Cela fait des mois que vous lisez sur l’investissement immobilier. Vous avez écouté les podcasts, regardé les vidéos YouTube et fait des calculs sur une douzaine de propriétés. Mais chaque fois que vous vous penchez sur le financement, vous vous heurtez au même obstacle : les prêteurs traditionnels exigent deux ans de déclarations fiscales, des ratios d’endettement personnels impeccables et une piste de documents qui vous donne l’impression de postuler pour une habilitation de sécurité.
Si cela vous semble familier, il existe un produit de financement conçu spécifiquement pour votre situation. Le financement par prêt DSCR — n’est pas le vôtre. Et contrairement à ce que vous pourriez penser, vous n’avez pas besoin d’être un investisseur expérimenté pour en utiliser un.
Ce guide vous explique tout ce qu’un investisseur débutant doit savoir sur les prêts DSCR : ce qu’ils sont, ce qu’ils exigent, comment trouver la bonne propriété et comment éviter les erreurs qui piègent les débutants.
Pourquoi les prêts DSCR conviennent aux investisseurs débutants
La plus grande idée fausse concernant les prêts DSCR est qu’ils sont réservés aux investisseurs chevronnés possédant de grands portefeuilles. Ce n’est tout simplement pas le cas. Il n’y a pas de nombre minimum de propriétés d’investissement requis. Si c’est votre premier achat de propriété locative, vous êtes éligible.
Voici pourquoi les prêts DSCR sont particulièrement bien adaptés aux investisseurs débutants :
Votre situation de revenu n’a pas d’importance. Que vous soyez salarié (W-2), travailleur indépendant, contractuel (1099) ou propriétaire d’une entreprise qui réinvestit ses bénéfices, le prêteur s’en fiche. Il regarde la propriété, pas votre fiche de paie. Si vous souhaitez comprendre le fonctionnement complet, lisez notre aperçu de ce qu’est un prêt DSCR et comment il fonctionne.
Vous évitez le piège du ratio d’endettement. Les prêteurs traditionnels calculent votre ratio d’endettement en utilisant votre revenu personnel et toutes vos dettes, y compris les prêts étudiants, les paiements de voiture et les soldes de cartes de crédit. Un ratio d’endettement élevé peut vous disqualifier même si la propriété est un bon investissement. Les prêts DSCR contournent cela entièrement.
Le processus est plus rapide. Sans avoir à vérifier l’emploi, à collecter les déclarations fiscales et à réconcilier les revenus provenant de plusieurs sources, les prêts DSCR se clôturent généralement en 21 à 30 jours. Pour un investisseur débutant, cette rapidité peut faire la différence entre gagner et perdre une offre compétitive.
Vous pouvez clôturer via une LLC. De nombreux investisseurs débutants souhaitent créer une LLC avant d’acheter leur première propriété. Les prêts conventionnels vous obligent à emprunter en tant qu’individu. Les prêts DSCR autorisent la propriété par LLC dès le premier jour, vous offrant une protection contre la responsabilité dès le départ.
Aucune limite sur le nombre de propriétés. Bien que cela soit plus important à mesure que vous vous développez, commencer avec un produit de prêt qui n’a pas de plafond signifie que vous n’aurez pas à changer de stratégie de financement plus tard. Votre premier prêt DSCR peut être le même produit que vous utiliserez pour votre cinquième, dixième ou vingtième.
Exigences minimales pour les emprunteurs DSCR débutants
Soyons concrets sur ce dont vous aurez besoin. Ce sont les exigences typiques de la plupart des prêteurs DSCR — les chiffres spécifiques peuvent varier. Pour une analyse complète, consultez notre guide des exigences de prêt DSCR.
Score de crédit : minimum de 620 à 680
La plupart des prêteurs DSCR exigent un score de crédit minimum de 620 à 680. En tant qu’investisseur débutant, visez 700 ou plus avant de postuler. Voici pourquoi :
- 620–659 : Vous serez éligible auprès de certains prêteurs, mais attendez-vous à des taux dans la fourchette supérieure (8,5–9,5 %) et vous pourriez avoir besoin de 25–30 % d’apport.
- 660–699 : Accès à la plupart des programmes DSCR avec une tarification modérée. Taux dans la fourchette de 7,5–8,5 %.
- 700–739 : Taux compétitifs et exigences d’apport standard. Taux dans la fourchette de 7,0–8,0 %.
- 740+ : Meilleurs taux et conditions disponibles. Taux dans la fourchette de 6,75–7,5 %.
Si votre score de crédit est inférieur à 680, envisagez de passer 3 à 6 mois à l’améliorer avant de postuler. Les économies de taux sur un prêt de 30 ans dépasseront de loin le coût de l’attente.
