Passer de 5 à 20 propriétés : La feuille de route du financement

Vous avez acheté Première propriété d’investissement : Pourquoi elle est la plus difficile à acheter. Les propriétés deux à cinq ont été difficiles mais réalisables. Vous avez compris le processus, établi une relation avec votre courtier hypothécaire, et la machine a commencé à fonctionner.

Puis, quelque chose s’est produit. Vous avez heurté un mur.

Peut-être que votre banque a dit non. Peut-être que le test de résistance a ruiné votre admissibilité. Peut-être que vous avez littéralement épuisé les options de financement conventionnel et que personne n’a pu vous dire quoi faire ensuite.

Bienvenue dans l’écart de financement entre 5 et 20 propriétés. Presque tous les investisseurs sérieux le rencontrent. Ceux qui le surmontent bâtissent une véritable richesse. Ceux qui n’y parviennent pas restent bloqués à cinq ou six propriétés pour le reste de leur carrière d’investisseur.

Je vais vous expliquer exactement comment passer de 5 à 20, en me concentrant spécifiquement sur le financement, car c’est là que 90% des investisseurs se bloquent.

Pourquoi le mur existe à 5 propriétés

Le système hypothécaire canadien n’a pas été conçu pour les investisseurs. Il a été conçu pour les personnes achetant une maison pour y vivre. Tout à son sujet, le test de résistance, les ratios d’endettement, la documentation des revenus, est basé sur l’hypothèse que vous avez une hypothèque sur une maison avec un revenu.

Lorsque vous vous présentez avec cinq hypothèques, le système commence à avoir du mal. Voici ce qui se passe généralement :

Vos ratios d’endettement atteignent leur maximum. Même si chaque propriété génère de beaux flux de trésorerie, la manière dont les prêteurs calculent vos ratios ne tient souvent pas pleinement compte des revenus locatifs. Certains prêteurs ne comptent que 50 à 80 % des revenus locatifs. Et ils ajoutent le coût de possession complet de chaque propriété à vos obligations. À cinq propriétés, le calcul ne fonctionne souvent plus, même si vous gagnez de l’argent. Comprendre comment les ratios d’endettement affectent votre approbation est essentiel à ce stade.

Le test de résistance se multiplie. Vous ne vous qualifiez pas à votre taux réel. Vous vous qualifiez au taux du test de résistance (généralement votre taux contractuel plus 2 %, ou le taux de référence, le plus élevé des deux). Appliquez cela à cinq hypothèques et votre « dette » sur papier est énorme par rapport à vos revenus. Apprenez-en davantage sur la façon dont le test de résistance hypothécaire affecte votre pouvoir d’achat.

Les prêteurs deviennent nerveux. Les prêteurs conventionnels ont des politiques internes concernant le nombre de propriétés qu’ils financeront pour un emprunteur donné. Certains plafonnent à quatre ou cinq propriétés d’investissement. Une fois que vous atteignez leur limite, ils disent simplement non, quelle que soit la solidité de votre demande.

Cela ne reflète pas vos capacités en tant qu’investisseur. C’est une limitation du système de prêt conventionnel. Et la bonne nouvelle, c’est qu’il existe d’autres systèmes.

La transition du conventionnel au commercial

Voici le changement mental que vous devez faire : vous n’êtes plus un acheteur immobilier avec quelques locations. Vous êtes un chef d’entreprise. Et les entreprises se financent différemment.

Les hypothèques conventionnelles (celles que vous avez utilisées jusqu’à présent) sont évaluées principalement sur vos revenus personnels et votre crédit. Les hypothèques commerciales sont évaluées principalement sur les revenus de la propriété et les fondamentaux de l’opération. Comprendre les différences entre les hypothèques commerciales et résidentielles est essentiel. C’est un jeu complètement différent, et c’est le jeu qui vous permet de croître.

La transition ne se fait pas du jour au lendemain. La plupart des investisseurs utilisent une approche hybride, conservant leurs hypothèques conventionnelles sur les propriétés qui se qualifient tout en utilisant le financement commercial pour les nouvelles acquisitions qui dépassent les limites conventionnelles.

Voici à quoi ressemble la transition en pratique :

Propriétés 1-4 : Hypothèques résidentielles conventionnelles. Meilleurs taux, amortissements les plus longs, qualification la plus simple.

Propriétés 5-8 : Mélange de conventionnel (si vous pouvez encore vous qualifier) et de prêteur B ou de financement alternatif. Taux légèrement plus élevés, mais toujours gérables.

Propriétés 8-20 : Financement commercial, hypothèques de portefeuille, financement privé et structures créatives. Règles différentes, taux différents, opportunités différentes.

C’est exactement ainsi que l’on achète un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, en comprenant quels outils de financement utiliser à chaque étape.

