Vous avez peut-être observé des immeubles de bureaux. Il s’agit peut-être d’un immeuble professionnel à locataire unique dans un parc d’affaires en banlieue. Il s’agit peut-être d’une tour du centre-ville à locataires multiples avec un mélange de cabinets d’avocats, d’entreprises technologiques et de cliniques médicales. Quoi qu’il en soit, vous vous demandez comment financer réellement l’opération.
Les immeubles de bureaux sont l’une des catégories d’actifs les plus mal comprises de l’immobilier commercial canadien. La plupart des investisseurs résidentiels n’envisagent jamais. Mais ceux qui le font découvrent souvent quelque chose de puissant : des locataires à long terme, des structures de baux triple net qui font peser les coûts d’exploitation sur le locataire, et des flux de trésorerie stables que les prêteurs apprécient.
Voici tout ce que vous devez savoir sur le financement d’un investissement dans un immeuble de bureaux au Canada, depuis la manière dont les prêteurs évaluent ces propriétés jusqu’aux étapes exactes que vous devez suivre pour obtenir l’approbation.
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Pourquoi les Immeubles de Bureaux Méritent Votre Attention
La plupart des investisseurs canadiens commencent par des propriétés résidentielles. Maisons unifamiliales, duplex, peut-être un petit immeuble multifamilial. C’est une bonne démarche pour acquérir de l’expérience. Mais si vous souhaitez passer à la vitesse supérieure en termes de flux de trésorerie importants, les immeubles de bureaux offrent des avantages que les propriétés résidentielles ne peuvent tout simplement pas égaler.
Engagements de location à long terme. Les locataires résidentiels signent des baux de 12 mois. Les locataires de bureaux signent des baux de 5, 7, voire 10 ans. C’est une décennie de revenus prévisibles garantis par une seule signature. Les prêteurs constatent cette stabilité et la récompensent par de meilleures conditions.
Structures de baux triple net. Dans une location résidentielle standard, vous payez les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien. Dans un bail de bureau triple net (NNN), le locataire paie tous ces coûts. Votre revenu d’exploitation net reste propre car les dépenses d’exploitation sont la responsabilité du locataire, pas la vôtre.
Base de locataires professionnels. Les cabinets d’avocats, les cabinets comptables, les cabinets médicaux et les entreprises technologiques ont tendance à être des locataires stables et solvables. Ils investissent massivement dans leurs locaux et ne déménagent pas fréquemment. Un cabinet d’avocats qui a dépensé 200 000 $ pour aménager ses bureaux ne partira pas à l’expiration du bail.
Efficacité de la gestion. Un immeuble d’appartements de 20 unités signifie traiter avec 20 locataires différents, 20 demandes de maintenance et 20 renouvellements de bail. Un immeuble de bureaux de 20 000 pieds carrés pourrait avoir 3 ou 4 locataires. Moins de gestion, moins de maux de tête.
Avant de vous lancer dans les immeubles de bureaux, de nombreux investisseurs acquièrent de l’expérience avec des actifs commerciaux plus simples. Notre guide sur l’achat d’immobilier commercial pour la première fois couvre les fondamentaux qui s’appliquent à tous les types de propriétés.
Si vous êtes sérieux au sujet de l’investissement immobilier de bureaux, explorez notre page dédiée au financement hypothécaire de propriétés de bureaux pour connaître les programmes de prêt spécifiques et les conditions actuelles.
Comment les Prêteurs Évaluent les Immeubles de Bureaux
Lorsque vous demandez un financement pour un immeuble de bureaux, le prêteur ne vous regarde pas seulement vous. Il examine de près la propriété elle-même. Voici ce qui compte le plus.
Qualité et Solvabilité des Locataires
C’est le facteur le plus important pour votre approbation. Les prêteurs veulent savoir : qui paie le loyer, et peut-il continuer à le payer ?
