Voici quelque chose qui arrive beaucoup trop souvent : un investisseur immobilier entre dans sa banque, demande un prêt pour sa propriété multifamiliale et pense obtenir une bonne affaire. Puis, il découvre plus tard qu’une structure ou un prêteur différent aurait mis des dizaines ou des centaines de milliers de plus dans sa poche sur la durée du portefeuille — l’impact réel dépend de la taille et de la stratégie du portefeuille.
Laissez-moi vous partager un exemple réel qui vient de se produire. Un investisseur a rénové une propriété de 57 unités et l’a louée à une grande société qui sous-loue à des locataires individuels. Il s’est adressé à sa banque principale où il fait toutes ses opérations bancaires. Ils lui ont offert 13 millions de dollars. Ça semble bien, n’est-ce pas ?
Faux. Une fois que la banque a découvert qu’il n’y avait qu’un seul locataire d’entreprise, elle a dit non. Dossier clos.
Il est venu nous voir. Nous lui avons obtenu 16 millions de dollars à la place. C’est 3 millions de dollars de plus. De plus, son taux a baissé de près de 1 %. Et nous avons transformé ce ‘non’ en ‘oui’. (Spécifique à ce client ; les résultats individuels varient.)
Ce genre de choses arrive tout le temps. Et cela coûte cher aux investisseurs comme vous.
Votre banque n’offre pas ce dont vous avez réellement besoin
Voici la partie folle : les banques ont souvent les programmes exacts dont vous avez besoin, mais elles ne vous les communiquent pas.
Nous avions un autre client qui a bâti un immense portefeuille multifamilial. Pour chaque propriété, il s’est adressé à sa banque. Chaque fois, ils lui ont accordé des prêts conventionnels à 75 % de ratio prêt/valeur avec des amortissements de 25 ans.
Vous savez ce que sa banque lui a aussi offert ? Un financement garanti avec 85 % de ratio prêt/valeur et des termes de 40 ans. Cela signifie 85 % de ratio prêt/valeur et des amortissements de 40 ans. Beaucoup plus d’argent dans sa poche. Un bien meilleur flux de trésorerie.
Quand il l’a découvert, il était furieux. Il a dit à sa banque qu’il allait tout transférer chez nous pour un financement SCHL. Soudain, ils ont dit : « Oh, nous faisons ça aussi ! »
Pourquoi ne l’ont-ils pas proposé dès le premier jour ? Parce que les prêts conventionnels sont plus faciles pour eux. Moins de paperasse. Moins de travail. Mais cela vous coûte des milliers par mois en flux de trésorerie et laisse des capitaux propres immobilisés dans vos propriétés.
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La plupart des prêteurs ne vous parleront même pas
Voici quelque chose que la plupart des gens ignorent : plus de la moitié des prêteurs commerciaux ne travailleront pas directement avec vous. Point final.
Ils travaillent uniquement par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires. Donc, lorsque vous vous adressez directement à votre banque, vous n’avez accès qu’à une petite partie de ce qui est réellement disponible.
Différents prêteurs veulent des choses différentes à différents moments. L’un pourrait adorer les prêts à la construction en ce moment. Un autre pourrait être à la recherche d’opérations dans une ville spécifique. Certains ne toucheront pas aux prêts inférieurs à 2 millions de dollars. D’autres se spécialisent exactement dans cela.
Si vous ne parlez qu’à un seul prêteur, vous manquez tout cela.
Si votre banque vous a offert un ratio prêt/valeur de 75 % alors que vous auriez pu obtenir 85 % avec un amortissement de 40 ans, cet écart vous coûte chaque mois — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons la différence.
L’emplacement et la taille du prêt comptent plus que vous ne le pensez
Supposons que vous souhaitiez emprunter 1 million de dollars sur une propriété dans une petite ville de l’Ontario. Certains prêteurs diront non immédiatement. Pas parce que votre opération est mauvaise, mais parce qu’ils ne prêtent pas dans cette région ou que ce montant est trop faible pour eux.
Un bon courtier sait quels prêteurs aiment votre situation exacte. Nous n’essayons pas de forcer un accord. Nous vous mettons en relation avec le prêteur qui veut réellement votre entreprise.
Vous avez besoin de quelqu’un qui pense comme un investisseur
Lorsque vous travaillez avec un courtier qui investit lui-même, il examine votre portefeuille dans son ensemble différemment.
