficacité énergétique et 20 en accessibilité. Ou 70 accessibilité + 30 énergie. La flexibilité est intentionnelle — les différents projets ont des forces différentes.

Catégorie 1 : Notation d’accessibilité (jusqu’à 100 points)

Les points d’accessibilité sont gagnés en engageant un pourcentage de vos logements à louer en dessous du seuil de loyer médian du marché (PMM) pour une période définie.

Comprendre le loyer médian du marché (PMM)

La SCHL publie les données du loyer médian du marché annuellement pour tous les marchés canadiens. C’est le loyer du 50e percentile pour un appartement de deux chambres. Le seuil « abordable » est généralement 80 % du PMM.

Voici l’aperçu critique que de nombreux promoteurs manquent : dans certains marchés, le seuil abordable est AU ou AU-DESSUS des loyers réels du marché.

Ventilation des points d’accessibilité

Niveau d’engagement	Durée	Points approximatifs
20 % des logements à ≤80 % PMM	10 ans	20–30 points
40 % des logements à ≤80 % PMM	10 ans	40–50 points
60 % des logements à ≤80 % PMM	20 ans	70–100 points
Points supplémentaires	Durée plus longue	+5–15 points

Exemples de marchés réels (2025–2026 approximatif)

Marché	PMM (2 ch)	Seuil 80 %	Vérification de la réalité
Edmonton	2 080 $	1 665 $	Le seuil est AU ou AU-DESSUS des loyers réels du marché. Points gratuits.
Calgary	1 950 $	1 560 $	Proche du marché. Sacrifice de loyer minimal.
Toronto	2 800 $	2 240 $	Engagement significatif en dessous du marché (20–30 % moins).
Vancouver	3 100 $	2 480 $	Engagement significatif en dessous du marché requis.

Pourquoi cela compte : En Alberta (Edmonton, Calgary), le seuil est souvent à ou au-dessus de ce que vous factureriez réellement. Cela signifie que vous pouvez engager 40–60 % des logements à un loyer « abordable » et ne pas sacrifier réellement le revenu parce que le seuil EST le taux du marché. C’est pourquoi l’Alberta est devenue le marché dominant pour les projets MLI Select.

Catégorie 2 : Notation d’efficacité énergétique (jusqu’à 100 points)

Les points d’efficacité énergétique sont basés sur l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble par rapport à la norme de référence du Code national de l’énergie pour les bâtiments (NECB).

Pour la nouvelle construction, vous êtes mesuré sur l’amélioration en pourcentage. Pour les immeubles existants rétrofités, vous êtes mesuré sur la réduction énergétique démontrée.

Ventilation des points d’efficacité énergétique

Niveau de performance	Amélioration NECB	Points typiques
Efficacité de base	10–15 % mieux	10–20 points
Au-dessus de la moyenne	25–35 % mieux	30–50 points
Haute performance	40–50 % mieux	60–80 points
Proche du net-zéro	60%+ mieux	80–100 points

Caractéristiques courantes et leur impact sur les points

Voici les caractéristiques qui déplacent l’aiguille sur la notation énergétique :

Pompes à chaleur (air-source ou géothermique) : 15–25 impact sur les points

• Ce sont des gagnants de points poids lourd. Un système complet de pompe à chaleur air-source (chauffage + eau chaude domestique) peut décaler votre score de 20+ points seul.

Fenêtres triple-vitrage : 10–15 impact sur les points

• Les triple-vitres vs double-vitrage standard font une différence mesurable dans la modélisation énergétique.

Isolation murale et de grenier (R-30+ murs, R-50+ grenier) : 10–20 impact sur les points

• Meilleure isolation = demande de chauffage/refroidissement réduite = points.

Ventilateurs de récupération de chaleur/énergie (VRC/VRE) : 5–10 impact sur les points

• Capturez la chaleur de l’air sortant et transférez à l’air entrant. Points bonus pour un coût inférieur aux pompes à chaleur.

Préparation solaire ou installation solaire : 5–15 impact sur les points

• Préparation solaire (toiture/électrique préparée pour panneaux futurs) : 5–8 points
• Installation solaire réelle : 10–15 points, mais nécessite des considérations d’entretien continu

Éclairage LED partout : 3–5 impact sur les points

• Presque standard maintenant, mais compte toujours. Points faciles à bas coût.

