Les prêts DSCR sont l’un des outils de financement les plus accessibles pour les investisseurs immobiliers. Pas de déclarations fiscales, pas de vérification de revenus, pas d’historique d’emploi. Juste une propriété qui génère suffisamment de revenus locatifs pour couvrir sa dette. Simple, n’est-ce pas ?
Pas si vous faites les mauvais choix. Chaque année, des milliers d’investisseurs se font refuser, se retrouvent avec des conditions terribles ou s’engagent dans des prêts qu’ils regrettent. Les erreurs sont presque toujours évitables et suivent des schémas prévisibles.
Voici les sept erreurs les plus courantes qui tuent les approbations de prêts DSCR et comment éviter chacune d’elles. Si vous êtes encore au début de vos recherches, commencez par notre guide complet sur le financement par prêt DSCR pour les bases.
Erreur 1 : Surestimer les revenus locatifs
C’est la raison numéro un pour laquelle les demandes de prêt DSCR échouent. Le revenu locatif de la propriété est le fondement même d’un prêt DSCR, et si vous surestimez ce qu’une propriété louera réellement, les calculs s’effondrent.
Faites vos calculs avec notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
Ce qui tourne mal
Vous trouvez une propriété répertoriée à 275 000 $. Le vendeur ou l’agent inscripteur affirme qu’elle se loue pour 2 400 $ par mois. Vous faites les calculs : à 2 400 $ par mois avec un paiement hypothécaire de 1 900 $, votre ratio DSCR est de 1,26. Ça semble parfait. Vous demandez le prêt.
Ensuite, l’évaluateur effectue une analyse des loyers du marché et détermine que le loyer réaliste du marché est de 2 050 $ par mois. Votre ratio DSCR tombe à 1,08, ce qui peut encore passer auprès de certains prêteurs. Mais si l’évaluateur revient à 1 850 $, votre DSCR est de 0,97 et vous êtes en dessous du seuil minimum de 1,0. Le prêt est refusé. C’est vrai, que vous achetiez des immeubles de bureaux, des investissements immobiliers commerciaux ou des maisons unifamiliales.
Le scénario réel
Un investisseur de Jacksonville, en Floride, a trouvé un duplex répertorié à 320 000 $. Chaque unité était annoncée à 1 400 $ par mois (2 800 $ au total). Les calculs du DSCR fonctionnaient parfaitement sur papier. Mais l’évaluateur a consulté les comparables de loyer réels dans un rayon d’un demi-mile et a trouvé des unités comparables louées entre 1 100 $ et 1 200 $ par unité. Le loyer de marché ajusté de 2 300 $ a donné un ratio DSCR de 0,92. Refusé.
L’investisseur s’était fié à l’estimation de loyer de Zillow et aux projections de l’agent inscripteur au lieu de vérifier les comparables de baux réels, de parler aux gestionnaires immobiliers locaux et de regarder les annonces de location récentes dans le même quartier.
La solution
Faites toujours vos propres recherches sur les revenus locatifs avant de faire une offre. Voici comment :
- Consultez Rentometer, les estimations de loyer de Zillow et Apartments.com pour le quartier spécifique, pas seulement le code postal.
- Appelez deux ou trois sociétés de gestion immobilière locales et demandez quel serait le loyer de la propriété.
- Examinez les annonces de location actives dans un rayon d’un demi-mile pour des propriétés comparables.
- Utilisez le chiffre le plus bas. Si les comparables montrent une fourchette de 1 400 $ à 1 700 $, souscrivez à 1 400 $.
- Tenez compte de la vacance. La plupart des prêteurs DSCR prennent en compte un taux de vacance de 5 à 10 %, mais vous devriez en tenir compte dans votre propre analyse.
Si l’estimation conservatrice du loyer ne produit pas un ratio DSCR d’au moins 1,15, l’affaire est risquée. Vous voulez une marge de sécurité au-dessus du minimum, pas un espoir.
Erreur 2 : Ignorer les pénalités de remboursement anticipé
Les prêts DSCR incluent presque toujours des pénalités de remboursement anticipé. Ce n’est pas une commission surprise cachée dans les petits caractères. C’est une caractéristique standard. Mais trop d’investisseurs ne comprennent pas ce que cela signifie ni comment cela affecte leur stratégie de sortie.
Ce qui tourne mal
Vous finalisez un prêt DSCR avec une pénalité de remboursement anticipé de 5 ans structurée comme 5-4-3-2-1 (ce qui signifie que vous payez 5 % du solde du prêt si vous le remboursez dans la première année, 4 % dans la deuxième année, et ainsi de suite). Dix-huit mois plus tard, la propriété s’apprécie considérablement et vous voulez vendre. Sur un solde de prêt de 225 000 $, votre pénalité de remboursement anticipé est de 4 %, soit 9 000 $. Ces 9 000 $ réduisent directement votre profit.
