L’approbation pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires commence bien avant de trouver la propriété de vos rêves. Que vous achetiez votre première maison, refinanciez une propriété existante ou développiez un portefeuille d’investissements immobiliers, avoir vos documents financiers organisés peut faire la différence entre des approbations fluides et des retards coûteux.
Dans un récent épisode du Wisdom Lifestyle Money Show, l’expert en hypothèque Scott Dillingham s’est associé à la coach en investissement immobilier Theresa Beneteau pour discuter pourquoi la préparation des documents et la déclaration de revenus sont non négociables pour les investisseurs qui souhaitent accéder à des options de financement de premier ordre.
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Le coût caché des finances désorganisées
De nombreux investisseurs sous-estiment le coût élevé d’une mauvaise organisation documentaire. Scott a partagé un exemple probant de sa pratique impliquant un propriétaire d’immeuble commercial avec une installation de transport dans la RGT. Malgré des finances solides, le client a perdu sa relation avec une grande banque simplement parce que sa paperasserie n’était pas en ordre lors d’une révision annuelle.
Le résultat ? Une année entière à payer des taux de prêt privés sur un prêt de plusieurs millions de dollars tout en s’efforçant d’organiser ses documents. Les frais, les coûts de courtage et les taux d’intérêt élevés ont créé un fardeau financier important qui aurait pu être évité avec une préparation adéquate.
Ce scénario n’est pas unique aux emprunteurs commerciaux. Même les propriétaires cherchant à utiliser leur valeur nette immobilière par un refinancement peuvent faire face à un rejet si leur maison financière n’est pas en ordre.
Pourquoi les prêteurs exigent des déclarations de revenus à jour
L’un des documents les plus critiques que les prêteurs exigent est votre Avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada. Mais pourquoi les prêteurs se soucient-ils autant de votre statut fiscal ?
La réponse réside dans la gestion des risques. L’ARC a la priorité sur pratiquement tous les autres créanciers, y compris les prêteurs hypothécaires. Si vous devez des impôts impayés, l’ARC peut enregistrer un jugement contre votre propriété qui supplante toute hypothèque existante. Dans les cas extrêmes, elle peut forcer une vente pour recouvrer ce qui est dû.
Ce statut de priorité signifie que les prêteurs ont besoin de l’assurance que vous êtes à jour dans vos obligations fiscales. Même des dettes fiscales relativement faibles peuvent faire échouer une demande de prêt hypothécaire. Scott a raconté avoir aidé un client qui devait une somme considérable à l’ARC et qui voulait refinancer sa maison pour régler la dette. Malgré un excellent crédit et une capacité de paiement claire, les prêteurs majeurs n’ont pas approuvé le refinancement tant que la situation fiscale n’était pas résolue.
Un investisseur a perdu une année entière à payer des taux de prêt privés sur un prêt de plusieurs millions de dollars parce que ses documents n’étaient pas prêts — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous nous assurerons que votre paperasserie est prête pour les prêteurs avant que cela ne vous arrive.
Le processus de pré-approbation : pourquoi la préparation compte
Se lancer dans la recherche de propriété sans une pré-approbation hypothécaire appropriée est une recette pour la déception. Lorsque vous faites une offre sans savoir ce que les prêteurs approuveront réellement, vous risquez de :
Découvrir que le prix d’achat dépasse votre capacité d’emprunt Perdre votre dépôt si le financement échoue Manquer des propriétés pendant que vous vous efforcez de rassembler des documents Accepter des conditions défavorables en raison de la pression du temps
Une pré-approbation appropriée implique de collecter et d’organiser les documents clés, y compris les preuves de revenus, la vérification d’emploi, les relevés bancaires montrant les fonds pour l’acompte, et ces documents fiscaux cruciaux. Le processus vous donne une clarté sur votre pouvoir d’achat et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et qualifié.
Constituer votre classeur de documentation financière
Le concept d’un dossier de financement est promu dans les cercles d’investissement immobilier depuis des décennies. L’idée est simple : maintenir une collection organisée de tous les documents qu’un prêteur pourrait demander afin que vous puissiez agir rapidement lorsque des opportunités se présentent.
Votre dossier de documentation devrait inclure (voir notre Checklist de documents détaillée pour votre hypothèque de propriété d’investissement) :
Vérification des revenus
Fiches de paie récentes couvrant les 30 derniers jours T4 des années d’imposition précédentes T1 Générale pour les travailleurs autonomes Lettre d’emploi confirmant le poste et le salaire
Documentation des actifs
Relevés bancaires des 90 derniers jours Relevés de comptes d’investissement Soldes REER et CELI Preuve de la source de l’acompte
Conformité fiscale
Avis de cotisation pour au moins deux ans Tout arrangement de paiement avec l’ARC Déclarations fiscales des sociétés pour les personnes morales
Informations sur la propriété
Relevés hypothécaires actuels Reçus de taxes foncières Documentation d’assurance Contrats de location pour les propriétés locatives
Travailler avec un professionnel hypothécaire canadien peut aider à garantir que vos documents sont formatés et organisés comme les prêteurs préfèrent les voir. Ce conditionnement peut considérablement accélérer les délais d’approbation et réduire les demandes d’aller-retour.
Que vous ayez besoin de faire trier votre Avis de cotisation ou que vous vouliez savoir exactement quels documents les prêteurs veulent voir, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons à travers une checklist personnalisée.
Le lien avec la cote de crédit
Votre cote de crédit joue un rôle crucial dans la détermination non seulement de l’approbation, mais aussi des taux et des conditions pour lesquels vous vous qualifierez. Au Canada, la plupart des prêteurs traditionnels recherchent un score minimum de 680 pour accéder aux meilleurs taux et produits.
