Vous entrez dans votre banque, discutez avec un prêteur pendant 20 minutes et sortez avec une lettre de pré-approbation. Vous êtes prêt, n’est-ce pas ? Faux. Ce morceau de papier pourrait ne rien signifier du tout.
Voici la vérité : il existe trois types de pré-approbations hypothécaires au Canada, et un seul d’entre eux vous protège réellement. Les deux autres ? Ils peuvent vous laisser légalement engagé à acheter une maison que vous ne pouvez pas réellement financer.
Analysons ce que vous devez savoir avant de faire toute offre sur une propriété. Que vous envisagiez un financement hypothécaire résidentiel pour une propriété locative unifamiliale ou pour votre première maison, ces distinctions sont importantes.
Type 1 : La Pré-approbation Verbale (Ne lui faites pas confiance)
C’est exactement ce que cela signifie. Vous appelez votre prêteur, lui parlez de vos revenus et de vos dettes, et il vous donne un montant par téléphone. C’est le type le plus courant que les gens demandent, et c’est aussi le moins fiable.
Pourquoi elle s’effondre
Vos calculs de dettes sont probablement faux. Disons que vous devez 10 000 $ sur une carte de crédit et que vous dites à votre prêteur que vous payez 150 $ par mois. Ça semble simple, non ? Sauf que les prêteurs doivent calculer cette dette à 300 $ par mois minimum. C’est une différence de 150 $ qui peut faire échouer votre approbation. Notre explication sur les ratios d’endettement expliqués pour l’approbation hypothécaire montre exactement comment les prêteurs font ces calculs.
Votre score de crédit et comment l’améliorer est également différent. Ce score que vous voyez sur Borrowell ou dans votre application bancaire ? Ce n’est pas ce que voient les prêteurs. Les prêteurs hypothécaires utilisent ce que l’on appelle un score beacon qui est une moyenne de tous les bureaux de crédit. La différence peut être énorme.
Ensuite, il y a le revenu, qui est également affecté par la façon dont le test de stress hypothécaire affecte votre pouvoir d’achat. Les gens déclarent constamment mal leurs revenus lors des appels téléphoniques. Pas parce qu’ils mentent, mais parce qu’ils ne savent pas ce que les prêteurs peuvent réellement utiliser. Ce bonus unique que vous avez reçu ? Impossible de l’utiliser. Votre allocation de voiture ? Peut-être, peut-être pas. Cet avantage de logement que votre entreprise vous donne ? S’il n’apparaît pas sur votre déclaration de revenus, il ne compte pas.
Quand l’utiliser
Les pré-approbations verbales ne servent qu’à une chose : déterminer votre budget approximatif. Elles vous aident à comprendre si vous êtes dans le bon ordre de grandeur ou si vous devez ajuster vos attentes. Si vous vous demandez s’il faut utiliser une banque ou un courtier à ce stade, lisez banques vs courtiers pour votre hypothèque. Comprendre comment des choix de prêteurs intelligents améliorent les pré-approbations et concluent plus d’affaires peut faire toute la différence.
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Type 2 : La Pré-approbation avec Garantie de Taux (Mieux mais toujours risqué)
C’est ce que la plupart des gens obtiennent lorsqu’ils se rendent en personne chez un prêteur. Vous vous asseyez, ils entrent des chiffres dans une calculatrice, et vous partez avec un document qui bloque un taux d’intérêt pendant 90 à 120 jours.
Lisez attentivement ce document. Il est généralement indiqué “aucune approbation implicite” dessus. Vous obtenez une garantie de taux, pas une garantie hypothécaire.
La seule bonne chose à son sujet
Si les taux d’intérêt augmentent pendant votre période de garantie de taux, vous êtes protégé. Vous obtenez le taux le plus bas. Cela vaut quelque chose dans un environnement de taux en hausse.
Le problème
Si vous entrez dans cette réunion sans apporter vos documents de revenus, cela revient essentiellement à une pré-approbation verbale. Cela ne signifie rien.