Apport : 20–25 %
Les prêts DSCR exigent un apport minimum de 20 à 25 % du prix d’achat. Certains programmes exigent 25 % pour les investisseurs débutants ou pour les propriétés avec un DSCR inférieur à 1,25. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre guide sur l’apport pour les prêts DSCR.
Sur une propriété de 300 000 $, cela signifie :
- 20 % d’apport : 60 000 $
- 25 % d’apport : 75 000 $
Un apport plus important vous aide non seulement à être éligible, mais réduit également votre paiement mensuel, ce qui améliore le ratio DSCR et vous permet d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.
Réserves de trésorerie : 3–6 mois
Les prêteurs veulent voir que vous disposez de réserves liquides — de l’argent dans des comptes courants, d’épargne ou d’investissement — équivalentes à 3 à 6 mois du paiement hypothécaire total (PITIA). Cela vous protège contre les périodes de vacance ou les dépenses imprévues.
Pour une propriété avec un PITIA mensuel de 1 700 $ :
- 3 mois de réserves : 5 100 $
- 6 mois de réserves : 10 200 $
Les réserves sont vérifiées mais ne sont pas dépensées à la clôture. L’argent reste sur votre compte.
DSCR minimum : 1,00 à 1,25
La propriété doit générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir son service de la dette. La plupart des prêteurs exigent un DSCR de 1,00 (point mort) à 1,25 (marge de revenu de 25 %). En tant qu’investisseur débutant, ciblez des propriétés avec un DSCR de 1,20 ou plus pour vous donner une marge confortable.
Type de propriété : Investissement non occupé par le propriétaire
La propriété doit être un investissement locatif. Vous ne pouvez pas y vivre. Les types de propriétés éligibles comprennent les maisons unifamiliales, les duplex, les triplex, les quatreplex, les condos et les maisons de ville.
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Étape par étape : Comment obtenir votre premier prêt DSCR
Voici le processus du début à la fin, écrit spécifiquement pour quelqu’un qui n’a jamais fait cela auparavant.
Étape 1 : Mettez vos finances en ordre
Avant de commencer à examiner les propriétés, assurez-vous que vos fondations sont solides :
- Obtenez vos rapports de crédit des trois bureaux (Experian, Equifax, TransUnion). Contestez toute erreur. Remboursez vos soldes de cartes de crédit pour qu’ils soient inférieurs à 30 % de leurs limites.
- Accumulez votre capital. Vous aurez besoin de l’apport (20–25 %), des frais de clôture (2–4 % du montant du prêt) et des réserves de trésorerie (3–6 mois de PITIA total). Pour un achat de 300 000 $, prévoyez un total de 75 000 $ à 95 000 $ de capital.
- Ouvrez un compte dédié. Conservez votre capital d’investissement dans un compte courant ou d’épargne séparé. Les prêteurs voudront voir une piste claire des fonds.
Étape 2 : Identifiez votre marché cible
N’essayez pas d’investir sur tous les marchés à la fois. Choisissez une zone métropolitaine et apprenez-la en profondeur. Recherchez des marchés avec :
- Des ratios loyer/prix solides. Les marchés où le loyer mensuel représente 0,7 % à 1,0 % ou plus du prix d’achat ont tendance à produire des affaires favorables au DSCR. Par exemple, une propriété de 250 000 $ louée pour 2 000 $/mois (ratio de 0,8 %) est un bon candidat.
- Croissance de la population et de l’emploi. Les marchés en croissance soutiennent la hausse des loyers et de la valeur des propriétés.
- Lois favorables aux propriétaires. Des États comme le Texas, la Floride, la Géorgie, l’Indiana et le Tennessee sont populaires auprès des investisseurs pour une raison.
- Taxes foncières faibles à modérées. Les taxes foncières élevées réduisent le DSCR en augmentant le dénominateur du service de la dette.
Étape 3 : Analysez les transactions en utilisant la formule DSCR
Pour chaque propriété que vous envisagez, effectuez ce calcul :
DSCR = Loyer mensuel / PITIA mensuel
Vous pouvez estimer chaque composant :
- Loyer : Consultez Zillow Rent Zestimate, Rentometer ou des annonces comparables dans la région.
- Paiement hypothécaire (capital et intérêts) : Utilisez un calculateur hypothécaire avec un taux estimé de 7,5 % sur une période fixe de 30 ans.
- Taxes : Disponibles sur le site web de l’évaluateur du comté.
- Assurance : Estimez 100–200 $/mois pour la plupart des maisons unifamiliales.
- Frais de copropriété : Si applicable, incluez-les.
Ne poursuivez que les propriétés dont le DSCR estimé est de 1,20 ou plus. Les propriétés qui atteignent à peine le point mort ne laissent aucune marge pour la vacance, la maintenance ou les changements de taux.
Essayez notre calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour estimer rapidement le ratio de couverture de la dette sur toute propriété que vous évaluez.