Scott a expliqué qu’un client voulait récemment un taux fixe inférieur à 4 %, mais sa cote de crédit de 613 la disqualifiait des meilleurs produits disponibles. Bien qu’elle ait toujours obtenu un financement à un taux compétitif de 4,19 %, la cote plus basse signifiait choisir un prêteur différent avec des conditions moins favorables.
Au-delà du score lui-même, les prêteurs examinent la profondeur de votre profil de crédit. Avoir une cote élevée sans comptes de crédit actifs est presque aussi problématique qu’avoir une cote basse. Apprenez comment établir et améliorer votre cote de crédit rapidement. Les prêteurs veulent voir plusieurs lignes de crédit actives démontrant votre capacité à gérer le crédit de manière responsable.
Deux principaux bureaux de crédit opèrent au Canada : Equifax et TransUnion. Bien que la plupart des prêteurs utilisent principalement Equifax, certains éléments peuvent être rapportés à un bureau mais pas à l’autre. La consultation des deux rapports vous aide à identifier et à résoudre tout problème avant qu’il ne fasse échouer votre demande.
Considérations sur les hypothèques commerciales
Pour les investisseurs achetant des propriétés multifamiliales de six unités ou plus, le paysage de prêt diffère considérablement des hypothèques résidentielles. Les prêteurs commerciaux se concentrent davantage sur le potentiel de revenus de la propriété et votre capacité à fournir une documentation financière complète.
Contrairement aux hypothèques résidentielles où vous renouvelez simplement sans nouvelle qualification, les prêts commerciaux impliquent généralement des révisions annuelles. Les prêteurs vérifient que la propriété continue de fonctionner comme prévu et que votre situation financière globale reste stable.
Cette surveillance continue signifie que les investisseurs commerciaux doivent tenir à jour des registres financiers organisés toute l’année, pas seulement au moment de l’achat. Garder à disposition les rôles de loyer, les états d’exploitation et les états financiers assure des révisions annuelles fluides et vous positionne bien pour les renouvellements.
Normes de documentation et partenaires conjoints
Pour les investisseurs qui lèvent des capitaux par le biais de partenariats conjoints, l’organisation financière prend une importance supplémentaire. Les partenaires potentiels demandent souvent des rapports de crédit et une documentation financière dans le cadre de leur processus de diligence raisonnable.
Theresa a partagé son approche pour évaluer les partenaires conjoints potentiels : demander des rapports de crédit et même des vérifications de casier judiciaire avant de conclure des partenariats. Lorsqu’elle a proposé de partager sa propre documentation en retour, le refus d’un partenaire potentiel de réciprocité lui a dit tout ce qu’elle avait besoin de savoir sur sa pertinence en tant que partenaire commercial.
Le principe s’étend à la façon dont les partenaires se présenteront tout au long de l’investissement. Si quelqu’un ne peut pas organiser les documents financiers de base avant une transaction, il est peu probable qu’il gère ses responsabilités de manière professionnelle lorsqu’il sera temps de prendre des décisions de refinancement ou de gestion immobilière.
Agir avant la nouvelle année
Pour les investisseurs qui cherchent à se positionner pour des opportunités dans les mois à venir, c’est le moment idéal pour organiser leurs documents financiers. Voici un calendrier pratique :
Actions immédiates
Déposez toutes les déclarations de revenus en souffrance Demandez des copies de votre Avis de cotisation à l’ARC Consultez les rapports de crédit Equifax et TransUnion Contester toute erreur trouvée sur les rapports de crédit
Dans les 30 jours
Rassemblez et organisez toute la documentation relative aux revenus Compilez les relevés d’actifs des 90 derniers jours Calculez votre valeur nette actuelle Examinez vos dettes et vos historiques de paiement
Entretien continu
Définissez des rappels de calendrier pour les dates limites de déclaration de revenus Créez un système pour organiser les documents financiers Surveillez les rapports de crédit trimestriellement Conservez des copies numériques de tous les documents importants
La perspective de l’évaluation
Au-delà de la documentation, les investisseurs prospères comprennent comment les prêteurs évaluent les propriétés commerciales. Se familiariser avec des concepts tels que le Revenu Net d’Exploitation et le Ratio de Couverture du Service de la Dette vous aide à identifier les transactions qui seront effectivement financées.
Comprendre ces métriques avant de faire des offres évite la frustration de trouver des propriétés qui semblent excellentes sur papier mais qui ne répondent pas aux exigences des prêteurs. De nombreux investisseurs bénéficient de l’utilisation des mêmes outils d’évaluation que les prêteurs utilisent pour pré-sélectionner les acquisitions potentielles.
Informations sur les intervenants
Theresa Beneteau est une coach en investissement immobilier et auteure de “Insta Wholesaler”. Elle dirige la communauté Trailblazing Tribe et propose des programmes de coaching couvrant le “wholesaling”, les “fix and flips” et les stratégies de “buy and hold”.
Pour contacter Theresa et en savoir plus sur ses programmes d’éducation pour investisseurs, visitez son site web ou contactez-la via ses plateformes communautaires.
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Foire aux questions
Quel score de crédit faut-il pour être éligible aux meilleurs taux hypothécaires au Canada ?
Combien de temps prend une pré-approbation hypothécaire au Canada ?
Que se passe-t-il si je dois de l'argent à l'ARC et que je veux refinancer ?
Pourquoi les prêteurs commerciaux exigent-ils des révisions annuelles ?
Puis-je obtenir une hypothèque sans déclarer mes impôts ?
Comment avoir un partenaire conjoint affecte-t-il la qualification hypothécaire ?
Quels documents me faut-il pour une demande d'hypothèque de propriété locative ?
Jusqu'où les prêteurs examinent-ils l'historique de crédit ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
5 janvier 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Incorporation
Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.
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