De plus en plus de Canadiens achètent des propriétés locatives aux États-Unis. Et cela se comprend. Le conseil de propriétaires et de locataires de l’Ontario peut prendre plus d’un an pour expulser un locataire problématique. Pendant ce temps, les États favorables aux propriétaires comme le Texas peuvent réaliser le même processus en environ trois semaines.
Cet article est éducatif uniquement. LendCity est un courtier hypothécaire agréé, pas un cabinet fiscal ni juridique. Le choix d’entité transfrontalière, les positions en vertu des conventions fiscales et les déclarations auprès de l’ARC/IRS doivent être décidés avec un comptable transfrontalier qualifié (CPA) et un avocat fiscaliste transfrontalier qui ont examiné votre situation spécifique. Les commentaires ci-dessous sur la structure Triple C, le traitement des LLC et les crédits d’impôt étrangers reflètent une vue commune — ce n’est pas une prescription, et les règles évoluent.
Mais se lancer dans l’immobilier américain sans la bonne structure peut vous coûter des milliers en taxes inutiles. Voici ce que vous devez savoir avant d’acheter.
Pourquoi les investisseurs de l’Ontario regardent vers le sud
Deux raisons principales expliquent cette tendance :
Premièrement, le conseil de propriétaires et de locataires rend l’expulsion des locataires problématiques presque impossible. Même après avoir gagné votre cas, le processus s’éternise. La police n’aide pas à faire appliquer les expulsions. Vous vous retrouvez souvent à payer les locataires pour qu’ils partent — ce qui ne devrait pas être ainsi.
Consultez notre guide complet sur l’investissement transfrontalier américain pour un aperçu de l’ensemble du processus.
Deuxièmement, les propriétés américaines offrent de meilleurs points d’entrée. Vous pouvez trouver des propriétés générant des flux de trésorerie à partir d’environ 200 000 $. Comparez cela à la région du Grand Toronto, où vous avez besoin d’un capital sérieux juste pour commencer.
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Commencez par vos objectifs d’investissement
Avant de mettre en place toute structure d’entreprise, posez-vous la question : quel est votre objectif ?
Vous achetez une ou deux propriétés principalement pour un usage personnel avec un peu de revenus locatifs ? Vous n’avez probablement pas besoin d’une structure complexe.
Vous bâtissez une entreprise immobilière avec plusieurs propriétés locatives et prévoyez de réinvestir les revenus américains ? Vous avez besoin d’une structure d’entreprise adéquate, alignée sur le programme DSCR pour ressortissants étrangers (en anglais). Cela protège vos actifs et vous évite la double imposition.
Mettre en place une structure Triple C de la bonne manière — de votre société canadienne à la société C du Wyoming en passant par la LLC — demande de la coordination. Alors, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons à travers chaque étape.
La structure Triple C expliquée
Une approche — la structure « Triple C » — est l’une des plusieurs options valides que les investisseurs canadiens envisagent. La bonne structure pour vous dépend de votre situation fiscale transfrontalière spécifique et doit être choisie avec un fiscaliste transfrontalier et un conseiller juridique. Voici comment une Triple C est généralement décrite :
Niveau 1 : Société canadienne
Commencez par une société numérotée de l’Ontario (ou de votre province d’origine). Elle n’a pas besoin d’un nom fantaisiste car personne ne la verra. C’est juste une entité de détention. Sa mise en place prend environ une semaine.
Niveau 2 : Société C du Wyoming
Votre société canadienne détient une société C au Wyoming. Pourquoi le Wyoming ?
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Zéro impôt sur le revenu des sociétés
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Zéro impôt sur le revenu des particuliers
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Faibles frais d’enregistrement (des centaines, pas des milliers)
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Configuration rapide (2-3 jours si tout se passe bien)
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Solides protections de la vie privée
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Protection des actifs grâce aux lois sur les ordonnances de saisie
Si vous ne distribuez pas d’argent de votre société du Wyoming, les créanciers ne peuvent pas la pénétrer pour saisir vos actifs. Ils ne peuvent intercepter les distributions que lorsque l’argent quitte réellement la société.
Niveau 3 : La LLC
La LLC détient réellement le titre de propriété de votre bien. Votre société C du Wyoming possède cette LLC.
Vous achetez en Floride ? Mettez en place une LLC de Floride. Cette LLC est une “entité transparente” qui transfère les revenus à votre société C du Wyoming. Vous ne déposez qu’une seule déclaration de revenus américaine — celle de la société du Wyoming.
