Le meilleur locataire que vous ayez jamais eu est celui que vous avez déjà.
Chaque roulement vous coûte : période d’inoccupation, nettoyage, réparations, marketing, sélection, préparation du bail. Ça s’accumule rapidement : pour une unité louée 1 800 $/mois (près de la moyenne canadienne pour un studio), vous regardez à 3 600 $ à 5 400 $ en revenus perdus et en coûts directs par roulement. Voici un cadre simple pour calculer votre exposition : prenez votre loyer mensuel, multipliez par un mois pour l’inoccupation, ajoutez 500 $ à 1 500 $ pour le nettoyage et les réparations mineures, puis ajoutez 200 $ à 500 $ pour le marketing et la sélection. C’est votre minimum. Les réparations majeures ou un marché de relocalisation difficile le font monter plus haut.
Entre-temps, un excellent locataire qui reste cinq ans vous offre un revenu prévisible, des tracas minimes, et une propriété qui est traitée comme une maison plutôt que comme un gîte.
Trouver ces locataires—et les conserver—n’est pas une question de chance. C’est une stratégie.
Votre annonce est votre première impression
Les bons locataires vous évaluent pendant que vous les évaluez. Une annonce négligée attire des demandeurs négligents.
| Élément de l’annonce | Pourquoi c’est important |
|---|---|
| Prix précis | Attire les demandeurs qualifiés et sérieux |
| Description détaillée | Répond aux questions avant les visites |
| Photos de qualité | Crée une première impression positive |
| Information sur le lieu | Aide les locataires à s’auto-sélectionner |
Ce que chaque annonce doit contenir :
- Un loyer précis basé sur une étude de marché
- Le nombre complet de chambres/salles de bain et la configuration
- Tous les équipements : buanderie, stationnement, rangement, espace extérieur
- Ventilation claire des services : ce qui est inclus, ce qui ne l’est pas
- Politique relative aux animaux de compagnie : oui/non, restrictions, dépôts
- Date d’occupation et options de durée du bail
Évitez le langage vague. « Douillet » signifie petit. « Charmant » signifie ancien. Soyez direct sur ce que vous offrez. Les locataires apprécient l’honnêteté et perdent moins de temps si ils savent à quoi s’attendre.
Les photos sont plus importantes que vous ne le pensez
Les mauvaises photos tuent les bonnes propriétés.
Notions de base sur les photos :
- Nettoyez complètement la propriété avant de photographier
- Ouvrez les stores et allumez toutes les lumières
- Photographiez en plein jour pour un éclairage naturel
- Incluez chaque pièce sous plusieurs angles
- Montrez l’extérieur et tout espace extérieur
Ce qu’il faut éviter :
- Images sombres et floues
- Pièces encombrées avec des objets personnels
- Prises de vue grand angle distordues qui faussent la taille
- Pièces manquantes (oui, montrez les salles de bain)
Si votre téléphone prend des photos décentes et que la propriété est propre et bien éclairée, vous pouvez le faire vous-même. Sinon, envisagez d’embaucher un photographe. L’investissement en vaut la peine grâce à une location plus rapide.
Sélection pour la longévité, pas seulement pour la qualification
La sélection standard détecte les gens qui peuvent payer le loyer. C’est nécessaire mais insuffisant.
Les bons locataires qui restent ont des modèles prévisibles :
Indicateurs de longévité :
- Durée précédente de location (sont-ils restés à leur dernier endroit ?)
- Historique d’emploi stable
- Liens locaux : famille, liens sociaux, implication communautaire
- Explication claire pour laquelle ils déménagent
- Intention déclarée de la durée de séjour
Quelqu’un qui a déménagé quatre fois en trois ans est susceptible de déménager à nouveau. Quelqu’un qui est resté à son dernier appartement pendant cinq ans pourrait rester au vôtre pendant cinq ans aussi.
Lors de la visite :
- Demandez pourquoi ils quittent leur place actuelle
- Demandez combien de temps ils espèrent rester
- Demandez leur situation professionnelle
- Demandez ce qu’ils recherchent dans un logement
Écoutez les réponses. Les gens vous disent généralement qui ils sont si vous faites attention.
Créer des locataires qui veulent rester
Obtenir de bons locataires est l’étape un. Les conserver est l’étape deux.
L’entretien réactif compte. Quand quelque chose se casse, réparez-le rapidement et correctement. Rien ne chasse les locataires plus vite que les propriétaires qui ignorent les demandes d’entretien ou font des réparations bâclées.
La communication fonctionne dans les deux sens. Soyez accessible quand nécessaire. Répondez aux messages dans un délai raisonnable. Traitez les locataires comme des clients, pas comme des problèmes.
Les augmentations de loyer raisonnables préservent les relations. Les augmentations annuelles modestes (2-4 %) sont généralement acceptables pour les bons locataires. Les augmentations agressives poussent les gens à chercher ailleurs.
