Vous avez trouvé une propriété commerciale qui semble intéressante sur le papier. Le BN (Bénéfice Net d’Exploitation) fonctionne. Le taux de capitalisation est solide. Il vous faut maintenant un financement, et vous vous retrouvez face à une multitude d’options : les grandes banques, les coopératives de crédit, les prêteurs spécialisés, les compagnies d’assurance-vie, les prêteurs privés, les programmes assurés par la SCHL et les sociétés de prêt hypothécaire. Comment savoir lequel correspondra réellement à votre transaction ?
Voici la vérité que la plupart des investisseurs apprennent à leurs dépens : le meilleur prêteur hypothécaire commercial au Canada n’est pas une institution spécifique. C’est celui qui convient à votre transaction spécifique, à votre situation spécifique et à votre calendrier spécifique. L’astuce est de savoir qui fait quoi et d’avoir quelqu’un dans votre coin qui peut vous orienter vers le bon.
Ce guide détaille chaque type de prêteur de financement hypothécaire commercial au Canada afin que vous puissiez arrêter de deviner et commencer à élaborer une stratégie.
Les Six Types de Prêteurs Hypothécaires Commerciaux
1. Les Grandes 5 Banques (TD, RBC, BMO, Banque Scotia, CIBC)
Les Grandes 5 banques sont le premier endroit auquel la plupart des gens pensent lorsqu’ils ont besoin d’une hypothèque. Et pour cause : elles offrent les taux les plus bas sur les transactions commerciales. Si vous vous qualifiez.
Le hic ? Elles sont strictes. Très strictes. Elles veulent un bon crédit, une valeur nette significative, une expérience commerciale avérée et une propriété qui coche toutes les cases. Comprendre les taux hypothécaires commerciaux actuels au Canada vous aide à évaluer si l’offre d’une banque est compétitive. Leur processus de souscription est approfondi et lent, prenant généralement 6 à 12 semaines pour une transaction commerciale.
Ce qu’elles offrent :
- Taux dans la fourchette de 4,5 % à 6,0 % (début 2026)
- Acomptes de 25 % à 35 %
- Amortissement jusqu’à 25 ans
- Exigence de BN (Bénéfice Net d’Exploitation) de 1,20x à 1,25x
Idéal pour : Les investisseurs expérimentés avec des finances solides achetant des propriétés stabilisées et générant des flux de trésorerie sur les marchés majeurs.
Moins idéal pour : Les acheteurs commerciaux novices, les projets à valeur ajoutée, les propriétés sur des marchés plus petits, ou toute personne ayant besoin de conclure rapidement.
Les Grandes 5 ne sont pas non plus une solution universelle. Chaque banque a des appétits différents pour différents types de propriétés et différentes tailles de transactions. TD pourrait adorer un immeuble d’appartements de 20 unités à Toronto mais refuser un centre commercial à Moncton. RBC pourrait être agressive sur l’immobilier industriel mais conservatrice sur le commerce de détail. Un courtier qui connaît ces préférences vous épargne des semaines de candidatures infructueuses.
2. Les Coopératives de Crédit
Les coopératives de crédit sont une option sous-estimée dans le prêt hypothécaire commercial. Elles opèrent régionalement, ce qui signifie qu’elles connaissent souvent mieux les marchés locaux que n’importe quelle banque nationale. Elles voient de la valeur dans des propriétés que les Grandes 5 pourraient négliger.
Comme les coopératives de crédit appartiennent à leurs membres et ne sont pas cotées en bourse, elles ont plus de flexibilité dans leurs critères de prêt. Elles peuvent examiner une transaction dans son ensemble au lieu de la faire passer par un logiciel de qualification rigide. Si la propriété se trouve dans leur région et que le dossier est convaincant, elles peuvent faire preuve de créativité.
Ce qu’elles offrent :
- Taux dans la fourchette de 5,0 % à 6,5 %
- Acomptes de 20 % à 35 %
- Amortissement jusqu’à 25-30 ans
- Souscription plus flexible pour les propriétés uniques
Idéal pour : Les transactions locales sur des marchés plus petits, les investisseurs ayant de bonnes relations dans leur communauté, les propriétés qui ne correspondent pas aux critères stricts des Grandes 5, et les immeubles à usage mixte.
Moins idéal pour : Les transactions à grande échelle dans plusieurs provinces, les investisseurs ayant besoin d’une couverture nationale.