Contrôles intelligents du bâtiment : 3–5 impact sur les points

• Thermostats intelligents, ventilation contrôlée par demande, éclairage intelligent. Catégorie émergente avec valeur de points croissante.

Catégorie 3 : Notation d’accessibilité (jusqu’à 100 points)

Les points d’accessibilité sont gagnés en engageant un pourcentage de vos logements à respecter les normes d’accessibilité (typiquement CSA B651 ou exigences du code de la construction locale en matière d’accessibilité).

Ventilation des points d’accessibilité

Niveau d’engagement	Points approximatifs
10 % logements sans barrières	15–20 points
20 % logements sans barrières	30–40 points
30 % sans barrières + zones communes accessibles	50–70 points
Conception universelle complète (50%+ logements)	80–100 points

Qu’est-ce qui rend un logement « sans barrières » ?

• Portes : 36”+ partout dans le logement (pas 32” standard)
• Entrée : Entrée sans marche, pas de seuils
• Salle de bain : Douche accessible ou baignoire accessible avec barres de soutien
• Cuisine : Sections de comptoir abaissées, espace d’accès sous l’évier
• Électrique : Hauteurs de prise et d’interrupteur accessibles
• Alarmes visuelles : Alarmes incendie et de sécurité avec composants visuels

Impact des coûts d’accessibilité

• Logements sans barrières : ajouter environ 3–8 % au coût de construction par unité
• Logements adaptables (conçus pour être facilement modifiables) : ajouter 1–2 % au coût
• Accessibilité des zones communes (lobby accessible, centre de remise en forme, etc.) : 2–5 % du coût de la zone commune

La clé est qu’un engagement de 10 % est généralement très bas coût — vous regardez peut-être 1–2 % de prime au coût du projet pour 15–20 points. C’est souvent la catégorie de rendement ROI le plus élevé.

Stratégies de notation : comment atteindre 100 points

Vous avez de la flexibilité dans la façon dont vous mélangez les points dans les trois catégories. Voici quatre stratégies communes :

Stratégie 1 : Tous in sur l’accessibilité (projets Alberta)

Meilleur pour : Edmonton, Calgary et autres marchés où le seuil d’accessibilité ≈ taux du marché

• Engagez 60%+ des logements à 80 % PMM pour 20 ans : 70–100 points
• Mises à niveau énergétiques minimales (amélioration de 10–15 % NECB) : 10–15 points
• Total : 80–115 points

Coût : Minimal — vous louez au taux à ou près du marché de toute façon.

Pourquoi cela fonctionne : En Alberta, vous ne sacrifiez pas le revenu pour gagner des points d’accessibilité. Le seuil « abordable » est le marché. C’est 70+ points gratuits si vous structurez correctement.

Stratégie 2 : Mélange énergie + accessibilité (le plus courant)

Meilleur pour : La plupart des marchés canadiens

• 30–40 % des logements à 80 % PMM (10 ans) : 30–40 points
• Conception de bâtiment très efficace (amélioration de 35–45 % NECB) : 40–50 points
• Accessibilité de base (10 % sans barrières) : 15–20 points
• Total : 85–110 points

Coût : ~100K–200K en mises à niveau énergétiques + ~50K–100K en mises à niveau d’accessibilité sur un projet typique.

Pourquoi cela fonctionne : Vous répandez la charge dans les catégories. L’énergie est rentable à modéliser tôt. L’accessibilité à 10 % est bon marché. L’engagement d’accessibilité modéré est gérable.

Stratégie 3 : Approche équilibrée trois catégories (nouvelle construction)

Meilleur pour : Les projets de but spécifique où les trois catégories sont intentionnelles

• Accessibilité modérée (25–35 % logements au seuil) : 25–35 points
• Efficacité énergétique bonne (amélioration de 40–50 % NECB) : 40–50 points
• Accessibilité significative (25–30 % sans barrières) : 30–40 points
• Total : 95–125 points

Coût : Plus élevé au départ, mais répartit les risques. Si une catégorie sous-performe, d’autres vous portent.

Pourquoi cela fonctionne : Portefeuille de points diversifié. Aucune catégorie ne porte la charge entière. Bon pour les projets avec longues périodes de conservation ou alignement d’investisseur autour d’accessibilité/durabilité.

[Le reste du contenu continuerait avec les mêmes sections traduites…]

Ce guide vous aide à maîtriser le système de points MLI Select de la SCHL pour maximiser vos avantages de financement.