Ou pire, vous voulez refinancer à un meilleur taux après deux ans, mais la pénalité de remboursement anticipé de 3 % (6 750 $) rend le refinancement mathématiquement inutile.
Le scénario réel
Un investisseur de Memphis a conclu un prêt DSCR à 8,25 % avec une pénalité de remboursement anticipé dégressive sur 5 ans. Quatorze mois plus tard, les taux ont baissé et un prêteur concurrent a proposé 7,0 %. L’investisseur voulait refinancer et économiser 250 $ par mois. Mais la pénalité de remboursement anticipé de 4 % sur le solde de 200 000 $ était de 8 000 $. Avec une économie de 250 $ par mois, il faudrait 32 mois juste pour rentabiliser le coût de la pénalité. L’investisseur était effectivement piégé pendant trois années supplémentaires.
La solution
- Négociez la structure de la pénalité de remboursement anticipé dès le départ. Certains prêteurs proposent des pénalités de 3 ans au lieu de 5 ans. D’autres proposent des dégressions 3-2-1. Une période de pénalité plus courte vous donne plus de flexibilité.
- Adaptez la pénalité à votre stratégie de détention. Si vous prévoyez de détenir pendant 7 ans ou plus, une pénalité de 5 ans n’a pas d’importance. Si vous suivez une stratégie BRRRR et prévoyez de refinancer dans 12 à 18 mois, vous avez besoin d’une pénalité plus courte ou d’aucune pénalité (attendez-vous à un taux plus élevé pour cela).
- Calculez le seuil de rentabilité. Avant d’accepter des conditions de remboursement anticipé, calculez exactement combien coûterait la pénalité à différents points de sortie et si votre stratégie a toujours du sens.
- Renseignez-vous sur les pénalités de maintien du rendement (yield maintenance) par rapport aux pénalités dégressives. Les pénalités de maintien du rendement peuvent être considérablement plus chères. Sachez à quel type vous vous engagez.
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Erreur 3 : Ne pas avoir assez de réserves
Les réserves sont le coussin financier que les prêteurs veulent voir après avoir payé votre mise de fonds et vos frais de clôture. Elles prouvent que vous pouvez survivre à quelques mois de vacance ou à des réparations imprévues sans faire défaut sur l’hypothèque. Sous-estimer cette exigence est un raccourci vers le refus.
Ce qui tourne mal
Vous avez 90 000 $ d’économies. La propriété nécessite 75 000 $ de mise de fonds et 12 000 $ de frais de clôture. Cela fait 87 000 $, vous laissant 3 000 $. Votre prêteur exige 6 mois de réserves PITIA. Avec un paiement mensuel PITIA de 2 200 $, cela représente 13 200 $ de réserves requises. Il vous manque 10 200 $ et votre demande est refusée.
Le scénario réel
Un investisseur de San Antonio a trouvé un quadruplex à 400 000 $. La mise de fonds à 25 % était de 100 000 $. Les frais de clôture étaient de 11 000 $. L’investisseur avait 125 000 $ d’économies liquides. Après la mise de fonds et les frais de clôture, il ne restait que 14 000 $. Le prêteur exigeait 6 mois de réserves PITIA à 3 100 $ par mois, totalisant 18 600 $. Il manquait 4 600 $ à l’investisseur et il ne pouvait pas conclure.
La propriété est allée à un autre acheteur. Trois semaines d’étude de diligence, 650 $ de frais d’évaluation et 400 $ de frais d’inspection tous perdus.
La solution
- Calculez le montant total de trésorerie nécessaire avant de faire une offre : Mise de fonds + frais de clôture (estimez 3-5 % du montant du prêt) + 6 mois de PITIA = trésorerie minimale requise.
- N’oubliez pas d’inclure les réserves pour les propriétés existantes. Si vous possédez déjà deux biens locatifs, certains prêteurs exigent également des réserves pour ces propriétés.
- Sachez ce qui compte comme réserves. La trésorerie dans les comptes d’épargne et courants compte à 100 %. Les comptes de retraite (401k, IRA) comptent généralement à 60-70 %. Les actions et obligations comptent généralement à 70-80 %. Les capitaux propres des logements ne comptent pas.
