Le principal obstacle à l’achat de biens immobiliers commerciaux au Canada est le paiement initial. La plupart des investisseurs entendent « hypothèque commerciale » et supposent qu’ils ont besoin de 35 % ou plus d’acompte. Certains en ont besoin. Mais selon le type de propriété, le programme pour lequel vous êtes éligible et la façon dont vous structurez l’accord, vous pourriez avoir besoin d’aussi peu que 5 %.
La fourchette est énorme, et la différence entre 5 % d’acompte et 35 % d’acompte sur un bâtiment de 2 millions de dollars est de 600 000 $. C’est un capital qui change la vie que vous laissez soit travailler pour vous, soit bloquer dans une seule propriété.
Ce guide détaille exactement ce dont vous avez besoin par type de propriété, quels programmes peuvent réduire votre paiement initial, et les stratégies que les investisseurs expérimentés utilisent pour conclure des transactions commerciales avec moins d’argent de poche.
Exigences de Paiement Initial par Type de Propriété
Voici la réalité pour les différentes catégories de propriétés commerciales au Canada. Ces fourchettes reflètent ce que les prêteurs et les assureurs exigent réellement, et non ce que vous pourriez voir indiqué sur un site Web générique.
| Type de Propriété | Assuré par la SCHL | Conventionnel |
|---|---|---|
| Multifamilial (5+ unités, locatif construit à cet effet) | 5-15 % | 20-35 % |
| Multifamilial (acquisition existante) | 15 % | 25-35 % |
| Investir dans un immeuble de bureaux : Guide pour débutants | Non disponible | 25-35 % |
| Investir dans un immeuble de bureaux : Guide pour débutants | Non disponible | 25-35 % |
| Industriel | Non disponible | 25-35 % |
| Terrain / Développement | Non disponible | 35-50 % |
Quelques points sautent aux yeux immédiatement.
Premièrement, le multifamilial assuré par la SCHL est dans une catégorie à part. Grâce au programme Options hypothécaires pour le logement (OHL) Select, vous pouvez financer des immeubles locatifs construits à cet effet avec aussi peu que 5 % d’acompte. Ce n’est pas une faute de frappe. Cinq pour cent sur un bâtiment commercial.
Deuxièmement, si vous achetez des bureaux, des commerces de détail ou des propriétés industrielles, vous êtes en financement conventionnel seulement. Pas d’assurance SCHL. Les paiements initiaux commencent à 25 % et peuvent augmenter pour les propriétés présentant un risque de vacance, un entretien différé ou des baux de courte durée.
Troisièmement, les terrains à développer nécessitent le plus de capital initial. Les prêteurs considèrent les terrains non aménagés comme le risque le plus élevé, donc 35 à 50 % d’acompte est la norme. Certains prêteurs ne touchent pas du tout aux terrains bruts.
Multifamilial SCHL : L’avantage de l’acompte de 5 %
Le programme OHL Select de la SCHL est l’outil le plus puissant disponible pour les investisseurs multifamiliaux canadiens, et il a un impact direct sur votre paiement initial.
Voici comment cela fonctionne. La SCHL assure l’hypothèque, ce qui signifie que le risque du prêteur diminue considérablement. En échange, la SCHL facture une prime d’assurance (ajoutée à votre hypothèque), mais vous avez accès à des conditions que les prêteurs conventionnels n’offriraient jamais.
Avec OHL Select, les propriétés admissibles peuvent accéder à :
- Un acompte de 5 % sur les nouveaux immeubles locatifs construits à cet effet
- Une période d’amortissement allant jusqu’à 50 ans (ce qui réduit considérablement votre ratio de service de la dette)
- Des taux d’intérêt plus bas car la garantie de la SCHL réduit le risque du prêteur
- Une exigence de ratio d’endettement de seulement 1,1 — la propriété doit seulement générer 10 % de plus que ses paiements de dette
Pour atteindre les plus bas niveaux d’acompte, votre projet doit généralement bien se classer selon les critères prioritaires sociaux d’OHL Select : abordabilité, accessibilité et efficacité énergétique. Un bâtiment conçu dans cet esprit peut se qualifier pour un levier maximal.
