Voici une question qui revient sans cesse : Devriez-vous acheter votre propriété locative au nom d’une société ou en votre nom personnel ?
Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients. Le bon choix dépend de votre situation, de vos objectifs d’investissement et de ce que vous cherchez à accomplir. Analysons ce que vous devez savoir.
Cet article se concentre sur la décision stratégique : DEVRIEZ-VOUS vous constituer en société pour votre prochain achat ? Nous aborderons les avantages pour votre bureau de crédit, les bénéfices en matière de protection de la responsabilité, les inconvénients des taux d’intérêt plus élevés et les alternatives de fiducie déguisée. Pour une comparaison complète sur la manière de structurer vos actifs immobiliers entre une société et une propriété personnelle, ce guide détaille le cadre de décision complet avec des chiffres fiscaux réels. Si vous avez déjà décidé de vous constituer en société et que vous avez besoin d’étapes pratiques, consultez notre Guide sur les sociétés de propriétés locatives pour la mise en place, la conformité et les détails d’entretien.
Les grands avantages d’acheter au nom d’une société
Votre bureau de crédit reste vierge
C’est énorme. Lorsque vous achetez des propriétés au nom d’une société, ces hypothèques n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit personnel.
Voici pourquoi cela est important : Certains prêteurs résidentiels ne tiennent même pas compte des hypothèques des sociétés lorsqu’ils examinent votre demande. Ils les ignorent complètement.
Vous pourriez donc acheter plusieurs propriétés dans votre société, maximiser ce que ces prêteurs vous accorderont, puis recommencer avec des prêteurs qui ne comptent que les hypothèques personnelles. Puis recommencer. Vous voyez comment cela vous permet de continuer à faire croître votre portefeuille au-delà des limites normales. Apprenez comment structurer vos propriétés d’investissement immobilier pour une flexibilité maximale.
Protection supplémentaire en cas de problème
Lorsque vous possédez une propriété au nom d’une société, vous bénéficiez d’une couche supplémentaire de protection contre la responsabilité.
Si quelqu’un vous poursuit pour une raison liée à cette propriété, il ne peut s’en prendre qu’à ce qui se trouve dans la société. Vos biens personnels restent séparés et protégés.
Vous pouvez également souscrire une assurance responsabilité civile pour vous protéger lorsque vous possédez des propriétés personnellement. Mais la structure sociétaire vous offre une séparation intégrée entre votre entreprise et votre vie personnelle.
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Les inconvénients que vous devez connaître
Taux d’intérêt plus élevés
C’est le point crucial. Vous paierez généralement des taux d’intérêt plus élevés lorsque vous achetez au nom d’une société.
Ce n’est pas que les prêteurs facturent spécifiquement plus cher pour la propriété d’entreprise. Le problème est que moins de prêteurs offrent cette option.
Avant la COVID, des tonnes de prêteurs vous permettaient d’enregistrer des propriétés au nom d’une société. Puis tout s’est figé pendant la pandémie. Certains ont recommencé à l’offrir, mais pas tous.
Pensez-y : si 100 prêteurs s’occupent des propriétés locatives mais que seulement 10 d’entre eux s’occupent des achats par société, vous avez beaucoup moins de concurrence. Moins de concurrence signifie que vous n’obtiendrez pas les meilleurs taux disponibles sur le marché.
Tous les administrateurs de la société doivent figurer sur l’hypothèque
Voici quelque chose qui surprend les gens. Si votre société a quatre administrateurs, le prêteur voudra que les quatre administrateurs figurent sur l’hypothèque.
Parfois, les gens créent une société et ajoutent des membres de la famille en tant qu’administrateurs afin de pouvoir recevoir certains avantages au fil du temps. Mais ces membres de la famille pourraient ne pas vouloir posséder d’immobilier ni être admissibles à une hypothèque.
Cela peut créer des problèmes. Assurez-vous que chaque administrateur de votre société est disposé et capable de figurer sur l’hypothèque pour toutes les propriétés que vous achetez.
Si moins de prêteurs et des taux plus élevés vous font douter de la propriété d’entreprise, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quels prêteurs l’offrent encore et à quel prix.
Qu’en est-il des accords de fiducie déguisée ?
Il existe une autre option que certains investisseurs utilisent appelée accord de fiducie déguisée (bare trust agreement).
Cela vous permet de conclure la transaction en votre nom personnel, mais elle est ensuite traitée comme une propriété d’entreprise à des fins fiscales auprès de l’ARC.
Cela semble parfait, n’est-ce pas ? Pas si vite. Il y a quelques pièges :
- La propriété est toujours en votre nom personnel, donc vous n’avez pas la protection de la responsabilité.
- Certains prêteurs n’autorisent pas du tout cet arrangement.
- Cela peut devenir compliqué lorsque vous essayez de refinancer plus tard.
Lorsque vous allez refinancer, le prêteur demande de voir vos revenus locatifs. Mais ils ne figurent pas sur votre déclaration de revenus personnelle car ils sont dans la société. Ils voient la propriété en votre nom personnel et sont confus quant à l’origine des revenus.
La plupart des prêteurs finissent par comprendre, mais cela ajoute des complications. Parlez d’abord à votre courtier hypothécaire pour vous assurer que votre prêteur est d’accord avec cette approche.
L’avantage ? Vous avez accès à tous les prêteurs et à de meilleurs taux tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux des sociétés. De plus, vous pouvez potentiellement éviter de déclencher la taxe de transfert de propriété lors de sa mise en place.
La question fiscale
Je ne suis pas comptable, vous devez donc absolument en parler au vôtre à ce sujet.
Mais voici le fait : selon votre revenu personnel, il peut en fait être moins cher fiscalement de garder les propriétés en votre nom personnel. Ou cela peut être mieux dans une société. Cela dépend vraiment de votre situation spécifique.
Que vous optiez pour le nom personnel, la société ou la fiducie déguisée, les implications hypothécaires sont différentes pour chaque voie – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à choisir la structure qui correspond à vos objectifs.
Alors, lequel devriez-vous choisir ?
Il n’y a pas de réponse unique.
Acheter au nom d’une société a du sens si vous souhaitez continuer à faire croître votre portefeuille au-delà des limites de prêt normales et si vous souhaitez une protection supplémentaire contre la responsabilité. Soyez simplement prêt à payer un peu plus d’intérêts.
Acheter personnellement a du sens si vous souhaitez les meilleurs taux possibles et que vous n’êtes pas encore préoccupé par les limites de prêt.
Et les accords de fiducie déguisée peuvent fonctionner si vous souhaitez le meilleur des deux mondes, mais assurez-vous que votre prêteur et votre comptable sont d’accord au préalable.
En fin de compte ? Parlez à votre équipe de financement hypothécaire résidentiel, à votre comptable et à votre avocat avant de prendre une décision. Obtenez les trois perspectives afin de pouvoir faire le choix qui convient le mieux à votre situation.
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Foire aux questions
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Puis-je refinancer une propriété détenue en fiducie déguisée ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
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