- Constituez vos réserves avant de commencer vos recherches. Si vous êtes proche du minimum, attendez un mois ou deux supplémentaires pour économiser davantage. Atteindre juste le minimum de réserve conduit souvent à de moins bonnes conditions de toute façon.
Erreur 4 : Choisir le mauvais type de propriété pour le DSCR
Tous les types de propriétés ne conviennent pas au financement DSCR. Choisir une propriété qui ne correspond pas aux paramètres du programme peut entraîner un refus, de moins bonnes conditions, ou un ratio DSCR qui ne fonctionne pas.
Ce qui tourne mal
Vous trouvez une belle propriété rurale sur 5 acres avec une maison d’amis séparée. La maison principale se loue 1 800 $ et la maison d’amis 900 $. Cela semble rentable. Mais de nombreux prêteurs DSCR ne financent pas les propriétés sur plus de 2 acres. D’autres ne comptent pas les revenus locatifs d’une unité d’habitation accessoire séparée. Votre prêt est refusé ou les conditions sont nettement moins bonnes que prévu.
Le scénario réel
Un investisseur à Austin a trouvé une propriété à usage mixte avec un espace commercial au rez-de-chaussée et deux unités résidentielles à l’étage. Le loyer combiné était de 5 200 $ par mois, ce qui produisait un ratio DSCR incroyable. Mais le prêteur DSCR de l’investisseur ne finance que des propriétés résidentielles de 1 à 4 unités. La composante commerciale rendait la propriété inéligible. L’investisseur a dû trouver un prêteur commercial, ce qui a nécessité une mise de fonds plus importante (30 % au lieu de 25 %), des taux plus élevés et un processus de souscription complètement différent.
Un autre scénario courant : les condos dans des immeubles où moins de 50 % des unités sont occupées par leurs propriétaires, ou les projets de condos non garantissables (non-warrantable). De nombreux prêteurs DSCR les refusent catégoriquement ou ajoutent des primes de taux importantes.
La solution
- Restez sur les propriétés résidentielles standard de 1 à 4 unités si vous souhaitez une expérience de prêt DSCR la plus fluide possible (maisons unifamiliales, duplex, triplex et quadruplex).
- Vérifiez les restrictions des prêteurs avant de faire des offres sur des condos, des maisons de ville, des maisons préfabriquées, des propriétés rurales ou des propriétés à usage mixte.
- Comprenez que les propriétés de 5 à 8 unités sont disponibles auprès de certains prêteurs DSCR mais viennent avec des conditions différentes et des minimums plus élevés.
- Évitez les propriétés nécessitant un entretien différé important. Si l’évaluation révèle des problèmes de santé et de sécurité, le prêteur peut exiger des réparations avant la clôture, retardant ou annulant l’opération.
- Vérifiez que le type de propriété correspond aux directives de votre prêteur spécifique. Chaque prêteur DSCR a des critères d’éligibilité de propriété légèrement différents. Examinez les exigences du prêt DSCR pour chaque prêteur que vous envisagez.
Erreur 5 : Ne pas comparer les prêteurs
Les taux et les conditions des prêts DSCR varient considérablement d’un prêteur à l’autre. Accepter la première offre que vous recevez peut vous coûter des milliers de dollars par an en paiements inutilement élevés.
Ce qui tourne mal
Vous faites une demande auprès d’un prêteur DSCR, on vous propose un taux de 8,5 % avec 2 points d’origination et une pénalité de remboursement anticipé de 5 ans. Vous pensez que c’est le taux du marché, alors vous l’acceptez. Pendant ce temps, un autre prêteur vous aurait proposé 7,75 % avec 1,5 point et une pénalité de remboursement anticipé de 3 ans. Sur un prêt de 250 000 $, cette différence de taux de 0,75 % vous coûte 1 875 $ par an, soit 56 250 $ sur la durée d’un prêt de 30 ans.
Le scénario réel
Un investisseur de Cleveland s’est vu proposer les conditions suivantes par trois prêteurs DSCR différents pour le même prêt de 200 000 $ :
- Prêteur A : Taux de 8,25 %, 2 points d’origination (4 000 $), pénalité de remboursement anticipé de 5 ans
- Prêteur B : Taux de 7,875 %, 1,5 point (3 000 $), pénalité de remboursement anticipé de 3 ans
- Prêteur C : Taux de 7,5 %, 1 point (2 000 $), pénalité de remboursement anticipé de 3 ans
La différence entre la pire et la meilleure offre était de 3 600 $ de frais initiaux et de 150 $ par mois de paiements. Sur 5 ans, le prêteur C a fait économiser 12 600 $ à l’investisseur par rapport au prêteur A. Même propriété, même emprunteur, résultats radicalement différents.