La plupart des gens se présentent, parlent de leur situation, et le prêteur tape tout dans son système. L’ordinateur sort une pré-approbation. Mais à moins que vous ne leur ayez effectivement montré vos talons de paie, votre lettre d’emploi et vos déclarations de revenus, ils font juste des suppositions basées sur ce que vous leur avez dit.
Comment l’améliorer
Apportez vos documents. Laissez-les voir les documents réels afin qu’ils puissent vous dire quels revenus ils peuvent utiliser et lesquels ils ne peuvent pas utiliser. Cela s’applique que vous ayez affaire à une banque, une coopérative de crédit ou un courtier hypothécaire canadien. Tout le monde utilise le même processus de base.
Si votre document de garantie de taux indique “aucune approbation implicite”, vous avez besoin de plus qu’un taux bloqué — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous nous assurerons que votre pré-approbation vous protège réellement.
Type 3 : La Pré-approbation Entièrement Souscrite (La seule qui compte)
C’est la norme d’or. Elle nécessite le plus de paperasse, c’est pourquoi les gens y résistent. Mais c’est le seul type qui vous protège réellement sur les marchés concurrentiels où vous pourriez avoir besoin de faire des offres fermes.
Ce que vous devez fournir
Pour les employés salariés à temps plein, vous avez besoin d’une lettre d’emploi, des talons de paie récents (dans les 30 jours) et de vos T4 des deux dernières années.
Si vous recevez des primes, des heures supplémentaires ou des commissions, ajoutez vos T1 Générales (déclarations de revenus complètes) à cette liste. Les prêteurs calculeront la moyenne de vos revenus des deux dernières années. Si cette moyenne est supérieure à votre salaire de base actuel, ils utiliseront le chiffre le plus élevé. Mais vous devez être resté au même emploi pendant ces deux années.
Travailleur autonome ou travaillant à 100% à la commission ? Vous avez absolument besoin de vos déclarations de revenus des deux dernières années. Il n’y a pas d’issue. Il en va de même si vous cherchez à obtenir une hypothèque pendant un congé de maternité — les prêteurs ont besoin de documentation pour vérifier votre situation. Et les prêteurs utiliseront votre revenu après les déductions et les dépenses, pas votre chiffre d’affaires brut.
Pourquoi tous ces documents sont importants
Les prêteurs appellent votre employeur avant la clôture pour vérifier tout ce qui figure sur votre lettre d’emploi. Ils utilisent des entreprises tierces qui savent repérer les incohérences. Tout doit être exact et à jour.
Pour les travailleurs autonomes, il existe en fait des astuces que les programmes hypothécaires à revenu déclaré peuvent utiliser pour augmenter votre revenu admissible. Les dépenses de bureau à domicile peuvent être réintégrées. Les frais de téléphone cellulaire peuvent être réintégrés. Les frais de véhicule aussi. Mais ils ne peuvent le faire que s’ils examinent vos déclarations de revenus réelles.
Le processus de souscription réel
Voici ce qui rend cela différent : votre demande est effectivement soumise à un souscripteur. Une personne réelle de l’institution prêteuse examine tous vos documents et prend une décision. Cela prend un jour ou deux, mais lorsque la réponse est approuvée, vous avez une véritable approbation.
Le prêteur a tout vu. Il a vérifié votre revenu, examiné correctement votre crédit et approuvé votre demande. Vous ne dépendez pas d’une calculatrice ou d’une conversation téléphonique.
Les risques restants
Même avec une approbation entièrement souscrite, deux choses peuvent encore mal tourner.
Premièrement, la propriété elle-même pourrait ne pas être éligible. Peut-être qu’elle a une fondation fissurée, du câblage knob-and-tube, ou qu’elle est trop petite. Vous êtes approuvé en tant que personne, mais la propriété ne répond pas aux normes de prêt. Cela arrive plus souvent que vous ne le pensez.
Un client a fait une offre ferme après avoir été approuvé par sa coopérative de crédit. Les assureurs hypothécaires ont examiné la propriété et ont dit : “Nous sommes d’accord avec vous, mais pas avec cette maison.” Le client a fini par avoir besoin d’une hypothèque de construction à des taux et des frais beaucoup plus élevés, coûtant des milliers de dollars de plus.