Étape 4 : Connectez-vous avec un prêteur DSCR
Toutes les sociétés hypothécaires ne proposent pas de prêts DSCR. Vous avez besoin d’un prêteur ou d’un courtier spécialisé dans ce produit. Lors de l’évaluation des prêteurs, demandez :
- Quel est votre DSCR minimum requis ?
- Prêtez-vous aux investisseurs débutants ?
- Puis-je clôturer via une LLC ?
- Quelles sont vos structures de taux et de frais ?
- Quel est votre délai de clôture typique ?
- Avez-vous des options de pénalité de remboursement anticipé ?
Obtenez une pré-qualification avant de faire des offres. Une lettre de pré-qualification montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et financé.
Étape 5 : Faites une offre et signez un contrat
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui répond à votre seuil DSCR, faites une offre. Incluez les éventualités standard pour le financement et l’inspection. Un dépôt de garantie typique est de 1 à 3 % du prix d’achat.
Étape 6 : Complétez le processus de prêt
Après avoir signé le contrat :
- Soumettez votre demande de prêt et votre accord d’achat à votre prêteur. Si vous êtes un Canadien investissant à l’étranger, lisez notre guide étape par étape de la demande de prêt DSCR pour les Canadiens pour le processus complet de configuration de l’entité et de documentation.
- Le prêteur commande une évaluation avec un calendrier de loyer (cela confirme la valeur de la propriété et le loyer du marché).
- Fournissez une preuve des fonds pour l’apport et les réserves.
- Le souscripteur examine tout et émet une approbation conditionnelle.
- Levez toutes les conditions restantes (généralement des éléments de documentation mineurs).
- Clôturez le prêt, recevez les clés et commencez votre parcours en tant que propriétaire de bien locatif.
Étape 7 : Placez un locataire et commencez à percevoir les loyers
Si la propriété n’a pas déjà de locataire, mettez-la en état de location et listez-la immédiatement. Chaque mois de vacance est un mois où vous couvrez l’hypothèque de votre poche. Embaucher un gestionnaire immobilier (généralement 8 à 10 % du loyer mensuel) est une option à considérer, surtout si vous investissez hors de votre état.
Erreurs courantes des investisseurs DSCR débutants
Apprendre des erreurs des autres coûte moins cher que de faire les vôtres. Voici les égarements les plus fréquents :
Surestimer le revenu locatif
La plus grande erreur est de supposer que vous obtiendrez le loyer maximum du marché dès le premier jour. Les prêteurs utilisent le loyer du marché évalué, pas votre projection optimiste. Soyez conservateur dans votre analyse. Si les loyers comparables sont de 1 800 $ à 2 100 $, souscrivez à 1 800 $.
Sous-estimer les dépenses
Les nouveaux investisseurs oublient souvent la vacance (budget de 5 à 8 % du loyer brut), la maintenance (budget de 5 à 10 %), la gestion immobilière (8 à 10 %) et les réserves pour les dépenses d’investissement. Ceux-ci n’affectent pas directement le calcul du DSCR utilisé par le prêteur, mais ils affectent votre flux de trésorerie réel.
Ignorer les réserves de trésorerie
Certains investisseurs débutants étirent chaque dollar jusqu’à l’apport et arrivent à la clôture avec des comptes vides. Les prêteurs exigent des réserves, et même s’ils n’en exigeaient pas, gérer une propriété locative sans aucune marge de manœuvre financière est une recette pour le stress. Gardez 3 à 6 mois de paiements en réserve — au minimum.
Choisir le mauvais marché
Une propriété qui semble excellente sur papier dans un marché en déclin avec des taux de vacance élevés n’est pas un bon investissement, quel que soit le DSCR. Recherchez les fondamentaux du marché avant les chiffres au niveau de la propriété.
Sauter l’inspection
Les prêts DSCR n’exigent pas d’inspection de domicile, mais vous devriez absolument en faire une. Une inspection de 400 $ peut révéler 20 000 $ de problèmes cachés et vous aider à éviter les investissements « puits à argent ». Ne sautez jamais cette étape.
Ne pas comparer les prêteurs
La tarification des prêts DSCR varie considérablement entre les prêteurs. Une différence d’un quart de pour cent sur un prêt de 250 000 $ équivaut à environ 40 $ par mois — près de 500 $ par an. Obtenez des devis d’au moins trois prêteurs DSCR avant de vous engager.
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Comment trouver des propriétés adaptées aux DSCR
Toutes les propriétés locatives ne répondront pas aux seuils DSCR. Voici comment filtrer les bonnes affaires :
Ciblez les marchés avec des ratios loyer/prix solides. Comme mentionné ci-dessus, visez les marchés où le loyer mensuel représente 0,7 % ou plus du prix d’achat. De nombreux marchés du Midwest et du Sud-Est répondent à ce critère.
