Si votre banque vous a refusé un prêt hypothécaire résidentiel parce que vos ratios d’endettement sont trop élevés, n’abandonnez pas. Il existe une autre option que vous ne connaissez peut-être pas : le financement commercial.
Les prêts hypothécaires commerciaux fonctionnent complètement différemment des prêts résidentiels. Et cette différence pourrait être la clé de la croissance de votre portefeuille immobilier.
Comment fonctionne réellement le financement commercial
Voici la grande différence : les prêts hypothécaires résidentiels se concentrent sur vous et votre revenu personnel. Les prêts hypothécaires commerciaux se concentrent sur la propriété elle-même.
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire résidentiel, la banque examine vos revenus, vos dettes et calcule vos ratios d’endettement et vos limites de qualification. Si ces chiffres ne correspondent pas, vous êtes bloqué.
Mais avec le financement commercial, les prêteurs se soucient beaucoup plus des chiffres de la propriété. Le bâtiment peut-il générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir ses coûts ? C’est ce qui importe le plus.
C’est similaire à la façon dont fonctionnent les Prêts DSCR pour les étrangers : Guide de l’immobilier américain. La propriété doit se suffire à elle-même.
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Qui devrait envisager les prêts hypothécaires commerciaux ?
Le financement commercial est judicieux pour plusieurs types d’investisseurs :
- Vous possédez plusieurs propriétés et vos ratios d’endettement sont au maximum
- Vous travaillez à votre compte et n’affichez pas de revenus traditionnels sur papier
- Vous souhaitez acheter de plus grands immeubles multifamiliaux (six unités ou plus)
- Vous construisez de nouvelles propriétés locatives à partir de zéro
L’essentiel est que vous achetiez une propriété qui génère des revenus locatifs. Les maisons unifamiliales entrent généralement dans la catégorie des règles résidentielles. Mais une fois que vous entrez dans les duplex, les quadruplexes, les immeubles d’appartements, le financement de propriétés de bureaux, le financement de propriétés commerciales ou même les hypothèques sur des propriétés zonées agricoles, les options commerciales s’ouvrent. Pour une analyse plus approfondie, consultez nos guides sur Le compagnon des options de financement commercial pour investisseurs, l’achat de biens immobiliers commerciaux, le financement de biens immobiliers commerciaux sans mise de fonds, l’investissement dans les immeubles de bureaux pour débutants et l’investissement dans les propriétés commerciales pour débutants.
Si vos ratios d’endettement sont au maximum, mais que les revenus locatifs du bâtiment sont solides, le financement commercial pourrait être votre voie à suivre — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous montrerons les options que la propriété débloque.
Le programme MLI Select de la SCHL
L’un des meilleurs programmes pour les investisseurs canadiens est le programme MLI Select de la SCHL. Il est spécifiquement conçu pour les propriétés locatives.
Voici ce qui le rend puissant :
- Financement jusqu’à 95 % du coût (vous n’avez besoin que de 5 % de mise de fonds) — apprenez-en davantage sur le financement à 100 % pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire
- Périodes d’amortissement allant jusqu’à 50 ans (paiements mensuels beaucoup plus bas)
- Vous avez besoin d’un ratio de couverture du service de la dette de seulement 1,1
Ce ratio de service de la dette signifie que les revenus locatifs de la propriété doivent être 1,1 fois le paiement hypothécaire et les autres coûts. C’est assez facile à atteindre avec la bonne propriété.
Ce programme fonctionne particulièrement bien dans des villes comme Edmonton, où les loyers médians sont élevés. Lorsque vous construisez du neuf, vous pouvez concevoir le bâtiment spécifiquement pour répondre aux exigences du programme.
Pourquoi Edmonton fonctionne si bien
Edmonton est devenue un point chaud pour ce type d’investissement. Le loyer médian se situe autour de 1 665 $ (début 2026), ce qui rend les chiffres très intéressants pour le programme MLI Select.
De plus, l’Alberta accueille généralement les propriétaires. La réglementation est raisonnable et le gouvernement souhaite la construction de logements locatifs.
