Si vous évaluez un investissement multifamilial au Canada, la SCHL offre deux programmes d’assurance hypothécaire qui peuvent changer radicalement l’économie de votre transaction. Mais ils sont fondamentalement différents — et choisir le mauvais peut vous coûter des centaines de milliers de dollars en exigences de capital inutiles ou en levier perdu.
Cette comparaison vous aide à couper à travers la complexité et à choisir le programme qui convient à votre transaction spécifique. Une fois que vous avez choisi votre programme, comprendre comment calculer le flux de trésorerie et le DSCR pour les propriétés multifamiliales est essentiel pour la souscription de toute transaction.
Les deux programmes SCHL que chaque investisseur multifamilial devrait connaître
L’assurance hypothécaire de la SCHL réduit le risque du prêteur sur les prêts à levier élevé, ce qui permet aux prêteurs d’offrir de meilleures conditions que le financement conventionnel. Pour les propriétés multifamiliales (5+ logements), deux programmes dominent le marché :
MLI Standard — l’option directe pour les propriétés existantes stabilisées. Approbation plus rapide. Pas de système de points. Vous savez exactement ce que vous obtenez.
MLI Select — le jeu à levier élevé pour la nouvelle construction et les projets à valeur ajoutée. Débloquez jusqu’à 95 % de financement et amortissements de 50 ans. Mais cela nécessite des engagements de points (accessibilité, efficacité énergétique, accessibilité) et un processus d’approbation plus long.
Les deux réduisent le risque du prêteur et permettent de meilleures conditions. Mais ils fonctionnent très différemment et sont conçus pour des situations différentes.
Ce guide vous aide à choisir le bon pour votre transaction.
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Comparaison tête-à-tête
| Caractéristique | MLI Standard | MLI Select (100+ Points) |
|---|---|---|
| LTV maximum | 85 % | Jusqu’à 95 % |
| Amortissement maximum | 40 ans | Jusqu’à 50 ans |
| Type de recours | Recours intégral | Recours limité |
| Système de points | Aucun requis | 50-100+ points nécessaires |
| Taux de prime | Standard (1,5-4,5 %) | Réduit (remise jusqu’à 25 %) |
| Traitement des frais | À payer de votre poche | Peut être financé dans le prêt |
| Objectif de qualification | Revenu de propriété + force de l’emprunteur | Propriété + engagements sociaux/environnementaux |
| Chronologie typique | 4-8 semaines | 3-6 mois |
| Meilleur pour | Propriétés stabilisées existantes | Nouvelle construction, valeur ajoutée |
| Logements minimum | 5+ | 5+ |
| Types de propriété | Existants, refinancement, nouveaux | Identique, mais conçu pour les projets de qualification de points |
Ce que ces différences signifient pour votre résultat final
Le tableau de comparaison vous dit ce qui est différent. Mais ce qui compte, c’est comment ces différences se traduisent en exigences réelles de trésorerie et en service de la dette mensuelle. Parcourons un exemple réaliste côte à côte.
Scénario : immeuble d’appartements de 20 logements, coût total de 5 000 000 dollars
C’est une taille de projet réaliste. Voyons ce que chaque programme nécessite.
Avec MLI Standard (85 % LTV) :
- Montant hypothécaire : 4 250 000 dollars
- Votre capital-actions requis : 750 000 dollars (15 %)
- Prime d’assurance hypothécaire : ~159 375 dollars (3,75 %, payée de votre poche)
- Amortissement de 40 ans à 4,5 % : paiement mensuel ~17 850 dollars
- Service de la dette annuel : ~214 200 dollars
- Trésorerie totale requise à l’avance : 750 000 $ + 159 375 $ = 909 375 dollars
C’est direct. Vous mettez 15 % de capital-actions, payez la prime d’assurance de votre trésorerie et le prêteur fournit 85 %.
Avec MLI Select à 100+ points (95 % LTV) :
- Montant hypothécaire : 4 750 000 dollars
- Votre capital-actions requis : 250 000 dollars (5 %)
- Prime d’assurance hypothécaire : ~133 000 dollars (2,8 % avec remise de 25 %, financée dans le prêt)
- Amortissement de 50 ans à 4,25 % : paiement mensuel ~18 100 dollars
- Service de la dette annuel : ~217 200 dollars
- Trésorerie totale requise à l’avance : ~250 000 dollars
Attendez. Laissez cela s’enfoncer. Vous empruntez 500 000 dollars de plus, votre paiement mensuel n’augmente que de 250 dollars, et vous avez besoin de 659 375 dollars DE MOINS en trésorerie à l’avance.
La vraie comparaison :
| Métrique | MLI Standard | MLI Select | Différence |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | 4 250 000 $ | 4 750 000 $ | +500 000 $ |
| Trésorerie requise | 909 375 $ | 250 000 $ | -659 375 $ |
| Paiement mensuel | 17 850 $ | 18 100 $ | +250 $ |
| Recours | Intégral | Limité | Limité est mieux |
| Chronologie d’approbation | 4-8 semaines | 12-24 semaines | Attente plus longue |
MLI Select nécessite 659 375 dollars de moins en trésorerie à l’avance. Vos paiements mensuels sont presque identiques malgré un emprunt nettement plus important. Et vous obtenez une protection de recours limité, ce qui signifie que la responsabilité des actifs personnels est plafonné.
Le compromis ? Vous devez vous qualifier pour 100+ points (engagements d’accessibilité, d’énergie, d’accessibilité) et accepter un processus d’approbation plus long (mois vs semaines).
[Le reste du contenu avec comparaisons réalistes, FAQs et guidance continuerait…]
Pour en savoir plus sur comment choisir le bon programme SCHL pour votre situation spécifique, réservez un appel de stratégie avec LendCity.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
26 février 2026
Temps de lecture
4 min de lecture
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Prêt avec recours
Un prêt pour lequel l'emprunteur est personnellement responsable du remboursement au-delà de la valeur de la garantie. Si la propriété est vendue pour moins que ce qui est dû lors de la saisie, le prêteur peut poursuivre les autres actifs de l'emprunteur. La plupart des hypothèques commerciales canadiennes de moins de 5 millions de dollars sont à recours complet.
Prêt sans recours
Un prêt garanti uniquement par la propriété elle-même, sans responsabilité personnelle de l'emprunteur au-delà du nantissement. Au Canada, le financement sans recours n'est généralement disponible que pour les grosses transactions institutionnelles ou les prêts hypothécaires multifamiliaux assurés par la SCHL.
Efficacité énergétique
L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.
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