Les taux des coopératives de crédit ont tendance à se situer entre ceux des grandes banques et ceux des prêteurs B. Ils sont compétitifs, et la flexibilité compense souvent un léger surcoût. Certaines coopératives de crédit ont des équipes dédiées au prêt commercial qui rivalisent avec celles des grandes banques.
3. Prêteurs Spécialisés et Compagnies d’Assurance-Vie
Cette catégorie comprend des prêteurs comme First National, MCAP, Manuvie, Sun Life et Canada Vie. Ce sont des spécialistes du prêt hypothécaire commercial. Ils n’ont pas de succursales et n’offrent pas de comptes chèques. Tout ce qu’ils font, c’est prêter.
Comme le prêt hypothécaire commercial est leur seule activité, ils ont développé des équipes de souscription qui comprennent les transactions complexes. Ils sont particulièrement performants sur les grandes propriétés multifamiliales et commerciales. Les compagnies d’assurance-vie prêtent spécifiquement à partir de leur propre bilan et ont tendance à offrir certains des taux les plus compétitifs sur les actifs commerciaux stabilisés.
Ce qu’elles offrent :
- Taux dans la fourchette de 4,5 % à 6,0 % (compétitif avec les banques)
- Acomptes de 25 % à 35 %
- Amortissement jusqu’à 25-30 ans
- Fort intérêt pour les actifs stabilisés plus importants
Idéal pour : Les transactions importantes (plus de 2 millions de dollars), les immeubles multifamiliaux stabilisés, les détentions à long terme où vous recherchez des taux compétitifs et de bonnes conditions.
Moins idéal pour : Les petites transactions, les propriétés à valeur ajoutée ou transitoires, les emprunteurs qui ont besoin de rapidité.
Les taux des prêteurs spécialisés et des compagnies d’assurance-vie peuvent rivaliser avec ceux des Grandes 5 banques, et leurs options d’amortissement sont souvent plus flexibles. Ils ont également tendance à être plus axés sur les relations, ce qui signifie que les emprunteurs récurrents peuvent négocier des conditions de plus en plus favorables.
Faites correspondre votre transaction au bon prêteur
4. Prêteurs Privés et Alternatifs (Prêteurs B)
Lorsque la transaction ne correspond pas aux critères de prêt conventionnels, les prêteurs privés et alternatifs interviennent. Cela comprend les prêteurs B qui se spécialisent dans les transactions commerciales non traditionnelles et les fonds de capital privé.
Les prêteurs privés privilégient la transaction par rapport à l’emprunteur. Ils se soucient de l’équité, de la stratégie de sortie et de la viabilité financière de la transaction. Problèmes de crédit ? Défis de vérification des revenus ? Construction non encore terminée ? Les prêteurs privés peuvent gérer tout cela.
Le compromis est le coût. Les taux hypothécaires commerciaux privés se situent généralement entre 7 % et 12 %, et ils facturent souvent des frais de prêteur de 1 % à 3 % du montant du prêt. Les conditions sont également plus courtes, généralement de 1 à 3 ans.
Ce qu’elles offrent :
- Taux dans la fourchette de 7,0 % à 12,0 %
- Acomptes de 15 % à 35 %
- Rapidité de clôture de 1 à 4 semaines
- Options de paiement des intérêts seulement
- Souscription flexible pour les transactions non conventionnelles
Idéal pour : Le financement relais, les déboursements de construction, les propriétés à valeur ajoutée en cours de rénovation, les emprunteurs ayant des problèmes de crédit ou de documentation de revenus, les transactions qui doivent être conclues rapidement.
Moins idéal pour : Les détentions à long terme où vous souhaitez les coûts d’exploitation les plus bas. Le prêt privé est un outil, pas une solution permanente.
La façon intelligente d’utiliser le prêt privé : entrer rapidement dans la transaction, stabiliser la propriété, puis refinancer en financement conventionnel ou SCHL à des conditions bien meilleures.
5. Sociétés de Prêt Hypothécaire (MICs)
Les MICs sont une structure de prêt unique au Canada. Elles regroupent le capital des investisseurs et le déploient sous forme d’hypothèques, généralement à des taux situés entre le prêt conventionnel et le prêt privé. Pensez-y comme à un juste milieu.
Les MICs sont réglementées en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu et doivent distribuer leurs revenus à leurs actionnaires. Elles ont tendance à être plus flexibles que les banques mais plus structurées que les prêteurs privés individuels.