Pour vous aider à comparer les prêteurs DSCR, lisez notre guide sur la façon de trouver les meilleurs prêteurs DSCR.
La solution
- Obtenez des devis d’au moins trois prêteurs DSCR avant de vous engager. Quatre ou cinq, c’est encore mieux.
- Comparez des choses similaires. Examinez le coût total du prêt, pas seulement le taux. Un taux plus bas avec des points plus élevés peut coûter plus cher au total qu’un taux légèrement plus élevé avec des frais moins élevés.
- Demandez à chaque prêteur une ventilation complète des frais, y compris l’origination, la souscription, le traitement et tous les autres frais.
- Comparez les structures de pénalités de remboursement anticipé. Un taux légèrement plus élevé avec une pénalité de remboursement anticipé plus courte pourrait être plus précieux qu’un taux plus bas avec un verrouillage de 5 ans.
- Synchronisez vos demandes dans une fenêtre de 14 jours afin que plusieurs consultations de crédit comptent comme une seule demande à des fins de notation.
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Erreur 6 : Mauvais timing du crédit
Votre score de crédit est un instantané dans le temps, et le moment de votre demande de prêt DSCR par rapport à vos autres activités financières peut faire ou défaire votre approbation.
Ce qui tourne mal
Vous avez un score de crédit de 720 et vous êtes éligible à un taux DSCR de 7,5 %. Deux semaines avant de faire votre demande, vous achetez une nouvelle voiture avec un prêt de 35 000 $. La consultation rigoureuse fait baisser votre score de 5 points. La nouvelle dette fait baisser votre score de 15 points supplémentaires. Vous êtes maintenant à 700, et le taux proposé augmente à 7,875 %. Cette différence de 0,375 % vous coûte près de 1 000 $ par an sur un prêt de 250 000 $.
Ou pire : vous demandez deux cartes de crédit pour gagner des bonus de bienvenue le mois précédant votre demande DSCR. Deux consultations rigoureuses et deux nouveaux comptes font baisser votre score de 680 à 645. Vous êtes maintenant en dessous du seuil minimum de nombreux prêteurs, et les prêteurs qui veulent travailler avec vous facturent des taux considérablement plus élevés.
Le scénario réel
Un couple de Phoenix prévoyait d’acheter sa première propriété d’investissement. Ils avaient un score de crédit de 730 et de solides réserves. Le même mois où ils prévoyaient de demander un prêt DSCR, ils ont également financé de nouveaux meubles (8 000 $) et ouvert une nouvelle carte de crédit de récompense. Entre les deux consultations rigoureuses, la nouvelle dette et la diminution de l’âge moyen des comptes, leur score de crédit a chuté à 695 au moment où le prêteur DSCR a consulté leur rapport.
Le taux qui leur a été proposé était supérieur de 0,5 % à celui qu’ils auraient obtenu à 730. Sur leur prêt de 200 000 $, cela leur a coûté 1 000 $ par an, soit 30 000 $ sur la durée du prêt. Tout cela parce qu’ils ont acheté des meubles au mauvais moment.
La solution
- Gelez toute autre activité de crédit 90 jours avant de demander un prêt DSCR. Pas de nouvelles cartes de crédit, pas de prêts automobiles, pas de prêts personnels, pas de financement en magasin.
- Ne fermez pas d’anciens comptes de crédit pendant cette période. La fermeture de comptes réduit votre crédit disponible et l’âge moyen des comptes.
- Remboursez les soldes des cartes de crédit existantes avant de faire votre demande. Réduire l’utilisation en dessous de 30 % (idéalement en dessous de 10 %) peut augmenter votre score de 20 à 50 points.
- Vérifiez votre rapport de crédit 90 jours à l’avance et contestez toute erreur. Les corrections prennent 30 à 45 jours.
- Si vous devez faire des achats importants, faites-les après la clôture de votre prêt DSCR. Les meubles, la voiture et les bonus de carte de crédit peuvent tous attendre 30 à 45 jours.
Erreur 7 : Presser l’évaluation
L’évaluation détermine à la fois la valeur de la propriété et son potentiel de revenus locatifs, ce qui en fait le rapport tiers le plus important dans votre processus de prêt DSCR. Se précipiter dans une évaluation d’une propriété qui n’est pas prête peut entraîner une faible valeur, un ratio DSCR insuffisant, ou des réparations requises qui retardent la clôture de plusieurs semaines.
