Voici quelque chose qui arrive beaucoup trop souvent : un investisseur immobilier entre dans sa banque, demande un prêt pour sa propriété multifamiliale et pense obtenir une bonne affaire. Puis, il découvre plus tard qu’il a laissé des millions sur la table.
Laissez-moi vous partager un exemple réel qui vient de se produire. Un investisseur a rénové une propriété de 57 unités et l’a louée à une grande société qui sous-loue à des locataires individuels. Il s’est adressé à sa banque principale où il fait toutes ses opérations bancaires. Ils lui ont offert 13 millions de dollars. Ça semble bien, n’est-ce pas ?
Faux. Une fois que la banque a découvert qu’il n’y avait qu’un seul locataire d’entreprise, elle a dit non. Dossier clos.
Il est venu nous voir. Nous lui avons obtenu 16 millions de dollars à la place. C’est 3 millions de dollars de plus. De plus, son taux a baissé de près de 1 %. Et nous avons transformé ce ‘non’ en ‘oui’.
Ce genre de choses arrive tout le temps. Et cela coûte cher aux investisseurs comme vous.
Votre banque n’offre pas ce dont vous avez réellement besoin
Voici la partie folle : les banques ont souvent les programmes exacts dont vous avez besoin, mais elles ne vous les communiquent pas.
Nous avions un autre client qui a bâti un immense portefeuille multifamilial. Pour chaque propriété, il s’est adressé à sa banque. Chaque fois, ils lui ont accordé des prêts conventionnels à 75 % de ratio prêt/valeur avec des amortissements de 25 ans.
Vous savez ce que sa banque lui a aussi offert ? Un financement garanti avec 85 % de ratio prêt/valeur et des termes de 40 ans. Cela signifie 85 % de ratio prêt/valeur et des amortissements de 40 ans. Beaucoup plus d’argent dans sa poche. Un bien meilleur flux de trésorerie.
Quand il l’a découvert, il était furieux. Il a dit à sa banque qu’il allait tout transférer chez nous pour un financement SCHL. Soudain, ils ont dit : « Oh, nous faisons ça aussi ! »
Pourquoi ne l’ont-ils pas proposé dès le premier jour ? Parce que les prêts conventionnels sont plus faciles pour eux. Moins de paperasse. Moins de travail. Mais cela vous coûte des milliers par mois en flux de trésorerie et laisse des capitaux propres immobilisés dans vos propriétés.
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La plupart des prêteurs ne vous parleront même pas
Voici quelque chose que la plupart des gens ignorent : plus de la moitié des prêteurs commerciaux ne travailleront pas directement avec vous. Point final.
Ils travaillent uniquement par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires. Donc, lorsque vous vous adressez directement à votre banque, vous n’avez accès qu’à une petite partie de ce qui est réellement disponible.
Différents prêteurs veulent des choses différentes à différents moments. L’un pourrait adorer les prêts à la construction en ce moment. Un autre pourrait être à la recherche d’opérations dans une ville spécifique. Certains ne toucheront pas aux prêts inférieurs à 2 millions de dollars. D’autres se spécialisent exactement dans cela.
Si vous ne parlez qu’à un seul prêteur, vous manquez tout cela.
Si votre banque vous a offert un ratio prêt/valeur de 75 % alors que vous auriez pu obtenir 85 % avec un amortissement de 40 ans, cet écart vous coûte chaque mois — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons la différence.
L’emplacement et la taille du prêt comptent plus que vous ne le pensez
Supposons que vous souhaitiez emprunter 1 million de dollars sur une propriété dans une petite ville de l’Ontario. Certains prêteurs diront non immédiatement. Pas parce que votre opération est mauvaise, mais parce qu’ils ne prêtent pas dans cette région ou que ce montant est trop faible pour eux.
Un bon courtier sait quels prêteurs aiment votre situation exacte. Nous n’essayons pas de forcer un accord. Nous vous mettons en relation avec le prêteur qui veut réellement votre entreprise.
Vous avez besoin de quelqu’un qui pense comme un investisseur
Lorsque vous travaillez avec un courtier qui investit lui-même, il examine votre portefeuille dans son ensemble différemment.
Ils réfléchissent : Comment ce prêt vous prépare-t-il pour le prochain? Devrions-nous utiliser le SCHL ici pour préserver votre capacité d’emprunt conventionnel pour une autre propriété? Le programme MLI Select serait-il plus judicieux pour la structure de votre portefeuille à long terme?
Un employé de banque qui traite votre prêt ? Il essaie simplement de conclure votre seule opération. Il ne pense pas à l’opération numéro trois, cinq ou dix.
Cet investisseur qui est venu nous voir après que sa banque ait dit non est reparti avec 3 millions de dollars de financement supplémentaires et un taux plus bas — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et voyons ce que vous pourriez laisser sur la table.
Le véritable coût de faire cavalier seul
Faisons le compte de ce que le premier investisseur dont nous avons parlé a failli perdre :
- 3 millions de dollars de moins en financement (c’est des fonds propres auxquels vous ne pouvez pas accéder)
- Près de 1 % de taux d’intérêt plus élevé (cela représente des milliers par mois)
- Refusé complètement (opération morte, opportunité perdue)
Et il pensait être malin en allant là où il a ses comptes bancaires !
Il ne s’agit pas de dénigrer les banques. Elles servent à quelque chose. Mais pour les propriétés multifamiliales et commerciales, vous avez besoin de spécialistes qui font cela tous les jours.
Que faire dès maintenant
Si vous possédez des propriétés d’investissement ou si vous prévoyez d’acheter de l’immobilier multifamilial, ayez simplement une conversation avec un courtier expert qui comprend le financement hypothécaire commercial et multifamilial. C’est tout.
Discutez de votre portefeuille. Voyez ce qui vous manque peut-être. Découvrez si vous laissez de l’argent sur la table.
Peut-être que votre banque vous offre la meilleure affaire possible. Super ! Mais ne préféreriez-vous pas le savoir avec certitude plutôt que de vous demander si vous perdez des milliers chaque mois ?
La conversation ne vous coûte rien. Mais l’ignorer pourrait vous coûter des millions.
Réservez un examen de portefeuille hypothécaire canadien. Nous examinerons ce que vous possédez, ce que vous voulez faire et nous vous montrerons le meilleur chemin à suivre. Aucune pression. Aucune obligation. Juste des conseils concrets de personnes qui investissent elles-mêmes dans l’immobilier.
Parce qu’en fin de compte, votre banque travaille pour la banque. Un bon courtier travaille pour vous.
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Foire aux questions
Pourquoi ma banque ne me proposerait-elle pas ses meilleurs produits hypothécaires ?
Combien de plus puis-je réellement emprunter avec un financement SCHL par rapport à un financement conventionnel ?
Puis-je accéder à tous les prêteurs en m'adressant directement à eux ?
Quel est l'avantage de travailler avec un courtier qui investit dans l'immobilier ?
Y a-t-il un coût pour obtenir un examen de portefeuille auprès d'un courtier hypothécaire ?
Pourquoi différents prêteurs se soucient-ils de l'emplacement de la propriété ?
Que se passe-t-il si ma banque refuse mon prêt hypothécaire commercial ?
Combien une différence de taux d'intérêt de 1 % peut-elle réellement me coûter ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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