Ce qu’elles offrent :
- Taux dans la fourchette de 6,5 % à 10,0 %
- Acomptes de 20 % à 35 %
- Conditions de 1 à 3 ans (certaines offrent plus)
- Plus de structure et de prévisibilité que les prêteurs privés individuels
Idéal pour : Les transactions qui sont proches du conventionnel mais qui présentent un problème (crédit, documentation de revenus, état de la propriété) qui empêche l’approbation bancaire. Également bon pour les besoins de financement à court terme où vous souhaitez plus de professionnalisme qu’un prêteur privé typique.
Moins idéal pour : Le financement à long terme. Les taux des MICs sont plus élevés que ceux des banques, elles sont donc plus efficaces comme tremplin vers un refinancement conventionnel.
6. Programmes Assurés par la SCHL
La SCHL n’est pas un prêteur en soi, mais ses programmes d’assurance changent la donne pour les investisseurs multifamiliaux. Lorsqu’un prêteur accorde un prêt avec assurance SCHL, le gouvernement garantit l’hypothèque. Cela signifie que le prêteur ne prend pratiquement aucun risque, et il vous fait bénéficier de cet avantage par des taux plus bas et de meilleures conditions.
Le programme phare est Prêt MLI Sélect, et il est spécifiquement conçu pour les propriétés locatives de 5 unités et plus. Voici ce qu’il offre :
- Financement jusqu’à 95 % du coût du prêt (avec un acompte aussi bas que 5 %)
- Périodes d’amortissement allant jusqu’à 50 ans
- Taux d’intérêt dans la fourchette de 3,5 % à 5,0 % — souvent les plus bas du marché du crédit hypothécaire commercial
- Exigence de BN (Bénéfice Net d’Exploitation) minimum de seulement 1,1x
Le hic ? Les transactions assurées par la SCHL prennent du temps. Le processus de demande est détaillé et l’approbation peut prendre plusieurs mois. Vous devez également répondre à des critères spécifiques d’efficacité énergétique ou d’accessibilité dans le cadre de Prêt MLI Sélect pour bénéficier des meilleures conditions.
Vous pouvez modéliser ce à quoi votre immeuble pourrait prétendre à l’aide de la calculatrice du prêt maximum MLI de la SCHL.
Idéal pour : La construction neuve ou l’acquisition d’immeubles multifamiliaux stabilisés (5 unités et plus), les investisseurs qui peuvent planifier à l’avance et attendre les meilleures conditions.
Moins idéal pour : Les propriétés commerciales non résidentielles (bureaux, commerces de détail, industriels), toute personne ayant besoin de conclure en moins de 90 jours.
Tableau Comparatif : Types de Prêteurs Commerciaux en un Coup d’Œil
| Caractéristique | Grandes 5 Banques | Coopératives de Crédit | Prêteurs Spécialisés / Assurance-Vie | Prêteurs Privés / Prêteurs B | MICs | Assuré SCHL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fourchette de Taux | 4,5 % - 6,0 % | 5,0 % - 6,5 % | 4,5 % - 6,0 % | 7,0 % - 12,0 % | 6,5 % - 10,0 % | 3,5 % - 5,0 % |
| Acompte | 25 % - 35 % | 20 % - 35 % | 25 % - 35 % | 15 % - 35 % | 20 % - 35 % | 5 % - 15 % |
| Rapidité de Clôture | 6 - 12 semaines | 4 - 8 semaines | 4 - 10 semaines | 1 - 4 semaines | 2 - 6 semaines | 3 - 6 mois |
| Flexibilité | Faible | Moyenne-Élevée | Moyenne | Élevée | Moyenne-Élevée | Faible |
| Types de Propriétés | Stabilisées tous types | Régional, la plupart des types | Grandes multifamiliales, commerciales | Tous types | La plupart des types | Multifamiliales 5+ seulement |
| Amortissement Max | 25 ans | 25 - 30 ans | 25 - 30 ans | Intérêts seulement | Conditions de 1 à 3 ans | Jusqu’à 50 ans |
Note : Les taux sont des fourchettes approximatives début 2026 et varient en fonction des spécificités de la transaction, du type de propriété, de l’emplacement et du profil de l’emprunteur.
