Vous souhaitez acheter des biens locatifs aux États-Unis mais vous n’êtes pas citoyen américain ? Vous avez de la chance. Les prêts DSCR permettent aux Canadiens, aux résidents du Royaume-Uni et aux investisseurs de presque tous les pays de financer des biens d’investissement américains sans les maux de tête habituels liés à la preuve de revenus ou aux exigences de score de crédit. Si vous êtes un Canadien explorant cette voie, commencez par notre guide sur la création d’un empire immobilier américain depuis le Canada.
Voici ce que vous devez savoir sur le fonctionnement de ce système.
Qu’est-ce qui différencie les prêts DSCR ?
Un prêt DSCR (prêt basé sur le ratio du service de la dette) fonctionne complètement différemment d’un prêt hypothécaire classique. Au lieu de fouiller dans vos déclarations de revenus et votre historique d’emploi, les prêteurs se concentrent sur une chose : les revenus locatifs de la propriété peuvent-ils couvrir le paiement du prêt hypothécaire ?
C’est énorme pour les ressortissants étrangers car cela signifie :
- Vos revenus personnels n’ont pas d’importance
- Votre score de crédit de votre pays d’origine n’entre que rarement en jeu
- Vous n’avez pas besoin de prouver votre emploi
- La propriété elle-même fait le gros du travail
Les prêts DSCR sont valables pour les propriétés de huit unités ou moins. Une fois que vous vous lancez dans des propriétés commerciales plus importantes, d’autres produits sont disponibles, mais pour la plupart des investisseurs débutants, le DSCR est votre option de prédilection.
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Qui peut réellement obtenir ces prêts ?
Bonne nouvelle : les prêts DSCR sont disponibles pour les investisseurs de pratiquement tous les pays, à une exception près. Vous ne pouvez pas provenir d’un pays sous sanctions américaines. C’est tout.
Si vous êtes originaire d’un pays non signataire de la Convention de La Haye, vous pourriez devoir vous rendre dans une ambassade américaine pour une notarisation, mais le financement lui-même reste disponible. Les portes sont grandes ouvertes aux investisseurs internationaux qui s’intéressent à l’immobilier américain. Apprenez-en davantage sur le financement de propriétés américaines en tant que Canadien.
Étant donné que le score de crédit de votre pays d’origine compte rarement et qu’aucune vérification de revenu n’est requise, la vraie question est de savoir si le loyer de la propriété couvre le prêt hypothécaire – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous évaluerons votre transaction spécifique.
Les chiffres que vous devez connaître
Pour les achats
Attendez-vous à verser 25 % (ratio prêt/valeur de 75 %) pour les propriétés d’une valeur de 150 000 $ ou plus. C’est le point idéal où vous obtiendrez les meilleures conditions et la plus large gamme d’options de prêt.
En dessous de 150 000 $, les choses se compliquent. Vous aurez besoin de 30 % d’acompte, vous serez confronté à des taux d’intérêt plus élevés, vous paierez plus de frais d’origination et vous devrez gérer des exigences de réserve de trésorerie plus strictes. Si vous le pouvez, restez dans les propriétés au-dessus de ce seuil.
Pour les refinancements
Voici où les choses deviennent intéressantes. Le ratio prêt/valeur maximal pour les refinancements chute à 70 %, et la plupart des prêteurs n’accordent que jusqu’à 65 %. Cela surprend de nombreux investisseurs qui supposent pouvoir retirer plus de fonds propres.
Plus important encore : certains prêteurs basent votre refinancement sur la valeur d’expertise, tandis que d’autres utilisent votre base de coût (ce que vous avez payé pour elle). Si vous avez acheté une propriété pour 200 000 $ et qu’elle est estimée à 250 000 $, certains prêteurs ne vous permettront de refinancer que sur la base de ce prix d’achat de 200 000 $. Cela peut sérieusement limiter le montant de trésorerie que vous pouvez retirer.
Taux d’intérêt et réalité des prix
Soyons clairs sur les taux. Si vous avez lu en ligne que vous pouvez obtenir un financement de 80 % à 6 % en tant que ressortissant étranger, ces informations sont erronées. Au début de 2026, les taux se situent dans la fourchette de 7 à 8 % pour les prêts DSCR.
Mais voilà le truc avec les prix des prêts DSCR : ils sont spécifiques à la propriété, pas à l’emprunteur. Contrairement à l’obtention d’une pré-approbation pour un prêt hypothécaire conventionnel où votre taux s’applique à toute propriété que vous achetez, chaque propriété DSCR génère son propre taux unique.
Exemple concret : Deux condos dans le même complexe immobilier en Floride, juste en face l’un de l’autre. Différents codes postaux. L’un avait un taux d’intérêt un quart de point plus élevé car il se trouvait dans une zone à risque d’inondation légèrement plus élevé.