Un immeuble loué à une entreprise du Fortune 500 est traité complètement différemment d’un immeuble loué à une startup de deux ans. Les prêteurs consulteront les rapports de crédit de vos locataires principaux, examineront leurs états financiers et évalueront leur capacité à honorer leurs obligations de location.
Voici la hiérarchie que la plupart des prêteurs suivent :
- Locataires gouvernementaux (fédéral, provincial, municipal) — risque le plus faible, meilleures conditions de financement
- Locataires de crédit nationaux (banques, compagnies d’assurance, grandes sociétés) — très solides
- Entreprises régionales ayant de longs antécédents — solides
- Petites entreprises et startups — risque plus élevé, peut nécessiter une mise de fonds plus importante
Si votre immeuble compte un locataire gouvernemental unique avec un bail de 10 ans, vous bénéficierez des meilleures conditions de financement disponibles. S’il est rempli de petites entreprises avec des baux de courte durée, attendez-vous à verser plus d’argent de mise de fonds.
Conditions et Structure des Baux
Les prêteurs examinent vos contrats de location. Ils veulent voir :
- Durée restante du bail. Un locataire avec 8 ans restants a plus de valeur pour un prêteur qu’un locataire avec 8 mois restants. Si le bail de votre locataire principal expire dans les 2 ans suivant votre achat, les prêteurs peuvent considérer cet espace comme vacant dans leur souscription.
- Clauses d’escalade des loyers. Des augmentations annuelles intégrées de 2 à 3 % indiquent au prêteur que vos revenus augmenteront avec le temps.
- Options de renouvellement. Les locataires ayant des options de renouvellement signalent la stabilité. Les prêteurs adorent voir cela.
- Garanties personnelles. Pour les petits locataires, les garanties personnelles des propriétaires d’entreprise apportent une sécurité.
Classification des Immeubles : A, B et C
Les immeubles de bureaux sont classés en trois catégories, et les prêteurs les traitent différemment.
Les immeubles de Classe A sont des propriétés de premier ordre dans des emplacements privilégiés, avec des systèmes modernes, des finitions haut de gamme et une gestion professionnelle. Ils commandent les loyers les plus élevés et attirent les meilleurs locataires. Les prêteurs offrent les conditions les plus favorables.
Les immeubles de Classe B sont solides mais pas de premier ordre. Ils peuvent être plus anciens, situés dans des emplacements secondaires ou nécessiter quelques mises à jour. La plupart des investisseurs canadiens se situent dans cette catégorie. Le financement est facilement disponible, bien que les conditions soient légèrement moins favorables que pour la Classe A.
Les immeubles de Classe C sont des propriétés plus anciennes qui peuvent nécessiter des améliorations de capital importantes. Ceux-ci peuvent offrir les meilleurs rendements en espèces sur les espèces si vous parvenez à ajouter de la valeur grâce à des rénovations, mais le financement est plus difficile à obtenir et les prêteurs exigent plus de capitaux propres.
Emplacement et Fondamentaux du Marché
La ville compte. Le quartier compte encore plus. Les prêteurs examinent :
- Taux d’inoccupation des bureaux locaux
- Tendances de l’emploi sur le marché
- Accès aux transports en commun
- Proximité des commodités (restaurants, magasins, parkings)
- Offre concurrentielle (nouveaux développements de bureaux prévus à proximité)
Les marchés à faible taux d’inoccupation et à forte croissance de l’emploi bénéficient des meilleures conditions de financement. Si vous envisagez un marché secondaire avec un taux d’inoccupation croissant, attendez-vous à ce que les prêteurs soient plus prudents.
Options de Financement pour les Immeubles de Bureaux Canadiens
Vous avez plusieurs voies pour financer un immeuble de bureaux au Canada. La bonne dépendra du type de propriété, de sa taille et de votre situation financière personnelle.