Deuxièmement, si vous refusez de fournir des documents à l’avance et ne les soumettez qu’après avoir fait une offre ferme, ces documents pourraient montrer quelque chose de différent de ce que vous avez dit. Votre approbation peut rapidement se transformer en refus.
Pourquoi les gens résistent à ce type
Les gens détestent rassembler de la paperasse. Ils disent que c’est trop, trop ennuyeux, trop long. Et oui, collecter des documents est une corvée. Personne n’aime ça. Mais comprendre ce dont votre courtier hypothécaire a vraiment besoin de vous rend le processus beaucoup plus fluide.
Mais si cela vous protège, vous et votre famille, d’être coincés dans un contrat que vous ne pouvez pas respecter, cela en vaut la peine. L’alternative est de risquer votre dépôt, de faire face à des poursuites judiciaires et potentiellement d’avoir à payer des pénalités que vous ne pouvez pas vous permettre.
Une question à poser à votre prêteur
Avant de travailler avec un prêteur, demandez-lui : “Ma pré-approbation est-elle entièrement souscrite ?”
Si la réponse est non, vous devez réfléchir attentivement à savoir si vous voulez faire des offres fermes basées sur cette approbation.
Tous les prêteurs n’offrent pas de pré-approbations entièrement souscrites. Vous devez demander spécifiquement ce service et confirmer qu’ils soumettent réellement votre demande à la souscription. Si vous travaillez avec une équipe, envisagez de constituer une équipe immobilière qui privilégie ce niveau de diligence.
Une pré-approbation entièrement souscrite prend quelques jours supplémentaires, mais pourrait vous faire économiser votre dépôt et vous éviter des ennuis judiciaires — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous nous occuperons du processus de souscription pour vous.
Pourquoi cela compte en ce moment
Dans les marchés concurrentiels, presque toutes les maisons reçoivent plusieurs offres. Les acheteurs ressentent la pression de supprimer les conditions pour rendre leurs offres plus attrayantes. Les vendeurs aiment les offres fermes car il n’y a aucun risque que la transaction échoue.
Mais si vous faites une offre ferme sans approbation adéquate, vous prenez un risque énorme. Vous pourriez perdre votre dépôt. Vous pourriez faire face à des poursuites judiciaires. Vous pourriez devoir payer des pénalités qui éclipsent ce que vous avez économisé en sautant l’étape de la documentation.
Le résultat
La plupart des pré-approbations ne sont que des garanties de taux basées sur des informations verbales. Elles sont mieux que rien pour avoir une idée de votre budget, mais elles ne vous protègent pas.
Si vous êtes sérieux dans votre achat et qu’il y a une possibilité que vous ayez à faire concurrence avec d’autres acheteurs, obtenez une pré-approbation entièrement souscrite. Pour un aperçu complet du processus étape par étape, consultez notre guide sur la première demande de prêt hypothécaire pour une propriété locative. Vous achetez une propriété d’investissement ? Notre Liste de contrôle de pré-approbation hypothécaire pour les investisseurs immobiliers couvre les étapes supplémentaires que les investisseurs doivent suivre. Oui, cela demande plus de paperasse à l’avance. Oui, cela prend quelques jours de plus. Mais c’est le seul type qui a un sens lorsque vous signez un contrat d’achat d’une maison.
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Foire aux questions
Quelle est la différence entre une garantie de taux et une vraie pré-approbation hypothécaire ?
Puis-je faire une offre ferme avec une pré-approbation verbale ?
Pourquoi les prêteurs ont-ils besoin de deux ans de déclarations de revenus si je suis travailleur autonome ?
Une pré-approbation entièrement souscrite garantit-elle l'approbation de mon hypothèque ?
En quoi le score de crédit utilisé par les prêteurs diffère-t-il de ce que je vois sur des applications comme Borrowell ?
Quels documents ai-je besoin pour une pré-approbation entièrement souscrite ?
Pourquoi dois-je fournir des documents si le prêteur a déjà effectué des calculs ?
Que dois-je demander à mon prêteur concernant les pré-approbations ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Incorporation
Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.
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