Si vous avez déjà essayé de financer une propriété d’investissement avec une hypothèque conventionnelle, vous connaissez la routine : deux ans de déclarations fiscales, de formulaires W-2, de fiches de paie, de relevés bancaires, de lettres de vérification d’emploi et un ratio d’endettement global qui doit s’intégrer dans une case très étroite. Pour de nombreux investisseurs immobiliers, ce processus n’est pas seulement fastidieux – c’est un mur qui les empêche de croître.
Un prêt DSCR élimine complètement ce mur. Au lieu de demander « Combien gagnez-vous à votre emploi principal ? », le prêteur pose une seule question plus pertinente : « Cette propriété génère-t-elle suffisamment de revenus pour couvrir son propre paiement hypothécaire ? » Apprenez comment obtenir un prêt DSCR basé sur les revenus de la propriété au lieu de vos revenus personnels.
Ce changement de philosophie de souscription a fait du financement par prêt DSCR l’un des produits de financement à la croissance la plus rapide aux États-Unis. Pour les investisseurs canadiens, les prêts DSCR sont particulièrement précieux lorsqu’il s’agit de Prêts DSCR pour les étrangers : Guide immobilier aux États-Unis, éliminant ainsi le besoin de déclarations fiscales américaines ou d’historique d’emploi. Que vous achetiez votre première propriété locative ou votre cinquantième, comprendre le fonctionnement de ces prêts vous ouvrira des options de financement dont vous ignoriez peut-être l’existence.
Que signifie DSCR ?
DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (Ratio de couverture du service de la dette). Il s’agit d’une métrique financière qui mesure la capacité d’une propriété à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses obligations de dette.
En termes simples, le DSCR indique à un prêteur si une propriété locative peut se payer elle-même.
Le concept n’est pas nouveau. Les prêteurs commerciaux utilisent les ratios de couverture du service de la dette depuis des décennies pour souscrire des immeubles d’appartements, des complexes de bureaux et des centres commerciaux. Ce qui a changé ces dernières années, c’est que cette même approche est maintenant disponible pour les propriétés d’investissement résidentielles – maisons unifamiliales, duplex, triplex, quadruplex, condos et maisons de ville.
Comment le DSCR est calculé
La formule est simple :
DSCR = Revenu Opérationnel Net (NOI) / Service Total de la Dette
Décomposons cela :
- Revenu Opérationnel Net (NOI) : Il s’agit du revenu locatif brut de la propriété moins les dépenses d’exploitation. Les dépenses d’exploitation comprennent les taxes foncières, l’assurance, les frais de syndic d’immeubles (si applicables) et les coûts de gestion immobilière. Elles n’incluent pas le paiement hypothécaire lui-même.
- Service Total de la Dette : Il s’agit du paiement hypothécaire complet, y compris le principal, les intérêts, les taxes foncières, l’assurance et les cotisations au syndic d’immeubles – souvent abrégé en PITIA (Principal, Interest, Taxes, Insurance, Association dues).
En pratique, de nombreux prêteurs DSCR simplifient le calcul pour les propriétés résidentielles :
DSCR = Loyer Mensuel Brut / PITIA
Cette version simplifiée est ce que la plupart des emprunteurs rencontrent lors du processus de demande.
Un exemple concret
Supposons que vous achetez une propriété locative unifamiliale. Voici les chiffres :
- Loyer mensuel : 2 200 $
- Paiement hypothécaire mensuel (principal et intérêts) : 1 350 $
- Taxes foncières : 250 $/mois
- Assurance : 100 $/mois
- Total PITIA : 1 700 $
DSCR = 2 200 $ / 1 700 $ = 1,29
Un DSCR de 1,29 signifie que la propriété génère 29 % de revenus supplémentaires par rapport au service total de la dette requis. La plupart des prêteurs considèrent que c’est un ratio solide.
Ce que signifient les chiffres
| Valeur DSCR | Ce que cela signifie |
|---|---|
| 1,50 ou plus | Excellent – marge de flux de trésorerie solide |
| 1,25 – 1,49 | Bon – marge confortable |
| 1,00 – 1,24 | Acceptable – la propriété se paie d’elle-même ou est légèrement positive |
| Inférieur à 1,00 | La propriété ne couvre pas son service de la dette |
La plupart des prêteurs DSCR exigent un ratio minimum de 1,00 à 1,25, selon le programme de prêt. Certains prêteurs proposent des programmes pour des ratios inférieurs à 1,00, mais ceux-ci s’accompagnent de taux plus élevés et d’exigences de mise de fonds plus importantes.
Essayez notre Calculateur de prêt DSCR pour faire les calculs sur votre propriété cible et voir si elle répond aux seuils des prêteurs.