Cela signifie que vous devriez faire évaluer chaque propriété spécifique par votre courtier avant de faire une offre. Ne supposez pas que le taux sera le même que pour votre dernière transaction.
Exécutez vos calculs avec notre Calculateur de prêt DSCR pour estimer si les revenus locatifs d’une propriété couvrent le prêt hypothécaire avant de demander un devis de taux.
Avec des taux dans la fourchette de 7 à 8 % et des prix qui varient selon le code postal, il est essentiel que votre courtier évalue chaque propriété avant de faire une offre – réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous ferons les calculs sur votre marché cible.
Le mythe du score de crédit
Voici quelque chose qui surprend presque tout le monde : votre score de crédit canadien ou britannique n’aura probablement aucun impact sur les conditions de votre prêt américain. Dans 99 cas sur 100, les scores de crédit étrangers ne sont même pas pris en compte.
C’est une excellente nouvelle si vous êtes travailleur indépendant, si vous déduisez beaucoup d’impôts, ou si vous avez un historique de crédit limité dans votre pays d’origine. Les prêts DSCR contournent toutes ces barrières traditionnelles car ils se concentrent uniquement sur le potentiel de revenus de la propriété.
Où vous signez est important
C’est un détail qui affecte votre taux d’intérêt. Vous avez deux options :
Signer sur le sol américain : Généralement, cela entraîne des taux plus bas
Notaire en ligne à distance (RON) : Signez depuis n’importe où dans le monde, mais attendez-vous à payer environ 0,125 % de plus en intérêts
Exemple concret : un client à Ottawa (à une heure de la frontière américaine) pouvait obtenir 7 % en signant aux États-Unis ou 7,125 % en signant à distance. Pour lui, traverser la frontière avait du sens. Pour quelqu’un à Londres ou à Sydney, payer la petite prime de taux pour une signature à distance en vaut probablement la peine.
La règle des 60 jours sur les fonds
Les prêteurs veulent voir d’où vient votre acompte, en remontant 60 jours. Mais voici le hic : certains prêteurs exigent que ces fonds soient “assaisonnés” sur un compte bancaire américain, tandis que d’autres acceptent les fonds provenant directement de votre pays d’origine.
Pourquoi est-ce important ? Si vous trouvez une excellente affaire nécessitant une clôture en 30 jours, mais que vos fonds sont au Canada et que le prêteur exige un assaisonnement de 60 jours aux États-Unis, vous ne pourrez pas acheter cette propriété ou devrez négocier une prolongation avec le vendeur.
C’est pourquoi travailler avec un courtier qui connaît les exigences spécifiques de chaque prêteur vous évite des surprises qui pourraient anéantir une transaction.
Les pénalités de remboursement anticipé varient selon les États
Les conditions du prêt changent en fonction de l’endroit où vous achetez. Une propriété à Cleveland pourrait avoir un taux plus élevé mais aucune pénalité de remboursement anticipé, tandis qu’une propriété comparable à Kansas City offre un taux plus bas avec une pénalité de remboursement anticipé dégressive sur cinq ans.
Le bon choix dépend de vos projets. Si vous pensez que vous pourriez refinancer dans deux ans lorsque les taux baisseront, payer un peu plus pour la flexibilité a du sens. Si vous prévoyez de conserver à long terme, fixer le taux le plus bas est plus avantageux.
Pourquoi les taux fixes américains sont incroyables
Si vous venez du Canada ou du Royaume-Uni, le concept d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans peut sembler presque trop beau pour être vrai. Au Canada, les taux hypothécaires ont presque triplé ces dernières années, provoquant un choc de paiement massif au moment du renouvellement. Au Royaume-Uni, la plupart des prêts hypothécaires sont des produits à taux variable.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs canadiens se tournent vers les États-Unis. Avec un taux fixe américain de 30 ans à 7 %, vous êtes bloqué. Si les taux montent à 12 %, vous continuez de payer 7 %. Si vous commencez avec un flux de trésorerie mensuel de 200 à 300 $, cela augmente avec le temps à mesure que les loyers augmentent, tandis que votre paiement hypothécaire reste exactement le même.
Vous pouvez même obtenir des options d’amortissement de 40 ans si vous avez besoin de corriger un flux de trésorerie négatif sur les loyers pour qu’une transaction fonctionne.
La stratégie de refinancement intelligente
Si vous prévoyez de rénover et de refinancer (la stratégie BRRRR), il existe une méthode plus intelligente que de commencer avec un prêt DSCR standard.
Utilisez un prêt de rénovation et de vente pour votre achat initial :
- Acompte aussi bas que 10 à 30 % du prix d’achat
- Financement à 100 % des coûts de rénovation
- Taux d’intérêt autour de 8,99 % (début 2026) pour les investisseurs expérimentés
Après les rénovations, effectuez un “transfert” vers un prêt DSCR au lieu d’un refinancement traditionnel. Les prêts de transfert peuvent aller jusqu’à 75 % du ratio prêt/valeur (plus élevé que les refinancements standard), et vous pouvez capitaliser les frais de prêt et les frais de clôture dans le montant du prêt.