Si vous avez heurté le mur du financement conventionnel et que votre banque affirme que vos ratios d’endettement sont maximaux, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quelles options commerciales et de portefeuille s’ouvrent ensuite.

Le financement de portefeuille : Votre nouveau meilleur ami

Un prêteur de portefeuille est une institution financière qui conserve les hypothèques dans ses propres livres au lieu de les vendre à la SCHL ou à d’autres assureurs. Comme ils ne sont pas liés par les directives des hypothèques assurées, ils peuvent être plus flexibles quant à la manière d’évaluer votre demande.

Ce que les prêteurs de portefeuille examinent :

• Les revenus de la propriété. Cette propriété génère-t-elle suffisamment de loyer pour couvrir ses coûts ? C’est plus important que vos revenus personnels à ce stade.
• La performance globale de votre portefeuille. Comment vos propriétés existantes se portent-elles ? Un prêteur de portefeuille veut voir que vos propriétés actuelles sont bien gérées et rentables.
• Votre valeur nette. Quelle est votre équité totale sur toutes les propriétés ? Un bilan solide donne confiance aux prêteurs, même si vos ratios d’endettement semblent tendus selon les normes conventionnelles.
• Votre expérience. Avoir géré avec succès cinq propriétés ou plus est en fait un argument de vente auprès des prêteurs commerciaux. Ils préfèrent prêter à un investisseur éprouvé qu’à un débutant.

Les prêteurs de portefeuille offrent généralement :

• Taux d’intérêt 0,5 à 2 % plus élevés que les taux conventionnels
• Amortissements de 20 à 25 ans (parfois 30)
• Ratio prêt/valeur jusqu’à 75-80 % pour les achats
• Moins d’accent sur le test de résistance
• Plus de flexibilité sur la documentation des revenus

Le compromis est clair : vous payez un peu plus en intérêts, mais vous avez accès à un capital qui serait autrement indisponible. Et cet accès est ce qui vous permet de continuer à croître.

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Hypothèques globales (Blanket Mortgages) : Un prêt, plusieurs propriétés

Une hypothèque globale couvre plusieurs propriétés sous un seul prêt. Au lieu d’avoir dix hypothèques distinctes avec dix prêteurs différents, vous pourriez avoir une seule hypothèque globale couvrant cinq ou dix propriétés.

Pourquoi c’est important pour la croissance :

• Gestion simplifiée. Un paiement, un prêteur, une relation. Moins de tracas administratifs.
• Meilleur pouvoir de négociation. Lorsque vous apportez 2 millions de dollars d’hypothèques à un prêteur, vous avez plus de poids pour négocier les taux et les conditions.
• Prise en garantie croisée. Le prêteur utilise l’équité de vos propriétés les plus solides pour soutenir les plus faibles. Cela peut vous permettre de financer des propriétés qui ne seraient pas admissibles autrement.

Les inconvénients :

• Vous êtes liés. Si vous souhaitez vendre une propriété, vous devez restructurer l’hypothèque globale. Cela peut être compliqué et coûteux.
• Clauses de libération. Assurez-vous que votre hypothèque globale inclut une clause de libération qui vous permet de retirer des propriétés individuelles sans refinancer tout le portefeuille.
• Risque de concentration. Si un prêteur détient toutes vos hypothèques et qu’il modifie ses politiques ou rappelle le prêt, vous avez un gros problème.

Les hypothèques globales ne conviennent pas à tout le monde. Mais pour les investisseurs possédant cinq propriétés ou plus similaires dans le même marché, elles peuvent être un outil puissant pour simplifier et faire évoluer.

Les hypothèques globales peuvent simplifier votre portefeuille mais vous avez besoin d’une clause de libération pour vous protéger — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à négocier la bonne structure.

Qualification DSCR : Comment pensent les prêteurs commerciaux

DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (Ratio de couverture du service de la dette). C’est l’équivalent dans le monde du financement commercial des ratios FDS/TDS résidentiels, mais il se concentre sur la propriété, pas sur vous.

La formule est simple :

DSCR = Revenu Net d’Exploitation / Service Annuel de la Dette

Un DSCR de 1,0 signifie que le revenu de la propriété couvre exactement les paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,2 signifie que le revenu dépasse les paiements de 20 %. La plupart des prêteurs commerciaux exigent un DSCR minimum de 1,1 à 1,25.

Voici pourquoi c’est important : si une propriété génère 60 000 $ par an de revenu net d’exploitation et que les paiements hypothécaires annuels seraient de 48 000 $, le DSCR est de 1,25. Le prêteur ne se soucie pas (autant) de vos revenus personnels, de vos autres dettes ou du test de résistance. La propriété se qualifie selon ses propres mérites. C’est le cœur de la qualification pour les hypothèques basée sur le flux de trésorerie de la propriété.