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Pourquoi les prêts DSCR existent
La souscription hypothécaire traditionnelle a été conçue pour les résidences principales. Elle suppose que l’emprunteur a un salaire stable et utilise ses revenus personnels pour effectuer les paiements hypothécaires. Ce modèle fonctionne bien pour les propriétaires, mais il échoue pour les investisseurs.
Considérez ces scénarios :
- Un investisseur travaillant à son compte dont les déclarations fiscales montrent des revenus minimes en raison de déductions légitimes de l’entreprise.
- Un investisseur qui possède déjà 10 propriétés financées et a atteint la limite de Fannie Mae.
- Un ressortissant étranger ou un expatrié qui gagne des revenus en dehors des États-Unis.
- Un propriétaire d’entreprise qui réinvestit ses bénéfices et prend un salaire modeste.
- Un investisseur retraité vivant des revenus locatifs et des rendements d’investissement.
Dans tous les cas, l’investisseur peut être très solvable et la propriété peut être un excellent investissement, mais la souscription conventionnelle rejetterait ou limiterait sévèrement le prêt.
C’est là que les prêts DSCR entrent en jeu. La logique est solide : si la propriété génère suffisamment de loyer pour couvrir son hypothèque, ses taxes et son assurance, le prêt est fondamentalement sécurisé, quel que soit l’aspect de la déclaration fiscale personnelle de l’emprunteur.
Lors de la comparaison des options de financement, les investisseurs doivent également comprendre les différences entre les prêteurs de catégorie A et de catégorie B pour votre prochain accord d’investissement, car les prêts DSCR proviennent généralement de prêteurs alternatifs avec des critères d’approbation différents de ceux des banques traditionnelles.
Comment les prêts DSCR diffèrent des hypothèques conventionnelles
Comprendre les principales différences aide à clarifier quand chaque produit est judicieux.
Focus de la souscription
- Conventionnel : Revenus personnels de l’emprunteur, historique d’emploi et ratio d’endettement.
- DSCR : Revenus locatifs de la propriété par rapport à son service de la dette.
Documentation requise
- Conventionnel : Déclarations fiscales (2 ans), formulaires W-2, fiches de paie, relevés bancaires, vérification d’emploi.
- DSCR : Évaluation avec analyse locative, assurance de la propriété, 2–3 mois de relevés bancaires, rapport de crédit.
Types de propriétés
- Conventionnel : Résidences principales, résidences secondaires, propriétés d’investissement (avec limites).
- DSCR : Uniquement des propriétés d’investissement – la propriété ne peut pas être occupée par le propriétaire.
Limites de prêt
- Conventionnel : Fannie Mae limite la plupart des emprunteurs à 10 propriétés financées.
- DSCR : Aucune limite sur le nombre de propriétés financées dans la plupart des programmes.
Entité emprunteuse
- Conventionnel : Uniquement des emprunteurs individuels.
- DSCR : Individus ou sociétés à responsabilité limitée (LLC) (de nombreux investisseurs clôturent dans une LLC pour la protection de la responsabilité).
Taux d’intérêt
- Conventionnel : Généralement des taux plus bas (basés sur la solvabilité personnelle).
- DSCR : Typiquement 1 à 2 % plus élevés que les taux conventionnels pour des scores de crédit comparables.
Pour une comparaison plus approfondie de ces deux types de prêts, consultez notre guide sur prêts DSCR versus hypothèques conventionnelles.
Qui utilise les prêts DSCR ?
Les prêts DSCR servent un large éventail d’investisseurs, mais certains profils en bénéficient le plus :
Les investisseurs travaillant à leur compte sont les emprunteurs DSCR les plus courants. Leurs déclarations fiscales sous-estiment souvent leur pouvoir de gain réel en raison des déductions de l’entreprise, ce qui rend la qualification conventionnelle difficile ou impossible.
Les investisseurs expérimentés en portefeuille qui possèdent déjà plusieurs propriétés et ont épuisé les limites de financement conventionnel utilisent les prêts DSCR pour continuer à se développer sans restriction.
Les professionnels à hauts revenus avec des structures de rémunération complexes – tels que les propriétaires d’entreprise, les consultants et les travailleurs à commission – trouvent les prêts DSCR plus simples que de rassembler la documentation requise par les prêteurs conventionnels.
Les ressortissants étrangers et les expatriés qui ne peuvent pas fournir de documentation de revenus basée aux États-Unis utilisent les prêts DSCR pour investir dans l’immobilier américain.
Les investisseurs immobiliers à temps plein dont le revenu principal provient de propriétés locatives se qualifient souvent plus facilement grâce au DSCR que par les voies conventionnelles, où les revenus locatifs sont dépréciés et soumis à des calculs complexes.
Quels types de propriétés sont éligibles ?
