Si vous avez déjà essayé de refinancer une propriété au Canada ou d’obtenir un financement pour votre prochaine location, vous connaissez les difficultés. Même pendant votre meilleure année de revenus, les prêteurs peuvent vous refuser. C’est exactement ce qui est arrivé à Carlos Rodrigues, et cela l’a poussé à transférer toute son entreprise immobilière de l’Ontario vers les États-Unis.
Son histoire n’est pas unique. De plus en plus d’investisseurs canadiens découvrent qu’il est plus facile de constituer un portefeuille immobilier au sud de la frontière. Voici ce que vous devez savoir si vous envisagez de faire de même.
Le problème de l’investissement immobilier canadien
Carlos s’est heurté à un mur lorsqu’il a tenté de refinancer sa résidence principale au cours de sa meilleure année de revenus. La réponse ? Pas question avec les prêteurs A ou B. La seule option était une hypothèque inversée.
Ce fut la goutte d’eau qui fit déborder le vase. Mais les problèmes vont plus loin qu’une seule mauvaise expérience de refinancement :
-
L’obtention d’un financement pour chaque nouvelle propriété devient plus difficile à mesure que vous vous développez
-
Le conseil de location favorise fortement les locataires
-
Les prix des propriétés en Ontario et dans la région du Grand Toronto sont exorbitants
-
Il est presque impossible de trouver du flux de trésorerie
-
L’agrandissement de votre portefeuille donne l’impression de pousser un rocher à la montagne
Cela vous semble familier ? Vous n’êtes pas seul. Ces mêmes problèmes poussent de plus en plus d’investisseurs à chercher ailleurs.
Réservez votre appel stratégique
Pourquoi l’Ohio est une option intéressante pour les investisseurs canadiens
Après avoir étudié différents marchés, Carlos a choisi Cleveland, Ohio. D’autres Canadiens achètent également des propriétés à Detroit pour des raisons similaires. Voici pourquoi l’Ohio convient :
Les chiffres sont attrayants
Cleveland compte environ 3 millions d’habitants dans sa grande région. Le fait est que 50% d’entre eux louent. Cela représente 1,5 million de locataires créant une demande constante de propriétés locatives.
Les propriétés elles-mêmes sont des locations construites à cet effet. Nous parlons de duplex, triplex et quadruplex à des prix qui font tomber les mâchoires des investisseurs canadiens.
C’est assez proche pour être géré
L’Ohio et le Michigan ne sont pas très loin de l’Ontario. Vous pouvez y aller en voiture. Vous pouvez y aller pour une journée. Vous n’essayez pas de gérer des propriétés en Floride ou en Arizona depuis des milliers de kilomètres.
Le marché récompense les investisseurs axés sur la valeur ajoutée
Contrairement au marché canadien où vous pouviez acheter presque n’importe quoi et le voir prendre de la valeur pendant 20 ans, le Midwest est axé sur le flux de trésorerie et l’ajout de valeur par des rénovations.
Carlos a acheté son premier duplex pour 35 000 USD. Après avoir investi 60 000 USD dans des rénovations, il a été évalué à 150 000 USD. C’est 55 000 USD de valeur nette créée par le travail, pas seulement en attendant que le marché monte.
Utilisez notre outil de recherche hypothécaire américain pour rechercher des registres de propriétés et des financements existants à Cleveland ou sur tout marché américain que vous envisagez.
Carlos a transformé un duplex de 35 000 $ et 60 000 $ de rénovations en une valeur estimée de 150 000 $ — si vous souhaitez trouver des offres similaires générant du flux de trésorerie, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour explorer vos options de financement aux États-Unis.
Le premier accord de Carlos : toutes les erreurs
Cette première propriété a tout appris à Carlos par la dure école. Le chef de projet a volé de l’argent. Les entrepreneurs étaient peu fiables. Il a acheté dans l’un des quartiers les plus défavorisés de Cleveland. Tout ce qui pouvait mal tourner a mal tourné.