Ils réfléchissent : Comment ce prêt vous prépare-t-il pour le prochain? Devrions-nous utiliser le SCHL ici pour préserver votre capacité d’emprunt conventionnel pour une autre propriété? Le programme MLI Select serait-il plus judicieux pour la structure de votre portefeuille à long terme?
Un employé de banque qui traite votre prêt ? Il essaie simplement de conclure votre seule opération. Il ne pense pas à l’opération numéro trois, cinq ou dix.
Cet investisseur qui est venu nous voir après que sa banque ait dit non est reparti avec 3 millions de dollars de financement supplémentaires et un taux plus bas — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et voyons ce que vous pourriez laisser sur la table.
Le véritable coût de faire cavalier seul
Faisons le compte de ce que le premier investisseur dont nous avons parlé a failli perdre :
- 3 millions de dollars de moins en financement (c’est des fonds propres auxquels vous ne pouvez pas accéder)
- Près de 1 % de taux d’intérêt plus élevé (cela représente des milliers par mois)
- Refusé complètement (opération morte, opportunité perdue)
Et il pensait être malin en allant là où il a ses comptes bancaires !
Il ne s’agit pas de dénigrer les banques. Elles servent à quelque chose. Mais pour les propriétés multifamiliales et commerciales, vous avez besoin de spécialistes qui font cela tous les jours.
Que faire dès maintenant
Si vous possédez des propriétés d’investissement ou si vous prévoyez d’acheter de l’immobilier multifamilial, ayez simplement une conversation avec un courtier expert qui comprend le financement hypothécaire commercial et multifamilial. C’est tout.
Discutez de votre portefeuille. Voyez ce qui vous manque peut-être. Découvrez si vous laissez de l’argent sur la table.
Peut-être que votre banque vous offre la meilleure affaire possible. Super ! Mais ne préféreriez-vous pas le savoir avec certitude plutôt que de vous demander si vous perdez des milliers chaque mois ?
La conversation ne vous coûte rien. Mais la sauter coûte souvent des dizaines ou des centaines de milliers sur la durée de vie d’un portefeuille — l’impact réel dépend de la taille et de la stratégie du portefeuille.
Réservez un examen de portefeuille hypothécaire canadien. Nous examinerons ce que vous possédez, ce que vous voulez faire et nous vous montrerons le meilleur chemin à suivre. Aucune pression. Aucune obligation. Juste des conseils concrets de personnes qui investissent elles-mêmes dans l’immobilier.
Parce qu’en fin de compte, votre banque travaille pour la banque. Un bon courtier travaille pour vous.
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Foire aux questions
Pourquoi ma banque ne me proposerait-elle pas ses meilleurs produits hypothécaires ?
Combien de plus puis-je réellement emprunter avec un financement SCHL par rapport à un financement conventionnel ?
Puis-je accéder à tous les prêteurs en m'adressant directement à eux ?
Quel est l'avantage de travailler avec un courtier qui investit dans l'immobilier ?
Y a-t-il un coût pour obtenir un examen de portefeuille auprès d'un courtier hypothécaire ?
Pourquoi différents prêteurs se soucient-ils de l'emplacement de la propriété ?
Que se passe-t-il si ma banque refuse mon prêt hypothécaire commercial ?
Combien une différence de taux d'intérêt de 1 % peut-elle réellement me coûter ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
7 min de lecture
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Prêt hypothécaire commercial
Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Tarification
Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
Financement de construction
Un prêt à court terme qui finance la construction ou la rénovation majeure d'une propriété, déboursé par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont terminées. Une fois la construction terminée, le prêt de construction est généralement remplacé par une hypothèque permanente par un processus appelé financement de prise en charge. Les intérêts ne sont facturés que sur le montant tiré.
Hypothèque gagée
Une hypothèque enregistrée pour un montant supérieur au montant réel du prêt — souvent jusqu'à 125 % de la valeur de la propriété. Cela permet aux emprunteurs d'accéder à des fonds supplémentaires plus tard sans avoir à payer pour un nouvel enregistrement. La plupart des grandes banques canadiennes utilisent les hypothèques gagées par défaut. Le compromis est que le changement de prêteur au moment du renouvellement nécessite généralement une radiation complète et un nouvel enregistrement, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
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