Pourquoi vous ne pouvez pas sauter la société C
Certains investisseurs pensent pouvoir simplement utiliser une LLC et économiser de l’argent. C’est un domaine où les conseils vont souvent de travers pour les Canadiens.
Le traitement par l’ARC des entités LLC hybrides a évolué au fil des ans et, historiquement, de nombreux conseillers transfrontaliers ont signalé des décalages de crédits d’impôt étrangers lorsque des Canadiens détiennent directement des LLC américaines. Confirmez la position actuelle de l’ARC auprès d’un comptable transfrontalier avant de vous engager dans une structure — ne vous fiez pas à des articles généraux (y compris celui-ci) pour la décision finale.
Lorsque des décalages s’appliquent, ils peuvent créer une exposition à la double imposition. Les conseillers utilisent parfois une couche de société C entre le propriétaire canadien et la LLC comme moyen d’aligner le traitement — mais déterminer si c’est la bonne solution pour vous est une conversation à tenir avec votre comptable transfrontalier.
Si vous voulez éviter le piège de la double imposition qui frappe les Canadiens qui sautent la couche de la société C, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner la structure de votre entité avant votre achat.
Plusieurs propriétés nécessitent plusieurs LLC
Vous voulez des LLC séparées pour protéger vos actifs. Un procès contre une propriété ne devrait pas menacer tout votre portefeuille.
La règle générale : une fois que la valeur des propriétés d’une même LLC atteint 500 000 $ à 1 000 000 $, créez une autre LLC pour les nouvelles acquisitions.
Dix maisons unifamiliales séparées comportent moins de risques qu’un immeuble d’appartements de dix unités. Répartir les locataires sur différentes propriétés et différentes entités juridiques vous protège mieux.
Qu’en est-il des différents États ?
Vous n’avez pas besoin d’une nouvelle LLC pour chaque État. Si vous avez une LLC de Floride et que vous achetez en Ohio, vous pouvez utiliser la même LLC de Floride. Enregistrez-la simplement en Ohio comme une “société étrangère” — un processus simple coûtant 100 $ à 300 $.
Le timing est critique : Mettez en place avant d’acheter
Voici une erreur qui coûte cher aux investisseurs et leur fait perdre des transactions : attendre de trouver une propriété avant de mettre en place les entités.
Le problème ? Vous avez besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN) de l’IRS. Même sans employés, vous avez besoin de ce numéro. Et vous ne pouvez pas ouvrir de compte bancaire américain sans lui.
Combien de temps faut-il à l’IRS ? Deux à trois semaines normalement. Mais pendant la saison des impôts (mars à mai) ? Deux à quatre mois.
Imaginez trouver la propriété parfaite mais la perdre parce que vous attendez l’IRS. Mettez en place votre structure en premier si vous êtes engagé dans l’investissement.
Le calendrier se présente comme suit :
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Société canadienne : environ 1 semaine
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Société C du Wyoming et LLC : environ 2 semaines
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EIN de l’IRS : minimum 2-3 semaines (potentiellement des mois)
Les plus grandes erreurs à éviter
Prendre le titre en votre nom personnel
C’est la pire erreur. Acheter une propriété locative en votre nom personnel semble plus simple, mais la déplacer vers une LLC plus tard déclenche l’impôt sur les plus-values.
Un investisseur a acheté dans une zone de croissance en Floride. Un an plus tard, la propriété a pris plus de 100 000 $ de valeur. La déplacer vers une LLC aurait déclenché un impôt sur la moitié de ce gain — une facture énorme et inutile.
Omission des déclarations d’information
Le système américain exige diverses déclarations d’information qui n’impliquent pas d’impôts mais sont obligatoires de toute façon. Oubliez-en une et vous pourriez recevoir une lettre de demande de 10 000 $ de l’IRS.
Même si votre comptable a tout déposé correctement, l’IRS peut envoyer des demandes automatisées quand même. Sa main gauche ne sait pas toujours ce que fait sa main droite.
C’est pourquoi vous avez besoin de professionnels qui comprennent les exigences canadiennes et américaines.
Choisir le bon État
Avant de regarder les impôts ou l’appréciation, vérifiez d’abord une chose : l’État est-il favorable aux propriétaires ? Pour une méthode structurée, voyez ce guide de sélection des marchés DSCR (en anglais).