Financement Assuré par la SCHL (Mixte Seulement)
Si l’immeuble de bureaux possède une composante résidentielle où au moins 50 % de la superficie brute est résidentielle, vous pourriez être éligible à un financement assuré par la SCHL. C’est la référence en matière de conditions :
- Jusqu’à 85 % du ratio prêt/valeur
- Amortissement jusqu’à 40-50 ans
- Taux d’intérêt plus bas que le financement commercial conventionnel
- Exigence de ratio d’endettement (DSCR) aussi bas que 1,1
Le hic, c’est l’exigence de la composante résidentielle. Un immeuble de bureaux pur n’est pas éligible. Mais si vous envisagez une propriété à usage mixte avec des appartements au-dessus d’espaces de bureaux, cela ouvre la porte à un financement exceptionnel. Vous pouvez en apprendre davantage sur le financement hypothécaire pour immeubles multifamiliaux qui s’applique à ces structures mixtes.
Prêts Hypothécaires Commerciaux Conventionnels
Pour les immeubles de bureaux standards, le financement commercial conventionnel par les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de prêts hypothécaires commerciaux est votre option principale.
Les conditions typiques se présentent comme suit :
- Ratio prêt/valeur : 60-75 % (ce qui signifie 25-40 % de mise de fonds)
- Amortissement : 15-25 ans
- Durée : 5-10 ans (puis vous renouvelez ou refinancez)
- Exigence de DSCR : minimum 1,2, certains prêteurs exigent 1,25
- Taux d’intérêt : généralement 1 à 3 % au-dessus des taux résidentiels
Plus la qualité de vos locataires et les conditions de vos baux sont bonnes, plus vous vous rapprochez du plafond de 75 % de LTV. Des profils de locataires faibles vous orientent vers 60 % de LTV ou moins.
Coopératives de Crédit et Prêteurs Alternatifs
Les coopératives de crédit peuvent être étonnamment compétitives pour le financement d’immeubles de bureaux, surtout dans les marchés où elles ont une forte présence. Elles offrent souvent :
- Souscription plus flexible
- Prêts basés sur la relation (votre relation bancaire globale compte)
- Taux compétitifs pour les petits immeubles de bureaux
- Volonté de financer les immeubles de Classe B et C que les grandes banques refusent
Les prêteurs alternatifs comblent les lacunes lorsque le financement traditionnel ne fonctionne pas. Taux plus élevés, mais ils peuvent agir rapidement et gérer des situations que les banques ne peuvent pas. Si vous naviguez dans le financement hypothécaire pour les Canadiens au Canada au sens large, un courtier qui connaît le financement commercial trouvera la bonne solution.
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Comprendre les Baux NNN et Leur Impact sur le NOI
Les baux triple net sont la raison pour laquelle les immeubles de bureaux peuvent générer des flux de trésorerie aussi propres. Voici comment ils fonctionnent et pourquoi les prêteurs y prêtent une attention particulière.
Dans un bail NNN standard, le locataire paie :
- Loyer de base — le montant fixe mensuel
- Impôts fonciers — leur quote-part
- Assurance — leur quote-part
- Entretien des aires communes (CAM) — leur quote-part de l’entretien de l’immeuble
En tant que propriétaire de l’immeuble, vos responsabilités se limitent à l’entretien structurel et aux éléments de capital majeurs. Tout le reste est refacturé aux locataires.
Comment les Baux NNN Augmentent Votre NOI
Supposons que vous possédez un immeuble de bureaux de 10 000 pieds carrés :
- Loyer brut perçu : 200 000 $ par an
- Impôts fonciers : 25 000 $ (payés par les locataires en vertu du NNN)
- Assurance : 8 000 $ (payés par les locataires en vertu du NNN)
- Coûts CAM : 15 000 $ (payés par les locataires en vertu du NNN)
- Vos dépenses réelles : 12 000 $ (réserve pour entretien structurel)
Votre NOI est de 188 000 $. Sans les baux NNN, votre NOI chuterait à 140 000 $ car vous absorberiez ces 48 000 $ de coûts d’exploitation.