Les prêts DSCR sont disponibles pour la plupart des types de propriétés d’investissement résidentielles :
- Maisons unifamiliales (le type de propriété DSCR le plus courant)
- Duplex, triplex et quadruplex (propriétés de 2 à 4 unités)
- Condos et maisons de ville (garantissables et certains non garantissables)
- Locations à court terme (propriétés Airbnb/VRBO, avec certains prêteurs)
- Immeubles multifamiliaux de 5+ unités (programmes DSCR sélectionnés)
La propriété doit être une propriété d’investissement non occupée par le propriétaire. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt DSCR pour votre résidence principale ou une résidence secondaire.
Pour la vérification des revenus locatifs, les prêteurs utilisent généralement l’une des méthodes suivantes :
- Une évaluation avec un calendrier de loyer (Formulaire 1007 ou 1025) pour les propriétés sans locataires existants.
- Accords de location existants pour les propriétés avec des locataires en place.
- Historique des revenus Airbnb ou VRBO pour les propriétés de location à court terme (selon le prêteur).
Exigences typiques pour un prêt DSCR
Bien que les exigences varient selon le prêteur, voici ce à quoi ressemblent la plupart des programmes DSCR. Pour une ventilation plus détaillée, lisez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
- DSCR minimum : 1,00 à 1,25 (certains programmes autorisent en dessous de 1,00)
- Score de crédit minimum : 620 à 680 (de meilleurs scores débloquent de meilleurs taux)
- Mise de fonds : 20–25 % du prix d’achat
- Réserves de trésorerie : 3–6 mois de paiements PITIA
- Type de propriété : Propriété d’investissement non occupée par le propriétaire
- Montants des prêts : 100 000 $ à 5 000 000 $+
- Durées de prêt : 30 ans fixe, taux variable (5/1, 7/1), options à intérêt seulement
Le processus de demande de prêt DSCR
Obtenir un prêt DSCR est notablement plus rapide et plus simple que le financement conventionnel. Voici un aperçu général du déroulement du processus :
Étape 1 : Identification de la propriété. Trouvez une propriété d’investissement avec un fort potentiel de revenus locatifs. Faites les calculs pour estimer le DSCR avant de faire une offre.
Étape 2 : Pré-qualification. Contactez un prêteur DSCR pour discuter de la propriété, de votre profil de crédit et de vos objectifs d’investissement. Le prêteur peut vous fournir des devis préliminaires de taux et de conditions.
Étape 3 : Demande et documentation. Soumettez une demande de prêt avec l’adresse de la propriété, l’accord d’achat, la preuve des fonds pour la mise de fonds et les frais de clôture, ainsi que des pièces d’identité de base.
Étape 4 : Évaluation et analyse des loyers. Le prêteur commande une évaluation complète qui comprend une analyse des loyers du marché. Cela détermine la valeur de la propriété et ses revenus locatifs attendus.
Étape 5 : Souscription. Le souscripteur examine l’évaluation, calcule le DSCR, vérifie votre crédit et vos actifs, et émet une approbation conditionnelle avec les éventuelles conditions restantes.
Étape 6 : Clôture. Une fois toutes les conditions remplies, le prêt est clôturé. L’ensemble du processus prend généralement 21 à 30 jours entre la demande et la clôture – plus rapidement que la plupart des prêts conventionnels pour les propriétés d’investissement. Pour les investisseurs canadiens achetant une propriété américaine, consultez notre Guide étape par étape pour la demande de prêt DSCR pour les Canadiens pour les exigences de création de LLC et de documentation transfrontalière.
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Quand un prêt DSCR est pertinent
Les prêts DSCR ne conviennent pas à toutes les situations. Voici quand ils brillent et quand vous devriez envisager des alternatives.
Les prêts DSCR sont idéaux quand :
- Vous travaillez à votre compte et vos déclarations fiscales ne reflètent pas votre pleine capacité de gain.
- Vous possédez plusieurs propriétés et avez atteint les limites de prêt conventionnelles.
- Vous souhaitez clôturer dans une LLC pour une protection de la responsabilité.
- Vous avez besoin d’un processus simplifié avec un minimum de paperasse.
- La propriété a un fort revenu locatif qui couvre facilement l’hypothèque.
- Vous êtes un ressortissant étranger investissant dans l’immobilier américain.
Envisagez un financement conventionnel quand :
- Vous achetez votre première ou deuxième propriété d’investissement et vous vous qualifiez conventionnellement.
- Vous souhaitez le taux d’intérêt et les frais de clôture les plus bas possibles.
- Votre revenu personnel est élevé et bien documenté dans vos déclarations fiscales.
- Vous achetez une propriété occupée par le propriétaire (les prêts DSCR ne s’appliquent pas).
Envisagez d’autres options quand :
- La propriété ne génère pas suffisamment de revenus locatifs pour répondre aux seuils DSCR (les prêts de rénovation-vente ou les prêts relais peuvent être plus appropriés).