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Pourquoi un Courtier Hypothécaire est Mieux que le Contact Direct
C’est là que la plupart des investisseurs font une erreur coûteuse. Ils choisissent un prêteur et font une demande directement. Peut-être est-ce leur banque parce que c’est celle avec laquelle ils ont toujours traité. Ou une coopérative de crédit parce qu’un ami la leur a recommandée. Ou un prêteur privé parce qu’ils ont vu une publicité.
Le problème de passer en direct ? Vous ne voyez qu’un seul ensemble d’options. Et vous n’avez aucune idée si ces options sont réellement les meilleures disponibles pour votre transaction.
Un courtier hypothécaire commercial change complètement la donne. Voici pourquoi.
Accès à des dizaines de prêteurs avec une seule demande. Au lieu de chercher vous-même, votre courtier soumet votre dossier aux prêteurs les plus susceptibles de l’approuver aux meilleures conditions. Une demande, des dizaines d’options. C’est exactement comment travailler avec un courtier permet aux investisseurs d’économiser sur les transactions commerciales.
Ils savent quel prêteur convient à quelle transaction. Un bon courtier commercial a réalisé des centaines de transactions auprès de tous les types de prêteurs. Ils savent que le Prêteur A adore les immeubles de 6 unités en Ontario mais ne touche pas au commerce de détail. Que le Prêteur B a un programme spécial pour la construction neuve en Alberta. Que le Prêteur C ira jusqu’à 80 % du ratio prêt/valeur sur un actif stabilisé alors que tous les autres plafonnent à 75 %. Cette connaissance institutionnelle vaut de l’or.
Ils négocient en votre nom. Lorsqu’un courtier apporte du volume à un prêteur, il a du pouvoir de négociation. Il peut obtenir de meilleurs taux, un ratio prêt/valeur plus élevé, un amortissement plus long ou des frais annulés. Vous n’avez pas ce pouvoir en tant qu’emprunteur individuel.
Ils vous font gagner du temps. Les demandes de prêt hypothécaire commercial sont très documentées. Un courtier s’occupe de la préparation du dossier, des allers-retours avec les souscripteurs et de la coordination entre toutes les parties. Vous vous concentrez sur votre transaction.
Ils ne vous coûtent rien (généralement). Sur la plupart des transactions commerciales conventionnelles et assurées par la SCHL, le prêteur paie les honoraires du courtier. Vous bénéficiez de conseils d’experts et d’un large accès au marché sans frais supplémentaires. Sur les transactions de prêt privé ou alternatif, il peut y avoir des honoraires de courtier de 1 % à 2 %, mais cela est divulgué à l’avance.
Que Rechercher Chez un Prêteur Hypothécaire Commercial
Que vous passiez en direct ou travailliez avec un courtier, voici ce qui compte lorsque vous évaluez un prêteur commercial.
Expérience avec Votre Type de Propriété
Le prêt hypothécaire commercial est spécialisé. Un prêteur qui conclut des centaines de transactions multifamiliales par an traitera votre hypothèque d’immeuble d’habitation plus rapidement et à de meilleures conditions qu’un prêteur qui touche au commercial entre deux dossiers résidentiels.
Demandez spécifiquement : combien de transactions avez-vous conclues sur des propriétés comme la mienne au cours des 12 derniers mois ?
Engagements de Délais Réalistes
Obtenez une réponse précise sur les délais, pas une vague “quelques semaines”. Les transactions commerciales ont des échéances — périodes de conditionnalité, dates fermes, expiration des prêts relais. Si votre prêteur ne peut pas s’engager sur un calendrier, il vous dit quelque chose sur sa capacité.
Structure de Frais Transparente
Chaque coût doit être divulgué à l’avance : frais d’origination, frais de prêteur, frais juridiques, frais d’évaluation, primes d’assurance SCHL, frais d’engagement et frais de radiation. Si vous ne pouvez pas obtenir de réponse claire sur les frais, retirez-vous.
Flexibilité du BN (Bénéfice Net d’Exploitation)
L’exigence de BN vous en dit long sur la prudence ou la flexibilité d’un prêteur. La plupart des prêteurs conventionnels exigent un BN de 1,20x à 1,25x. Les programmes SCHL exigent aussi bas que 1,1x. Les prêteurs privés peuvent être flexibles si la position de fonds propres est solide. Comprendre comment les hypothèques commerciales utilisent les ratios de service de la dette vous aide à évaluer ce que propose n’importe quel prêteur.