De nombreux investisseurs des marchés coûteux comme Victoria et Vancouver construisent leurs portefeuilles à Edmonton parce que les chiffres ont réellement du sens.
Faites pré-qualifier votre propriété
Voici une erreur que font de nombreux investisseurs : ils trouvent une propriété, la mettent sous contrat, puis demandent un financement. Quatre à six semaines plus tard, ils découvrent que cela ne fonctionne pas.
Les investisseurs avisés font l’inverse. Ils obtiennent d’abord une pré-qualification. Et ils analysent les propriétés avant de faire des offres.
Les bons courtiers hypothécaires spécialisés dans les transactions commerciales disposent d’outils pour analyser rapidement une propriété. En 24 heures, vous pouvez savoir :
- Combien de financement vous pouvez obtenir
- Quelles seront les conditions
- Si la propriété correspond aux programmes de la SCHL
- S’il y a des lacunes que vous devez combler
Cela vous évite de perdre du temps sur des propriétés qui ne fonctionneront pas. Et cela vous permet d’agir rapidement lorsque vous trouvez une bonne affaire.
Avec une exigence de DSCR de seulement 1,1 et des amortissements allant jusqu’à 50 ans, les chiffres du MLI Select peuvent être étonnamment faciles à atteindre — réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous vérifierons si votre projet correspond au programme.
Pourquoi travailler avec des investisseurs est important
Lorsque vous choisissez qui contacter pour un financement commercial, l’expérience est très importante.
Vous voulez quelqu’un qui fait réellement ce que vous essayez de faire. Si votre courtier hypothécaire construit lui-même des immeubles multifamiliaux, il comprend le processus de l’intérieur.
Il connaît les constructeurs avec lesquels travailler. Il sait comment structurer les transactions pour répondre aux exigences de la SCHL. Il a déjà suivi le processus plusieurs fois.
Comparez cela à entrer dans une banque et à parler à quelqu’un qui n’a jamais investi dans l’immobilier. Il pourra peut-être traiter votre demande, mais il ne pourra pas vraiment vous guider.
Comparez les offres pour de meilleures conditions
Un autre avantage de travailler avec un courtier hypothécaire : vous avez accès à plusieurs prêteurs.
Lorsque vous vous adressez directement à une banque, vous obtenez ses taux et ses conditions. Prenez ou laissez.
Pour les transactions commerciales qui peuvent représenter des centaines de milliers, voire des millions de dollars, une petite différence dans votre taux d’intérêt s’accumule rapidement.
Construire une richesse générationnelle
Le véritable objectif n’est pas seulement d’acheter une propriété. Il s’agit de construire un portefeuille qui crée une richesse durable pour vous et votre famille.
Le financement commercial ouvre des portes que le financement résidentiel ne peut pas. Vous pouvez évoluer plus rapidement, acheter des propriétés plus grandes et structurer des transactions qui génèrent réellement des flux de trésorerie dès le premier jour.
Que vous débutiez ou que vous soyez un investisseur expérimenté cherchant à voir plus grand, comprendre le financement hypothécaire de développement change la donne.
Faites approuver votre financement avant de commencer à examiner les propriétés. Travaillez avec des personnes qui ont une expérience réelle. Et construisez votre portefeuille de manière stratégique au lieu d’acheter simplement ce pour quoi vous pouvez être approuvé.
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Foire aux questions
Quelle est la principale différence entre les prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels ?
Puis-je obtenir un financement commercial si mes ratios d'endettement sont trop élevés ?
Qu'est-ce que le programme MLI Select de la SCHL ?
Quel est le montant de la mise de fonds nécessaire pour une propriété commerciale ?
Devrais-je obtenir une pré-qualification avant de chercher des propriétés ?
Pourquoi les investisseurs choisissent-ils Edmonton pour les propriétés multifamiliales ?
Quelle taille de propriété est éligible au financement commercial ?
Devrais-je utiliser un courtier hypothécaire ou m'adresser directement à une banque pour un financement commercial ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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