- Vous achetez un terrain ou une propriété ne produisant pas de revenus (le DSCR nécessite des revenus locatifs).
- Votre score de crédit est inférieur à 620 (vous devrez peut-être améliorer votre crédit d’abord).
Le coût d’un prêt DSCR
La transparence sur les coûts est importante. Les prêts DSCR sont plus chers que les hypothèques conventionnelles, mais la prime est souvent justifiée par les avantages.
Les taux d’intérêt sur les prêts DSCR varient généralement de 7,0 % à 9,5 % dans le marché actuel, en fonction de votre score de crédit, de votre ratio DSCR, de votre mise de fonds et du montant du prêt. Les emprunteurs avec des scores de crédit de 740+, des mises de fonds de 25 %+, et des ratios DSCR supérieurs à 1,25 bénéficient des meilleurs prix.
Les frais d’origination varient de 0,5 % à 2,0 % du montant du prêt.
Les frais de clôture sont similaires à ceux des prêts conventionnels : évaluation, titre, séquestre, enregistrement et articles prépayés. Attendez-vous à payer 2 à 4 % du montant du prêt en frais de clôture totaux.
Les pénalités de remboursement anticipé sont courantes dans les prêts DSCR. Une structure typique est une réduction progressive sur 3 ans : 3 % la première année, 2 % la deuxième année, 1 % la troisième année, et aucune pénalité après cela. Certains programmes offrent des options sans pénalité de remboursement anticipé à des taux légèrement plus élevés.
Lors de l’évaluation du coût, n’oubliez pas le compromis : les prêts DSCR donnent accès à un financement qui peut ne pas être disponible par tout autre canal. Pour de nombreux investisseurs, payer un taux plus élevé est préférable à ne pas pouvoir acheter du tout.
Idées fausses courantes sur les prêts DSCR
« Les prêts DSCR sont uniquement pour les investisseurs expérimentés. » Faux. Les investisseurs débutants avec un bon crédit et un capital suffisant se qualifient pour les prêts DSCR. Il n’y a pas de nombre minimum de propriétés requis.
« Ce sont des prêts subprime ou risqués. » Les prêts DSCR sont des produits non conformes aux normes (non-QM), mais cela ne les rend pas subprime. Ils nécessitent des mises de fonds importantes, des scores de crédit solides et des propriétés qui produisent des revenus vérifiables. Ils sont structurés pour être conservateurs du point de vue du prêteur.
« Il faut une mise de fonds énorme. » Bien que les prêts DSCR nécessitent 20 à 25 % de mise de fonds, c’est la même fourchette requise pour les prêts hypothécaires conventionnels pour les propriétés d’investissement. La mise de fonds n’est pas anormalement élevée pour la catégorie des propriétés d’investissement.
« Les taux sont scandaleusement élevés. » Les taux DSCR sont plus élevés que les taux pour les résidences principales, mais ils sont compétitifs sur le marché des prêts pour propriétés d’investissement. L’écart s’est considérablement réduit à mesure que de plus en plus de prêteurs sont entrés sur le marché DSCR.
Démarrer avec un prêt DSCR
Si un prêt DSCR semble correspondre à votre stratégie d’investissement, voici comment procéder :
- Faites les calculs. Avant de faire quoi que ce soit d’autre, estimez le DSCR de votre propriété cible. Si le ratio est de 1,0 ou plus, vous êtes dans la conversation.
- Vérifiez votre crédit. Obtenez vos rapports et scores de crédit. Un score de 680 ou plus vous donne accès aux meilleurs programmes et taux.
- Confirmez votre capital. Assurez-vous d’avoir suffisamment pour la mise de fonds (20–25 %), les frais de clôture (2–4 %) et les réserves de trésorerie (3–6 mois de paiements).
- Parlez à un spécialiste. Travaillez avec un prêteur ou un courtier hypothécaire spécialisé dans le financement par prêt DSCR. Tous les prêteurs n’offrent pas ces produits, et l’expérience compte.
Le bon financement peut faire la différence entre regarder depuis la touche et construire un portefeuille. Les prêts DSCR ont égalisé les chances pour les investisseurs qui ne correspondent pas au moule conventionnel – et cela inclut plus de personnes que vous ne le pensez.
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Foire aux questions
Quel est un bon ratio DSCR pour une propriété locative ?
Puis-je obtenir un prêt DSCR sans documentation de revenus ?
Comment les revenus locatifs sont-ils vérifiés pour un prêt DSCR ?
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour acheter une propriété dans une LLC ?
Quel score de crédit faut-il pour un prêt DSCR ?
Les prêts DSCR sont-ils disponibles pour les propriétés de location à court terme ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Puis-je refinancer une propriété existante avec un prêt DSCR ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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