Vous voulez connaître le moyen le plus rapide de gaspiller votre budget de rénovation ? Faites des choix basés sur ce que vous aimez au lieu de ce qui se vend.
Nous nous sommes entretenus avec Nick Messina de Team Goren REMAX et Kass DiPasquale de Kass Design Studios pour obtenir la vraie histoire de ce qui fonctionne et de ce qui ne fonctionne pas pour la rénovation de propriétés d’investissement.
La plus grosse erreur que vous puissiez commettre
Les deux experts ont dit la même chose immédiatement : les investisseurs continuent de faire des choix de rénovation basés sur leurs goûts personnels. Et c’est une catastrophe si vous voulez vendre ou louer rapidement. C’est l’une des plus grandes leçons tirées de la rénovation de plus de 30 propriétés : la préférence personnelle tue le ROI.
Voici le truc : lorsque vous peignez cette chambre en vert vif parce que vous aimez les couleurs vives, vous réduisez de moitié votre bassin potentiel d’acheteurs. Peut-être plus.
Réfléchissez-y. Quand quelqu’un entre dans une maison peinte en noir avec de la peinture rouge dégoulinant sur les murs pour ressembler à du sang, il ne pense pas “oh, je vais juste repeindre”. Il court vers la porte.
Votre maison contre une propriété d’investissement
Kass a soulevé un excellent point : si vous gardez la propriété pour vous, faites-vous plaisir. Peignez-la en rose bonbon. Affichez vos trophées de chasse. Faites ce qui vous rend heureux.
Mais si vous rénovez pour vendre ou louer ? Vous devez oublier ce que vous aimez et vous concentrer sur ce que la masse veut.
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La stratégie de la peinture blanche qui fonctionne vraiment
Vous savez ce qui est ennuyeux mais efficace ? Une nouvelle couche de peinture blanche.
Nick ne jure que par ça. Le blanc est suffisamment neutre pour que quiconque puisse s’imaginer y vivre. Il ouvre les possibilités dans l’esprit des acheteurs au lieu de leur faire penser au travail qu’ils devront faire.
Mais voilà où ça se complique : vous ne voulez pas non plus que l’endroit ressemble à une chambre d’hôpital stérile.
Rendre le neutre chaleureux
Kass a une solution : la mise en scène et les plantes. Vous voulez retirer les objets personnels pour que les familles puissent s’y imaginer, mais ajouter suffisamment de chaleur pour que l’espace soit invitant.
Les plantes sont parfaites car elles ajoutent de la vie sans crier “c’est MON style”.
Si une peinture neutre et une mise en scène intelligente peuvent élargir votre bassin d’acheteurs, imaginez ce qu’une structure de financement appropriée peut faire pour votre budget de rénovation — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour planifier les chiffres avant de commencer.
Où dépenser votre argent
Toutes les rénovations ne vous rapportent pas le même retour sur investissement. Voici ce qui rapporte vraiment :
Les rénovations de cuisine rapportent 75-100 %
C’est le gros morceau. Investissez 10 000 à 30 000 $ dans votre cuisine et vous récupérerez la majeure partie lors de la vente.
Mais vous n’avez pas toujours besoin de tout démolir. Kass dit que vous pouvez économiser beaucoup en repeignant ou en refaisant les armoires au lieu de les remplacer. Une mise à jour cosmétique peut avoir l’air incroyable sans le prix de 60 000 $.
Envie d’une victoire rapide ? Ajoutez un dosseret (backsplash). Un expert en évaluation nous a dit qu’il avait ajouté 5 000 $ de valeur à une maison – et les dosserets coûtent beaucoup moins cher à installer.
Les salles de bain rapportent environ 70 %
Voici la règle empirique de Kass : si vous avez deux salles de bain, rénovez-en une complètement, du sol au plafond. La deuxième salle de bain peut bénéficier de quelques retouches cosmétiques rapides. Pour des idées spécifiques sur ce qu’il faut faire, notre guide sur les rénovations de salle de bain qui ajoutent de la valeur détaille les améliorations les plus percutantes.
Nick est d’accord. Tant qu’une salle de bain a l’air vraiment bien, les acheteurs peuvent tolérer une seconde moins mise à jour. Ils pensent “nous utiliserons la belle la plupart du temps”.
Pour des mises à jour simples de salle de bain, concentrez-vous sur les luminaires et les vanités. Vous pouvez avoir un impact visuel important sans démolir toute la pièce.
Comment réduire les coûts sans sacrifier la qualité
Voici une astuce d’économie qui fonctionne vraiment : utilisez du plancher en vinyle de luxe (LVP) au lieu du bois franc. Vous économiserez environ 5 $ par pied carré.
Sur une maison entière, cela s’accumule rapidement.
