Déménager dans un nouveau pays est déjà l’une des plus grandes décisions que vous prendrez jamais. Ajoutez maintenant “acheter une maison” à la liste, et les choses deviennent rapidement écrasantes.
Je comprends. Vous venez d’arriver au Canada – ou peut-être prévoyez-vous d’arriver bientôt – et vous entendez toutes sortes de conseils contradictoires sur les prêts hypothécaires. Quelqu’un au travail dit que vous avez besoin de deux ans d’historique de crédit canadien. Votre cousin dit que vous avez besoin de trois ans de déclarations de revenus. Internet dit quelque chose de complètement différent.
Voici la vérité : les nouveaux arrivants au Canada peuvent absolument obtenir un prêt hypothécaire. Il existe des programmes conçus spécifiquement pour vous. Mais vous devez savoir quelles portes frapper et quels documents apporter avec vous. C’est à cela que sert ce guide.
Vous venez d’arriver au Canada et êtes prêt à acheter votre première propriété? Nous sommes spécialisés dans les programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants et pouvons vous aider à naviguer dans les options de la SCHL, la documentation sur les revenus étrangers et la sélection des prêteurs.
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Les programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants que vous devez connaître
Le système hypothécaire canadien dispose en fait de voies spécifiques pour les personnes qui sont arrivées récemment. La plus importante provient de la SCHL – la Société canadienne d’hypothèques et de logement – qui assure les prêts hypothécaires pour les personnes qui versent moins de 20 % en acompte.
La SCHL a un programme pour les nouveaux arrivants qui vous permet d’acheter une maison avec aussi peu que 5 % d’acompte, même si vous n’avez pas un long historique de crédit canadien. Les exigences clés sont simples :
- Vous devez avoir le statut de résident permanent ou être un résident non permanent avec un permis de travail valide.
- Vous devez être au Canada depuis au moins quelques mois (cela varie selon le prêteur).
- Vous devez fournir une preuve de revenu – soit un emploi canadien, soit une offre d’emploi valide.
- Vous avez besoin d’un acompte minimum (5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $).
Les autres assureurs hypothécaires par défaut – Sagan (anciennement Genworth) et Canada Guaranty – proposent des programmes similaires pour les nouveaux arrivants avec des critères de qualification légèrement différents. Certains sont plus flexibles sur le calendrier de résidence, d’autres veulent des documents différents. C’est pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire qui connaît ces programmes sur le bout des doigts est si important.
Combien de temps faut-il réellement être au Canada?
C’est la question que j’entends le plus, et la réponse dépend du prêteur et du programme.
| Type de prêteur | Exigence de résidence typique | Acompte |
|---|---|---|
| Prêteur A (grandes banques) avec programme pour nouveaux arrivants SCHL | Aussi peu que 0-3 mois | 5-10 % |
| Prêteur A sans programme pour nouveaux arrivants | Généralement 2+ ans | 5-20 % |
| Prêteur B | Varie considérablement – parfois aucun minimum | 20 %+ |
| Prêteur privé | Aucun minimum | 25-35 %+ |
Certaines grandes banques ont leurs propres programmes internes pour les nouveaux arrivants. Ceux-ci vous permettent parfois d’acheter avec un très court séjour au Canada – même avant votre arrivée, dans certains cas. Le compromis est que ces programmes spécifiques aux banques ont des critères rigides, et si vous ne rentrez pas parfaitement dans leur case, vous êtes malchanceux.
C’est là qu’un courtier hypothécaire vaut son pesant d’or. Nous avons accès à des dizaines de prêteurs, et nous pouvons faire correspondre votre situation spécifique au bon programme. Un prêteur pourrait vous refuser alors qu’un autre vous accueillera à bras ouverts.
Revenus étrangers : Comment les faire compter
Si vous venez d’arriver, votre historique de revenus canadiens sera mince. Peut-être avez-vous commencé un nouvel emploi le mois dernier. Peut-être travaillez-vous toujours à distance pour une entreprise de votre pays d’origine. La question est : pouvez-vous utiliser vos revenus étrangers pour vous qualifier?