Cette stratégie vous permet de dépenser moins d’argent au départ et d’extraire plus de capital à la fin. Avec une expérience démontrée (pensez à plus de 60 transactions réalisées), vous pouvez vous qualifier pour des conditions encore meilleures : financement de 87,5 à 90 % sur les achats et meilleurs taux d’intérêt.
Ce dont les prêteurs ont réellement besoin de vous
Les prêteurs DSCR ne veulent pas de vos déclarations de revenus, de vérification d’emploi ou de vos états financiers personnels. Ils ont besoin de :
- Documentation de titre de propriété
- Contrats de location ou liste de loyers
- Contrat de gestion immobilière
- Devis d’assurance
- Expertise immobilière (ils la commandent)
- Preuve de fonds d’acompte sur 60 jours
- Documentation de l’entité (papiers LLC ou LP)
- EIN (numéro d’identification fiscale) pour votre entité
En termes de délai, attendez-vous à 30 jours entre la demande et la clôture. Le prêt DSCR le plus rapide jamais enregistré a été clôturé en 11 jours, mais c’est très juste. Prévoyez 3 à 4 semaines pour avoir le temps de comparer plusieurs prêteurs afin d’obtenir les meilleures conditions.
Structure de l’entité : Ne sautez pas cette étape
Achetez toujours par l’intermédiaire d’une entité, jamais en votre nom personnel. Voici pourquoi c’est important :
Si le chien non autorisé d’un locataire mord quelqu’un et qu’il vous poursuit, posséder par l’intermédiaire d’une entité limite votre exposition aux seuls actifs de cette entité. Si vous possédez à titre personnel, tous vos actifs mondiaux sont en jeu.
Pour les Canadiens en particulier, ne créez pas simplement une LLC simple. L’Agence du revenu du Canada pourrait la traiter comme une société, créant une double imposition (une fois aux États-Unis, une fois au Canada).
La meilleure structure pour la plupart des Canadiens :
- Une LP (société en commandite) domiciliée aux États-Unis
- Une LLC qui sert de gérant de la LP
- Ceci est généralement considéré comme une entité transparente par l’ARC et l’IRS
Le problème de l’EIN et sa solution
Vous avez besoin d’un EIN (numéro d’identification d’employeur) pour clôturer une propriété américaine. Le traitement standard de l’IRS prend jusqu’à 8 semaines pour les ressortissants étrangers. Votre prêteur et la société de titres ont besoin de ce numéro, et vous ne pouvez pas clôturer sans lui.
La solution : Travaillez avec un service qui peut obtenir votre ITIN américain rapidement et votre EIN immédiatement (le jour même) avec une lettre appropriée à votre nom. Si vous essayez de le faire vous-même par les canaux standards de l’IRS, commencez bien avant d’avoir besoin de clôturer une propriété. Sinon, vous trouverez une excellente affaire mais manquerez les documents pour finaliser l’achat.
N’utilisez pas votre banque pour les virements
De nombreux investisseurs utilisent par défaut leur banque pour les virements et les taux de change. C’est une erreur coûteuse.
Des entreprises spécialisées en change offrent de meilleurs taux de change et des frais moins élevés. Ces services peuvent vous faire économiser des milliers de dollars sur les acomptes. C’est de l’argent gratuit que vous laissez de côté en ne comparant pas.
Travaillez avec quelqu’un qui connaît ces choses
Les courtiers basés aux États-Unis qui travaillent généralement avec des clients américains ne comprennent souvent pas les nuances du financement des ressortissants étrangers. Ils manquent des détails critiques sur les exigences d’assaisonnement des acomptes, les implications de la structure de l’entité et les variations de prix spécifiques à la propriété.
Vous avez besoin de quelqu’un qui se spécialise dans le financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis. Quelqu’un qui sait quels prêteurs acceptent les signatures à distance, lesquels exigent l’assaisonnement des fonds aux États-Unis et comment structurer les transactions pour un effet de levier maximal.
La différence entre travailler avec un spécialiste et un généraliste peut faire la différence entre clôturer votre transaction ou la voir échouer en raison d’un détail que personne n’a pensé à vérifier.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir un prêt DSCR si je ne suis pas citoyen américain ?
Quel acompte dois-je prévoir en tant que ressortissant étranger ?
Mon score de crédit de mon pays d'origine affectera-t-il mon prêt américain ?
Dois-je prouver mes revenus pour un prêt DSCR ?
Dois-je acheter une propriété américaine en mon nom personnel ou par l'intermédiaire d'une entité ?
Puis-je signer les documents de prêt depuis mon pays d'origine ?
À quels taux d'intérêt dois-je m'attendre en tant que ressortissant étranger ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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