Les propriétés locatives étudiantes peuvent sembler effrayantes. Vous pensez probablement aux fêtes sauvages, aux murs abîmés et aux canapés laissés sur la pelouse. Mais voici la vérité : les locations étudiantes peuvent être l’une des stratégies d’investissement les plus rentables et les moins risquées disponibles, si vous savez ce que vous faites.
Pourquoi les locations étudiantes fonctionnent mieux que vous ne le pensez
La demande de logements étudiants reste forte, bien que le marché ait évolué. Pendant le COVID, de nombreux propriétaires ont vendu leurs propriétés locatives étudiantes, créant une pénurie d’offre qui a fait grimper les tarifs de location d’environ 40 %. En 2026, le plafonnement fédéral des permis d’études internationaux — réduit à environ 437 000 en 2025 et maintenu à des niveaux similaires en 2026 — a modestement atténué la pression de la demande dans certains marchés par rapport au sommet post-COVID. Cependant, les logements hors campus n’accueillent toujours qu’environ 16 % de l’effectif étudiant total, et les taux d’inoccupation restent inférieurs à 1 % dans de nombreuses villes universitaires canadiennes. Le programme MLI Select de la SCHL offre désormais une catégorie de pointage dédiée au logement étudiant (ajoutée en 2023) pour les développements construits à cette fin, ouvrant un financement à fort effet de levier pour les investisseurs sur les projets plus importants.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? La pénurie extrême s’est modestement améliorée, mais la demande dépasse encore confortablement l’offre près de la plupart des grandes universités canadiennes. Les locations étudiantes continuent de surperformer les locations conventionnelles sur une base par chambre dans presque tous les marchés universitaires.
Si vous avez du mal à faire fonctionner les chiffres pour des maisons unifamiliales classiques au Ontario, les locations étudiantes près d’une université ou d’un collège pourraient être votre solution. Le potentiel de flux de trésorerie est considérablement plus fort que celui des stratégies de location traditionnelles.
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Le secret qui élimine la plupart des risques
Voici ce qui change tout : les garants parentaux.
Lorsque vous louez à des étudiants, vous exigez que leurs parents se portent co-signataires du bail. Cela crée plusieurs niveaux de protection que vous n’obtenez avec aucune autre stratégie de location :
- Les parents sont légalement responsables du paiement du loyer et de tout dommage.
- Les étudiants ne veulent pas que leur propriétaire appelle leurs parents, alors ils se comportent bien.
- Vous avez deux parties responsables du loyer : l’étudiant et ses parents.
- Tout dommage qui survient est rapidement indemnisé par un simple appel aux parents.
Pensez-y du point de vue de l’étudiant. Ils ont travaillé incroyablement dur pour entrer à l’université. Aucun étudiant ne voudra risquer d’être expulsé de son logement après tous ces efforts. Ils ne mettront pas en péril leur situation de logement.
Une investisseuse expérimentée spécialisée dans les locations étudiantes dit qu’elle n’a jamais eu de fête ni de dommages importants dans aucune de ses propriétés. Le système de garant parental fonctionne vraiment.
Avec des taux de location en hausse de 40 % et des garants parentaux réduisant votre risque, les locations étudiantes méritent un examen approfondi — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à faire les calculs.
Le seul inconvénient réel
Est-ce que tout est parfait ? Pas tout à fait. Les locations étudiantes ont un inconvénient légitime : un peu plus d’usure générale car il y a plus de personnes qui vivent dans la maison.
Mais c’est tout. C’est le principal inconvénient. Et tout dommage réel est couvert par les étudiants eux-mêmes ou par leurs parents.
Financement des locations étudiantes : Ce que vous devez savoir
Le financement est devenu plus compliqué depuis le COVID, mais des options existent certainement.
Avant la pandémie, obtenir un financement pour les locations étudiantes était assez simple. Puis le COVID a frappé, et les prêteurs ont eu peur. Ils n’ont pas seulement resserré les conditions pour les locations étudiantes, ils ont éliminé la plupart de leurs programmes spécialisés dans l’ensemble, car ils craignaient un effondrement économique majeur.
Vos meilleures options actuelles
Voici ce qui fonctionne maintenant :
Pour l’achat : Il est plus facile d’acheter une propriété régulière près d’une université et de la convertir en location étudiante que d’acheter une location étudiante existante. Beaucoup plus de prêteurs travailleront avec vous sur cette approche.
Pour le refinancement : Seuls quelques prêteurs refinancent les locations étudiantes existantes, mais ils existent. Vous devez travailler avec un spécialiste qui sait lesquels et entretient ces relations. Nos guides sur le financement PadSplit pour les investisseurs en location par chambre et PadSplit Investment : Location par chambre pour le flux de trésorerie expliquent des modèles de location similaires chambre par chambre.
La stratégie parent-enfant : Si les parents achètent une propriété avec leur enfant, de nombreuses grandes banques la traiteront comme un financement d’occupation par le propriétaire (même si d’autres étudiants loueront les autres chambres). Cela vous permet d’obtenir de meilleurs taux et conditions. De plus, l’enfant apprend la gestion immobilière et la location.
Si vous achetez près d’une université et prévoyez de convertir en location étudiante, le bon prêteur est plus important que vous ne le pensez — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous mettrons en contact avec un spécialiste.
Rendre votre premier achat moins effrayant
Premier bien locatif : Pourquoi c’est le plus difficile à acheter. Voici pourquoi : si vous avez une vacance dans une maison unifamiliale par rapport à une propriété multifamiliale, vous devez payer toutes les dépenses vous-même. C’est angoissant.
