Gardez votre maison, louez-la et achetez quand même plus grand
Voici une situation que je vois tout le temps. Vous possédez une maison. Vous voulez en acheter une nouvelle. Mais au lieu de la vendre, vous vous dites : “Pourquoi ne pas simplement louer mon logement actuel ?”
Excellente idée. Mais voici le problème : la plupart des banques vont réduire votre pouvoir d’achat lorsque vous faites cela.
La bonne nouvelle ? Il existe un programme spécial qui résout ce problème. Et la plupart des gens n’en ont jamais entendu parler.
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Pourquoi les banques rendent cela si difficile
Disons que votre paiement hypothécaire actuel est de 3 000 $ par mois. Vous pouvez également louer cette maison pour 3 000 $ par mois. Cela semble équilibré, n’est-ce pas ?
Pas selon la plupart des banques.
Les prêteurs traditionnels ne comptent que 50 % de votre revenu locatif. Donc, au lieu d’utiliser ces 3 000 $ complets, ils n’en comptent que 1 500 $. Il en résulte un “manque à gagner” de 1 500 $ sur papier.
Maintenant, la banque traite votre bien locatif comme une dette mensuelle de 1 500 $. Cela détruit vos ratios d’endettement et vos limites d’emprunt. Et soudainement, vous vous qualifiez pour beaucoup moins sur votre nouvelle maison.
Si votre banque ne compte que 50 % de votre revenu locatif et sabote votre montant d’approbation, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir comment le programme de feuille de calcul de location pourrait changer vos chiffres.
Le programme de feuille de calcul de location change tout
Une poignée de prêteurs (peut-être cinq ou six) offrent quelque chose de différent. Cela s’appelle un programme de feuille de calcul de location.
Voici comment cela fonctionne :
- Vous achetez une nouvelle résidence principale
- Vous conservez votre maison actuelle comme bien locatif
- Le prêteur utilise une feuille de calcul de location au lieu de la règle standard de 50 %
Avec une feuille de calcul de location, vous pouvez utiliser jusqu’à 100 % du revenu locatif. Le prêteur saisit votre loyer, en soustrait l’hypothèque, les impôts fonciers et quelques autres dépenses.
Le résultat ? Au lieu d’une perte mensuelle de 1 500 $, vous pourriez n’avoir qu’un manque à gagner de 500 $. Ces 1 000 $ supplémentaires par mois se traduisent par un pouvoir d’achat considérable.
Un exemple réel qui montre la différence
Un client est venu me voir après avoir obtenu une approbation dans une banque. Leur approbation ? 250 000 $.
Dans leur marché, ce n’était pas suffisant. Ils ne trouvaient rien qui leur plaise. Ils étaient sur le point d’abandonner et de simplement louer quelque part au lieu d’acheter.
Leur agent immobilier leur a suggéré de demander un deuxième avis. Sage décision.
Nous avons analysé leurs chiffres en utilisant le programme de feuille de calcul de location. Leur nouvelle approbation ? 450 000 $.
C’est un supplément de 200 000 $ en pouvoir d’achat. Même client. Même revenu. Même situation de financement hypothécaire résidentiel. Juste un programme différent.
La différence entre une approbation de 250 000 $ et 450 000 $ pourrait provenir du bon programme — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous analyserons vos chiffres avec la feuille de calcul de location.
Pourquoi les banques n’offrent pas cela
Voici le hic : les banques n’ont pas ce programme. Point final.
J’ai travaillé dans une banque. Quand j’entendais parler de courtiers qui faisaient approuver des clients pour beaucoup plus, je me disais : “Ils doivent faire quelque chose de louche.”
Il s’avère qu’ils utilisaient simplement des programmes auxquels les banques n’avaient pas accès.
Ce programme de feuille de calcul de location n’est disponible que par l’intermédiaire de certains courtiers hypothécaires canadiens qui travaillent avec des prêteurs spécifiques. Les grandes banques ne l’offrent tout simplement pas.
Qui devrait utiliser ce programme ?
Ce programme fonctionne très bien si vous :
- Possédez votre maison actuelle et souhaitez la conserver
- Prévoient de louer votre maison actuelle
- Achetez une nouvelle résidence principale (pas un bien locatif)
- Souhaitez maximiser votre montant d’approbation
Si vous possédez déjà plusieurs biens locatifs, les feuilles de calcul de location peuvent également débloquer du pouvoir d’achat pour les investisseurs en croissance. Nous voyons de plus en plus de gens utiliser cette stratégie ces derniers temps. Le marché s’est refroidi. Les maisons prennent plus de temps à vendre. Donc, de plus en plus de gens disent : “Oubliez la vente. Louons-la et achetons quelque chose de neuf.”
Et puisque vous achetez une résidence principale, vous n’avez besoin que de 5 % de mise de fonds pour constituer un portefeuille de plusieurs millions de dollars.
En résumé
Si vous prévoyez de louer votre maison actuelle et d’en acheter une nouvelle, ne vous contentez pas d’entrer dans une banque. Vous laisserez probablement de l’argent sur la table.
Le programme de feuille de calcul de location peut vous donner des dizaines de milliers (parfois des centaines de milliers) de pouvoir d’achat supplémentaire.
Même revenu. Même bien locatif. Juste un programme plus intelligent.
Parlez à un courtier hypothécaire qui connaît ce programme avant de commencer à chercher une maison. Cela pourrait faire la différence entre vous contenter de quelque chose et obtenir la maison que vous voulez vraiment.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que le programme de feuille de calcul de location ?
Pourquoi les banques n'utilisent-elles que 50 % du revenu locatif ?
Puis-je utiliser ce programme pour des biens d'investissement ?
Combien de plus puis-je me qualifier avec ce programme ?
Tous les courtiers hypothécaires ont-ils accès à ce programme ?
Combien de mise de fonds faut-il ?
Quelles dépenses sont soustraites dans la feuille de calcul de location ?
Dois-je demander un deuxième avis si j'ai déjà été approuvé par une banque ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
5 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
5 min de lecture
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Déduction locative
Utilisation d'un pourcentage du revenu locatif (généralement de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire en compensant les frais de possession de la propriété.
IDP
Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Charges d'exploitation
Les coûts permanents liés à l'exploitation d'un bien locatif, y compris les taxes foncières, l'assurance, l'entretien, les frais de gestion immobilière, les services publics et les réparations. La soustraction des charges d'exploitation du revenu locatif brut donne le revenu d'exploitation net.
Agent immobilier
Un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières, en fournissant une expertise du marché, des compétences en négociation et un accès au MLS. Travailler avec un agent favorable aux investisseurs qui comprend l'analyse des biens locatifs et les stratégies de financement peut avoir un impact significatif sur la qualité des transactions.
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