Et voici un avantage – si de l’eau se renverse sur du LVP, vous pouvez le retirer, sécher en dessous, et remettre les mêmes pièces. Essayez de faire cela avec du bois franc.
Gardez simplement des matériaux supplémentaires à portée de main, car les pièces coupées pour s’adapter aux murs ne peuvent pas être réutilisées si vous devez démonter le plancher.
Les rénovations de cuisine rapportant 75 à 100 % sont puissantes, mais seulement si votre prêt hypothécaire d’achat plus améliorations est structuré pour soutenir le projet — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous l’examinerons ensemble.
Planifiez avant de manier le marteau
La plupart des investisseurs font cela à l’envers. Ils commencent à rénover et se demandent ensuite s’ils font les bons choix.
Si vous suivez la Méthode BRRRR : Développez rapidement un portefeuille locatif, la planification est encore plus critique car votre budget de rénovation affecte directement l’évaluation de votre refinancement. Faites ceci à la place :
Étape 1 : Créez votre vision
Utilisez des outils gratuits comme Canva et Pinterest pour recueillir des idées. Créez un tableau d’ambiance. Soyez clair sur ce que vous voulez faire.
Cela aide même si vous travaillez avec un partenaire. Kass dit que les hommes et les femmes ne pensent pas de la même manière, donc avoir des références visuelles évite les disputes et les erreurs coûteuses.
Étape 2 : Faites une feuille de calcul
Listez chaque coût de rénovation. Déterminez combien vous êtes prêt à dépenser avant de vendre ou de louer. Apprendre à Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable vous aidera à déterminer si ces coûts de rénovation laissent encore de la place pour le profit.
Étape 3 : Parlez d’abord à un agent immobilier
Avant de faire quoi que ce soit, appelez un agent comme Nick. Demandez-leur :
- Quelle est la valeur de ma propriété actuellement ? Envisagez d’obtenir des évaluations automatisées de propriétés pour une base de référence rapide.
- Quelle sera sa valeur après ces mises à jour ?
- Ces rénovations sont-elles financièrement judicieuses ?
Vous pourriez découvrir qu’une rénovation de cuisine de 20 000 $ n’ajoutera que 10 000 $ de valeur. Mieux vaut le savoir avant de commencer.
Financez vos rénovations intelligemment
Voici quelque chose que beaucoup d’investisseurs ignorent : vous pouvez intégrer les coûts de rénovation directement dans votre prêt hypothécaire grâce à un programme d’achat plus améliorations.
Cela signifie que vous n’avez pas à payer en espèces de votre poche. Vous pouvez utiliser l’argent des autres pour améliorer votre propriété et conserver votre argent pour acheter d’autres propriétés.
De vraies histoires d’horreur pour apprendre
Nick nous a raconté l’histoire d’une belle maison avec un bel attrait extérieur. Mais à l’intérieur ? Des animaux trophées morts recouvrant chaque mur. Élan, loups, peu importe.
Ses clients étaient terrifiés. Ils ne pouvaient pas voir au-delà des animaux pour apprécier la maison elle-même. Une visite et c’est fini.
La solution ? Rangez ces choses lorsque vous vendez. Ne réduisez pas votre bassin d’acheteurs de moitié parce que vous voulez montrer vos passe-temps.
Une autre propriété avait des murs vert lime, des murs roses et une salle de bain qui mélangeait trois styles de design différents à la fois. Personne ne pouvait comprendre ce qu’il regardait. Ce sont les types de problèmes courants lors de l’achat de propriétés délabrées pour lesquels vous devez budgétiser à l’avance.
Faut-il essayer de se démarquer ?
Kass a posé une question intéressante : et si être mémorable était une bonne chose ? Si quelqu’un voit 15 maisons dans une journée, peut-être qu’il se souvient de “celle avec la pièce rose”.
La réponse de Nick était intelligente. Cela dépend de qui achète. S’il s’agit d’une famille qui emménage, les couleurs vives sont risquées. Ils ne repeindront probablement pas tout de suite.
Mais s’il s’agit d’un investisseur qui repeindra de toute façon ? Être mémorable pourrait vous aider.
Néanmoins, jouer la prudence avec des couleurs neutres est généralement la meilleure option.
Constituez la bonne équipe
N’essayez pas d’économiser de l’argent en négligeant les professionnels. Kass a vu quelqu’un essayer de câbler sa propre maison pour économiser sur les coûts d’un électricien. Ils l’ont mal fait et ont dû payer pour recâbler toute la maison.
Cela leur a coûté beaucoup plus cher que d’embaucher un électricien dès le départ.
Votre équipe devrait comprendre :
- Un agent immobilier qui connaît les valeurs locales
- Un designer capable de créer une vision cohérente
- Des entrepreneurs et des artisans qualifiés
- Un spécialiste du financement de flip qui peut aider au financement
Assurez-vous que tout le monde connaît votre objectif. Est-ce que vous faites du flipping en utilisant la règle de 70 %? Louez ? Vendez tel quel ? Différents objectifs nécessitent différentes approches.