Mais une fois que vous possédez plusieurs propriétés, elles se portent mutuellement. Même si l’une d’elles reste vacante, vous le remarquez à peine car les autres la couvrent. La peur que vous ressentez avant votre premier achat ? Elle disparaît avec l’expérience.
Chaque compétence semble écrasante lorsque vous l’apprenez. L’investissement immobilier ne fait pas exception. Rien ne vous surprendra après que vous l’ayez fait pendant un certain temps.
Vous préparer à la croissance
La plupart des courtiers hypothécaires approuvent simplement votre transaction actuelle. Ils ne pensent pas à la façon dont cela affecte votre capacité à acheter une deuxième, troisième ou quatrième propriété.
C’est une énorme erreur.
La bonne approche implique une planification stratégique. Le prêteur que vous utilisez pour la première propriété affecte le nombre de propriétés supplémentaires que vous pouvez acheter. Certains prêteurs autorisent plus de propriétés locatives que d’autres. Certains ont de meilleurs calculs de ratio d’endettement pour les investisseurs.
La voie du financement commercial
La plupart des investisseurs ne savent pas comment Acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada. C’est la voie qui vous permet de passer à l’échelle indéfiniment une fois que vous avez atteint la limite des prêts résidentiels traditionnels.
Si un autre courtier vous a dit que vous aviez atteint un mur et que vous ne pouviez plus acheter de propriétés, il ne connaît probablement pas les options de financement commercial. Le bon professionnel hypothécaire peut vous montrer comment continuer à faire croître votre portefeuille.
Au-delà des locations étudiantes : La stratégie du chalet quatre saisons
Voici une tournure intéressante sur les propriétés locatives : les chalets quatre saisons.
La clé est d’acheter des propriétés qui offrent des activités toute l’année. En été, les clients veulent un accès au lac, la baignade et la navigation. En hiver, ils veulent du ski alpin, de la motoneige et de la pêche sur glace à proximité.
Pourquoi maintenant, pendant l’incertitude économique ? Parce que les locations abordables en période de récession : pourquoi elles surperforment. Lorsque les gens se serrent la ceinture, ils réduisent les voyages internationaux coûteux. Mais ils veulent toujours des vacances. La location d’un chalet devient une option abordable, surtout lorsque deux familles partagent les coûts.
Les Américains aiment aussi ces propriétés car leur dollar fort rend les vacances canadiennes bon marché par rapport aux options nationales.
Le financement est également plus facile. Beaucoup plus de prêteurs travaillent avec des chalets quatre saisons par rapport aux propriétés trois saisons.
Premiers pas
Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif étudiant ou si vous souhaitez développer votre portefeuille existant, voici ce qui compte :
- Travaillez avec un spécialiste du financement hypothécaire résidentiel qui investit lui-même dans l’immobilier.
- Assurez-vous qu’il comprend comment structurer les transactions pour la croissance du portefeuille, pas seulement pour des transactions uniques.
- Analysez chaque propriété locative correctement avant d’acheter — les locations étudiantes nécessitent la même diligence raisonnable que tout autre investissement.
- Renseignez-vous sur les options de financement commercial si l’on vous a dit que vous aviez atteint un mur de financement.
- Ne laissez pas la peur de la première propriété vous arrêter — cela devient plus facile après.
Le marché de la location étudiante est incroyablement fort en ce moment. L’offre est limitée, la demande est forte et les loyers augmentent rapidement. Si vous cherchiez une stratégie génératrice de flux de trésorerie qui fonctionne réellement sur le marché actuel, cela pourrait être celle-ci.
Rappelez-vous simplement : les garants parentaux sont ce qui fait fonctionner l’ensemble. Ne sautez pas cette étape, et vous éviterez la plupart des histoires d’horreur que vous avez entendues sur les locataires étudiants.
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Foire aux questions
Les propriétés locatives étudiantes sont-elles vraiment rentables ?
Comment me protéger des dommages matériels avec des locataires étudiants ?
Puis-je obtenir un financement pour une propriété locative étudiante ?
Quelle est la plus grande erreur que commettent les nouveaux investisseurs immobiliers ?
Les locataires étudiants font-ils vraiment la fête et gâchent-ils les propriétés ?
Que se passe-t-il lorsque j'atteins ma limite de financement pour les propriétés locatives ?
Est-il judicieux d'investir dans la location de chalets pendant une récession ?
Dois-je avoir peur d'acheter ma première propriété d'investissement ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Location étudiante
Une propriété locative proche d'un collège ou d'une université, louée à des étudiants, généralement à la chambre. Les locations étudiantes génèrent un flux de trésorerie plus élevé que les locations familiales traditionnelles car le loyer est perçu par chambre plutôt que par logement, avec des risques atténués par des garants parentaux.
Location de chalet
Un investissement immobilier de vacances dans des zones récréatives ou de villégiature. Les chalets quatre saisons offrant des activités toute l'année ont tendance à surpasser les propriétés trois saisons et peuvent être plus résilients en période de ralentissement économique.
Location de chambre
Une stratégie où des chambres individuelles au sein d'une propriété sont louées séparément à différents locataires plutôt que de louer le logement entier. Les locations de chambre génèrent des revenus plus élevés par propriété, mais nécessitent plus de gestion et peuvent avoir des considérations spécifiques en matière de zonage et de financement.
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