Recherchez des propriétés en dessous du prix médian. Dans la plupart des marchés, les maisons moins chères produisent de meilleurs ratios DSCR car les loyers ne baissent pas proportionnellement au prix. Une maison de 200 000 $ pourrait se louer pour 1 600 $ (ratio de 0,8 %) tandis qu’une maison de 500 000 $ dans le même marché se louerait pour 2 800 $ (ratio de 0,56 %).
Envisagez les propriétés multi-unités. Les duplex, triplex et quatreplex produisent souvent des ratios DSCR plus solides que les maisons unifamiliales car plusieurs unités locatives génèrent plus de revenus par rapport au prix d’achat.
Évitez les propriétés avec des frais de copropriété élevés. Les frais de copropriété augmentent le dénominateur du PITIA sans ajouter de revenus locatifs, ce qui fait baisser le DSCR. Des frais de copropriété de 400 $/mois peuvent transformer une propriété éligible en une propriété non éligible.
Faites les calculs avant de visiter. Ne tombez pas amoureux d’une propriété avant d’avoir confirmé qu’elle respecte le seuil DSCR. Faites des mathématiques votre premier filtre, pas votre dernier.
Attentes réalistes concernant les taux et les conditions
En tant qu’investisseur débutant, fixez-vous des attentes réalistes afin de ne pas être surpris pendant le processus :
Les taux d’intérêt pour les emprunteurs DSCR débutants avec un score de crédit de 700+ et 25 % d’apport se situent généralement dans la fourchette de 7,0 à 8,5 % sur le marché actuel. Ils sont plus élevés que les taux pour les résidences principales, mais sont standard pour le financement de propriétés d’investissement.
Les frais de clôture représenteront 2 à 4 % du montant du prêt. Sur un prêt de 225 000 $ (après 25 % d’apport sur une propriété de 300 000 $), attendez-vous à des frais de clôture de 4 500 $ à 9 000 $.
Les pénalités de remboursement anticipé sont standard dans les prêts DSCR. Une structure courante est une réduction progressive sur 3 ans (3%/2%/1 %). Si vous prévoyez de vendre ou de refinancer dans les trois ans, renseignez-vous sur les options sans pénalité de remboursement anticipé — elles ajoutent généralement 0,25 à 0,50 % au taux.
Les conditions de prêt sont le plus souvent à taux fixe sur 30 ans, bien que des options à taux variable 5/1 et 7/1 existent à des taux de départ plus bas. Pour un investisseur débutant, un taux fixe de 30 ans offre prévisibilité et tranquillité d’esprit.
Le flux de trésorerie de votre première propriété financée par DSCR sera probablement modeste. Sur une propriété de 300 000 $ avec un loyer de 2 200 $ et un taux de 7,5 % avec 25 % d’apport, votre flux de trésorerie mensuel après PITIA est d’environ 200–350 $ avant les dépenses d’exploitation. L’investissement immobilier est un jeu à long terme — la constitution d’un capital propre, l’appréciation, les avantages fiscaux et la croissance des loyers se composent avec le temps.
Bâtir d’une propriété à plusieurs
L’un des plus grands avantages de commencer avec un prêt DSCR est que le même produit évolue avec vous. Après avoir géré avec succès votre première propriété pendant 6 à 12 mois, vous pouvez :
- Refinancer pour retirer des capitaux propres si la propriété s’est appréciée, puis utiliser ces capitaux propres comme apport pour une deuxième propriété.
- Demander un autre prêt DSCR pour une deuxième propriété. Il n’y a pas de délai d’attente entre les prêts DSCR et aucune limite sur le nombre que vous pouvez avoir.
- Construire une expérience qui facilite les prêts futurs. Les prêteurs aiment les emprunteurs qui ont démontré une gestion immobilière réussie.
De nombreux investisseurs utilisent leur première propriété financée par DSCR comme preuve de concept. Une fois qu’ils constatent que le processus est simple et que la propriété fonctionne comme prévu, ils passent à l’acquisition de leur deuxième et troisième propriété dans la première année.
La clé est de commencer. Chaque investisseur expérimenté avec 20 propriétés en a jadis eu zéro. Un prêt DSCR peut être l’outil qui vous fait passer de zéro à un — et de un à autant que votre ambition et votre capital le permettent.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir un prêt DSCR sans expérience immobilière préalable ?
De combien d'argent ai-je besoin pour mon premier prêt DSCR ?
Dois-je fournir des déclarations fiscales pour un prêt DSCR ?
Quel est le score de crédit minimum pour un emprunteur DSCR débutant ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour une propriété que je prévois de gérer moi-même ?
Devrais-je acheter en mon nom personnel ou via une LLC ?
Que se passe-t-il si mon locataire cesse de payer le loyer ?
Combien de temps après la clôture puis-je acheter une deuxième propriété avec un prêt DSCR ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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