Pour les acquisitions multifamiliales existantes, la SCHL exige généralement 15 % d’acompte. Toujours significativement mieux que les 25-35 % qu’un prêteur conventionnel exigerait.
Vous pouvez faire les calculs pour votre propre projet à l’aide du calculateur de prêt maximal OHL de la SCHL pour voir combien de financement votre bâtiment pourrait supporter.
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Pourquoi les Acomptes Conventionnels Sont si Élevés
Si la SCHL n’est pas une option — car votre propriété est un bureau, un commerce de détail, une propriété industrielle, ou parce que l’immeuble multifamilial ne répond pas aux critères de la SCHL — vous êtes en territoire conventionnel.
Les prêteurs commerciaux conventionnels fixent leurs exigences de paiement initial en fonction du risque. Plus ils perçoivent le risque de la transaction, plus ils veulent que vous ayez de la mise.
Facteurs qui augmentent votre paiement initial requis :
- État de la propriété. L’entretien différé ou les réparations importantes nécessaires signalent un risque.
- Taux de vacance. Un bâtiment avec 30 % de vacance nécessite plus d’acompte qu’un bâtiment occupé à 95 %.
- Conditions de bail. Les baux de courte durée ou les baux mensuels rendent le revenu moins prévisible.
- Emplacement. Les marchés secondaires ou tertiaires comportent plus de risques que les grands centres urbains.
- Expérience de l’emprunteur. Les nouveaux acheteurs commerciaux font souvent face à des exigences plus élevées.
- Type de propriété. Les bâtiments à locataire unique sont plus risqués que les bâtiments à plusieurs locataires, car la perte d’un locataire signifie la perte de tous les revenus.
Comprendre comment se qualifier pour une hypothèque commerciale au Canada vous aide à anticiper ces exigences des prêteurs. Un immeuble industriel entièrement loué, bien entretenu et à plusieurs locataires à Toronto pourrait se qualifier avec 25 % d’acompte. Un centre commercial de détail à moitié vacant dans une petite ville pourrait nécessiter 40 % ou plus.
Stratégies pour Réduire Votre Paiement Initial
Maintenant, la partie pour laquelle vous êtes vraiment ici. Voici les stratégies que les investisseurs utilisent pour conclure des transactions commerciales avec moins d’argent.
1. Utiliser l’Assurance SCHL Chaque Fois que Possible
Si votre objectif est l’immobilier locatif multifamilial, structurez la transaction pour qu’elle soit admissible à l’assurance SCHL. Même si cela signifie ajuster vos plans de construction pour répondre aux critères d’OHL Select, les économies sur le paiement initial sont énormes.
Sur un bâtiment de 3 millions de dollars, la différence entre un acompte de 5 % (150 000 $) et un acompte de 25 % (750 000 $) est de 600 000 $. Même après la prime d’assurance SCHL, vous êtes largement gagnant en termes de capital déployé. Consultez notre comparaison complète des hypothèques commerciales assurées par la SCHL par rapport aux hypothèques conventionnelles pour les détails mathématiques.
2. Hypothèque Fournisseur
Une hypothèque fournisseur (ou VTB - Vendor Take-Back) est lorsque le vendeur finance une partie du prix d’achat. Le vendeur détient essentiellement une deuxième hypothèque sur la propriété.
Cela fonctionne particulièrement bien avec les vendeurs motivés. Si un propriétaire essaie de vendre depuis des mois, il peut accepter une VTB de 10 à 15 % du prix d’achat. Combiné à un financement conventionnel à 75 % de LTV (Loan-to-Value), vous n’avez besoin d’apporter que 10 à 15 % comme paiement initial réel au lieu de 25 %.
La clé : votre prêteur principal doit approuver la structure de la VTB. Tous les prêteurs n’autorisent pas le financement subordonné, il faut donc en discuter au préalable.
