Vous avez trouvé une propriété qui semble excellente sur le papier. L’annonce indique de solides revenus locatifs, un flux de trésorerie décent et le prix semble juste. Devriez-vous faire une offre ?
Pas encore. Pas avant d’avoir fait le vrai travail.
Trop d’investisseurs se brûlent parce qu’ils sautent l’analyse appropriée. Ils font confiance à l’annonce, font quelques calculs rapides et se lancent. Ensuite, ils découvrent que les revenus locatifs étaient exagérés, que la moitié des unités ne sont pas légales, ou que les dépenses étaient beaucoup plus élevées que prévu. Ils se retrouvent avec une mine d’or qui draine leurs économies.
Parcourons exactement comment réaliser une Analyse de Propriété d’Investissement : Un Guide Étape par Étape pour les Investisseurs, afin de ne pas vous retrouver avec une mine d’or.
Fixez votre objectif avant de commencer à chercher
Voici la plus grosse erreur que font les investisseurs : ils regardent propriété après propriété, en comparant chacune, essayant de trouver la bonne affaire. C’est ce qu’on appelle la paralysie de l’analyse, et cela empêche les gens d’agir.
La solution est simple. Avant de regarder une seule propriété, décidez combien de flux de trésorerie vous voulez par porte et par mois. Choisissez un chiffre qui vous convient. Peut-être 200 $ par porte. Peut-être 500 $. Ce qui fonctionne pour vos objectifs.
Maintenant, lorsque vous analysez une propriété, vous ne la comparez pas à d’autres propriétés. Vous posez une seule question : cette propriété atteint-elle mon objectif ? Oui ou non. Si oui, vous pouvez passer à l’étape suivante. Si non, vous passez votre chemin.
Cette approche vous permet de prendre des décisions claires au lieu de comparer indéfiniment des propriétés et de n’acheter jamais rien. Les marchés comme l’investissement immobilier à Barrie et les opportunités immobilières à Niagara offrent de bons points de départ pour fixer des objectifs réalistes.
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Commencez par les unités légales
C’est absolument crucial, et c’est là que de nombreux investisseurs se font détruire financièrement.
Vous trouvez une maison commercialisée comme un duplex. Elle a un appartement principal et un appartement au sous-sol. Les chiffres sont parfaits. Vous l’achetez. Puis vous découvrez que le logement du sous-sol n’est pas légal selon le zonage. La ville dit que vous ne pouvez louer qu’à l’étage principal.
Votre investissement passe de rentable à sous l’eau. Cela arrive vraiment aux gens, et cela peut vous ruiner. C’est aussi pourquoi les investisseurs avisés évitent les propriétés bon marché qui ressemblent à de bonnes affaires mais cachent des problèmes majeurs.
Vérifiez toujours que chaque unité est légale avant de faire vos calculs. Ne comptez pas les logements illégaux dans votre analyse, peu importe comment ils sont commercialisés. Les villes à travers le Canada appliquent ces règles, et elles peuvent vous empêcher de louer des unités qui ne répondent pas aux exigences légales.
Une fois que vous connaissez votre flux de trésorerie cible par porte, la prochaine étape consiste à vous assurer que votre financement soutient ces chiffres — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour découvrir ce que vous pouvez réellement qualifier.
Obtenez les chiffres réels des revenus locatifs
Les annonces MLS ne sont presque jamais exactes en ce qui concerne les revenus locatifs. Parfois, c’est une erreur honnête. Parfois, les propriétaires affichent le loyer du marché au lieu de ce que les locataires paient réellement. Parfois, ils utilisent d’anciens chiffres qui ne s’appliquent plus.
Voici ce que vous devez obtenir du vendeur :
- Un état des loyers montrant toutes les unités et les montants de loyer réels
- Les deux dernières années de déclarations de revenus (elles peuvent couvrir d’autres informations, montrez juste la section des revenus locatifs)
- Les relevés bancaires prouvant que les dépôts correspondent au loyer indiqué
Ne faites pas confiance à ce que dit l’annonce. Demandez une preuve.
Attention à ces astuces sur les revenus
Un locataire endommage une unité. Le propriétaire sait qu’il vend, alors il ne répare pas. Il le reloue pour moins cher qu’avant. Mais l’annonce indique toujours l’ancien montant de loyer plus élevé.
Ou l’annonce montre ce que les unités pourraient louer aux prix du marché, mais les baux réels sont inférieurs de 200 $ par unité.
Ces situations arrivent tout le temps. La seule façon de les détecter est de vérifier les chiffres réels avec des documents.
Tenez compte de chaque dépense
C’est là que les investisseurs se trompent dans leurs calculs. Ils omettent des dépenses ou utilisent des chiffres beaucoup trop bas.
Utilisez un taux de vacance
Même dans les marchés en plein essor, utilisez un taux de vacance de 4 à 8 %. Il y aura des mois où les unités seront vides. Tenez-en compte maintenant pour ne pas être surpris plus tard.
Si votre marché a un taux de vacance plus élevé, utilisez le taux réel. Mais ne descendez pas en dessous de 4 % juste parce que votre marché est en plein essor en ce moment. Les marchés changent.
Incluez toujours les réparations et l’entretien
Même pour des rénovations neuves. Même pour des propriétés entièrement mises à jour.
Les toilettes se cassent. Les drains fuient. Vous ne pouvez pas voir les problèmes tant que les gens ne vivent pas réellement dans la propriété. Les entrepreneurs font des erreurs. Les choses tombent en panne. Comprendre les réparations courantes que tout propriétaire devrait connaître vous aide à établir un budget précis.
