Voici quelque chose qui surprend les acheteurs chaque semaine : cette pré-approbation hypothécaire que vous avez obtenue pour une maison standard ? Elle est pratiquement inutile pour les terrains avec beaucoup d’acres.
J’ai vu des investisseurs tomber amoureux d’une belle propriété de 20 acres, faire une offre, puis découvrir qu’ils avaient besoin de 150 000 $ de plus que leur budget. L’affaire est morte. Ils sont dévastés. Et c’était complètement évitable.
Lorsque vous achetez une propriété avec un terrain important – des fermes, des terrains ruraux, tout ce qui a une désignation agricole – les règles de financement changent radicalement. Laissez-moi vous montrer exactement comment fonctionne le financement des terrains afin que vous ne soyez pas pris au dépourvu.
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Pourquoi les banques sont nerveuses à propos des propriétés avec beaucoup d’acres
Voici la règle qui surprend tout le monde : la plupart des prêteurs conventionnels ne comptent qu’environ cinq acres lors du calcul de votre montant hypothécaire.
Relisez bien ceci.
Vous pourriez acheter 25 acres. Mais le prêteur n’évalue – aux fins de prêt – que les cinq acres immédiatement autour de la maison. Ces 20 acres supplémentaires ? Ils ne prêteront pas un seul dollar dessus.
Pourquoi les banques font-elles cela ? Le risque.
Les valeurs des terres agricoles fluctuent énormément en fonction des prix des matières premières, des droits d’eau et de l’économie agricole que personne ne peut prédire. Une semi-détachée à Mississauga a des ventes comparables dans chaque rue. Vingt acres de terres agricoles à l’extérieur de Red Deer ? C’est une bête complètement différente.
La logique de la banque est simple : si vous faites défaut et qu’ils doivent vendre, ils savent combien vaut une maison. Ils n’ont aucune idée de ce que cette partie arrière rapportera.
Certains prêteurs spécialisés iront jusqu’à 10 acres. Quelques-uns pourraient aller plus loin. Mais trouver des institutions prêtes à prêter sur l’ensemble de votre terrain nécessite de travailler avec des professionnels hypothécaires qui connaissent réellement cette niche – pas le gars de votre cousin qui fait des refinancements à Brampton.
| Taille de la propriété | Traitement par les prêteurs | Mise de fonds typique |
|---|---|---|
| Moins de 5 acres | Évaluation résidentielle standard | 20 % pour les propriétés d’investissement |
| 5-10 acres | Évaluation partielle du terrain | 25-35 % |
| 10-25 acres | Évaluation limitée du terrain ou agricole | 30-40 % |
| 25+ acres | Programme agricole ou commercial uniquement | 35-50 % selon l’usage |
Les calculs qui tuent les affaires
Laissez-moi vous montrer exactement comment cela se déroule avec des chiffres réels.
Vous trouvez une propriété listée à 600 000 $ – une maison solide sur 15 acres en dehors de Kingston. Vous pensez à 20 % de mise de fonds, soit 120 000 $. Les calculs d’investissement standards.
Faux.
Le prêteur envoie un expert. Il évalue la maison plus cinq acres à 400 000 $. Les 10 acres restants ? Ils n’existent pas en ce qui concerne votre hypothèque.
La banque offre 80 % de 400 000 $. Cela représente une hypothèque de 320 000 $.
Votre prix d’achat est de 600 000 $. Votre hypothèque est de 320 000 $. Vous avez besoin de 280 000 $ en espèces pour conclure.
C’est plus du double de ce que vous aviez budgété.
C’est pourquoi les transactions de terrains échouent constamment. Les acheteurs découvrent l’écart de financement deux semaines avant la clôture. Le dépôt est menacé. Le vendeur est furieux. Tout le monde perd.
Ne soyez pas cet acheteur.
Si votre prêteur ne compte que cinq acres sur une propriété plus grande et que vous faites face à un écart de financement à six chiffres, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que nous puissions trouver des prêteurs qui travailleront avec l’ensemble de votre terrain.
Quatre façons de financer des propriétés plus grandes
Lorsque le financement résidentiel standard vous ferme la porte, vous avez des options. Voici ce qui fonctionne réellement :
Programmes de financement agricole
Si vous prévoyez de réelles opérations agricoles – pas seulement de vivre à la campagne – les prêteurs agricoles évaluent votre propriété de manière complètement différente. Ils se soucient du potentiel de revenus, pas seulement des ventes de maisons comparables.