3. Hypothèque Globale / Cross-Collateralisation
Si vous possédez déjà des propriétés avec de l’équité, vous pouvez utiliser cette équité comme partie de votre paiement initial pour un nouvel achat commercial. C’est ce qu’on appelle la cross-collateralisation ou une hypothèque globale.
Le prêteur prend une garantie sur la nouvelle propriété et sur votre propriété existante. Votre équité dans le bâtiment existant remplace essentiellement l’argent liquide.
Cela fonctionne mieux lorsque vous avez une équité importante dans une propriété que vous prévoyez de conserver à long terme. L’inconvénient est que votre propriété existante est alors liée à la nouvelle transaction, ce qui limite votre flexibilité.
4. Partenaires de Coentreprise (JV)
Si vous avez des compétences en recherche de transactions et de l’expérience en gestion mais que vous manquez de capital, un partenaire de JV peut apporter le paiement initial. Les structures typiques donnent au partenaire financier 50 % de la propriété tandis que vous gérez l’actif.
Pour une transaction nécessitant 500 000 $ d’acompte, un partenaire de JV contribue l’argent, tandis que vous apportez votre expertise, votre gestion et la transaction elle-même. Les deux parties bénéficient de l’appréciation, des flux de trésorerie et du remboursement de l’hypothèque.
5. Refinancement de Propriétés Existantes
C’est la stratégie la plus courante pour les investisseurs expérimentés. Vous refinancez une propriété qui s’est appréciée — soit par des gains du marché, soit par une appréciation forcée grâce à des rénovations — et utilisez l’équité extraite comme paiement initial pour la prochaine acquisition commerciale.
Si vous avez acheté un bâtiment il y a trois ans pour 1,5 million de dollars et qu’il vaut maintenant 2 millions de dollars, un refinancement avec retrait d’argent à 75 % de LTV vous donne 1,5 million de dollars de financement. Cela libère environ 500 000 $ d’équité, moins votre solde hypothécaire restant.
Comprendre quand le refinancement est judicieux et comment s’y préparer est essentiel avant de retirer de l’équité de propriétés existantes.
Explorez vos options de paiement initial
Chiffres Réels : Trois Scénarios
Laissez-moi vous présenter trois scénarios afin que vous puissiez voir comment différentes stratégies de paiement initial se déroulent.
Scénario 1 : Appartement de 20 Unités en Construction Neuve — OHL Select SCHL
- Coût total du projet : 4 000 000 $
- Financement OHL Select SCHL : 95 % (3 800 000 $)
- Paiement initial requis : 5 % (200 000 $)
- Prime d’assurance SCHL : ~4 % (152 000 $, intégrée à l’hypothèque)
- Argent nécessaire à la clôture : environ 200 000 $ + frais juridiques et frais annexes
Avec 200 000 $ et un projet bien conçu, vous contrôlez un bâtiment de 4 millions de dollars. L’amortissement de 50 ans maintient vos paiements bas, et l’exigence de ratio de service de la dette n’est que de 1,1. Si vos loyers soutiennent un ratio de 1,1, vous êtes dedans.
Scénario 2 : Appartement Existante de 12 Unités — Conventionnel
- Prix d’achat : 2 400 000 $
- Financement conventionnel : 75 % (1 800 000 $)
- Paiement initial requis : 25 % (600 000 $)
- Argent nécessaire à la clôture : environ 600 000 $ + frais de clôture
C’est une transaction solide, mais 600 000 $ est beaucoup de capital. Si vous pouvez négocier une hypothèque fournisseur de 10 % (240 000 $), votre besoin en liquidités tombe à 360 000 $ — une réduction de 40 %.
Scénario 3 : Centre Commercial de Détail — Conventionnel avec VTB
- Prix d’achat : 1 800 000 $
- Première hypothèque conventionnelle : 70 % (1 260 000 $)
- Hypothèque fournisseur (VTB) : 15 % (270 000 $)
- Votre acompte en espèces : 15 % (270 000 $)
- Argent nécessaire à la clôture : environ 270 000 $ + frais de clôture
Sans la VTB, vous auriez besoin de 540 000 $ en espèces (30 % d’acompte). La VTB réduit cela de moitié.