C’est la clé qui débloque la croissance. Au lieu d’être limité par vos revenus personnels, vous êtes limité par la qualité de vos transactions. Trouvez des propriétés avec de forts revenus locatifs par rapport à leur prix, et vous pouvez continuer à acheter.

Pour améliorer votre DSCR :

• Achetez des propriétés avec de bons ratios loyer/prix
• Mettez plus d’argent en mise de fonds (hypothèque plus faible = dette de service plus faible = DSCR plus élevé)
• Augmentez les loyers si possible avant de demander le financement
• Choisissez des amortissements plus longs pour réduire le service annuel de la dette
• Négociez agressivement le prix d’achat

Structuration d’entité : Quand et pourquoi

À un moment donné, entre 5 et 20 propriétés, la question de la structure d’entreprise se pose. Devez-vous détenir les propriétés personnellement ou dans une société ? Peut-être une société de portefeuille ? Une fiducie ?

Il n’y a pas de réponse unique, mais voici les considérations générales :

Détenir personnellement :

• Plus simple et moins cher à mettre en place
• Vous pouvez bénéficier de l’exonération de la résidence principale si applicable
• Plus facile d’obtenir un financement hypothécaire conventionnel (certains prêteurs ne prêtent pas aux sociétés)
• Les gains en capital sont imposés personnellement à votre taux marginal

Détenir dans une société :

• Responsabilité limitée (protège vos actifs personnels en cas de problème)
• Opportunité de report d’impôt (les taux d’imposition des sociétés sur les revenus de placement sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés dans certaines provinces)
• Plus facile d’intégrer des partenaires ou de transférer la propriété
• Plus compliqué et coûteux à mettre en place et à maintenir
• Ne permet pas de bénéficier de l’exonération de la résidence principale
• Plus difficile d’obtenir un financement conventionnel ; nécessite généralement un financement commercial

Approche hybride :

• Détenez vos premières propriétés personnellement (meilleures options de financement)
• Créez une société pour les propriétés au-delà des limites de financement conventionnel
• Utilisez une structure de société de portefeuille pour gérer plusieurs sociétés de propriétés. Consultez notre guide complet Sociétés immobilières locatives : Guide de portefeuille

Parlez à un comptable spécialisé dans l’investissement immobilier avant de prendre cette décision. La mauvaise structure peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars en impôts et frais professionnels inutiles. La bonne structure peut vous faire économiser considérablement à mesure que vous évoluez. Pour en savoir plus, lisez sur la structure d’entreprise pour les investisseurs immobiliers au Canada et comprenez l’entreprise par rapport à la propriété personnelle pour les holdings.

Le secteur bancaire relationnel : Pourquoi c’est important maintenant

Lorsque vous aviez une ou deux propriétés, votre hypothèque était une transaction. À 10 ou 15 propriétés, vos relations hypothécaires sont des partenariats.

Établir des relations solides avec les bonnes institutions financières change la donne :

• Vous obtenez de meilleurs taux. Les prêteurs offrent des prix préférentiels à leurs meilleurs clients.
• Vous obtenez des approbations plus rapides. Lorsqu’un prêteur vous connaît, vous et votre portefeuille, les transactions se déroulent plus rapidement.
• Vous obtenez des solutions créatives. Les banquiers relationnels trouveront des moyens de faire fonctionner les transactions que les prêteurs transactionnels ne trouveront pas.
• Vous obtenez un accès anticipé. Certains prêteurs offrent à leurs clients relationnels un accès prioritaire aux nouveaux produits hypothécaires ou aux promotions spéciales.

Comment établir ces relations :

1. Consolidez là où cela a du sens. Ne répartissez pas vos affaires sur dix prêteurs. Choisissez deux ou trois et donnez-leur un volume significatif.
2. Gardez vos comptes là-bas. Détenez vos comptes d’exploitation, d’épargne et vos comptes professionnels auprès de la même institution où vous avez vos hypothèques.
3. Soyez un bon emprunteur. Payez à temps, à chaque fois. Fournissez les documents rapidement lorsque demandé. Ne soyez pas le client qui met trois semaines à répondre à un appel téléphonique.
4. Rencontrez votre banquier en personne. Planifiez une réunion annuelle pour examiner votre portefeuille et discuter de vos projets. Faites-lui savoir où vous allez afin qu’il puisse planifier avec vous.

Un bon banquier commercial qui comprend votre portefeuille et vos objectifs vaut son pesant d’or. Trouver cette personne demande des efforts, mais cela rapporte des dividendes pendant des années.

Le recyclage du capital : Le moteur de la croissance

Le recyclage du capital est le concept de retirer l’équité de propriétés existantes et de la réinvestir dans de nouvelles acquisitions. C’est ainsi que les investisseurs passent de 5 à 20 propriétés sans avoir besoin d’un compte d’épargne personnel massif.