La ligne du bas
Arrêtez de rénover en fonction de ce que vous aimez. Commencez à penser à ce qui se vend.
Investissez votre argent dans les cuisines et les salles de bain. Gardez les couleurs neutres. Utilisez la mise en scène et les plantes pour ajouter de la chaleur. Et parlez aux professionnels avant de commencer – pas après avoir déjà dépensé l’argent.
Votre compte bancaire vous remerciera.
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Différences entre le marché canadien et américain en matière de ROI de rénovation
Bien que les fondamentaux de la rénovation (couleurs neutres, cuisines de qualité, salles de bain mises en scène) restent constants, les attentes des acheteurs et le ROI varient entre les marchés.
Préférences des acheteurs :
- Canada : Des comptoirs en granit ou en quartz sont attendus sur la plupart des marchés. Des planchers en bois franc ou d’ingénierie sont préférés au stratifié dans les zones urbaines. Les appareils en acier inoxydable sont la norme. Le carrelage métro et les palettes neutres dominent.
- États-Unis : Des préférences similaires dans les fourchettes de prix comparables, mais la variation régionale est plus importante. Les marchés du Sud s’attendent souvent à des finitions plus récentes et prêtes à l’emploi. Les marchés du Nord sont plus réceptifs aux finitions datées si le prix est en conséquence.
Financement des rénovations :
- Canada : Des prêts hypothécaires “achat plus améliorations” sont proposés par certains prêteurs traditionnels. Les prêteurs privés offrent un financement de rénovation à 7-12 %. La SCHL autorise certains coûts de rénovation dans les hypothèques assurées pour les occupants propriétaires.
- États-Unis : Les prêts FHA 203(k) regroupent l’achat et la rénovation (pour occupant propriétaire). Les prêteurs hypothécaires privés offrent un financement de rénovation à 8-12 % plus des points. Les prêts hypothécaires de rénovation HomeStyle sont disponibles via Fannie Mae.
Coûts des entrepreneurs et de la main-d’œuvre :
- Canada : Coûts de main-d’œuvre plus élevés sur les grands marchés. Entrepreneurs en pénurie. La majoration générale de l’entrepreneur est généralement de 15-25 %. Les métiers spécialisés (électriciens, plombiers) exigent des tarifs premium.
- États-Unis : Les coûts de main-d’œuvre varient considérablement selon la région. Les marchés du Sud et du Midwest offrent des tarifs d’entrepreneurs nettement inférieurs à ceux de leurs équivalents canadiens. Cela améliore les marges de profit pour les investisseurs canadiens achetant des propriétés américaines.
Exigences en matière de permis et de codes :
- Canada : Les codes du bâtiment sont appliqués provincialement. Des permis sont requis pour la plupart des travaux structurels, électriques et de plomberie. Les inspections ajoutent du temps mais garantissent la qualité. Les travaux sans permis peuvent affecter la revente.
- États-Unis : Les exigences en matière de codes varient selon les municipalités. Certaines juridictions ont une application plus souple. Cependant, les travaux sans permis créent des problèmes de titre et des défis de financement pour les acheteurs.
ROI de la mise en scène :
- Canada : La mise en scène professionnelle sur les grands marchés (Toronto, Vancouver, Calgary) peut ajouter 5 à 15 % au prix de vente. Essentiel pour les propriétés de plus de 500 000 $.
- États-Unis : ROI similaire sur les marchés comparables, mais la mise en scène est moins courante dans les tranches de prix inférieures et les marchés secondaires. La mise en scène virtuelle est de plus en plus acceptée comme alternative.
Foire aux questions
Quelle est la plus grosse erreur que font les investisseurs lorsqu'ils rénovent ?
Quelle pièce offre le meilleur retour sur investissement ?
Devrais-je utiliser du parquet en bois franc ou du plancher en vinyle de luxe ?
Combien de salles de bain devrais-je rénover entièrement ?
Quelles couleurs devrais-je peindre pour une propriété d'investissement ?
Puis-je inclure les coûts de rénovation dans mon prêt hypothécaire ?
Quand devrais-je parler à un agent immobilier des rénovations ?
Comment rendre les couleurs neutres chaleureuses au lieu d'ennuyeuses ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Home Staging
Le processus d'ameublement et de décoration d'une propriété afin de maximiser son attrait pour les acheteurs ou locataires potentiels, en utilisant généralement des couleurs neutres et un placement stratégique des meubles. Les propriétés bien mises en scène se vendent systématiquement plus rapidement et à des prix plus élevés, tout en attirant des locataires de meilleure qualité.
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