Les prêteurs calculent votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR) en utilisant le NOI. Un NOI plus élevé signifie que vous vous qualifiez pour un prêt plus important. Les baux NNN se traduisent directement par un meilleur financement.
Bail Brut Modifié vs. NNN Complet
Tous les baux de bureaux ne sont pas de vrais NNN. Certains sont des baux bruts modifiés où le propriétaire couvre certaines dépenses jusqu’à un montant de base annuel, et les locataires paient les augmentations au-delà de ce montant. Les prêteurs ajustent leur souscription en fonction de la structure réelle du bail, alors assurez-vous que votre courtier comprend les détails.
Gestion du Risque d’Inoccupation dans les Immeubles de Bureaux
Le risque le plus important que les prêteurs voient dans les immeubles de bureaux est l’inoccupation. Le départ d’un seul locataire d’un petit immeuble peut faire passer votre taux d’occupation de 100 % à 50 % du jour au lendemain. Voici comment gérer ce risque et comment les prêteurs en tiennent compte.
Diversifiez votre base de locataires. Un immeuble avec 5 locataires est moins risqué qu’un immeuble avec un seul locataire, même si ce locataire unique est solide. Si votre seul locataire part, vous n’avez aucun revenu. Si l’un des cinq part, vous avez toujours 80 % d’occupation.
Échelonnez les expirations de baux. Assurez-vous que tous vos baux n’expirent pas la même année. Des expirations échelonnées signifient que vous ne serez jamais confronté à un immeuble entièrement vacant.
Constituez une réserve de capital. Les prêteurs veulent voir que vous disposez de réserves pour couvrir les paiements hypothécaires pendant les périodes d’inoccupation. La plupart exigent 6 à 12 mois de paiements hypothécaires en réserve à la clôture.
Entretenez la propriété. Les immeubles de Classe B bien entretenus rivalisent avec la Classe A pour attirer les locataires. Un entretien différé fait fuir les locataires et rend le refinancement plus difficile.
Les prêteurs souscrivent généralement les immeubles de bureaux en supposant une inoccupation de 5 à 15 %, selon le marché et la classe de propriété. Même si votre immeuble est occupé à 100 %, ils testeront les revenus.
Le Processus de Demande : Étape par Étape
Voici exactement à quoi ressemble le processus lorsque vous êtes prêt à financer un immeuble de bureaux.
Étape 1 : Pré-qualification. Avant de faire une offre, parlez à un courtier en prêts hypothécaires commerciaux. Apportez les états financiers de la propriété, le rôle des locataires et les résumés des baux. Un bon courtier pourra vous dire dans les 24 à 48 heures quel financement est réalisable. L’équipe de LendCity s’occupe de cela grâce à nos ressources et outils pour investisseurs afin de vous aider à prendre des décisions éclairées.
Étape 2 : Lettre d’intention. Une fois que vous êtes prêt à aller de l’avant, le prêteur émet une lettre d’intention (LOI) décrivant les conditions proposées. Ce n’est pas un engagement, mais cela vous montre à quoi vous attendre.
Étape 3 : Diligence raisonnable. Le prêteur commande une évaluation, une étude environnementale (Phase 1, parfois Phase 2) et examine tous les documents de location, les états financiers des locataires et les rapports sur l’état de la propriété.
Étape 4 : Souscription. L’équipe du prêteur analyse tout. Elle calcule le NOI, le DSCR et évalue le risque global. Cela prend 2 à 6 semaines selon la complexité.
Étape 5 : Lettre d’engagement. Si tout est en ordre, le prêteur émet une lettre d’engagement formelle avec les conditions finales, les exigences et les conditions de clôture.
Étape 6 : Juridique et clôture. Les avocats préparent les documents hypothécaires, vous remplissez toutes les conditions et les fonds sont déboursés. Les clôtures commerciales prennent généralement 60 à 90 jours de la demande au déboursement.
