Vous achetez une propriété multifamiliale ? La façon dont vous la financez peut faire ou défaire votre affaire. La plupart des investisseurs se tournent directement vers leur banque, mais c’est souvent une erreur. Laissez-moi vous montrer pourquoi.
Qu’est-ce qui est considéré comme multifamilial ?
D’abord, clarifions de quoi nous parlons. Multifamilial signifie cinq unités ou plus. Ces propriétés relèvent des règles de financement commercial, qui fonctionnent différemment d’un prêt hypothécaire classique pour une propriété locative.
Voici le problème : de nombreux investisseurs et même certains agents immobiliers ne savent pas comment analyser correctement les chiffres pour ces transactions. Cela conduit à des occasions manquées et à des montants de prêt inférieurs à ce que vous pourriez réellement obtenir. Savoir comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada commence par un financement adéquat.
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La voie bancaire : pourquoi elle est insuffisante
S’adresser à votre banque pour un prêt hypothécaire multifamilial semble être le choix évident. Mais voici ce à quoi vous êtes confronté :
- Amortissement de 25 ans (peut-être 30 ans si vous avez de la chance)
- Ratio prêt/valeur de 75 % (parfois 80 % en exception)
- Taux d’intérêt plus élevés
Les banques prêtent en fonction des flux de trésorerie de la propriété. Lorsqu’elles intègrent cette analyse dans une période de remboursement de 25 ans, votre montant de prêt diminue. C’est un calcul qui ne joue pas en votre faveur.
Si votre banque offre un ratio prêt/valeur de 75 % et un amortissement de 25 ans, vous vous devez d’explorer ce que les programmes de la SCHL peuvent faire à la place – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous comparerons les deux options pour votre transaction.
La meilleure option : les programmes assurés par la SCHL
C’est là que les choses deviennent intéressantes. La SCHL propose deux programmes pour les propriétés multifamiliales qui surpassent largement le financement bancaire : MLI Standard et MLI Select.
Pensez-y ainsi : tout comme les acheteurs d’une première propriété utilisent l’assurance de la SCHL pour acheter avec moins d’argent comptant, les investisseurs multifamiliaux peuvent accéder à des programmes similaires. La SCHL examine votre propriété, analyse les flux de trésorerie et garantit le prêt.
Programme MLI Standard
Ce programme offre :
- Jusqu’à 85 % de ratio prêt/valeur
- Périodes d’amortissement allant jusqu’à 40 ans
- Taux d’intérêt plus bas (de 4 % à 4,5 % au début de 2026)
Comparez cela aux 75 % de ratio prêt/valeur et à l’amortissement de 25 ans de la banque. La différence est énorme. Essayez notre calculateur de prêt maximum SCHL MLI pour voir ce que vous pourriez obtenir.
Programme MLI Select
Celui-ci va encore plus loin, mais il demande plus d’efforts pour être admissible. MLI Select utilise un système de points basé sur trois éléments :
- Abordabilité : Vos loyers sont-ils raisonnables ?
- Efficacité énergétique : Dans quelle mesure le bâtiment est-il écologique ?
- Accessibilité : Dans quelle mesure est-il accessible aux personnes handicapées ?
Plus vous accumulez de points, meilleures sont vos conditions. Atteignez 100 points et vous obtiendrez la meilleure offre disponible :
- 95 % de financement du prix d’achat
- Amortissement de 50 ans
C’est le double de ce que proposent les banques. Ce n’est pas une petite différence, c’est une différence énorme.
Le meilleur choix pour MLI Select
MLI Select est idéal pour les propriétés neuves qui sont encore vacantes. Vous pouvez fixer les loyers et les caractéristiques dès le départ pour atteindre ces objectifs de points. Les immeubles existants avec des locataires déjà en place sont plus difficiles à faire approuver.
Qu’en est-il des frais ?
Rien n’est gratuit. La SCHL facture des frais d’assurance pour ces programmes, tout comme pour les achats immobiliers classiques. Les frais sont ajoutés à votre prêt, vous les payez donc sur la durée plutôt que d’avance.
Mais voici le point important : même avec les frais, vous y gagnez. Les taux d’intérêt plus bas, l’amortissement plus long et les montants de prêt plus élevés compensent largement ces frais.
Même avec les frais d’assurance de la SCHL, les taux plus bas et l’amortissement plus long vous placent généralement en avant – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous ferons la comparaison côte à côte pour votre propriété spécifique.
Pourquoi les chiffres sont si importants
Décortiquons cela simplement. Les prêteurs commerciaux examinent si les revenus locatifs de la propriété peuvent couvrir les paiements hypothécaires. Ils appellent cela le ratio de couverture du service de la dette.
Lorsque vous étalez les paiements sur 40 ou 50 ans au lieu de 25, chaque paiement mensuel est plus petit. Cela signifie que le même revenu locatif peut supporter un prêt plus important. Vous vous qualifiez pour plus d’argent avec la même propriété.
Pourquoi la plupart des investisseurs manquent cela
La plupart des banques n’offrent pas ces programmes assurés. Elles proposent uniquement des options conventionnelles. Donc, si vous vous présentez à votre succursale locale pour demander un financement multifamilial, vous n’entendrez parler que de l’option de 25 ans et de 75 % de ratio prêt/valeur.
Vous ne saurez pas ce que vous manquez à moins que quelqu’un ne vous le dise. Maintenant, vous le savez.
Le résultat
Si vous achetez une propriété de cinq unités ou plus, n’optez pas par défaut pour un financement bancaire. Explorez d’abord les programmes MLI Standard et MLI Select de la SCHL. Vous vous qualifierez probablement pour un prêt plus important, obtiendrez un taux plus bas et bénéficierez de paiements répartis sur une période beaucoup plus longue.
La différence n’est pas minime. C’est le genre d’écart qui sépare les investisseurs qui construisent des portefeuilles sérieux de ceux qui sont bloqués après une ou deux propriétés. Si vous êtes prêt à investir dans des immeubles d’appartements, notre guide d’investissement dans les immeubles d’appartements détaille les chiffres, et notre comparaison du financement multifamilial SCHL par rapport au financement conventionnel vous aide à choisir le bon programme. Lisez comment un investisseur est passé d’ingénieur à investisseur immobilier en développant son activité dans le secteur multifamilial, ou découvrez des conseils pratiques pour générer des flux de trésorerie dans l’immobilier de Toronto.
Parlez à un professionnel de l’hypothèque qui connaît le financement multifamilial sur le bout des doigts. La bonne stratégie de financement peut tout changer quant à ce qui est possible pour vous.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qui qualifie une propriété comme multifamiliale pour un financement commercial ?
Qu'est-ce que le programme MLI Standard de la SCHL ?
En quoi MLI Select diffère-t-il de MLI Standard ?
Pourquoi les programmes de la SCHL sont-ils meilleurs que le financement bancaire pour le multifamilial ?
Existe-t-il des frais pour les programmes multifamiliaux de la SCHL ?
Quels taux d'intérêt puis-je attendre avec le financement multifamilial de la SCHL ?
Quelles propriétés conviennent le mieux à MLI Select ?
Pourquoi les banques n'offrent-elles pas ces meilleurs programmes multifamiliaux ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
12 janvier 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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