Idées Fausses Courantes
« Vous avez toujours besoin de 25-35 % d’acompte pour le commercial. » Ce n’est pas vrai pour le multifamilial. Les programmes de la SCHL peuvent réduire cela à 5-15 %. Même pour d’autres types de propriétés, les VTB et les stratégies d’équité peuvent réduire votre sortie de trésorerie.
« La SCHL ne fonctionne que pour le résidentiel. » La SCHL assure les immeubles locatifs multifamiliaux de cinq unités ou plus. Ceux-ci sont classés comme propriétés commerciales. Le programme OHL Select est spécifiquement conçu pour cela.
« Plus l’acompte est élevé, mieux c’est. » Pas nécessairement. Mettre 35 % d’acompte alors que vous pourriez mettre 5 % et déployer les 30 % restants dans un autre actif générant des flux de trésorerie pourrait générer un rendement total beaucoup plus élevé. Le coût de l’assurance SCHL vaut souvent le levier.
« Les prêteurs conventionnels exigent tous le même acompte. » Les exigences de paiement initial varient considérablement entre les prêteurs. Une grande banque pourrait exiger 30 % sur une transaction où une coopérative de crédit ou un prêteur alternatif exige 25 %. C’est pourquoi travailler avec un courtier qui compare plusieurs prêteurs est important — surtout pour les transactions commerciales où quelques points de pourcentage de LTV représentent des centaines de milliers de dollars.
« Vous ne pouvez pas utiliser des fonds empruntés pour un paiement initial commercial. » Contrairement au résidentiel, où la SCHL exige une preuve de fonds épargnés, de nombreux prêteurs commerciaux conventionnels sont plus flexibles quant à la source de votre paiement initial. L’équité empruntée d’une autre propriété, une marge de crédit ou même un prêt personnel peuvent parfois être utilisés. Chaque prêteur a ses propres politiques.
Élaborer Votre Stratégie de Paiement Initial
Les investisseurs commerciaux les plus avisés ne se contentent pas d’épargner de l’argent et d’attendre d’en avoir assez. Ils construisent un système.
Commencez avec des propriétés résidentielles pour accumuler de l’équité. Refinancez ces propriétés à mesure qu’elles s’apprécient. Utilisez la Méthode BRRRR : Construire un portefeuille locatif rapidement — Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter — pour accélérer la création d’équité.
Lorsque vous avez suffisamment d’équité dans votre portefeuille, faites le saut vers le commercial. Notre guide sur les taux hypothécaires commerciaux au Canada peut vous aider à comprendre le coût du financement. Si vous souhaitez en savoir plus sur le financement hypothécaire commercial, nous pouvons vous guider à travers toutes les options de programmes disponibles. Utilisez les programmes de la SCHL pour le multifamilial afin de minimiser vos besoins en liquidités. Utilisez les VTB et les structures de JV pour d’autres types de propriétés.
Chaque dollar que vous économisez sur un paiement initial est un dollar que vous pouvez déployer ailleurs. L’objectif n’est pas de minimiser le risque en mettant plus d’argent de côté — c’est de maximiser les rendements en gardant votre capital actif sur plusieurs actifs.
Structurez votre transaction commerciale dès aujourd’hui
Foire Aux Questions
Puis-je vraiment acheter un immeuble commercial avec seulement 5 % d'acompte au Canada ?
Quel est le paiement initial minimum pour un immeuble de bureaux ou de commerce de détail commercial ?
Comment une hypothèque fournisseur aide-t-elle à réduire mon paiement initial ?
Puis-je utiliser l'équité de mes propriétés existantes comme paiement initial pour un achat commercial ?
Est-ce une bonne idée de verser le paiement initial minimum, ou devrais-je en verser plus ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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