La réponse courte est oui, mais avec des conditions.
Pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, la plupart des prêteurs veulent voir un revenu d’emploi canadien. Une lettre d’offre d’emploi valide fonctionne, même si vous n’avez pas encore commencé. La lettre doit inclure votre salaire, la date de début et la confirmation que le poste est permanent ou au moins un contrat à long terme.
Si vous êtes travailleur autonome ou que vous gagnez des revenus de l’extérieur du Canada, les choses se compliquent. Certains prêteurs B prendront en compte les revenus étrangers si vous pouvez les documenter correctement. “Correctement” signifie :
- Déclarations de revenus étrangères (traduites et notariées si elles ne sont pas en anglais ou en français)
- Relevés bancaires montrant que les revenus arrivent sur votre compte
- Lettres de votre employeur ou comptable confirmant vos gains
- Preuve que les revenus continueront après votre déménagement au Canada
Certains prêteurs examineront également vos actifs étrangers – épargne, investissements, équité sur des biens dans votre pays d’origine – comme preuve que vous êtes financièrement stable, même si votre revenu canadien actuel est modeste.
Vous avez des revenus ou des actifs étrangers dont vous vous demandez comment les documenter? Notre équipe a de l’expérience avec des nouveaux arrivants de dizaines de pays et peut vous guider à travers les exigences de documentation spécifiques.
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Historique de crédit international : Est-ce transférable?
Voici une réalité frustrante : votre cote de crédit de votre pays d’origine ne se transfère pas au Canada. Vous pourriez avoir une cote FICO de 850 aux États-Unis ou un dossier impeccable au Royaume-Uni, et quand vous arrivez au Canada, vous partez essentiellement de zéro. Pour des stratégies détaillées sur la construction rapide de crédit canadien en tant que nouveau-venu, consultez notre guide étape par étape complet.
Mais cela ne signifie pas que votre historique de crédit étranger est inutile. Certains prêteurs accepteront un rapport de crédit international comme substitut à un historique de crédit canadien. Le programme pour nouveaux arrivants de la SCHL le permet spécifiquement.
Ce dont vous avez besoin, c’est d’un rapport de crédit d’une agence reconnue dans votre pays d’origine. Aux États-Unis, c’est d’Equifax, Experian ou TransUnion. Au Royaume-Uni, c’est d’Experian ou Equifax UK. La plupart des autres pays ont des agences équivalentes.
Le rapport doit montrer :
- Au moins deux lignes de crédit actives (cartes de crédit, prêts, etc.).
- Un historique d’au moins 12 mois.
- De bons antécédents de paiement sans défaillances majeures.
Si vous ne pouvez pas obtenir de rapport de crédit formel, certains prêteurs accepteront des références de crédit alternatives – factures de services publics payées à temps, historique de paiement de loyer, factures de téléphone portable. Ce sont des références de crédit “non traditionnelles”, et elles peuvent sauver votre transaction lorsque vous n’avez pas encore de dossier de bureau canadien.
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Prêteurs A vs Prêteurs B : Quelle est la différence pour les nouveaux arrivants?
Au Canada, les prêteurs se répartissent en quelques catégories, et les comprendre vous épargnera beaucoup de frustration.
Les prêteurs A sont vos grandes banques et coopératives de crédit majeures – TD, RBC, Scotiabank, BMO, CIBC et Banque Nationale. Ils offrent les taux d’intérêt les plus bas et les conditions les plus favorables. Leurs programmes pour nouveaux arrivants sont solides mais rigides. Soit vous correspondez aux critères, soit vous ne correspondez pas. Il y a très peu de marge de manœuvre.
Les prêteurs B sont des prêteurs alternatifs qui facturent des taux légèrement plus élevés mais ont beaucoup plus de flexibilité. Des entreprises comme Home Trust, Equitable Bank, ICICI Bank Canada, et d’autres se spécialisent dans les situations qui ne correspondent pas au moule des prêteurs A. Pour les nouveaux arrivants, les prêteurs B sont souvent la réponse lorsque les grandes banques disent non.