Ce qui tourne mal
Vous concluez un accord sur une propriété qui nécessite des travaux cosmétiques. La cour est envahie par la végétation, la peinture extérieure s’écaille, une salle de bain a un robinet qui fuit et la cuisine a une porte d’armoire cassée. Aucun de ces problèmes n’est structurel, mais ils affectent la note de condition de l’évaluateur et la sélection des propriétés comparables.
L’évaluateur note la propriété comme étant en condition “moyenne” au lieu de “bonne”, et sélectionne des ventes comparables de moindre valeur. La valeur évaluée est inférieure de 20 000 $ au prix d’achat. Vous avez soit besoin de 20 000 $ supplémentaires en espèces, soit vous perdez l’affaire.
Le scénario réel
Un investisseur d’Indianapolis a acheté un bungalow des années 1940 pour 165 000 $. La propriété avait de bonnes bases mais un entretien différé visible : peinture extérieure écaillée, une fenêtre fissurée et des appareils de plomberie datés. L’évaluateur a signalé la fenêtre fissurée comme un problème de santé et de sécurité, nécessitant une réparation avant la clôture. Le prêteur a émis une condition : remplacer la fenêtre et faire réinspecter par l’évaluateur.
Le remplacement de la fenêtre a nécessité 10 jours de planification, 3 jours supplémentaires d’installation, et la contre-visite a ajouté 5 jours supplémentaires. La clôture a été retardée de près de trois semaines. Le vendeur était frustré, le verrouillage du taux a failli expirer (ce qui aurait signifié un taux plus élevé), et l’investisseur a failli perdre l’affaire.
La solution
- Si vous achetez une propriété qui nécessite des travaux, faites-la inspecter avant l’évaluation. Identifiez et réparez tout problème de santé et de sécurité (fenêtres cassées, mains courantes manquantes, câblage exposé, systèmes non fonctionnels) avant la visite de l’évaluateur.
- Négociez des réparations par le vendeur pour toute déficience visible qui pourrait affecter l’évaluation. De nombreux vendeurs s’occuperont des réparations mineures si cela permet de conclure l’affaire.
- Assurez-vous que la propriété est propre et présentable. Tondez la pelouse, dégagez les débris et assurez-vous que toutes les utilités sont activées. Les évaluateurs se font une opinion dans les 60 premières secondes.
- Si vous achetez une propriété vraiment délabrée, déterminez si un prêt de réparation-vente (fix-and-flip) ou un prêt relais est plus approprié qu’un prêt DSCR. Les prêts DSCR sont conçus pour les propriétés prêtes à être louées, pas pour les grands projets de rénovation.
- Demandez à votre prêteur des évaluations “après réparations” (as-repaired). Certains prêteurs DSCR proposent ces évaluations pour les propriétés nécessitant peu de rénovations, où l’évaluateur valorise la propriété en fonction de son état après réparations. C’est moins courant mais vaut la peine de demander.
Pour avoir une image complète de la façon de passer de la demande au financement, consultez le processus complet de clôture du prêt DSCR et les étapes pour demander un prêt DSCR. Les investisseurs canadiens devraient également lire le processus étape par étape de la demande de prêt DSCR pour les Canadiens pour la création de la LLC et les exigences en matière de documentation transfrontalière.
Le résultat
Chacune de ces erreurs est évitable. Les investisseurs qui sont approuvés rapidement avec les meilleures conditions n’ont pas de chance. Ils sont préparés. Ils vérifient les revenus locatifs avec des données réelles. Ils comprennent leurs options de pénalité de remboursement anticipé. Ils constituent des réserves au-delà du minimum. Ils choisissent les bons types de propriétés. Ils comparent plusieurs prêteurs. Ils protègent leur score de crédit. Et ils s’assurent que la propriété est prête pour l’évaluation avant que l’évaluateur ne franchisse la porte.
Si vous êtes prêt à commencer le processus correctement, contactez un spécialiste des prêts DSCR qui pourra vous guider à travers votre situation spécifique et vous aider à éviter tous ces écueils.
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Foire aux questions
Quelle est la raison la plus fréquente de refus des prêts DSCR ?
Combien coûtent les pénalités de remboursement anticipé sur les prêts DSCR ?
Combien de mois de réserves dois-je prévoir pour un prêt DSCR ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR sur une propriété qui nécessite des rénovations ?
Dans quelle mesure les taux des prêts DSCR varient-ils d'un prêteur à l'autre ?
Quel score de crédit faut-il pour obtenir les meilleurs taux de prêt DSCR ?
Que se passe-t-il si l'évaluation révèle que la propriété a besoin de réparations ?
Dois-je obtenir un prêt DSCR à taux fixe ou variable ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
18 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.