Mais voici le point : il a quand même réussi. Et plus important encore, il a tiré des leçons qui ont rendu chaque transaction suivante plus fluide.
Son conseil ? Commencez petit. Faites vos erreurs sur un duplex, pas sur un immeuble de 16 unités. L’éducation en vaut la peine.
La stratégie Section 8
Carlos se concentre sur le logement Section 8. C’est là que le gouvernement paie une partie ou la totalité du loyer du locataire directement à vous, le propriétaire.
Pourquoi est-ce important ? Fiabilité des paiements. Le gouvernement n’oublie pas de payer le loyer. Vous n’avez pas à courir après les locataires pour l’argent. C’est un flux de revenus plus stable et plus prévisible.
Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les quartiers à bas prix où les chiffres restent logiques, mais où la qualité des locataires pourrait autrement être une préoccupation.
Les locataires Section 8 signifient que le gouvernement vous paie votre loyer directement, mais votre propriété doit toujours être admissible au financement — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous expliquerons les exigences.
Les choses qui peuvent vous mordre (faites attention)
Inspections au point de vente
Certaines villes exigent des inspections lors des changements de propriété. L’inspecteur de la ville passe et dresse une liste de tout ce qui ne va pas dans la propriété – trottoirs fissurés, escaliers non conformes, trous dans les moustiquaires, et j’en passe.
Voici où cela devient coûteux. La ville estime les coûts de réparation, puis exige que vous mettiez 125-130% de cette estimation en séquestre jusqu’à ce que les travaux soient terminés.
Carlos a failli acheter 16 maisons de ville pour 1,2 million de dollars qui auraient généré 20 000 dollars de flux de trésorerie par mois. Mais l’inspection au point de vente a révélé 250 000 dollars de réparations. Cela signifiait 325 000 dollars en séquestre, plus les 250 000 dollars réels pour faire les travaux. Total : 575 000 dollars en plus du prix d’achat et de l’acompte.
Il s’est retiré. Cela lui fait encore mal d’en parler, mais il n’était pas prêt pour un tel niveau de complexité au début.
Règles sur la peinture au plomb
Les vieilles maisons du Midwest contiennent souvent de la peinture au plomb. Il existe des procédures spécifiques que vous devez suivre lors de la rénovation de ces propriétés. Si vous ne les gérez pas correctement dès le départ, vous pouvez faire face à des factures de remédiation massives plus tard.
L’emplacement est VRAIMENT local
À Cleveland, les quartiers peuvent changer d’un pâté de maisons à l’autre. Vous ne pouvez pas simplement connaître la ville – vous devez savoir quelles rues spécifiques sont bonnes et lesquelles éviter.
C’est là que travailler avec quelqu’un qui connaît le marché devient essentiel.
Mise en place correctement
Carlos a dépensé beaucoup d’argent pour un avocat de premier plan afin de mettre en place correctement sa structure d’entreprise. Ce n’était pas bon marché, mais cela le protège et crée une base sur laquelle il peut construire.
Il a également obtenu un visa E-2, qui lui permet de mener des affaires aux États-Unis légalement et d’y rester pendant de longues périodes. Cela lui donne de la crédibilité auprès des entrepreneurs et des partenaires, et rend la gestion pratique beaucoup plus facile.
L’approche pratique
Même avec des gestionnaires immobiliers en place, Carlos visite Cleveland presque tous les deux mois. Parfois, il y reste un mois à la fois.
Pourquoi ? Parce que la qualité compte. Il veut éliminer les problèmes pour les cinq prochaines années, pas seulement mettre un coup de peinture sur les murs. Cela signifie vérifier personnellement les travaux de rénovation et s’assurer que les entrepreneurs font les choses correctement.
Ce n’est pas un investissement passif. Si vous voulez vraiment du passif, vous pourriez envisager d’investir dans les transactions d’autres personnes. Si vous voulez construire votre propre portefeuille, prévoyez de rester impliqué.