Voici quand un prêteur B a du sens pour un nouveau-venu :
- Vous êtes au Canada depuis moins que la période de résidence minimale du prêteur A.
- Votre documentation de revenu ne correspond pas aux modèles standards.
- Vous êtes travailleur autonome ou gagnez des revenus étrangers.
- Votre acompte provient de sources étrangères difficiles à documenter.
- Vous n’avez pas d’historique de crédit canadien ou international qui répond aux normes des prêteurs A.
Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire d’un prêteur B pourrait être supérieur de 1 à 2 % à celui d’un prêteur A. C’est de l’argent réel. Mais voici la stratégie : entrez dans la danse avec un prêteur B maintenant, développez votre historique de crédit et de revenus canadien, puis refinancé avec un prêteur A dans un an ou deux. Vous payez une prime à court terme pour commencer plus tôt à bâtir votre équité et votre patrimoine au Canada.
Votre acompte : D’où il provient est important
Les prêteurs canadiens se soucient de l’origine de votre argent. Ce n’est pas juste de la curiosité – ce sont des réglementations anti-blanchiment d’argent, et chaque prêteur doit s’y conformer.
En tant que nouveau-venu, votre acompte provient très probablement d’une ou plusieurs des sources suivantes :
- Épargne de votre pays d’origine : Vous aurez besoin de relevés bancaires remontant à 90 jours montrant les fonds, plus une preuve du virement du fonds vers votre compte canadien.
- Vente de biens à l’étranger : Vous aurez besoin de l’accord de vente, d’une preuve des produits de la vente et d’une preuve que l’argent provenant de la vente est passé sur votre compte.
- Cadeau de la famille : Une lettre de don signée confirmant que l’argent est un cadeau et non un prêt, plus le relevé bancaire du donateur montrant qu’il avait les fonds.
- Revenu gagné au Canada : Relevés bancaires standards montrant des dépôts réguliers.
La piste de papier est tout. Commencez à documenter dès maintenant, même avant d’avoir besoin du prêt hypothécaire. Conservez chaque reçu de virement. Capturez des captures d’écran de vos soldes bancaires étrangers. Sauvegardez chaque relevé. Lorsque le moment du prêt hypothécaire arrivera, vous vous remercierez.
Un conseil qui surprend certaines personnes : si vous recevez un gros dépôt que vous ne pouvez pas expliquer avec des documents, cela peut en fait nuire à votre demande. Les prêteurs pourraient voir un dépôt inexpliqué de 50 000 $ et se demander d’où il vient. Si vous ne pouvez pas prouver qu’il est légitime, ils pourraient ne pas le compter dans votre acompte.
Le processus étape par étape pour les nouveaux arrivants
Laissez-moi vous expliquer exactement à quoi ressemble le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire pour une personne récemment arrivée au Canada.
Étape 1 : Rassemblez vos documents. Avant même de parler à un prêteur, rassemblez vos documents d’immigration (carte de résident permanent, permis de travail, etc.), lettre d’emploi ou offre d’emploi, fiches de paie si vous avez commencé à travailler, relevés bancaires étrangers et tout rapport de crédit international.
Étape 2 : Parlez à un courtier hypothécaire. Pas à une banque. Un courtier. Nous examinons votre dossier auprès de plusieurs prêteurs et vous trouvons le meilleur programme pour votre situation. Les banques n’offrent que leurs propres produits – si vous ne correspondez pas, elles vous renvoient.
Étape 3 : Obtenez une pré-approbation. Cela vous indique combien vous pouvez vous permettre et montre aux vendeurs que vous êtes sérieux. Pour les nouveaux arrivants, la pré-approbation est particulièrement importante car elle confirme qu’un prêteur est prêt à travailler avec votre situation spécifique.
Étape 4 : Trouvez votre propriété. Travaillez avec un agent immobilier qui comprend vos besoins. Si vous investissez également, assurez-vous de faire les calculs sur le potentiel de revenus locatifs.