Financement agricole Canada (FAC) est le grand acteur ici. Ils comprennent qu’une exploitation céréalière de 100 acres n’est pas la même chose qu’un lot de lotissement. Les prêteurs agricoles provinciaux servent également ce marché avec Comment obtenir une hypothèque sur une propriété zonée agricole.
Le hic ? Vous avez besoin d’une véritable exploitation agricole ou d’un plan d’affaires solide pour en avoir une. Acheter un terrain pour construire l’atelier de vos rêves de ferme amateur ? Ce n’est pas le but de ces programmes.
Financement commercial
Les prêteurs commerciaux traitent votre propriété comme un actif commercial. Ils se concentrent sur ce que la propriété peut produire, pas sur le prix de la maison voisine.
Attendez-vous à plus de paperasse. Attendez-vous à des taux légèrement plus élevés – généralement 0,5 à 1 % de plus que les résidentiels dans le marché actuel où le taux préférentiel est de 4,45 %. Mais les prêts commerciaux peuvent financer des propriétés que les prêteurs résidentiels ne touchent pas.
Si vous achetez un terrain comme investissement – peut-être que vous louerez les terres agricoles, construirez des chalets locatifs, ou explorerez le financement hypothécaire de développement pour le développer plus tard – le financement commercial a souvent plus de sens de toute façon.
Financement privé
Les prêteurs privés définissent leurs propres règles. Lorsqu’ils sont à l’aise avec l’actif et vos qualifications, ils prêtent sur des valeurs foncières complètes que les banques ne considéreront pas.
Vous paierez des taux premium pour cette flexibilité – pensez à 8-12 % dans l’environnement actuel. Mais pour les investisseurs qui ont besoin de conclure rapidement ou qui ont des situations uniques, le financement privé comble des lacunes que rien d’autre ne peut combler.
Utilisez-le stratégiquement. Concluez avec de l’argent privé, puis refinancez dans un financement conventionnel une fois que vous aurez stabilisé la propriété.
Financement par le vendeur
Parfois, la meilleure banque est la personne qui vous vend la propriété.
Le financement par le vendeur signifie que le vendeur assume l’hypothèque au lieu d’exiger le paiement intégral à la clôture. Ils reçoivent des paiements mensuels (souvent à des taux attrayants par rapport aux CPG), et vous obtenez un financement qu’aucune banque ne fournirait.
Cela fonctionne mieux lorsque :
- Le vendeur possède la propriété sans hypothèque
- Il est motivé à vendre mais pas désespéré pour de l’argent
- Vous pouvez effectuer une mise de fonds substantielle pour lui offrir une sécurité
Les conditions sont entièrement négociables. J’ai vu des accords de financement par le vendeur à 5 % sur 10 ans, et j’en ai vu à 8 % sur 3 ans. Cela dépend de ce dont les deux parties ont besoin.
Faites examiner tout accord de financement par le vendeur par un avocat spécialisé en droit immobilier. Il ne s’agit pas d’un accord de poignée de main.
Vous avez besoin d’un spécialiste (pas de votre courtier hypothécaire habituel)
Voici mon conseil direct : n’essayez pas de résoudre cela vous-même.
Vous avez besoin d’un Courtier hypothécaire ou banque : lequel est le meilleur ?. Quelqu’un qui sait quels prêteurs desservent ce marché, ce qu’ils exigent et comment structurer votre demande pour obtenir les meilleurs résultats.
Votre première conversation devrait couvrir :
- Le type exact de propriété que vous ciblez
- La quantité d’acres dont vous avez besoin
- Ce que vous prévoyez d’en faire (résidence, ferme, investissement, développement)
- Votre calendrier et votre position en capital
Ces informations façonnent tout. Une ferme amateur de 10 acres se finance différemment d’une exploitation de 40 acres en activité. Une résidence rurale avec un terrain supplémentaire se finance différemment d’un terrain brut que vous développerez.
Obtenez une pré-approbation qui aborde spécifiquement les terrains. Une lettre de pré-approbation résidentielle standard est sans valeur pour ces achats. Vous avez besoin de la confirmation que votre prêteur financera réellement le type de propriété que vous souhaitez acheter, sur la superficie que vous ciblez.