Comment fonctionne le financement pour les Canadiens
Voici une bonne nouvelle : Financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis. LendCity a accès à plus de 25 000 prêteurs, y compris des spécialistes qui comprennent les transactions transfrontalières.
Mieux encore, l’équipe de LendCity comprend des investisseurs qui possèdent eux-mêmes des propriétés dans l’Ohio et en Floride. Ce ne sont pas seulement des courtiers qui vendent des produits – ce sont des investisseurs qui comprennent ce que vous essayez de faire parce qu’ils le font aussi.
Démarrer
Si cela vous intéresse, voici ce qu’il faut faire :
Premièrement, informez-vous. Parlez à des personnes qui investissent déjà sur les marchés que vous envisagez. Carlos propose un mentorat qui vous accompagne dans votre première propriété du début à la fin – trouver des entrepreneurs, mettre en place des entités, éviter les erreurs qu’il a commises.
Deuxièmement, organisez votre financement hypothécaire américain avant de commencer à chercher des propriétés. Sachez ce que vous pouvez vous permettre et à quoi ressemblent les conditions.
Troisièmement, commencez petit. N’essayez pas d’acheter 16 unités lors de votre première transaction. Achetez un duplex. Apprenez le marché. Faites vos erreurs à une échelle gérable.
Quatrièmement, prévoyez d’être pratique, surtout au début. Visitez régulièrement votre marché. Rencontrez votre équipe en personne. Voyez vos propriétés de vos propres yeux.
Le changement de mentalité
Passer de l’investissement canadien à l’investissement américain nécessite un changement de mentalité. Au Canada, en particulier dans la région du Grand Toronto, vous pouviez acheter presque n’importe quoi et cela prendrait de la valeur sur 20 à 25 ans. L’appréciation était le jeu.
Dans le Midwest, le flux de trésorerie est le jeu. Vous ne comptez pas sur une multiplication par deux des valeurs dans 10 ans. Vous achetez des propriétés qui vous rapportent de l’argent dès le premier mois. Certains investisseurs trouvent également des rendements solides avec l’immobilier du sud de la Floride pour une approche différente.
Cela signifie être plus sélectif dans vos achats, plus minutieux dans vos rénovations et plus actif dans votre gestion. Voici comment les Canadiens peuvent investir intelligemment dans l’immobilier américain. Mais cela signifie également que vous pouvez réellement augmenter la taille de votre portefeuille sans vous battre pour le financement à chaque étape.
Est-ce que cela vous convient ?
L’investissement immobilier aux États-Unis ne convient pas à tout le monde. Cela demande du temps, de l’argent et de l’engagement. Vous devrez faire face à une courbe d’apprentissage. Vous ferez des erreurs.
Mais si vous êtes frustré par le financement canadien, fatigué des cauchemars du conseil de location et las de payer 800 000 $ pour une propriété qui génère à peine du flux de trésorerie, cela vaut la peine d’explorer.
Carlos a fait le saut il y a cinq ans et n’a jamais regardé en arrière. Ses contacts immobiliers de Cleveland le contactent chaque semaine à propos de nouveaux investisseurs canadiens demandant de l’aide. Le mot se répand.
La question est : serez-vous en avance sur la courbe ou rattraperez-vous plus tard ?
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des propriétés d'investissement américaines ?
Pourquoi les investisseurs canadiens choisissent-ils l'Ohio plutôt que d'autres États américains ?
Qu'est-ce que le logement Section 8 et pourquoi les investisseurs l'aiment-ils ?
Que sont les inspections au point de vente et comment affectent-elles les transactions ?
Combien d'argent faut-il pour commencer à investir dans l'immobilier américain depuis le Canada ?
Dois-je visiter mes propriétés locatives américaines en personne ?
Quelle est la plus grosse erreur que font les investisseurs canadiens sur le marché américain ?
Comment trouver des entrepreneurs et des gestionnaires immobiliers fiables sur les marchés américains ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.