Vérifiez les chiffres de votre propriété avec le calculateur de prêt BN pour propriétés commerciales canadiennes avant de commencer vos recherches.
Flexibilité de Remboursement Anticipé
Certaines hypothèques commerciales vous bloquent avec des pénalités de remboursement anticipé importantes pour toute la durée. D’autres offrent des privilèges de remboursement anticipé annuels ou des conditions ouvertes moyennant une légère prime de taux. Si vous pensez vendre, refinancer ou rembourser l’hypothèque plus tôt, cela compte.
Drapeaux Rouges à Surveiller
Tous les prêteurs n’opèrent pas de la même manière. Méfiez-vous de ces signes avant-coureurs.
Frais initiaux avant approbation. Certains prêteurs privés ou courtiers moins réputés facturent des frais d’engagement ou de dossier avant d’avoir effectué un travail réel. Les prêteurs et courtiers légitimes ne facturent pas de frais tant que vous n’avez pas une lettre d’engagement. Les frais de dossier pour la SCHL ou certains prêteurs institutionnels sont normaux, mais ils doivent être clairement expliqués.
Promesses d’approbation garantie. Personne ne peut garantir l’approbation d’une hypothèque commerciale. Si quelqu’un vous promet une transaction avant d’avoir examiné vos finances et la propriété, il ment soit, soit il prévoit de vous appâter puis de vous proposer des conditions moins favorables plus tard.
Aucune expérience avec votre type de propriété. Un courtier qui fait du résidentiel toute la journée et touche au commercial occasionnellement ne vous servira pas bien. Demandez combien de transactions commerciales il a conclues au cours des 12 derniers mois. Demandez des transactions similaires à la vôtre.
Pression pour conclure rapidement sans diligence raisonnable. Les bons prêteurs veulent que vous fassiez votre diligence raisonnable. Si quelqu’un vous pousse à signer sans examen approprié, c’est un signal d’alarme.
Conditions vagues ou changeantes. Si le taux, le ratio prêt/valeur ou les frais changent entre votre conversation initiale et la lettre d’engagement sans explication claire, trouvez un autre prêteur.
Comment Choisir le Bon Prêteur pour Votre Transaction
Le bon prêteur dépend de trois choses : votre propriété, votre profil financier et votre calendrier. Comprendre les exigences d’acompte pour les hypothèques commerciales permet de réduire le champ des possibles avant de commencer à comparer les prêteurs.
Si vous achetez un immeuble multifamilial stabilisé et que vous avez le temps : Le financement assuré par la SCHL par l’intermédiaire d’un prêteur approuvé vous apportera les meilleurs taux et les meilleures conditions du marché. Le processus est plus long, mais les économies sont significatives sur la durée du prêt.
Si vous achetez une propriété commerciale saine et que vous avez de solides finances : Commencez par les Grandes 5 banques et les prêteurs spécialisés. Vous obtiendrez des taux compétitifs et des conditions raisonnables.
Si votre transaction est un peu inhabituelle ou si vous avez besoin de flexibilité : Les coopératives de crédit sont vos alliées. Leur capacité à examiner les transactions dans leur ensemble et à faire des exceptions aux critères rigides les rend précieuses.
Si vous avez besoin de rapidité ou si votre transaction est en transition : Les prêteurs privés et les MICs font avancer la transaction. Utilisez-les stratégiquement, puis refinancez vers un financement conventionnel une fois la propriété stabilisée.
Si vous n’êtes pas sûr de l’endroit où se situe votre transaction : C’est exactement pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire commercial est important. Un courtier qui comprend le prêt hypothécaire commercial peut orienter votre transaction vers le bon prêteur dès le départ, vous faisant économiser des semaines de recherche et potentiellement des milliers de dollars en coûts inutiles.
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Foire Aux Questions
Quel est l'acompte minimum pour une hypothèque commerciale au Canada ?
Dois-je payer un courtier hypothécaire pour un financement commercial ?
Combien de temps faut-il pour obtenir l'approbation d'une hypothèque commerciale ?
Puis-je obtenir une hypothèque commerciale si je n'ai jamais possédé de propriété commerciale auparavant ?
Quel BN (Bénéfice Net d'Exploitation) les prêteurs commerciaux exigent-ils au Canada ?
Qu'est-ce qu'une Société de Prêt Hypothécaire (MIC) ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.