Documents dont Vous Aurez Besoin
Préparez ceux-ci avant de commencer le processus :
- Rôle des locataires (locataires actuels, termes des baux, taux de location)
- Copies de tous les contrats de location
- Deux années de relevés d’exploitation
- Évaluation des impôts fonciers
- Rapport sur l’état de l’immeuble ou inspection récente
- Rapports environnementaux si disponibles
- Votre état de la valeur nette personnelle
- Plan d’affaires ou résumé d’investissement
- Si vous explorez le financement hypothécaire de développement, vous aurez également besoin des budgets et des calendriers de construction.
Financement d’Immeubles de Bureaux Comparé à d’Autres Actifs Commerciaux
Les immeubles de bureaux occupent une position spécifique dans le paysage du financement commercial. Comparés au financement hypothécaire de propriétés de détail, les immeubles de bureaux ont tendance à avoir des baux plus longs mais font face à des dynamiques d’inoccupation différentes. Les locataires de détail peuvent générer un loyer proportionnel en plus du loyer de base, tandis que les locataires de bureaux fournissent des revenus fixes plus prévisibles.
Les immeubles multifamiliaux via les programmes de financement hypothécaire pour immeubles multifamiliaux reçoivent généralement les conditions les plus favorables car la demande résidentielle est constante. Les immeubles de bureaux se situent au milieu — mieux que le commerce de détail aux yeux de nombreux prêteurs, mais pas aussi favorable que le résidentiel construit à cet effet.
Si vous êtes un investisseur canadien qui s’intéresse également aux propriétés commerciales américaines, les programmes de financement transfrontaliers offrent une qualification basée sur le DSCR où le revenu de la propriété est ce qui compte, pas votre revenu personnel. Les prêts DSCR qualifient la propriété plutôt que la personne, nécessitent une mise de fonds de 20-25 % et n’ont pas besoin d’historique de crédit américain.
Erreurs Courantes à Éviter
Ne pas vérifier les états financiers des locataires. Le fait qu’un locataire ait signé un bail ne signifie pas qu’il peut le payer. Demandez toujours les états financiers des locataires principaux avant d’acheter.
Ignorer les expirations de baux à venir. Un immeuble à 95 % d’occupation a fière allure jusqu’à ce que vous réalisiez que trois locataires sur quatre ont des baux expirant dans les 18 mois. Les prêteurs le remarquent. Vous devriez aussi.
Sous-estimer les dépenses en capital. Les immeubles de bureaux plus anciens nécessitent des remplacements de CVC, des améliorations d’ascenseurs, des réparations de toiture et des infrastructures technologiques. Budgétez pour cela, sinon vos projections de NOI seront excessivement optimistes.
Supposer que les règles de financement résidentiel s’appliquent. Le financement commercial est un monde différent. Les conditions, les processus et les délais diffèrent considérablement du financement hypothécaire résidentiel. Travaillez avec un courtier spécialisé dans les transactions commerciales.
Aller d’abord voir votre banque. Votre banque personnelle peut ne pas offrir les meilleures conditions commerciales. Un courtier en prêts hypothécaires commerciaux accède à des dizaines de prêteurs et obtient des offres compétitives. La différence peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Comprendre les différences entre les prêteurs A et les prêteurs B est crucial pour évaluer vos options de financement.
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Foire Aux Questions
Quel est l'acompte minimum pour un immeuble de bureaux au Canada ?
Quel DSCR les prêteurs exigent-ils pour le financement d'immeubles de bureaux ?
Puis-je financer un immeuble de bureaux vacant ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt hypothécaire sur un immeuble de bureaux ?
Les baux NNN sont-ils requis pour obtenir un financement d'immeuble de bureaux ?
Devrais-je acheter un immeuble de bureaux à locataire unique ou à locataires multiples ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
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