Connaissez les règles de votre province avant d’augmenter le loyer. Les lois sur le contrôle des loyers varient énormément d’un bout à l’autre du Canada, et se tromper peut vous coûter cher. En Ontario, les augmentations de loyer pour la plupart des unités construites avant le 15 novembre 2018 sont limitées à la Ligne directrice de l’Ontario concernant l’augmentation du loyer (fixée annuellement par le gouvernement — 2,5 % pour 2025). Les unités construites après cette date sont exemptées. En Colombie-Britannique, les augmentations sont plafonnées à l’augmentation autorisée annuelle établie par la province (3 % pour 2025), et vous devez donner un préavis écrit de trois mois complets en utilisant le formulaire approuvé. En Alberta, il n’y a pas de contrôle des loyers — vous pouvez augmenter le loyer à tout montant, mais vous devez donner un préavis écrit de trois mois et ne pouvez le faire qu’une fois par 12 mois. Le Québec, le Manitoba et les autres provinces ont chacun leurs propres règles. Consultez l’autorité provinciale responsable des baux avant d’envoyer tout avis d’augmentation de loyer.
Les mathématiques favorisent souvent la rétention plutôt que la maximisation. Une augmentation de loyer de 50 $/mois génère 600 $/an. Mais perdre ce locataire pour en trouver un qui paiera plus vous coûte 2 000 $ à 3 000 $ en frais de roulement plus le risque d’obtenir un pire locataire.
La conversation de renouvellement
Commencez tôt—60 à 90 jours avant l’expiration du bail.
Avant de vous adresser à eux :
- Voulez-vous que ce locataire reste ? (Soyez honnête avec vous-même)
- Quel loyer proposerez-vous ?
- Y a-t-il des conditions du bail que vous voulez changer ?
- Y a-t-il des améliorations à la propriété que vous êtes prêt à faire ?
Lors de la conversation :
- Exprimez votre appréciation pour leur location
- Demandez s’ils sont intéressés par un renouvellement
- Présentez vos conditions proposées
- Demandez s’il y a des préoccupations que vous pouvez résoudre
- Offrez une flexibilité de durée si approprié
Les bons locataires veulent aussi la stabilité. La plupart renouvelleront s’ils sont bien traités et que les conditions sont justes.
S’ils ont des préoccupations :
- Écoutez sans défensive
- Abordez les problèmes légitimes
- Engagez-vous aux améliorations que vous pouvez réellement faire
- Considérez si les accommodations valent la rétention
Parfois, la réponse est non. Mais souvent, de petits ajustements gardent les bons locataires heureux.
Construire des relations à long terme
Les meilleures relations propriétaire-locataire ressemblent à des partenariats.
L’appréciation des locataires montre que vous les valorisez :
- De simples remerciements pour les paiements ponctuels et les soins à la propriété
- Des gestes occasionnels (cartes de vacances, petits cadeaux) qui reconnaissent la relation
- Flexibilité quand des situations raisonnables se présentent
La résolution des problèmes renforce la confiance :
- Abordez les problèmes rapidement quand ils surviennent
- Trouvez des solutions justes aux différends
- Communiquez clairement tout au long du processus
- Apprenez des problèmes pour éviter leur récurrence
Le bénéfice mutuel crée l’alignement :
- Les locataires prennent soin de la propriété parce qu’ils se sentent investis
- Vous entretenez la propriété parce que vous voulez les garder
- Les deux parties bénéficient de la stabilité et de la prévisibilité
Traitez votre location comme la maison de votre locataire. Parce que tant qu’ils y vivent, c’est vraiment le cas.
Foire aux questions
Combien de temps les bons locataires restent-ils généralement ?
Vaut-il la peine de maintenir le loyer sous le marché pour conserver les bons locataires ?
De combien devrais-je augmenter le loyer annuellement ?
Devrais-je autoriser les animaux de compagnie pour attirer plus de locataires ?
Que faire si je dois augmenter le loyer de manière significative ?
Quels sont les plus grands drapeaux rouges lors du sélection des locataires ?
Combien coûte réellement le roulement des locataires ?
En résumé
Prêt à explorer vos options de financement ? Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et laissez notre équipe vous aider à trouver le bon chemin à suivre.
Trouver de bons locataires n’est pas une question de chance. C’est une question de marketing professionnel, de sélection approfondie et de traiter les gens avec respect.
Conserver de bons locataires n’est pas une question de maintenir les loyers artificiellement bas. C’est une question de fournir de la valeur, de maintenir les propriétés et d’être le genre de propriétaire qu’on veut avoir.
La meilleure entreprise de propriété locative ressemble à ceci : d’excellents locataires qui restent pendant des années, payant un loyer juste, prenant soin de votre propriété comme si c’était leur maison.
Cela ne se produit pas par accident. Cela se produit par conception.
Concevez bien vos relations avec les locataires.
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Rédigé par
LendCity
Publié
1 mai 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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