Que vous envisagiez Financement agricole Canada, le financement par le vendeur, ou un prêt commercial pour l’achat de votre terrain, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à choisir la bonne voie.
Comment se préparer avant de commencer vos recherches
Économisez plus que ce que vous pensez avoir besoin
Si vous ciblez des propriétés de plus de 5 acres, prévoyez 25 à 40 % de mise de fonds. Pas 20 %.
Oui, c’est beaucoup plus de capital. Oui, il faut plus de temps pour l’accumuler. Mais connaître le chiffre réel maintenant vaut mieux que de découvrir un manque de 100 000 $ alors que vous avez déjà trouvé la propriété parfaite.
Recherchez les prêteurs de votre marché cible
Différentes régions ont différentes options. Les coopératives de crédit rurales de l’Alberta ont une vaste expérience en matière de terrains. L’Ontario compte plusieurs prêteurs agricoles au-delà de FAC. Le Québec a des programmes uniques par le biais d’institutions provinciales.
Connaissez vos options avant d’être sous pression temporelle. Lorsque vous trouvez la bonne propriété, vous voulez agir rapidement – pas recommencer à zéro pour trouver le financement.
Comprenez comment les caractéristiques de la propriété affectent le financement
Tous les terrains ne sont pas égaux aux yeux d’un prêteur :
- Maison standard sur 8 acres : La plus facile à financer
- Maison unique ou personnalisée sur un terrain : Plus difficile (problèmes d’évaluation)
- Terrain brut sans structures : Le plus difficile (généralement 50 % et plus de mise de fonds)
- Zonage agricole : Limite considérablement vos options de prêt
- Structures multiples/dépendances : Peuvent aider ou nuire selon leur état
Réfléchissez bien aux caractéristiques qui comptent le plus pour vous et à la manière dont elles affecteront vos options de financement.
Rassemblez vos documents tôt
Les prêteurs pour les propriétés non standard examinent les qualifications des emprunteurs plus attentivement que les prêteurs résidentiels standards. Ayez sous la main :
- Deux ans de déclarations de revenus ( Avis de cotisation de l’ARC)
- Feuilles de calcul de vérification des revenus locatifs (T4, talons de paie, ou états financiers d’entreprise)
- Relevés d’actifs montrant votre mise de fonds
- Explication de tout défaut de crédit
- Plan d’affaires si vous revendiquez une utilisation agricole
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Foire aux questions
Pourquoi les prêteurs ne comptent-ils que cinq acres ?
Puis-je utiliser les revenus agricoles pour me qualifier pour une hypothèque ?
Quelle mise de fonds dois-je prévoir pour 20 acres ?
Existe-t-il des programmes pour les premiers acheteurs de fermes au Canada ?
Comment trouver des prêteurs qui traitent les terrains ?
Puis-je obtenir une hypothèque résidentielle standard pour une propriété avec un zonage agricole ?
Le financement par le vendeur est-il réaliste pour l'achat d'un terrain ?
Le vrai discours sur l’investissement dans les terrains
Acheter un terrain n’est pas comme acheter un condo à Toronto. Le financement est plus compliqué. Les exigences en matière de mise de fonds sont plus élevées. Vos options de prêteurs sont plus limitées.
Mais voici ce que j’ai vu maintes et maintes fois : les investisseurs qui réussissent dans l’achat de terrains sont ceux qui comprennent ces règles avant de commencer leurs recherches. Ils économisent plus qu’ils ne pensent avoir besoin. Ils travaillent avec des spécialistes. Ils obtiennent une pré-approbation appropriée qui reflète les propriétés qu’ils veulent réellement acheter.
Les investisseurs qui ont des difficultés ? Ce sont ceux qui supposent que le financement standard s’applique, trouvent une propriété qu’ils aiment, et découvrent trois semaines avant la clôture qu’il leur manque 150 000 $.
Vous en savez maintenant plus sur le financement des terrains que 90 % des acheteurs qui tentent l’expérience. Utilisez ces connaissances. Commencez avec des attentes réalistes. Constituez votre équipe avant d’en avoir besoin. Et lorsque vous trouverez cette propriété parfaite, vous pourrez réellement la conclure.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
3 février 2026
Temps de lecture
11 min de lecture
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