Étape 5 : Soumettez votre demande complète. Votre courtier s’en charge. Vous devrez fournir la documentation finale – l’accord d’achat, la preuve de revenus mise à jour et la confirmation de l’acompte.
Étape 6 : Clôturez et recevez vos clés. Un avocat spécialisé en immobilier s’occupe du transfert légal. Prévoyez les frais de clôture : les droits de mutation immobilière, les frais juridiques, l’inspection de la maison et l’assurance titre représentent généralement 1,5 à 4 % du prix d’achat.
Erreurs courantes commises par les nouveaux arrivants
J’ai vu ces erreurs faire échouer des transactions. Ne les laissez pas vous arriver.
Attendre trop longtemps pour commencer à bâtir un crédit. Le jour de votre arrivée au Canada, obtenez une carte de crédit sécurisée. Utilisez-la pour de petits achats et payez-la chaque mois. Votre future demande de prêt hypothécaire en dépend.
Déplacer de l’argent sans piste de papier. Si vous apportez des fonds de l’étranger, utilisez les canaux bancaires officiels et conservez chaque reçu. L’argent liquide transporté à la frontière ou déplacé par des canaux informels sera presque impossible à documenter pour un prêt hypothécaire.
Supposer que vous avez besoin d’années d’historique. Certains nouveaux arrivants attendent des années avant même de poser des questions sur un prêt hypothécaire parce qu’ils pensent ne pas pouvoir se qualifier. Des programmes existent spécifiquement pour que vous n’ayez pas à attendre. Demandez maintenant. La réponse pourrait vous surprendre.
Ne parler qu’à une seule banque. Chaque prêteur a des critères différents pour les nouveaux arrivants. Être refusé par une banque ne signifie rien. Un courtier peut souvent trouver un prêteur qui dit oui à la même demande.
Ne pas budgétiser tous les coûts. L’acompte n’en est qu’une partie. Vous avez également besoin d’argent pour les frais de clôture, les frais de déménagement et un fonds d’urgence. Prévoyez l’ensemble de la picture.
Comment l’investissement s’intègre dans le tableau
Si vous lisez ceci sur le blog de LendCity, il y a de fortes chances que vous ne cherchiez pas seulement à acheter une maison – vous pensez à bâtir votre patrimoine grâce à l’immobilier.
Bonne nouvelle : certains programmes pour nouveaux arrivants vous permettent d’acheter une propriété locative, pas seulement une résidence principale. Les règles sont différentes (vous aurez généralement besoin d’un acompte plus important pour une propriété d’investissement), mais c’est tout à fait possible.
Voici la stratégie intelligente pour les investisseurs nouveaux arrivants : achetez une propriété avec une suite secondaire légale. Vivez dans une unité, louez l’autre. Le revenu locatif vous aide à vous qualifier pour le prêt hypothécaire, couvre une partie de vos frais de logement et commence à bâtir votre parcours en tant que propriétaire canadien.
Lorsque le moment sera venu pour votre deuxième propriété, vous aurez déjà un historique de crédit canadien, une documentation de revenus, une expérience de propriétaire et une équité bâtie dans votre première propriété. La deuxième transaction est toujours plus facile que la première.
Prêt à explorer vos options de prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants? Discutons de votre calendrier, de vos sources de revenus et de votre acompte pour vous mettre en relation avec le bon programme de prêteur.
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Questions fréquemment posées
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire au Canada sans historique de crédit canadien?
Combien d'acompte les nouveaux arrivants ont-ils besoin au Canada?
Dois-je être un résident permanent pour obtenir un prêt hypothécaire?
Puis-je utiliser les revenus de mon pays d'origine pour me qualifier pour un prêt hypothécaire canadien?
Combien de temps dois-je être au Canada avant de demander un prêt hypothécaire?
Quels documents me faut-il pour un prêt hypothécaire de nouveau-venu?
Est-il préférable de s'adresser à une banque ou à un courtier hypothécaire en tant que nouveau-venu?
Les nouveaux arrivants peuvent-ils acheter des propriétés d'investissement au Canada?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
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