Le cycle fonctionne comme suit :

1. Achetez une propriété avec une mise de fonds
2. Ajoutez de la valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion ou une augmentation des loyers
3. Refinancez pour retirer une partie ou la totalité de votre mise de fonds initiale
4. Utilisez ce capital pour la prochaine mise de fonds
5. Répétez

C’est la stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat) appliquée à grande échelle. Plus vous recyclez rapidement votre capital, plus vous vous développez rapidement. Explorez les solutions de financement hypothécaire pour propriétés d’investissement afin de trouver le bon financement pour chaque étape.

Mais voici le hic à grande échelle : le refinancement devient plus difficile lorsque vous avez de nombreuses propriétés. Vous avez besoin de prêteurs commerciaux qui comprennent ce que vous faites et qui sont disposés à refinancer sur la base de la valeur améliorée. Vous avez besoin de propriétés qui augmentent réellement de valeur grâce à vos améliorations, et pas seulement par l’appréciation du marché.

Et vous avez besoin de patience. Chaque cycle prend 6 à 12 mois. À grande échelle, vous pouvez avoir plusieurs propriétés à différentes étapes du cycle simultanément, ce qui nécessite des compétences organisationnelles et une gestion de capital sérieuses.

La pile de financement : Ce à quoi ressemblent réellement 20 propriétés

Voici une répartition réaliste de la façon dont un portefeuille de 20 propriétés pourrait être financé :

Votre coût moyen du capital augmente à mesure que vous évoluez. C’est le compromis. Mais votre flux de trésorerie total, votre équité et votre capacité à générer de la richesse augmentent beaucoup plus rapidement si vous achetez les bonnes propriétés. Comprendre la diversification de votre portefeuille immobilier au Canada devient essentiel à mesure que vous vous développez.

La clé est de comprendre que toutes les propriétés n’ont pas besoin du meilleur taux. Parfois, une propriété financée à 7 % qui génère de bons flux de trésorerie est une meilleure affaire qu’une propriété que vous ne pouvez pas acheter du tout parce que votre prêteur conventionnel a dit non.

Erreurs courantes entre 5 et 20

Erreur 1 : Essayer de forcer le financement conventionnel. Si vous avez épuisé les options conventionnelles, arrêtez de frapper à cette porte. Passez au niveau de financement suivant.

Erreur 2 : Ignorer le flux de trésorerie pour la croissance. Une croissance rapide avec des propriétés qui ne génèrent pas de flux de trésorerie est une recette pour le désastre. Chaque propriété doit pouvoir se supporter, surtout à grande échelle.

Erreur 3 : Ne pas avoir de réserves. À 20 propriétés, les choses cassent tout le temps. Toits, fours, tuyaux, locataires. Vous avez besoin d’une caisse de guerre. Prévoyez 5 000 $ à 10 000 $ par propriété en réserves.

Erreur 4 : Essayer de tout faire seul. À cette échelle, vous avez besoin d’une équipe : courtier hypothécaire, comptable, avocat, gestionnaire immobilier et idéalement quelques amis investisseurs qui ont vécu la même expérience. Apprenez sur Comment obtenir des fonds pour développer votre portefeuille de propriétés locatives.

Erreur 5 : Sauter le plan. L’acquisition aléatoire n’est pas une stratégie. Sachez ce que vous achetez, où, pourquoi, et comment cela s’intègre dans votre portefeuille existant avant de faire une offre.

Le point essentiel

Passer de 5 à 20 propriétés est absolument possible. Des milliers d’investisseurs canadiens l’ont fait. Mais cela nécessite un changement dans votre façon de penser le financement.

Vous passez du monde du crédit à la consommation au monde du crédit commercial. De la qualification personnelle à la qualification de la propriété. Des hypothèques individuelles aux stratégies de portefeuille. De la banque transactionnelle à la banque relationnelle.

Les investisseurs qui réussissent cette transition sont ceux qui s’éduquent sur les options, constituent la bonne équipe et abordent chaque nouvelle acquisition avec un plan de financement clair, et non pas seulement l’espoir que quelqu’un leur prêtera l’argent. Apprenez à maîtriser le levier calculé pour bâtir la richesse.

Le capital est là. Votre travail consiste à bâtir le dossier, les relations et la qualité des transactions qui incitent les prêteurs à vous le donner.

Foire aux questions

Rédigé par

LendCity

Publié

30 janvier 2026

Temps de lecture

15 min de lecture

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Termes clés

DSCR

DSCR

Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.

Portfolio Lender Blanket Mortgage B Lender Mortgage Stress Test Capital Recycling Down Payment LTV

LTV

Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

Coverage Ratio GDS TDS

TDS

Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.

NOI Conventional Mortgage High Ratio Mortgage CMHC Insurance Private Mortgage Commercial Mortgage Commercial Lending BRRRR

BRRRR

Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.

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Incorporation

Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.

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