Vous pouvez prévoir des coûts de réparation plus bas pour les propriétés plus récentes, mais n’éliminez jamais complètement cette dépense. Et rappelez-vous que des améliorations intelligentes comme les rénovations de salle de bain qui augmentent les revenus locatifs peuvent en fait réduire les coûts de maintenance futurs tout en augmentant le loyer.
N’oubliez pas ces dépenses
- Frais de gestion immobilière (oui, vous devriez toujours utiliser un gestionnaire immobilier)
- Taxes foncières (montant annuel divisé par 12)
- Assurance (obtenez un devis d’une compagnie d’assurance)
- Services publics (obtenez les factures réelles des deux dernières années du vendeur)
- Frais professionnels pour avocats, comptables, teneurs de livres
Concernant les services publics, vous ne pouvez pas prédire comment les locataires les utiliseront. Obtenez les coûts historiques du vendeur. Cela vous donne des données réelles au lieu de deviner.
Rendez les propriétés plus efficaces
Vous pouvez contrôler les coûts des services publics en passant à des systèmes économes en énergie. Fours à haut rendement, climatisation moderne, ampoules LED partout.
Achetez des ampoules LED en gros en ligne pour environ 1 $ chacune au lieu de payer 5 à 10 $ dans les magasins de détail. Remplacez chaque ampoule de la propriété. Cette simple étape réduit considérablement les coûts d’électricité.
Avec la vacance, les réparations et la gestion immobilière pris en compte, les conditions de votre financement deviennent le dernier élément du puzzle — réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous examinerons vos chiffres ensemble.
Effectuez l’analyse complète du flux de trésorerie
Une fois que vous avez tous vos chiffres réels de revenus et de dépenses, vous pouvez calculer votre flux de trésorerie réel. Comprendre les trois façons dont l’immobilier vous fait gagner de l’argent vous aide à évaluer au-delà du simple flux de trésorerie. Prenez le revenu total, soustrayez toutes les dépenses, et vous obtenez votre Revenu Opérationnel Net (RON).
Cela n’inclut pas encore votre paiement hypothécaire, car le financement varie selon l’investisseur. Certaines personnes paient comptant. D’autres obtiennent des hypothèques avec des conditions différentes. Le RON vous montre comment la propriété se comporte en soi.
Atteint-elle votre objectif chiffré ? Si oui, continuez. Sinon, passez votre chemin.
Parlez aux voisins
Cette étape semble étrange, mais elle permet de détecter des problèmes que vous ne trouveriez jamais dans les documents.
Marchez jusqu’à une maison à quelques portes de la propriété que vous envisagez. Frappez à la porte. Dites-leur que vous envisagez d’acheter la propriété dans la rue. Demandez quels sont les locataires. Demandez quel est le propriétaire.
S’il y a des locataires problématiques, les voisins vous le diront. Ils sont généralement heureux de partager des informations, surtout s’ils ont eu des problèmes.
Cette conversation de cinq minutes peut vous éviter d’acheter une propriété cauchemardesque.
Obtenez l’outil d’analyse gratuit
Vous n’avez pas à construire votre propre feuille de calcul pour tous ces calculs. Il existe une feuille de calcul de location gratuite et un calculateur de flux de trésorerie qui vous guident à travers chaque étape.
Visitez le Canadian Real Estate Network et recherchez la section Téléchargements Gratuits sur la page d’accueil. Entrez votre adresse e-mail et votre prénom, et vous recevrez immédiatement le kit de réussite de la boîte à outils de l’investisseur avec le calculateur de flux de trésorerie, ainsi que d’autres ressources utiles.
Pas de spam, pas d’obligation. Vous pouvez même vous désabonner immédiatement et garder les outils.
Ne progressez que lorsque tout est vérifié
Voici votre liste de contrôle avant d’acheter :
- Les chiffres ont été saisis dans le calculateur de flux de trésorerie
- La propriété atteint votre objectif de flux de trésorerie
- Toutes les unités sont légalement vérifiées
- Les revenus locatifs sont vérifiés avec des états des loyers, des déclarations de revenus et des relevés bancaires
- Toutes les dépenses sont vérifiées avec des documents justificatifs
- Les voisins ont confirmé l’absence de problèmes majeurs
Ce n’est qu’une fois que toutes ces cases sont cochées que vous devriez procéder à l’achat.
Ce processus prend plus de temps que de simplement faire confiance à une annonce. Mais il vous protège des erreurs qui transforment de bonnes affaires apparentes en désastres financiers.
N’importe qui peut soumettre une offre sur une propriété. Mais cela n’en fait pas un bon investissement. Faites le travail à l’avance pour vous assurer que les chiffres sont réels et que la propriété se comporte réellement comme vous l’attendez.
C’est ainsi que vous construisez un portefeuille immobilier locatif qui rapporte réellement de l’argent au lieu de le drainer. Avoir le bon partenaire de financement est tout aussi important — voici Équipe hypothécaire pour propriétés d’investissement : Qui vous avez besoin.
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Foire aux questions
Combien de flux de trésorerie par porte devrais-je cibler pour les propriétés locatives ?
Comment puis-je vérifier si les unités locatives sont légales ?
Quel taux de vacance devrais-je utiliser lors de l'analyse des propriétés locatives ?
Comment puis-je vérifier les revenus locatifs indiqués sur une annonce immobilière ?
Dois-je inclure les coûts de réparation pour une propriété entièrement rénovée ?
Ai-je besoin d'un gestionnaire immobilier pour une seule unité locative ?
Pourquoi les annonces MLS sont-elles souvent inexactes pour les revenus des propriétés locatives ?
Que devrais-je demander aux voisins avant d'acheter une propriété locative ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
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