Évitez ces États favorables aux locataires :
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Californie
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New York
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New Jersey
Ces États reflètent les problèmes de l’Ontario. Les expulsions prennent un an ou plus.
Les États populaires favorables aux propriétaires comprennent :
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Texas (expulsions en 3 semaines)
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Floride
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Géorgie
Qu’en est-il des impôts ?
L’impôt fédéral sur les sociétés est de 21 % partout. Les impôts d’État varient de 0 % à environ 12 %.
Fait intéressant, les États les plus imposés sont les mêmes que ceux qui sont favorables aux locataires. Éviter les États favorables aux locataires signifie donc également éviter les impôts d’État élevés.
Pourquoi pas le Wyoming pour les propriétés ?
Le Wyoming n’a pas d’impôt sur le revenu d’État, alors pourquoi ne pas y acheter des propriétés ?
Le Wyoming est l’État le moins peuplé du pays. Il n’y a pas de demande. Une demande limitée signifie une appréciation limitée et des difficultés de vente.
Le Wyoming fonctionne parfaitement pour votre société de détention. Mais achetez vos propriétés locatives réelles là où les gens veulent vivre.
Ne le faites pas seul
La mise en place de structures transfrontalières n’est pas un projet à faire soi-même. Vous avez besoin d’une coordination entre professionnels canadiens et américains qui comprennent les deux systèmes.
Le coût d’une mise en place correcte est minime par rapport aux impôts et aux problèmes juridiques que vous rencontrerez sans elle.
À mesure que votre portefeuille s’agrandit, une comptabilité professionnelle devient également essentielle. Votre force est de trouver et de financer des propriétés. Laissez les professionnels s’occuper de la paperasserie afin que vous puissiez vous concentrer sur ce que vous faites le mieux.
Le résultat
L’immobilier américain offre de réelles opportunités pour les investisseurs canadiens frustrés par notre système favorable aux locataires. Mais le succès nécessite une structure adéquate dès le premier jour.
Mettez en place vos entités avant de commencer à chercher des propriétés. Choisissez des États favorables aux propriétaires. Travaillez avec des professionnels qui comprennent les deux systèmes fiscaux. Et ne prenez jamais, jamais le titre en votre nom personnel.
Mettez en place la bonne structure, et vous pourrez bâtir un portefeuille américain rentable tout en protégeant vos actifs et en obtenant un financement hypothécaire américain.
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Foire aux questions
Pourquoi les investisseurs immobiliers canadiens achètent-ils des propriétés locatives aux États-Unis ?
Quelle est la structure d'entreprise Triple C pour les investisseurs canadiens achetant de l'immobilier aux États-Unis ?
Pourquoi les investisseurs canadiens ont-ils besoin d'une société C au lieu d'une simple LLC ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Pourquoi devrais-je mettre en place ma structure d'entreprise avant de trouver une propriété américaine ?
Que se passe-t-il si j'achète une propriété locative américaine en mon nom personnel ?
Ai-je besoin d'une LLC distincte pour chaque propriété d'investissement américaine ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
LLC
Limited Liability Company (société à responsabilité limitée américaine) — une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens de placement aux États-Unis. Mise en garde importante pour les résidents canadiens : l'ARC traite généralement une LLC américaine comme une société par actions aux fins de l'impôt canadien, ce qui peut entraîner un traitement asymétrique avec l'IRS et une double imposition; de nombreux conseillers transfrontaliers recommandent plutôt une LP américaine (avec une LLC comme associé commandité) ou une détention directe. Le choix de l'entité est une décision juridique et fiscale — consultez un avocat transfrontalier et un CPA expérimenté en fiscalité Canada–États-Unis avant d'en constituer une.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Prêt DSCR
Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
Expulsion
Le processus légal visant à retirer un locataire d'une propriété locative pour des raisons telles que le non-paiement du loyer, des violations du bail ou des dommages matériels. Les lois sur l'expulsion varient selon la province et exigent généralement que les propriétaires respectent des délais de préavis et des procédures de tribunal spécifiques.
Régie du logement
Un tribunal provincial ou un organisme administratif qui résout les litiges entre propriétaires et locataires, traite les demandes d'expulsion et applique la législation sur la location résidentielle. Chaque province canadienne a sa propre régie ou son propre tribunal avec des procédures et des délais spécifiques.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
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